物业管理收费问题浅析

第页物业管理收费问题浅析1研究背景近年来，物业管理收费问题成为群众投诉的热点价格问题，受到社会关注。物业管理收费与人民群众生活密切相关，是人民群众最直接、最关心、最现实的价格问题，物业服务纠纷长期困扰着物业行业的发展，它已成为物业管理行业生存和发展的瓶颈，解决物业服务纠纷和矛盾，规范收费行为，推动物业服务向市场化发展，维护物业服务双方共同利益，是目前迫切需要解决的问题。通俗地讲物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。2文献综述赵丹凌（2006）认为，以前，由于国家对物业管理服务项目没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”。同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。钱满发（2006）认为，物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜。这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。周越（2006）认为，物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。戚继敏（2006）认为，对物业服务企业执行严格的准入制度。《物业管理条例》规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对物业管理企业限定门槛比较高的准入条件，加强考核管理，对现有物业管理企业进行优化，淘汰落后企业。对无资质管理的物业管理行为，加大执法检查力度，将无资质管理的经营者清理出物业服务市场。通过这种方式，促进物业服务的规范化，促进物业服务的健康发展，促进小区的和谐稳定。同时，对物业服务收费，尤其是政府指导价范围内的收费项目实行成本调查和成本监审制度，促进物业服务收费的合理定价。在对物业企业及收费规范管理的基础上，将物业费缴纳纳入社会征信系统。董磊（2006）认为，加大政府公共建设资金的投入。对城市基础设施配套费的征收应收尽收，并拨付到位，加强资金使用审计，防止公用事业经营企业挪用到非公共设施建设的其他领域使用，防止向开发商转嫁建设成本，向业主转嫁建设成本，利用基础设施建设损害群众利益牟取暴利的行为。对于历史遗留的老旧小区设施老化问题，从减轻群众负担的角度，分清责任的基础上，由政府尽可能的加大投入，由公用事业经营企业进行改造，加强公益事业投入，创造和谐宜居的居住环境。从生态文明建设，提高居民幸福指数的角度考虑，增加政府对公共建设资金的投入，改善居住环境，建设美好城市。3研究路径/论文（设计）框架本文从物业管理公司与开发商、小区业主三方面之间的关系入手，了解普通住宅小区物业管理中现存在的若干问题，并分析了物业管理公司现处的尴尬局面；通过对物业管理中收费与服务等问题，尤其是收取物业费的现状、物业管理服务质量、业主托欠物业费情况和原因等做相对深入的分析，并参照一些在这方面相对比较成功的小区物业管理的特征和经验，来找出有效的对策解决物业管理收费难这个一直困扰物业管理公司，影响其发展的问题，为物业管理的发展扫清一部分障碍。4进度安排2015.11.20布置毕业论文，选定毕业论文题目《物业管理收费问题浅析》。下达任务书。2015.11.21-2015.12.21收集资料,资料主要来自图书馆、校园网电子图书期刊资料数据库，撰写主要参考文献的摘要，翻译外文参考资料。2016.1月完成开题报告初稿，并修改，最终定稿。2016.2-3月撰写论文提纲。2016.3-4月撰写论文初稿。2016.5月上旬提交毕业论文初稿,指导老师检查论文初稿,提出修改意见。2016.5月中旬修改论文初稿，完成并提交毕业论文二稿。2016.5月下旬修改论文二稿，完成并提交毕业论文三稿。2016.5月底完成论文定稿并打印装订。5参考文献[1]赵丹凌.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006185815.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2007&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"我国居住物业服务收费制度研究[D].四川大学2006[2]钱满发.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2007036390.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2007&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"我国居住小区物业管理模式探索[D].北京交通大学2006[3]周越.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2007043645.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2007&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"住宅小区物业管理顾客满意度研究[D].天津大学2006[4]戚继敏.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006106876.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2007&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理纠纷中疑难问题的思考[D].华东政法学院2005[5]董磊.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2007164024.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2007&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"论我国物业管理制度存在的问题及完善对策[D].东北财经大学2006[6]张晓辉.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2005120050.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2005&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学2005[7]张静平.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006014134.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2006&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理存在的问题及对策研究[D].吉林大学2005[8]臧炜彤.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006114367.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2006&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理纠纷解决及其立法完善[D].吉林大学2006[9]余海峰.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2001006809.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2001&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"论我国物业管理的现状、问题与对策[D].华中师范大学2001[10]张忆雪.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=1012379153.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2012&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理服务费用纠纷的预防及处理方式[D].河南大学2012[11]周先卫.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2009046845.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2009&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理服务纠纷及对策研究[D].重庆大学2008[12]胡志健.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2008157999.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2008&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"住宅物业管理服务质量评价体系的构建及应用研究[D].南京理工大学2007[13]潘宇.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006052378.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2006&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"物业管理服务质量评价体系构建及其应用研究[D].天津大学2005[14]李晓伟.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2009196754.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2010&v="\t"/KCMS/detail/frame/_blank"基于马田系统的物业管理服务质量评价及应用[D].南京理工大学2009[15]姚虹华.HYPERLINK"/kcms/detail/detail.aspx?filename=2006045500.nh&dbcode=CMFD&dbname=CMFD2006&v="\t"/KCMS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