房地产和房地产价格课件

第一章房地产和房地产价格学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内

涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响

房地产价格的因素。

能力目标：

1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；

2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；

3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；

4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。

第一讲房地产的概念

2、建筑物是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、

卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。

土地：这是一块无建筑物的空地。土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。（a）（b）（c）(d)

建筑物和构筑物的区别：

房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。

构筑物一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。

烟囱水塔道路思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？高压电缆3、地上定着物指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可

以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的

完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损

害的物体。

例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、

花园、假山、围墙等。

但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。

4、房地产的实物、权益和区位

⑴实物指在房地产中看得见、摸得着的部分。

如：建筑物的外观、结构、设备、装修等实物实体功能质量二、房地产的基本内涵

1、土地土地坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质和水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制2、建筑物建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他第二讲房地产的特性、类型

和房地产价格二、房地产的类型房地产的类型按用途划分按开发程度划分按经营使用方式划分按是否产生收益划分一、房地产价格的含义和形成条件

1、含义:

和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。

2、形成条件有效需求稀缺性有用性形成条件二、房地产价格的分类补地价保留价起拍价应价成交价起价标价成交价均价实际价格名义价格总价格单位价格楼面地价基准地价标定地价房屋重置价格成交价格市场价格理论价格评估价值原始价值账面价值市场价值投资价值市场价值房地产的价格第一题：

根据楼面地价=土地单价／容积率

甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米）

乙块地楼面地价=800÷4=200（元／平方米）

丙块地楼面地价=500÷2=250（元／平方米）

明智的买者应购买乙地块。

第二题：

楼面地价=3550÷3=1183.3（元／平方米）

第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价

=236.66（万元）

第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）

×土地面积×楼面地价

=40000×1183.3×（3.5-3）

=236.66（万元）

第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）／增加前的容积率

×土地面积×楼面地价

=（3.5-3)÷3×40000×1183.3

=236.66（万元）参考答案第三讲影响房地产价格的因素一、一般因素行政因素经济因素社会因素一般因素人口数量人口素质家庭人口规模政治安定状况社会治安状况房地产投机城