房地产企业促进设计和成本优化工作配合思路正规

PAGE页码页码__房地产企业促进设计和成本优化工作配合思路正规房地产企业促进设计和成本优化工作配合思路房地产企业促进设计和成本优化工作协作思路作为房地产公司最重要的两个部门，设计部和成本部应当实行一系列合作来降低建设成本，提升公司的管理水平，提升建筑品质，这必定会增加公司的核心竞争力，使得公司在国家政策日趋惊慌的状况下保持较高的活力。本文首先对当前房地产公司设计管理部及成本合约部的职责、优劣势及存在的冲突进行____;然后结合详细的项目实践，提出了设计管理部与成本合约部这两个部门协同合作优势互补，共同促进设计、成本优化的详细工作步骤，最终进行相关的案例____。希望通过本文的探讨，能为从事相关工作的人员供应肯定的指导和帮助。房地产公司;设计管理部门;成本合约部门;设计优化;成本优化引言随着我国房地产行业形势的发展和社会、市场环境的深刻改变，房地产行业已逐步从暴利时代转向微利时代。各房地产企业为了能够在这个行业中接着生存和发展，房地产项目管理模式也正从粗放管理向精益管理发生转变。在房价上涨趋缓甚至下跌、滞销，拿地地价、人工、材料等各种建立和经营管理成本却日益上升的市场环境下，如何有效的限制成本，如何在确保产品品质的前提下做好房屋建筑成本的有效限制是当前各房地产企业的重中之重。房地产公司的设计管理部和成本合约部是保证供应优质建筑产品、限制项目成本最关键的两个部门，而如何充分利用这两个部门各自的优势，做好协同、合作，更好地促进项目的设计、成本优化工作，是当前各房地产公司能否实现有效限制成本的关键所在。1房地产公司设计管理部和成本合约部职责、优劣势及存在的冲突____1.1设计管理部的主要职责设计管理部(以下简称：设计部)负责房地产公司全面的设计管理工作，岗位组成包括总工程师、建筑师、结构设计师、资料员等，其工作的主要内容为：负责项目的设计组织、限制(含任务书、设计招标、设计合同等文件的编制)与设计推动协调工作;负责制定项目的建筑、结构、机电各专业配置的统一技术标准，参加材料设备的选样、选型，工程样板的定样，审查材料，设备的`技术参数;负责各项目设计、审核及优化工作和各阶段设计效果的把控及各专业间的协调管理工作，办理项目的规划、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计及相关二次设计内外审核、审批的手续和协调工作;依据公司设计管理制度负责各项目设计变更的审核、审批工作，负责各项目重大设计变更的评估工作。1.2成本合约部的主要职责成本合约部(以下简称：成本部)负责房地产公司的招投标、预结算等成本管控工作，主要的工作内容为：负责组织项目各类工程及材料、设备选购 类招标、评标工作、合同签订，负责组织编制工程量清单、标书及标底，____投标报价的合理性，组织对投标单位与材料供应商的考察、甄选工作;负责项目成本管理，上报项目目标成本，进行项目动态成本限制及____，负责检查设计变更和签证的核价状况;负责资金安排的编制，并对执行状况进行____，负责工程类及材料、设备选购 类合同进度款的支付审核，对各供方工程款的支付状况进行限制;负责办理工程结算并编制结算工作报告;负责收集地区造价成本资料、建材信息，建立供方信息库，协作进行新材料、新产品的调查、收集工作。1.3设计部与成本部各自的优势及不足设计部的优势在于对建筑、结构等相关规范及国家和地方的各项设计规定较熟识，注意产品的设计效果，部门组成人员以设计类专业人才为主，是项目设计的主要主导者。其存在的不足主要是对材料价格、工艺做法、成本构成等相对薄弱，成本限制意识相对较弱，在设计管控过程中简单忽视成本因素。成本部的优势在于对材料、工艺做法、造价主要影响因素等相对较熟识，是项目成本限制的主要负责部门，部门组成人员主要为造价限制及工程类专业人员为主，成本限制意识较强。其存在的不足也是明显的，主要体现在对相关设计规范较不熟识，设计的前期介入比较有限，设计定型后再进行的成本优化工作效果不明显。1.4设计部与成本部之间存在的冲突在房地产开发对成本限制的实际工作过程中，很多房地产公司因设计管理部与成本部之间的协调协作工作未处理好，存在着两个部门相互指责，激化冲突而影响公司的成本限制及正常运营工作。常常出现的冲突有：成本部总是;指责;设计部：设计出图进度跟不上招标进度要求;图纸质量差，自相冲突、无构造节点、工程量计算总是卡壳并导致后期变更多;设计图纸总是不考虑成本问题，设计作为成本的龙头，主要的成本责任却落在成本部;反复更换图纸，反复算量，导致无法对询问单位进行有效管理，并打乱了招标安排影响工程进度等。反过来，设计部也在;指责;成本部：老是催图，可是设计有那么简单吗，出图哪有那么快我们都是按公司确定的设计要求进行设计出图，成本部却总是说设计的成本超标，又不告知我是详细哪里的成本超标，设计优化无从做起;成本部设计前期都不怎么介入，出图后又老是说图纸有问题;成本部怎么提这么多问题。2设计部与成本部相互合作促进设计、成本优化工作的步骤如上所述，因部门职责分工的缘由，设计部与成本部专业侧重点不同，两个部门必定存在着各自的优势及不足;又因为两个部门存在较紧密的前后工作搭接关系，并干脆影响项目成本，存在肯定的冲突也是必定的。须要双方做出共同的努力，才有可能实现优势互补、化解冲突。笔者通过项目实践，为较好的解决两个部门存在的冲突，实现设计、成本优化工作，应做好如下几个步骤：2.1抓好源头，加强对设计环节及招标环节的限制为了使房地产公司获得较大利润，设计部与成本部应当充分协调协作，建立完善的成本限制准则和相关制度。针对成本限制应首先应依据项目定位，明确成本底线，渐渐形成标准的成本限制指标，按成本目标进行设计限制。2.1.1设计阶段的工作协作设计阶段的工作，应以设计部为主，成本部协作。设计部低碳经济应主动邀请成本部参加相关工作，设计部的主要经办人员应主动与成本部的相关同事进行沟通、请教。(1)设计前期，下达设计任务书阶段，设计部应与成本部商讨确定相关的限额设计指标、设计进度目标等与成本部亲密相关的事宜。(2)方案选型阶段，设计部对不同方案的造价概况应主动与成本部沟通，让成本部针对不同方案选型供应对应的造价参考。(3)施工图设计阶段，设计部对重要用材的选择，如砌体材料、外墙面材、重大设备等影响重大造价的材料设备应进行比选，不同材料的造价状况应请成本部供应相关支持。(4)招标阶段，设计部以协作为主，为更好地验证设计，应对成本部供应的工程量造价指标____提前有所要求，便于通过工程量造价指标____有针对性、有目标地进一步进行设计优化及成本限制工作。2.1.2招标阶段的工作协作招标阶段的设计优化、成本限制以成本部为主，设计部协作。(1)招标预算期间应对设计图纸存在的问题，进行一一地排列，并要求设计部刚好进行解答和回复，尽可能将图纸存在的问题歼灭在招标期间。(2)发觉的设计不合理、无法施工或存在造价奢侈问题等也应刚好向设计部提出来，便于设计部重新进行考量、优化。(3)工程量造价指标应满意设计部对设计____的须要并尽可能细化，便于造价的对比____。(4)应对工程量造价指标进行类似项目的纵、横向对比，一方面验证工程预算的精确性，另一方面可以有针对性地发觉设计可能存在的问题。(5)设计部和成本部应共同掌控招标条件，可以召开一次集体会议对招标详细条件进行磋商，同时共同把握好评定标准。设计部主要是协作在招标文件中进一步明确相关的设计建立、材料标准、定板定样、清单描述是否精确等，以确保建筑品质，设计效果的落地。最终应当使上述的协作及成本管理工作趋向于精细化、流程化，严格根据有关规定如《工程招标管理准则》、《设计部与成本部工作协作准则》、《目标成本管理方法》等管理制度，总之一个科学合理的成本管控须要有目标，并进行责任成本考核、关键步骤优化、全程监控等步骤。设计管理部和合约部应当在这方面共同努力，才能真正使设计、成本优化工作顺当开展。2.2抓紧、抓实工程项目的详细实施阶段项目建设阶段是房地产公司最重要的环节之一，虽然主要由工程部进行施工管理，但依据笔者所在公司对多个项目结算的统计，结算增加的造价中，约85%是由设计变更缘由造成的。为此作为公司中最重要的设计部与成本部应当相互合作，刚好跟踪项目的进展，事先进行把关、严格的监控、对工程的每个变动进行细致审核，每个变更下发之前应由设计部、成本部进行预评估通过后才能执行，严格限制设计变更，削减结算造价的增加。同时在项目实施过程中，有一段较长的时间，设计和成本管理人员应持续对前期的设计及招标工作进行反思，并进一步的进行推敲，探讨进一步的设计和成本优化的可能性，做好持续的设计、成本优化工作，以期降低工程费用，避开投资奢侈，最终达到优化成本的目的。2.3抓住关键，加强对工程实施、竣工审计各个环节的管理和限制促进成本设计和优化工作还须要对各个环节进行管理和限制，详细可以从以下几点开展：①对动态成本进行共同监控和管理。所谓动态成本就是每一阶段都可能会发生改变的成本，只有在项目全生命周期内实时掌控，才能从根本上限制和优化成本，项目结束得到的数据只是进行简洁的核算，对房地产项目建设成本限制没有任何意义。项目建设中，设计部应当刚好与成本部进行沟通，共同建立一个实时的信息交换平台，如当前主流的房地产公司均借助计算机信息技术，建立了适用于自身的房地产成本、运营管理系统，从而保证成本刚好的更新，为项目销售的实时定价和调整，资金筹措的精确性、快速进行运营决策等奠定坚实的基础。②统筹财务费用，做到支出科学合理。项目开发须要肯定的资金，设计部和成本部应尽量限制项目开发时间(尤其是设计占用的关键线路时间)，利用快速回收销售款项，降低资金占用时间，合理限制财务费用。另外，项目后期评估也特别重要，项目完工以后，须要进行必要的审核，包括对设计效果的评价、设计及招标进度的评价、相关的成本数据、成本指标等，可以建立一个产品数据库，便于日后新项目开发管理的参考，当然这个数据库也可以用来评判公司绩效水平，以便达到对设计部、成本部等各部门及人员的考核及激励的目的。3案例____以笔者亲身经验的部分案例进行____：某项目在原设计时，为了追求外立面的美观效果，32层的高层住宅设计了外墙附墙、立面设置了6道横向线条及部分竖向线条，成本部进行造价____后，外墙附墙及横竖向线条的造价很高且施工困难、又无实际功用。经与设计部协商后，在保证外立面效果的前提下，取消了外墙附墙及大部分竖向线条，横向线条削减为3条，优化后，总价削减了约400万元，使该项目的建安单方造价降低了50元/m2，具有明显的成本优化作用。4结束语作为房地产公司最重要的两个部门，设计部和成本部应当实行一系列合作来降低建设成本，提升公司的管理水平，提升建筑品质，这必定会增加公司的核心竞争力，使得公司在国家政策日趋惊慌的状况下保持较高的活力。目前，不行控的土地运用成本正在增加，限制工程造价能够确保公司在激烈的市场竞争中获得生存，对房地产公司来说，成本管理是一个非常浩大的工程，每一个细微环节都须要多个部门的共同努力，