2023年房地产行业专题报告 区位优势、商贸中心、外资聚集奠定广州的发展基础

2023年房地产行业专题报告区位优势、商贸中心、外资聚集奠定广州的发展基础一、广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓广州凭借良好的区位优势和商贸基础，成为外资的聚集地，在资本推动经济增长的年代制造业率先发展，工业产值中外资占比高峰时近半，同时广州作为传统中心城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角。当前广州GDP全国排名第四，与深圳差距缩小至2400亿，但人均GDP对标其他一线城市及杭州较低，工业增加值规模排全国第5。广州作为珠三角核心节点城市，发展第三产业具备天然优势，经济主要由第三产业驱动。近年来广州工业增速落后于长三角主要工业城市，且二产人口小幅下降，但政府提出制造业立市，工业固投增速领先于上海、深圳及长三角主要工业城市，争取在新发展阶段加快制造业升级，推动高质量发展。（一）区位优势、商贸中心、外资聚集奠定广州的发展基础广州为中国“南大门”，珠三角城市群核心城市之一，承接内地和对外贸易的桥头堡。广州为珠三角城市群核心城市，由于广东北部多为山地丘陵，经济腹地较小，发展重任天然落在南部如广州、深圳、东莞等城市。广州经济发展的首要基础是区位优势，作为中国经济“南大门”，面向东南亚、背靠腹地，区位优势对经济发展的影响主要在三个方面：1）公铁水空多式联运利于发展物流运输业，加速商品贸易的流通，带动片区贸易发展，2018年广州市货运量超12000万吨，排名全国第二；拥有广州港、黄埔港、南沙港、佛山港4个海运港口，其中广州港为华南最大综合性枢纽港，2022年货物吞吐量6.23亿吨，全球第五，运输成本低，便于发展外贸经济，2021年广州外贸进出口额破万亿，保持全国第七位。2）广州外贸进出口额虽然低于深圳、东莞，但对内链接较强。3）广东省信息节点城市，吸引广东其他地级市及广西、湖南、湖北人口流入，具备发展生产性服务业天然优势。区位优势与良好的商贸基础吸引外资聚集，在资本稀缺的时代，助推广州石油化工、汽车制造业率先发展。1）过去20年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用，广州凭借良好的商贸基础及市场广阔度，吸引大量外资流入，推动广州制造业发展，如1998年宝洁落户广州，带动高露洁、立白、浪奇等日用化学品企业集聚发展，推动石油化工制造业产值破千亿，成为广州支柱产业之一；而汽车工业在本田、日产、丰田等外企进入后，迅速形成规模较大的产业集群带，为日后发展成为中国最大的汽车生产基地奠定了良好基础。2）在数据层面，2020年广州规上工业总产值中，外商投资企业贡献达43%，在所有企业类型中占比最高。作为珠三角信息节点城市，核心区域要素属性较强。广州作为传统中心城市，天然成为要素聚集地，目前聚集珠三角最优质的教育、医疗等资源配套。1）教育资源方面，广州拥有83所高校，本专科高校数量全国第2（仅次于北京、与武汉持平），占广东省高校比例约50%，其中有中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范大学、华南农业大学、广州医科大学、广州中医药大学7所双一流高校，占广东省双一流高校87.5%。2）医疗资源方面，广州拥有67所三甲医院，排名全国第3，约为深圳的2倍。（二）广州主要由服务业驱动经济发展，工业增加值全国第5广州三产占比72%，服务业驱动经济发展属性明显，工业规模相比上海、深圳等工业大市有一定差距。1）广州是粤港澳城市群的信息节点之一，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，其三次产业结构中一二三产占比分别为1%、27%、72%，第三产业占比略低于上海。2）区位优势及外商投资使得广州成为制造业落地高性价比之选，奠定了广州制造业较强大的地位，2021年工业增加值6717亿元，全国排名第5，但相比于工业大市上海、深圳、苏州仍有不小差距，工业增加值仅为苏州的2/3左右。广州经济发展主要由三产驱动，2021年以来二产增速明显提升。1）从第二产业、第三产业增速对比看，过去广州经济快速增长推动力主要来自第三产业，而2021年以来广州二产增速有反超三产增速的苗头，政府首提制造业立市，对二产投入度进一步增加。2）第三产业增加值规模来看，广州第三产业结构有待调整，类比三产规模绝对值相当的深圳，广州金融业增加值约为深圳的52%，而房地产业、批发和零售业增加值高于深圳。3）广州第三产业当前仍以生活性服务业为主，从营业收入增速来看，信息、科研技术等生产性服务业营收增速普遍低于生活性服务业。2021年广州GDP规模在全国排第四，人均GDP排名对标一线城市及杭州较低，近6年常住人口增长规模次于深圳、杭州。1）2021年广州GDP达到2.8万亿，全国第四，与深圳的差距缩小至2400亿。以人均GDP衡量，广州人均产出达到15万元/人，对标其他一线城市、杭州、苏州较低。2）作为粤港澳大湾区信息节点城市之一，广州对于广东其他地级市人口有较强吸附力，常住人口2015年至2021年净增长达到286万，年化增速2.8%，在可比城市中落后于深圳、杭州。（三）近年广州工业增加值增速较低，第二产业人口下滑近年来广州工业增速较为缓慢，但投资力度较大，工业固投增速领先上海、北京及部分长三角工业强市。1）2018年至2021年广州工业增加值复合增速6.1%，在广东省内仅次于东莞，但落后于长三角主要工业城市。2）从2017-2021年以来工业固定资产投资额增速看，广州高达15%，高于一线城市上海、深圳，也好于苏州、合肥、无锡等工业城市。二、新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业广州制造业的支柱是汽车制造业、电子信息产业、石油化工产业，占比接近50%。广州汽车制造业已具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约11%，位居全国第一，近年来积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车；电子信息产业仅新型显示领域发展较好，消费电子、半导体等领域招商引资能力弱于深圳、东莞；另外，广州在生物医药产业方面集聚较多的头部企业，如中药领域广药集团、医疗检测领域达安基因，近2年总产值复合增速达21%，预计为未来主要增长点之一。广州税收规模接近1400亿，仅为深圳40%，债务余额/税收收入达2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。（一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，占比接近40%汽车制造、电子信息产业、石油化工产值合计占比近50%，为广州工业的支柱。1）从工业总产值看，广州单项最大的为汽车制造业，占比26%，计算机、通信和其他电子设备占比11%，而纺织业、食品加工等轻工业占比均较低。2）汽车、电子产品、石油化工制造业为广州三大支柱产业，总产值占比约50%，从业人口占二产从业人口比例逐年上升至18%；随着新一轮战略新兴产业发展，石油化工制造业由于高能耗、高污染特性，面临结构性改革，占比由2016年12%下滑至8%，而汽车、电子产品制造业比重增长至26%、14%。3）2021年广州先进制造业占工业总产值比例57%，工业技术含量较高。先进制造业中先进装备制造业占比达58%，但增速显疲态。广州先进制造业主要分为六大行业，其中1）先进装备制造业主力为汽车制造、智能制造装备、新能源装备等，产值占比58%，近2年复合增速9%；2）高端电子信息制造产值占比15%，近2年复合增速17%，增速较快；3）石油化工、先进轻纺、新材料总产值占比约12%、7%、6%，近2年复合增速较低；4）生物医药及医疗器械产值占比虽然较低，约4%，但复合增速达21%，保持良好的增长势头。（二）汽车产业基础雄厚，新一轮新能源转型相对滞后传统汽车产业基础雄厚，产量稳居全国第一，汽车零部件产业有待补强。1）近年来广州汽车产量逐渐上升，2021年约297万辆，占全国比例约11%，稳居全国第一。2）汽车零部件产业亟待增强，目前广州汽车产业整零比仅1:0.35，相较广东省1:0.78、全国1:0.87仍有一定差距；同时广州缺乏汽车零部件龙头企业带动，2022年全国零部件企业百强，广州仅11家企业入围。新能源汽车转型滞后，产量及增速均不及后发城市，但产业基础及政策支持下有望加快转型升级。1）2022年广东新能源汽车产量31万辆，居全国第七，同比增长109%，但对比后发城市仍有明显差距，如西安新能源车产量已达102万辆，同比增长278%。2）新能源龙头车企聚集度一般，仅靠广汽埃安、小鹏带动，而东风日产、广州丰田、本田等传统车企新能源转型滞后，仍处于发展阶段。3）广州“十四五”规划将智能与新能源汽车作为三大支柱产业之一，给予较大支持力度，吸引新能源车企产线落地、扩张，如小鹏汽车于2023年2月广州工厂正式投产，预计年产能12万辆；广汽埃安在2022年底在广州第二智造中心竣工，预计年产能扩张至40万辆。（三）电子信息产业中新型显示发展较好，半导体、消费电子等领域明显滞后广东电子信息产业主要集中在深圳、东莞，广州产值规模较小，龙头企业集聚不明显。1）电子信息产业为广东省第一大支柱产业，2021年规上电子信息制造业营业收入占全国32%，但分城市来看，电子信息产业主要集中在深圳、东莞，2020年广州电子信息产值约2123亿元，约为深圳1/10，落后于东莞、惠州。2）广州电子信息龙头企业较少，带动能力不足，2021年广东电子信息制造业百强企业，深圳占57家，而广州仅占5家，如无线电集团、视源股份等。新型显示与超高清视频行业，龙头企业聚集，产能引入较高。1）广州新型显示产业布局较早，2006年招商引入韩国乐金显示，陆续引入华星光电、维信诺、超视堺、创维等一批显示龙头企业。2）2021年，广州超高清面板产能已上升至全国第二，4K/8K影视制作能力和居民4K机顶盒普及率保持全国第一，广州也位列全国新型显示十大城市之首，合肥、深圳分列2、3位。半导体产业起步晚，发展相对落后。1）广州半导体产业起步较晚，2017年广州粤芯12英寸芯片厂落地，才打破广州半导体制造空白，目前一期生产线已投产，月产4万片12英寸晶圆，三期建设全部完成后，预计实现月产8万片。2）2020年广州半导体与集成电路产业总产值约210亿元，相比上海、无锡、深圳绝对规模有较大差距；截止2022年9月，广州共有121家集成电路相关企业，主要集中在设计，而封测及制造企业相对薄弱。消费电子制造业，相关电子产品主要生产区域在深圳、东莞，广州整体表现不佳。2021年广州产量占比最高的家用电冰箱、彩色电视机仅占全国的4.1%、3.3%，招商引资能力偏弱。（四）生物医药产业中药、医疗检测领域表现突出，新材料为后发城市医药产业：医药制造业增速较快，龙头企业带动下，现代中药、医疗检测等领域表现突出。1）2020年广州医药制造业总产值414亿，整体规模相较北京、上海、苏州仍有一定差距，但保持较快增速，2018-2020年复合增速约15%；生物医药技术专利申请数全国第三，仅次于上海、北京，医药研发能力较强。2）多家龙头药企在广州布局，带动中药及医疗检测领域发展，如广药集团为全国最大中药制药企业及中成药生产基地，达安基因研发出国内首个获批的30分钟内核酸快速检测产品，在新冠核酸快检市场市占率较高。优势医疗资源集聚，有利于本地生物医药产业实现“创新-转化-盈利”的良性循环。1）广州拥有67所三甲医院，仅次于北京、上海，按照每10万人三甲医院的标准来看，广州以0.36的密度高居全国第一。2）珠三角5所优质医药大学广州占4所，即南方医科大学、广州医科大学、广州中医药大学、广东药科大学，有助于生物医药产业创新研发。新材料产业：珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞，广州为后发城市。1）新材料企业数量TOP10城市中，长三角占6城，珠三角为深圳、佛山、东莞，而广州并未上榜。2）广州新材料基于石油化工产业，推动绿色石化和新材料产业链发展，代表企业有白云化工、集泰化工、天赐高新等企业。（五）政策支持空间充足，工业增加值复合增长目标6.9%区位优势、工业基础及营商环境继续支撑广州的工业发展。1）广州凭借中国经济南大门的区位优势，良好的工业基础，尤其是汽车和生物医药产业的聚集优势，支撑广州未来工业发展。2）广州营商环境及科创要素给产业带来更大发展空间，在社科院发布的营商硬环境竞争力排名中，广州排名全国第5，仅次于其余一线城市及香港；广州科创竞争力排名全国第7，略低于珠三角城市深圳。广州政府税收规模明显落后于其他一线城市，债务负担较重，相比一线城市制造业向高端突破有一定财政压力。广州政府性债务余额与税收收入比2.4，在一线城市中处于较高水平，甚至高于杭州1.4；税收总规模接近1400亿，落后于其他一线城市及杭州，产业转型的支持潜力不及可比城市。广州未来重点发展三大支柱产业，工业增加值目标增速为6.9%。1）广州三大重点产业中，除信息技术产业面临深圳、东莞等其他地级市较强竞争，资本招商能力偏弱以外，汽车制造业、生物医药产业均具备较强优势，支撑未来广州工业发展。2）广州十四五规划，预计到2025年全口径工业增加值达8000亿元，复合增速6.9%。三、2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，需求中枢约为1150万方2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，大于全国跌幅，中心城区及产业聚集度较高的外围区域抗跌能力较强。近年来广州外围区供地量较大，占比70%，但外围区如增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，库存占比68%，新房库存去化周期拉长至22个月，相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现。近期广州二手房复苏节奏快于新房，2023年2月广州二手房成交面积环比上涨75%，为2021年6月以来新高，主要原因为过去及经济因素积压需求释放，以及刚需、学区需求支撑。按照常住人口人均成交住宅0.6平米保守估计，广州需求中枢约为1150万方。另外，广州产业聚集区域中心城区、番禺、增城住宅成交面积占比达79%，产城融合度较高，从产业外溢来看，黄埔区、番禺区受益最大，将率先兑现预期。（一）2022年广州商品住宅销售面积下跌34%，政策仅边际放松2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，大于全国跌幅。1）2022年全国商品住宅销售面积下滑27%，广州跌幅大于全国，从成交规模来看仍有接近800万方的市场需求。2）市场下行期，广州中心城区与外围区1住宅市场呈现分化，具体区域来看，核心区域海珠区商品住宅成交金额同比增长1%，而白云、黄埔、天河、荔湾四区与全国跌幅差距较小；远城区番禺跌幅最小，销售金额仅下降8%。2022年广州政策呈现低频慢热态势，多为边际放松，并未触及核心调控政策。1）2022年广州作为一线城市政策放松幅度较小，未出台限购、限售宽松政策；而限贷政策跟随全国政策放松节奏，目前首套房商贷利率为LPR基准利率，相比全国下限高20bp。2）通过调低落户门槛、提高多孩家庭公积金贷款额度等政策适度放松，同时土拍取消“竞自持”，让利房企，提振市场信心，但整体刺激效果不明显。3）2022年出现政策“一日游”情况，4月多家银行出台“接力贷”后被紧急叫停，反映政策谨慎维稳。（二）广州土地财政依赖领先于其他一线城市，近年来楼市略微供大于求广州汽车、生物医药等产业让城市持续保持活力，但单位宅地出让金培育工业产值效率一般。1）由于工业具备较强的集聚效应，叠加广州本身区位优势，广州汽车制造、生物医药产业将持续保持活力，虽然在新兴城市竞争下面临一定压力，但总体保持人口净流入仍可预期。2）宅地出让金使用效率在2013年后大幅降低，原因是宅地出让金收入同比增长明显，对比其余一线城市，广州宅地出让金使用效率与北京、上海相当，而深圳由于城市占地面积限制，宅地出让一直处于低位，整体利用效率较高。受影响2020年以来广州加大土地出让力度，相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现。1）2020年广州土地出让金收入同比增加53%，而税收收入增长-2%，主要原因是影响了广州财政税收，政府倾向卖地弥补收入。2）广州土地出让收入/税收收入1.8，远远高于上海、北京、深圳。2018年后广州土地出让略大于新房销售面积，房价增长速度放缓。1）2010-2017年期间，广州宅地与商品住宅供求比小于1，处于紧平衡状态，2018年后供求比大于1，但整体仍维持供求平衡。2）2018年后房价波动性大幅下降，2021年下半年以来房价增速明显放缓，当前新建商品住宅销售均价24620元/平。外围区域宅地超供影响广州新房库存结构，去化周期22个月。近年来广州加大外围区宅地供应力度，外围区供地占比约70%，而增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，截至2023年2月底，广州中心城区库存占比32%。2）外围区库存占比过高拉长广州新房库存去化周期至22个月，在全国重点城市中处于中位水平。（三）近期二手房复苏快于新房，中长期新房需求中枢在1150万方左右2022年未出台有效刺激需求政策，年底翘尾行情不再，而近期有筑底回暖趋势。1）2022年广州需求端政策谨慎放松，并未出台有效刺激需求政策，叠加年底影响，广州12月新房成交面积67万方，同比下降55%，年底翘尾行情不再；2023年2月新房成交同比上涨15%，有筑底回暖迹象。2）2022年全年二手房成交维持低位。2023年2月广州二手房明显回暖，新房案场认购量及开盘去化率均有明显回升。2023年2月，广州二手房网签套数9938套，环比增加79%，高于2022年峰值9160套；而网签面积约96万方，创下2021年6月以来新高。二手房市场回暖主要原因为：1）2022年、经济因素积压的购房需求释放；2）刚需占据本轮二手房成交复苏主力，2月60-90㎡户型网签面积占比达36%，环比增长2.1%，外围区域成交量也明显上涨；3）部分区域学区需求支撑，如越秀、海珠区。中期来看，二手房市场回暖仍有2-3个月持续期，供前期积压的需求释放，后续进入平稳过渡期，逐步回归理性。广州常住人口稳定，预计中长期城市新房销售面积中枢仍然在1150万方左右。1）近年来广州商品住宅销售面积与常住人口比例基本在0.5-0.8左右，而广州全市人均住房面积34.6平，相较全国城市人均住房面积36.52平仍有一定差距，住房需求未能满足，另外，考虑广州本轮制造业小幅增长，未来常住人口将维持稳定在1900万人以上，即使人均商品住宅销售面积维持低位0.6，预计从中长期看广州商品住宅销售面积中枢水平在1150万方左右。2）当前广州常住人口/户籍人口比例达1.9，住宅销售面积仍有较大释放余地。（四）广州住宅销售与产业结构较匹配，制造业向黄埔、番禺外扩广州住宅销售与产业结构匹配度较高，中心城区成交主力为黄埔，外围区域成交主力为增城、番禺。1）广州第三产业及先进制造业主要集中在中心城区，外围番禺、增城汽车产业集聚也较为明显。2）广州商品住宅销售区域与产业结构匹配度较高，2022年中心城区与番禺、增城商品住宅销售面积占比79%，其中中心城区住宅主要成交区域为黄埔，主要原因为越秀、天河、海珠、荔湾传统4区房地产发展基本饱和，宅地稀缺，而黄埔2018年纳入中心城区规划，疏解传统区人口；外围区域番禺、增城住宅销售占比16%、27%。广州中心城区向东部黄埔、南部番禺外扩，规划南沙副中心。1）广州正由单核辐射发展城市向双核发展演变，一方面扩大中心城区范围，将近郊黄埔、番禺部分区域纳入中心城区规划（2018年），另一方面规划南沙副中心，拟打造中心城区与南沙区“双核”。2）目前黄埔区已率先兑现预期，汽车制造、电子信息、生物医药龙头企业聚集，如小鹏汽车、粤芯、达安基因，上市公司数量广州第一，工业总产值占全市39%。3）广州目前职住分离度较低，随着外溢区域配套、基础设施完善，产城融合度预计进一步提升。广州汽车制造业和医药产业最具有爆发力，主要聚集地为番禺、黄埔区，预计将引领未来广州地产发展方向。1）番禺为广州汽车产业重要承载区，目前依托番禺汽车城，以广汽乘用车、广汽埃安等整车制造企业为龙头带动产业链发展。2）生物医药和健康产业方面，黄埔区为广州核心，集聚生物医药企业超3000家，科学城、知识城、国际生物岛等高新区落位黄埔。汽车与生物医药产业的爆发将支撑黄埔、番禺两区的住宅需求。四、越秀、保利保持规模优势，2022年土拍质量优但热度较低品牌国央企已占据广州市场主力，如越秀、保利、中海、万科，尤其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额444亿，逆势上涨22%；从土储来看，越秀及保利在广州拥有超1000万方土储，中心城区土储占比约40%、50%，整体土储质量较高；土地市场来看，2022年广州土拍规则适度宽松，取消“竞自持”等限制，增加中心城区优质供应，但整体溢价率仍维持低位，拿地企业以国央企、城投平台为主，民企仅获取3宗宅地，广州地铁、越秀、保利拿地权益金额超百亿，未来将转化为优质供应，进一步巩固在广州的规模优势，提高市场占有率。（一）品牌国央企越秀、保利占据广州市场主力，土储质量较高广州住宅销售市场集中度较高，品牌国央企优势越发明显。1）近年来广州住宅销售市场集中度较高，2022年TOP10房企权益金额占比由38%提升至41%，品牌国央企始终占据广州市场主力，如越秀、保利发展、万科、中海，尤其越秀地产在2022年广州住宅销售规模整体缩减的情况下逆势上涨22%，实现权益销售金额444亿，反映其在广州高质量的土储去化保障以及品牌认可度。2）2021年以来广州地铁权益销售金额开始入围前十，核心原因是其基于轨交建设优势，坚定布局TOD类项目开发，拿地区位及交通优势有保障，土储质量较高；广州地铁坚定与具有丰富开发经验的品牌国央企合作，2019年成为越秀地产的第二大股东，借助越秀补足开发经验与品牌短板。3）头部民企逐渐在广州市场失去规模优势，如融创、碧桂园；而广州起家