房地产经济学-房地产与房地产业概述

房

地

产经济学（一）学科性质1．在整个房地产专业学科体系中，处于先导和基础的地位。2．是整个经济学科的一个相对独立的分支体系。3．是一门应用性质的经济学，属于实证经济学的范畴。（二）研究对象以房地产资源的合理利用与分配，对资源利用过程中人与人的权益关系的调解，以及房地产业的运行规律、房地产业与国民经济的相互关系及其调控体系作为自己的研究对象。房

地

产经济学（三）研究内容1.房地产经济的基本理论：包括产权理论、地租理论、地价理论、房地产周期理论等。2.房地产经济活动及其运行的基本规律和相关关系。包括：房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、资金运行规律、以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等。3.房地产运行的制度保障与政策环境，包括土地制度、住房制度、房地产产权制度、以及配套的金融、税收、价格、市场政策等。（四）研究方法1．理论分析和实践分析相结合2．宏观分析和微观分析相结合3．定性分析与定量分析相结合4．规范分析和实证分析相结合第1章：房地产与

房地产业

概述（一）房地产

1、概念界定

2、房地产特性

3、房地产类型（二）房地产业概述

1、产业类别

2、涵盖的经济活动3、房地产业特性

4、房地产业的功能定位

房地

产概念界

定（1）教材：房产与地产的统称，包括建筑在土地上的各种房屋，和一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。（2）王文群：“房地产的内涵可有狭义与广义之分，从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分（如花园、假山等）。从广义上讲，房地产是指土地、构建物及其所附带的各种权利与契约。”（3）谢经荣：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。（4）台湾民法（谢经荣）：在台湾省法律上，房地产被称为不动产。台湾“民法”第六十条规定：“称不动产者，谓土地及定着物。不动产制产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”不动产是土地和其定着物的合称。（5）美国：不动产是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益，在法律上称为不动产。这个定义将水、矿藏等都纳入到不动产范畴，是同美国的土地产权概念相联系的，这是一个很宽的概念。在我国则不应包括这些。（6）曹振良：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房地产特性（1）自然特性☆位置的固定性☆异质性☆数量的有限性☆利用的耐久性（2）经济特性☆高资本价值性（价值的高昂性）☆适应物价变动的缓慢性☆效用的多层次性☆外部性（相互影响性）☆土地供给的稀缺性☆土地投资收益的递减性☆土地所有权的垄断性☆难以变现性☆用途变更的困难性（3）社会特性☆利用中的社会效应☆美学价值☆心理效应（4）法律属性☆不动产权益☆产权的重要性☆产权可分割性和权能的流动性☆受政策影响性房

地

产

类

型（1）按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合等10类；北京市最新基准地价中将土地用途归为四大类：商业、居住、工业、综合。（2）按房地产实物形态分类

（3）按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房等；（4）按房地产权属关系分类：国有房产，集体所有房产，私有房产，联营企业房产，股份制公司房产，港、澳、台投资建造、购买的房产，涉外房产等。按房地产实物形态分类按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构和其他结构。按建筑层数：以住宅为例，可分为：低层住宅(3层以下)、多层住宅(4～6层以下)、小高层住宅(7—9层以下)、高层住宅(10～30层以下)、超高层住宅(30层以上)。按建筑物的建筑标准：高级(豪华)、中等、普通标准的房地产。按建筑物的新旧程度：新建(增量)房地产、旧有。房地

产业

产业类别

1（1）国际标准产业分类法。联合国1986年修正的《全部经济活动产业分类的国际法》。（2）美国、加拿大、日本、香港等地划分定位。美国：全部产业划分为十大类，房地产业为第七类，包含两个小类，进一步又为五个子行业，即房地产经营(除去开发商)和租赁房屋经纪人；拍卖商品和管理者；房地产权服务公司；小区规划分类和开发；自建自卖的建筑商。加拿大：房地产业划为第九类。包括：各类房地产(住宅与非住宅)经营商；各类房地产租赁机构；房地产买卖代理机构、代理商和经纪人；房地产评估、房地产管理商；房地产与保险结合的业务机构；房地产与担保、保险、法律事务相结合的业务机构等。香港：对国民经济产业活动分类与联合国的产业分类基本相同。香港的房地产业包括“地产业”和“楼宇业权”两个方面。日本：产业类别较为模糊。1949年10月颁布的产业分类法、1987年日本政府经济企划厅新的产业分类法中房地产业属于建筑业和不动产业的哪一类不是很明确。房地产业产业类别2（3）我国：2003年5月国家统计局新的《三次产业划分规定》：第一产业包括农、林、牧、渔业。第二产业包括采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业、建筑业。第三产业包括除第一、二产业以外的其他行业，具体：交通运输、仓储和邮政信息传输、计算机服务和软件业；批发和零售业；住宿和餐饮业；金融业；房地产租赁和商务服务业；科学研究、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务和其他服务业；教育、卫生、社会保障和社会福利业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织；国际组织等。

综上，在我国，房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。

房地产业涵盖的经济活动主要包括以下内容：土地开发和再开发；房屋开发和建设；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；·房地产经营，包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；·房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等房地产业特性区域差异大、级差收益明显高度综合性和高度关联性高投资、高收益、高风险对国家政策和法律制度具有很强的依赖性关系到社会和政局的稳定房地

产业

的功能定位（1）基础性产业（2）先导性产业（3）支柱性产业①对国民经济的贡献突出。②较大的市场发展空间和增长潜力。③符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化注意：在我国现阶段，房地产业既是基础产业和先导型产业，又是支柱产业。但是房地产业作为基础性和先导性产业，是长期的或永久性的；而作为支柱产业一般来说，是相对的，是有条件的，只是存在于一个时期，通常只存在于一个国家经济起飞到经济发展相对成熟后的一个时期内。基础性产业①房地产业是一切产业部门不可缺少的物质空间条件②是社会劳动力生产和素质提高的先决条件③是城市经济建设的重要物质基础④是国民经济积累资金的重要来源⑤对国民经济发展具有稳定而长远的作用⑥有利于培育和完善社会主义市场体系先导性产业①产业链长，关联度大②有利于高新技术的应用和扩散③资本和劳动密集型产业，创造就业机会④各行业发展均以房地产业的发展为前提条件房地产业与国民经济房地产业在国民经济中占据举足轻重的地位

第三产业；2004年房地产开发投资13158亿元，社会固定资产投资70073亿元，占18.8%；GDP为13.6万亿，占GDP比例接近10%房地产业对相关产业有很强的带动作用投资效应系数、消费系数总和为2；有利促进建筑业等几十个行业发展房地产业周期与国民经济周期紧密相连

我国房地产业从1998年开始进入第二轮房地产周期的迅速发展期房地产业发展潜力巨大未来30年内房地产业将迅速发展2004年我国人均GDP1290美元，经济的高速发展将带动房地产业发展城镇居民住宅需求量增大2003年底城镇人均住房面积23.7平方米，预计2020年达到35平方米，每年新增3.5亿平方米城市化进程需要房地产业的有力支撑2003年我国城市化率40.5%，城镇人口5.2亿，2050年76%，城镇人口10亿以上房地产服务行业将迅速发展开发咨询、房地产中介、物业管理、规划设计、金融服务等行业需要大量人才房地产业社会影响力越来越大（八个热点）销售热点2004年商品房销售10376亿元，增长30%投资热点2004年房地产投资13158亿元，增长28.1%信贷热点

房地产抵押