银行理财业务 制定个人理财规划方案 消费规划

消费规划【知识目标】1.掌握分析个人的住房消费需求和购车消费需求。2.对于租房和购房目标的确立，做出合适的决策分析。3.对于购房和购车计划能够选择适当的贷款和还款方式。【能力目标】能够根据因素变化相应调整消费支付方案和规划。任务1编制住房消费支出规划【任务描述】怎样根据负担能力、个人所处生命周期选择合适住房；如何设定购房目标，提前准备，怎样根据自身的财务状况在各种还款方式中选择最佳还款方式。通过本任务的学习，同学们将了解住房消费规划相关知识并进行综合考量，确定出最佳的理财方案。案例引入——租房or买房？案例引入——租房or买房？活动1购房与租房决策分析适合租房的人群适合购房的人群初入职场的年轻人收入稳定、经济实力雄厚的家庭工作流动性比较大的人群置业升级愿望强劲的家庭收入不稳定的人群准备结婚的新人购房or租房，哪个更划算？活动1购房与租房决策分析一、影响住房需求的因素（一）个人支付能力净资产＝个人总资产－个人总负债（二）住房贷款政策（三）不同家庭类型的可能住房需求不同家庭类型的可能住房需求家庭类型可能住房需求单亲家庭租赁住房：可提供一个适合孩子成长的环境及一定的安全感；购买住房：不太需要维修，能满足家人理财和社会需求的住房无子女的年轻夫妇租赁住房：提供一定便利性，使生活方式易于变化；购买住房：获得财务优惠，同时建立长期的理财安全感有小孩的夫妇租赁住房：为子女提供家庭的温馨感及合适的设施；购买住房：满足理财和其他家庭需求子女独立后的夫妇租赁住房：在各种需求和理财环境变化时提供一定的安全感和灵活性；购买住房：不太需要维修，适合生活方式需求的住房退休人士租赁住房：满足理财、社会及生理需求；购买住房：不太需要维修，提供一定的便利性，并提供必需的服务9租房优点资金运用自由，便于应对家庭收入变化有较大的迁徙自由度无需考虑房价下跌的风险房屋损毁风险由房东承担有能力享受更大居住空间税负较轻购房优点抵御通货膨胀强迫储蓄积累实质财富提高居住质量增强信用满足拥有自宅的心理效用居住效用与资本增值的机会租房缺点无法运用财务杠杆追求房价差价利益面临非自愿搬离的风险面临房租上涨的风险无法自主装修房屋购房缺点缺乏流动性：较难变现，应急时容易被迫降价维持成本高：装潢的投入意味着较高的维持成本房屋贬值的风险：房屋损毁、市场价格下跌或者由于社区管理不善造成的贬值二、购房与租房决策活动1购房与租房决策分析三、购房与租房决策选择的计算方法年成本法：活动1购房与租房决策分析年成本租房年成本=年租金（月租金×12）＋押金机会成本（月租金×12×当年存款利率）购房年成本=利息支出（贷款额×房贷年利率）+首付机会成本（当年存款利率）比较租房或购房的年成本，成本小的更划算。注意：年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑未来的变化。影响因素房租若房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。房价若房价不断上涨，则购房年成本降低，反之，则上升。利率贷款利率趋降，则购房成本下降，反之，则升。时间时间越长，购房的年成本会因贷款本金的不断归还使利息减少而下降，相较租房，年成本下降。例：王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付3个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的房屋贷款，购房首付款款为房屋总价的20%，即5万元。王先生租房与购房的成本分析如下：(假设押金与首付机会成本以5%、1年期存款利以3%计算)：租房年成本＝1000×12+1000×3×5%＝12150（元）购房年成本＝50000×3%+200000×6%＝13500（元）通过计算可知，租房比购房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比较划算。活动1购房与租房决策分析同时还应考虑以下因素：1.房租的变动情况2.房屋贷款与房租所得税扣除额3.房价升值潜力4.利率的高低活动1购房与租房决策分析13房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算若机会成本率低于房贷利率，贷款成数越低，购房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算租房购房决策影响因素制定购房目标的流程，通常经过三个步骤：活动2购房目标的确定确定购房时间确定购房面积确定购房单价活动2购房目标的确定一、购房的需求1.不必盲目求大。大房子首付多，贷款多，物业费用多，采暖、空调费用高2.无须一次到位，房屋也会不断更新3.量力而行，房屋贷款占房屋总价的70%以下，房贷月供不超过家庭收入的30%4.要考虑住房环境，孩子小时离幼儿园、学校近，老时离公园近、离医院近等5.购房环境需求区位决定单价。购房需求规划模拟试算表活动2购房目标的确定项目代号说明举例家庭人数A需同住人数3人每人所需平方米数B以50~80平方米假设50平方米届时拟购房平方米数C＝A×B150平方米目前年收人D加上年终奖金10万元负担首付和房贷的储蓄率上限E以20%~50%假设40%现有的整笔投资额F首付款投资准备金15万元投资报酬率假设G以3%~10%假设10%拟多少年后购房H以多少年后可迁入计算5年梯级购房：活动2购房目标的确定先租后买先买旧后买新先买小后买大先买普通后买高档先投资创业后安家养老二、个人购房能力评估1.个人净资产2.个人综合支付能力评估活动2购房目标的确定活动3购房资产总需求分析一、以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价，其计算公式如下：可负担的首付款=目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率上限（或称为储蓄率上限）×年金终值系数（n=离购房年数，r=投资报酬率或市场利率）+目前净资产×复利终值系数（n=离购房年数，r=投资报酬率或市场利率）可负担的房贷总额=目前年收入×复利终值系数（n=离购房年数，r=预计的收入成长率)×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数（n=贷款年限，i=房贷利率）可负担的房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷总额二、可负担的房屋单价的计算公式为：可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数三、其他需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）活动3购房资产总需求分析213年后购房，现有资金10万元，年储蓄3万元。投资报酬率6%贷款年数为20年贷款利率为7%首付款计算：n为几年后购房，i为购房前投资报酬率，PV为现有存款，PMT为购房前年储蓄，求FV。贷款计算：n为贷款年数，i为贷款利率，PMT为购房后年还款，求PV。1、三年后可筹集首付款：FV=21.46万元2、可负担贷款：PV=31.78万元3、3年后可购屋总价：21.46+31.78=53.24万元现有资源三年后可筹集多少钱？现有资源三年后可筹集多少钱？此储蓄能力能借多少钱？函数参数FVRate6%Nper3Pmt-3Pv-10Type=21.46函数参数PVRate7%Nper20Pmt-3FvType=31.78此储蓄能力能借多少钱？活动3购房资产总需求分析225年后购房，购房目标价60万元。投资报酬率6%贷款七成20年贷款利率7%购房前储蓄：n为几年后购房,i为购房前投资报酬率，PV为现有存款，FV为购房所需首付，求PMT。购房后储蓄：n为贷款年数，i为贷款利率，PV为贷款，FV为0，求PMT。购房前储蓄：PMT=3.19万元。购房后储蓄：PMT=3.96万元。应有的储蓄：在储备首付款时，每年要3.19万元。5年后开始还贷款时，每年要3.96万元。函数参数PMTRate6%Nper5Pv0Fv18Type=3.19函数参数PMTRate7%Nper20Pv42Fv0Type=-3.96活动3购房资产总需求分析知识拓展——二手房交易税费活动4贷款方式选择一、个人住房公积金贷款住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。二、个人住房商业性贷款商业性个人住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。（一）特点（二）主要方式三、个人住房组合性贷款活动5还款方式选择一、还款金额首付款（总房价的20%~30%），期款：1年以内：到期本息一次清偿，1年以上：分期还款。

二、个人住房贷款的分期还款方式

定义：指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本息。公式：每月还款额＝适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、主讲人:XXX也方便贷款人合理安排每月收支。缺点：利息支付较多。（一）等额本息还款法活动5还款方式选择定义：指贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。公式：每月还款额＝适合人群：适合于目前收入较高但是预计将来收入会减少的人群。如面临退休的人，或者还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。优点：每月所还本金相等，利息支付较少，随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。缺点:每月的还款金额不固定，呈现逐渐减少的趋势（二）等额本金还款法活动5还款方式选择定义：是在等额本金还款法和等额本息还款法的基础上，根据借款人的收入成长曲线，而为借款人量身定做的还款方式。主要形式：递增型、递减型和任意型三种。（三）组合还款法活动5还款方式选择活动5还款方式选择（四）创新型还款方式目前，我国的商业银行在住房贷款的还贷方式上进行了创新和尝试，主要有以下几种：1.双周供2.存抵贷3.按期付息还本4.本金归还计划5.个人住房接力贷款活动6购房规划方案的实施与调整一、购房规划的流程（一）购房意愿；（二）收集信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；（三）分析信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表；（四）制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的购房目标；（五）进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等；（六）购房计划的实施；（七）根据未来情况的变动，对计划做出及时的调整。31居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量租房与购房决策购房规划租房总价首付款贷款32

列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价可配置在购房上的资产与储蓄的比例计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率一次性投资每期储蓄额投资复利终值储蓄年金终值首付款贷款后偿还若干年后买房二、购房规划的实施与调整（一）确定购房目标后的筹资计划（二）换房规划换房能力概算：首付款＝新房净值－旧房净值＝（新房总价－新房贷款）－（旧房总价－旧房贷款）换房的步骤：先买后卖或先卖后买;其他购房成本的考虑：中介费、装潢费等（三）房屋投资规划活动6购房规划方案的实施与调整知识拓展实训活动训练项目：商业银行提前还贷的相关规定。训练目标：了解各家银行提前还贷时在申请日期、提前还款金额、违约金等方面的规定。训练要求：搜集信息后完成下列表格：

银行名称申请日期还款金额违约金/提前还款条件任务二制定汽车消费规划方案【任务描述】怎样根据负担能力、个人所处生命周期选择合适的汽车需求；如何设定购车目标，提前准备，怎样根据自身的财务状况在各种还款方式中选择最佳还款方式。通过本任务的学习，同学们将了解汽车消费规划相关知识并进行综合考量，确定出最佳的理财方案。

活动1确定购车意愿和目标

一、汽车的效益二、汽车的使用年成本：保险、车船税、汽油费等三、制定购车规划方案（1）在购车前，家庭成员一定要认真讨论，做好详细的财务预算。（2）了解一些汽车市场的形势。（3）选择几款和你要付出的资金相接近的产品进行比较。（4）试乘试驾与服务体验。（5）确定购买时机和付款方式。

活动2贷款方式选择一、贷款对象和条件二、贷款期限、利率和金额（一）贷款期限:一般为3年，最长不超过5年(含5年)。（二）贷款利率:汽车消费贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。在贷