房子交付时,验房应注意哪些

/房子交付时,验房应注意哪些?

办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙.等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样.

ﻫﻫ据理力争：收房、验房注意事项

验房程序：

一、查看两书一表一数:房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积）。ﻫ二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）;套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少,吃亏的还是业主)。

三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款,不能放弃自己的权利.

四、交合理费用（物业管理费［应有市物价局批文]等)ﻫ五、暂可不交的费用：公共维修基金,契税:1．５%+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。ﻫ验房顺序：ﻫ专人进行同步纪录,最后填写一式四份验房单,业主留好交房代表签字的一份。ﻫ一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、扶手、踏步、纱窗）。ﻫ二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电:可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

解决纠纷方式:ﻫ１、协商解决（集体更好操作)，不成时可通过以下三结合方式。

2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）；诉讼（集体诉讼影响大、成本低、成功率高）ﻫ验房常用工具：

一、量具:3m盒尺、25～3３ｃm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座)；各种插头：电话、电视、宽带;万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“+”字)；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯(２０0W)、小灯(白炽灯10－15Ｗ)ﻫ三、辅助工具：镜子、手电(2节1号电池)、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔ﻫ验房专用工具：（质检站借）JZC—2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺;反光镜;伸缩杆;水电检测锤（5０g）；活动响鼓锤(２5ｇ);钢针小锤(１０g)等。ﻫ

验房注意问题分述：

1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走.

2、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。ﻫ3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复；入住后维修,因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。ﻫ４、空鼓:手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓.专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

5、验电：

Ａ、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示),指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误，立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命.插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好.ﻫB、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动，应紧固或更换.否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。ﻫＤ、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

Ｅ、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一:比如二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个.

Ｆ、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。ﻫG、检查入户门门铃：带2节(或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。ﻫ7、测高度:用盒尺检查房顶，取４－5个点,进行测量，若数值一致,比如房高均为２.７m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。ﻫ8、测墙壁地面:用长尺（或者带有水平的专用直尺）,靠墙壁地面，检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。ﻫ９、测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(2００瓦）照射，灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆,不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆.如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿,卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏.

11、外立面的腰线在一般在1~2楼,4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏.下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。ﻫ1２、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

1３、检查防盗门:有无划痕，门边是否变形,门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。ﻫ

14、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合,若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换,将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度.ﻫ15、窗户:推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇,应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时,是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了,这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

16、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动,应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积３0m２,那么开启的窗户面积应有1。5m２；

１8、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2，那么开启窗户面积应有１ｍ2.达不到者不合格(国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径１5cm,达不到时无法安装油烟机。ﻫ19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度(房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰,地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。ﻫ20、闭存水试验、水表空转试验:（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。ﻫ

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格,因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格,必须更换。ﻫ

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋,将水放掉,这时观察,水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地砖,直至不存水为止。

ﻫ

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久,出现渗水问题,那时解决就麻烦了。ﻫ

21、卫生间：ﻫ①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

②卫生间没有窗户,则应有通风孔。通风孔直径10cm,设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应１．5m,并且是防水插座。ﻫ③卫生间门上没留0.0２m2通风百叶窗时，门下应留3cｍ的间隙（国家标准“住宅设计规范”）

22、暖气片：ﻫ①暖气片上方应有放气阀,使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气放不出来，暖气片不热。ﻫ②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求,否则影响采暖效果。

2３、地下室：

室内净高2M，国家标准“住宅设计规范"上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿。

问题与解答：

问题：提起诉讼要在三个月内？怎么回事？没听明白，怎么开始计算检修时间？如何确定这次检修过了？是谁做的记录?业主吗？超过三个月怎么办？ﻫ解答：因质检站验收之日(如3月8号）到颁发“竣工验收备案表"的时间规定三个月(即6月8号），“备案表"标注的日期是3个月前（即３月8号）.如果6月8号后提出诉讼,开发商可以拿出3月8号就合格的证据“竣工验收备案表”：那您就被动了！当然您保存好最近的“修房纪录”证据也能证明您的房子那时不合格。因为法庭只重证据!从不认可没有证据的所谓“事实"！因为法律不同情无知的弱者！ﻫ第一次验房业主自己填写验房单签字、开发商代表同时签字，一式四份,业主留一份(关键证据）。自购房合同上的交房日至实际拿到钥匙之日，开发商按日支付房款万分之三的逾期违约金。待房屋全部修好，开始装修,或入住时提起诉讼（最好3个月内)也不晚.ﻫﻫ商品房交付中的注意事项及法律问题ﻫ房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。ﻫ一、购房者收房步骤

购房者收到交房通知单后的收房步骤：1。在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括:A、房屋的《住宅质量保证书》；Ｂ、《住宅使用说明书》;C、《竣工验收备案表》;D、面积实测表;Ｅ、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；

2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范,验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

３。购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字;ﻫ4。开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后,再次发出交房通知单；

5.购房者再次会同物业验房,没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事项ﻫ１、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住.2．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙"就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力.ﻫ3．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务.在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

４．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。ﻫ三、商品房交付中的法律问题ﻫ商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。ﻫ1。商品房“交付使用”.ﻫ怎样才算商品房“交付使用”,原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此,购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用.当然,购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件.房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。ﻫ2．商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析,不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由,并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。

如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,则应按合同约定.对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利.ﻫ如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定:按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。ﻫ如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使,逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失.

３．商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形,一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付,并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时,开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正,并可要求开发商赔偿损失。ﻫ另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任;或接受交付,但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多,小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。

购房者解除合同后,可以要求开发商赔偿损失,损失的计算一般很难确定,因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法,比如赔偿损失为房价款的5-1０％，这样有利于保护购房者,否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得一、墙面ﻫ

1、检查墙面是否有开裂。ﻫ

2、检查墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。做上记号，装修时用腻子填平。ﻫ

3、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

ﻫ二、屋顶ﻫﻫ１、检查屋顶是否有开裂。ﻫ

2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。ﻫ

三、地面ﻫﻫ1、检查地面是否平整

ﻫ2、检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题.ﻫﻫ大面检查完，就开始检查细节了。每个房子的建筑施工单位不一样，质量和设计方面也有所不同，监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。细节很重要哦，很多地方是我们看不到的，或是后期装修摆放家具会出现问题的.ﻫ

四、门窗ﻫ

1、检查门窗的强度

2、检查窗的功能ﻫ

ａ．门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕,型材没有开裂或断裂现象。

b。五金配件：齐全,位置正确,牢固

ｃ。密封质量：门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条不松动，不脱落,不外露。

d.门窗框，扇垂直，不弯曲

e．玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气,分隔条均匀。ﻫf.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。ﻫﻫﻫ五、电路ﻫ

1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造,一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理,方便使用。ﻫﻫ２、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查.

六、水路ﻫ

水路主要是体现厨房、卫生间中.卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理,再根据自己装修的需要来决定是否可更改,但具体改造的方案就要听专家的意见了。

出现问题最多的是,很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造,容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅),要听专业人士的意见.

七、燃气管路

ﻫ燃气表是个很占空间的小东西,这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。ﻫ

八、验防水ﻫ

这里所说的防水，指的是厨卫的防水.当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了.你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。ﻫﻫ验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了（大于２cm)。然后约好楼下的物业和业主在２4小时