重庆某经济适用住宅小区项目策划报告

前言：房地产业是进行行房地产投资资、开发、经经营、管理、服服务的行业，是是具有基础性性、先导性、带带动性和风险险性的产业。地地产项目的经经营涉及到宏宏观经济、城城市规划、建建筑工程、市市场营销、物物业管理、金金融保险、统统计、会计、心心理等各方面面的综合知识识。***项目地块块位于沙坪坝坝区核心商圈圈，地理位置置十分优越。在在前期对项目目规划进行了了有效的论证证，但产品的的功能定位却却仍处于研究究阶段，对于于定位住宅或或者商务仍有有各自不同的的看法。如果果定位方向为为纯住宅产品品，则有价格格瓶颈，运作作中不利于充充分发挥地块块的口岸优势势；如果定位位方向为商务务产品，则市市场消化能力力是评估的重重点（这两者者的具体论述述详见市场分分析部分的内内容）。因此此，在本营销销策划报告中中，产品功能能定位将是首首先需要论述述及勘酌的核核心问题。根据项目功能定定位，报告对对项目进行了了全面、系统统的市场定位位，包括目标标客户、形象象档次以及价价格体系等层层面的内容，并并就项目在产产品设计方面面做出了一定定的调整，使使之匹配于项项目的整体定定位构思。在本报告的最后后部分，将对对项目的营销销推广做出策策略性纲要。此此环节内容也也将随着工作作的进一步深深入开展，逐逐步落实到纷纷繁而具体的的推广工作中中，并最终推推动项目的营营销步入正常常和预期的轨轨道；具体的的营销阶段细细分及销售执执行方案计划划在双方对项项目定位及营营销策略达成成共识后另行行整理提交。凡事预则立，不不预则废，市市场虽千变万万化，善谋者者终将胜之。通通过双方的精精诚合作，必必将使各项工工作得以统筹筹、高效的实实施。我们有有信心并期待待着协助发展展商实现利润润和形象的双双赢局面。第一部分沙沙坪坝区房地地产市场综述述沙坪坝区房地产产市场状况综综述1．区域宏观背背景简述沙坪坝区位于嘉嘉陵江畔，地地处重庆市西西郊，全区幅幅员396平方公里，2001年年末各项项统计年鉴数数据如下：总人口67.660万，家庭总总户数21.27万户；当年GDP总值值为9195110万元，在主主城区中排名名渝中区和九九龙坡区之后后；人均产值137718元，排名渝渝中区、大渡渡口区和九龙龙坡区之后；；国内生产总值指指数中的第一一、第二产业业均比较靠后后，而第三产产业指数为114.3，位列市区区经济圈之首首，说明沙区区商业服务繁繁华度较高；；房屋建筑施工面面积达232.227万平方米，竣竣工面积为97.60万平方米，建建筑业总产值值1665775万元；金融机构存款余余额为14129934万元，位列列渝中区和九九龙坡区之后后；城镇居民人均住住宅使用面积积为19.91平方米，位位列市区经济济圈第四位。沙坪坝是重庆的的科技文化区区，区内有大大专院校9所，中专、中中小学300余所，学生12万余人；全全市三分之一一的科研机构构集中于沙坪坪坝区，科技技工作者达5万余人，智智力型劳动者者占全区在业业人数1/3。另外，沙坪坝区区旅游资源丰丰富，自然景景观和人文景景观众多，有有数万亩森林林资源和极具具开发价值的的大型溶洞和和温泉等，陪陪都时期遗址址保存完整，渣渣滓洞、白公公馆远近知名名，与沙坪坝坝区浓厚的文文化氛围相得得益彰。2．区域房地产产市场发展回回顾沙坪坝区房地产产市场经过近近几年高速的的发展，开发发规模和水平平已经达到了了相当高度，部部分楼盘个案案在整个重庆庆房市都有较较大的影响力力。尤其是近近两年，沙区区房地产市场场成为业内人人士和消费者者关注的热点点，除有效把把握本区域的的购买客户以以外，凭借教教育等特色资资源，吸引了了相当的外区区客户。回顾顾整个沙坪坝坝房地产市场场，主要有以以下几个发展展阶段：第一阶段、市场场启动阶段（1999年以前）这一阶段的开发发项目主要集集中于三角碑碑周边及小龙龙坎附近，项项目规模普遍遍较小，规划划设计较为落落伍，配套和和管理也比较较差，但是由由于市场上供供应量少，销销售业绩普遍遍较好。附：代表项目———鑫源大厦地理位置：沙坪坝沙南街443号开发商：重庆沙坪坝区房房地产开发总总公司总建面：约45000平平方米开盘时间：2000年4月月（但其推广广早在1999年已经着手手进行）楼盘定位：商住楼销售价格：起价（建筑筑面积）：1500元/平方米均价（建筑筑面积）：1750元/平方米最高价（建筑面面积）：1850元/平方米第二阶段、市场场发育阶段（1999--2001年）在一片质疑声中中，芳草地在在凤天路一枝枝独秀，逆市市飘红，打出出了南部新城城的大旗，猎猎猎旗风下，短短短两三年内内数十项目相相继登场亮相相。激烈的竞竞争提高了行行业水平，促促使开发企业业开始注重产产品品质和服服务，南部新新城成为了重重庆房市一片片开发热土。在这一发育过程程中，区域房房地产市场形形成了多点开开花的繁荣态态势，但与此此相对应的是是，市场和开开发企业本身身都还不太成成熟，而且某某些企业对市市场评估过于于乐观，导致致了部分项目目陷入被动。附：代表项目———芳草地地理位置：沙坪坝凤天路开发商：重庆武城房地产产开发公司总建面：56612平方方米开盘时间：约1999年66月楼盘定位：高档小区房销售价格：起价（建筑筑面积）：1800元/平方米均价（建筑筑面积）：2100元/平方米最高价（建筑面面积）：2400元/平方米第三阶段、市场场成熟阶段（2001年至今）在相对成熟的市市场中，开发发企业相应不不同的区域板板块会逐渐形形成不同的个个性特色，需需要结合市场场环境和特定定地块优劣势势进行市场细细分及定位。华华宇、同创等等一线企业脱脱颖而出，区区域市场无论论是在决策或或运作水平上上，都开始走走向成熟。附：个体项目———华宇广场地理位置：沙坪坝名人雕塑塑广场开发商：重庆华宇物业（集集团）有限公公司总建面：381507平平方米开盘时间：一期2000年年9月30日开盘，二二期2001年9月15日开盘楼盘定位：中央商务·生活活大社区销售价格：起价（建筑筑面积）：2910元/平方米均价（建筑筑面积）：3000元/平方米最高价（建筑面面积）：4300元/平方米3．沙区房地产产市场相关统统计数据及与与其它主城区区对比（1）20000年、2001年沙坪坝区区房地产市场场与其他区域域房地产市场场情况统计表表投资额数据（万万元）区域2000年2001年2002上半年年渝中区286428272182109263江北区13229318726373423渝北区13406123400994330沙坪坝区13709920473792261北碚区361624474715186九龙坡区15218624438481023大渡口区191194166426038南岸区14028720635196365巴南区378034874721923永川市304646011821739施工面积（平方方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区49183777570416332410830026877400江北区19941811299290881114844420224011渝北区23046733410161001693805528737299沙坪坝区25816333320222221805650022959466北碚区1259438886105210257566678497九龙坡区26420044359759551746050024934533大渡口区568816557834479875485244南岸区25566877365764111744143327571366巴南区720453747984573048580529永川市85439010281455651570726626竣工面积（平方方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区833344571462479901262265江北区392705571546317289405992渝北区653090986003544040740878沙坪坝区590102640698402099487769北碚区619775556020480393439733九龙坡区79378311172599471343773436大渡口区363853117693309966101960南岸区713436825302522422541248巴南区147270357302115894283037永川市332120505280265502347225销售面积（平方方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区360659400646301751287504江北区359985360321312241323935渝北区507210760725462065709994沙坪坝区396972502728324329438717北碚区352728365990301094317416九龙坡区420005771129318413639989大渡口区217512125039207867115580南岸区520148630925462507536565巴南区143058235811123395206392永川市276520349184240204276529空置房（平方米米）区域空置面积其中：空置一年年以上合计住宅合计住宅20002001200020012000200120002001渝中区11551400962977553014403036623795708169257756275947江北区3015794276562067512404211560851468699891569599渝北区3036774108522002301827191050451674966390459834沙坪坝区313018274602148021841201303361059645059017043北碚区145885206096733599142242189999231275233461九龙坡区3417194264471237101536751746332497326374269811大渡口区687896199345566490882088017899110345824南岸区3172873539071718662072941263771285616260067366巴南区132981200848352469013788638863382234725373永川市1246211514857382462333135974208032112383上述表格数据能能够在一定程程度上反映区区域市场的供供给状况。数数据表明，沙沙坪坝区房地地产市场的供供需较为平衡衡，空置量一一直得到比较较有效的控制制，现有的市市场运作较为为良性。（2）区域地产产个案数据统统计项目个数：目前沙区在售和和规划项目42个，其中单单位住宅19个，小区23个物业类别：纯住宅项目255个，商住两两用项目17个建筑形态：多层住宅9个、小小高层10个、高层住住宅23个建筑规模：5万平方米以下下项目20个，5-10万平方米13个，10万平方米以以上9个。4．沙坪坝区房房地产市场特特征概述沙区房地产市场场相对较为封封闭由于交通的原因因，沙坪坝区区和重庆市其其它主城区分分隔现象较为为突出，偏安安西北一隅；；其地域特性性反映在房地地产市场上，一一是沙坪坝区区居民的住房房消费被外区区分流的现象象比较少，同同时沙坪坝区区房地产市场场的外向辐射射力也不强，二二是由于外面面联络的不便便，一定程度度上影响了商商务单位的业业务绩效，沙沙坪坝区的写写字楼市场较较为低迷。沙坪坝区住房消消化能力较强强沙坪坝区居民中中智力型劳动动者占据了1/3的比例，这这部分消费群群和公务员、行行政事业机关关职工、个体体私营业主一一起，构成了了沙坪坝区面面广量大的中中收入阶层，从从而成为住宅宅市场稳定而而旺盛的消费费力。政府的支持力度度较大在政策规划和税税收上，沙坪坪坝区政府都都给予了房地地产市场有力力的实质性支支持，最明显显的是以政府府的南迁带动动南部新城的的开发，在户户口迁移、子子女入学等问问题上也大开开绿灯。文化区的招牌有有较强吸引力力文化牌的吸引力力大致来源于于两个层面：：一是由于文文化氛围，一一定程度上改改善了沙坪坝坝区的居住环环境；二是对对居民子女的的教育提供了了更好的条件件。沙坪坝区的板块块特征比较突突出由于周边环境不不同、居住人人群各异，沙沙坪坝区各局局部板块的差差异也相当突突出。科技园园区位于北部部城区，工业业企业集中于于东部城区，相相应其住宅的的价位、档次次及产品特征征都有较大的的差异。二、沙坪坝区热热点区域开发发特征分析1．北部城区地域范围处于规划中的重重庆大学科技技园区沿线，包包括重庆一中中、南开中学学、重庆七中中、重庆大学学（含原重庆庆建筑大学）等等名校都集中中分布于该板板块。开发背景北部城区处于重重大科技园区区沿线，区域域内学校林立立，文化氛围围浓厚，消费费力支撑旺盛盛。北部板块块本来由于可可用作房地产产开发的土地地不多且发展展的重点是教教育和科技，故故长期以来房房地产开发项项目并不多。但但随着欣阳广广场、学林雅雅园的开发，尤尤其是学林雅雅园“文化牌”的一炮走红红，北部板块块引起了更多多购房者的关关注。供应特征区域内的户型产产品以一室一一厅和舒适型型三室、四室室为主，分别别针对沙坪坝坝区年轻一族族、陪读一族族、投资客户户和周边居民民、高校教师师。以文化为为主题进行产产品规划及营营销推广是该该区域的明显显特性。价位水平区域内市场目前前价位水平较较高，且表现现稳定，以学学林雅园、欣欣阳广场为代代表的中高档档楼盘均价在在2500元/平方米以上上，总体均价价约为2300--2700元/平方米（建建筑面积价格格）。局限性区域内居民密度度大，拆迁成成本高，成规规模的地块较较少。代表项目——学学林雅园（E墅）地理位置：沙坪坝学府路11号开发商：重庆同创置业发发展有限公司司总建面：整个学林雅园为为2097999平方米总套数：330套楼盘定位：精装修小户型公公寓项目构成：学林雅园小区内内的一栋独立立单体楼，住住宅总高27层，分小户户型平层和夹夹层两种户型型产品形态付款方式：8成30年按揭揭销售价格：起价（套内内面积）：3050元/平方米均价（套内内面积）：3400元/平方米最高价（套内面面积）：3860元/平方米备注：夹层户型型现已销售完完毕；套内精精装修的价格格自称为400元/平方米标准准，如果以清清水房交房则则每平方米少少200元。部分户型：一室一厅单卫（平平层，3M层高）（套套内面积）：：27.38平方米二室二厅单卫（平平层，3M层高）（套套内面积）：：48.01平方米一室一厅单卫（夹夹层，4.5M层高）（套套内面积）：：27.38平方米二室二厅单卫（夹夹层，4.5M层高）（套套内面积）：：48.01平方米2.东部城区地域范围地处沙坪坝区老老工业区，包包括重棉二厂厂、红岩汽车车弹簧厂、重重庆微电机厂厂等众多国有有企业均集中中于此。开发背景长期以来是沙坪坪坝区老工业业基地较为集集中的区块，房房地产开发起起步较晚，受受购买力和整整体陈旧形象象的局限，房房价亦较低。东东部板块最大大的优势是相相对与渝中区区的距离较近近，且是沙坪坪坝区唯一沿沿江的区块。随随着滨江路开开发建设的推推进，东部板板块的房地产产市场现状有有望得到重大大改观。供应特征目前以经济型两两室、三室为为主，主要购购买力来源为为周边居民和和沙坪坝其它它区域经济承承受能力有限限的供房者，各各项目都注重重产品的经济济适用性。价位水平目前价格水平为为沙坪坝各区区域中最低的的板块，总体体均价约为1500--1700元/平方米（建建筑面积价格格）。代表项目——千千竹景苑地理位置：沙坪坝上土湾开发商：重庆顺鸿物业发发展有限公司司总建面：70000平方方米总套数：400多套楼盘定位：自然花园小区付款方式：7成20年按揭揭销售价格：起价（建筑筑面积）：1500元/平方米均价（建筑筑面积）：1650元/平方米最高价（建筑面面积）：1900元/平方米部分户型：二室二厅单卫（建建筑面积）：：111.880平方米三室二厅双卫（建建筑面积）：：154.557平方米二室二厅单卫（建建筑面积）：：96.93平方米3.南部城区地域范围沙坪坝区政府所所在地，是未未来沙坪坝区区的政治、文文化中心，以以凤天路为代代表的南部板板块逐渐成为为沙坪坝区房房地产开发最最热的板块之之一。是目前前沙坪坝区开开发量最大最最集中的房地地产板块，中中高档物业为为各板块最多多，且各档次次物业的分布布相对比较均均匀。开发背景随着沙坪坝区政政府南迁凤天天路，本区域域知名小区纷纷纷出现，芳芳草地是该区区块启动前期期的个案代表表，该物业带带动了整个南南部板块的启启动和发展，而而天骄年华是是该区块中高高档物业的代代表。供应特征本区域以三室、四四室户型为主主，主要以小小区环境为卖卖点吸引购房房者。价位水平本区域楼盘价格格呈现缓慢、稳稳步上升的趋趋势，总体均均价1800--2200元/平方米（建建筑面积价格格）。代表项目——天天骄年华地理位置：沙坪坝凤天大道道开发商：重庆协信控股（集集团）有限公公司总建面：270000余余平方米楼盘定位：都市中的依山美美宅，文化社社区付款方式：8成30年按揭揭销售价格：起价（套内内面积）：2600元/平方米均价（套内内面积）：2850元/平方米最高价（套内面面积）：3150元/平方米部分户型：三室二厅二卫（建建筑面积）（错错层）：120.331平方米四室三厅二卫（建建筑面积）（错错层）：163.448平方米二室二厅单卫（建建筑面积）（平平层）：90.27平方米四室三厅双卫（建建筑面积）（错错层）：157.889平方米三室二厅双卫（建建筑面积）（平平层）：126.118平方米4.西部城区由于连接成渝、渝渝长高速公路路且区内拥有有临近铁路的的便利（区块块内有梨树湾湾货运站），成成为沙坪坝区区的物流组织织中心。目前前梨树湾工业业区内已形成成以木材、钢钢材和机电产产品为主的集集散地。西部部板块的房地地产市场起步步较晚，但榕榕湖国际花园园和华宇·福源山庄的的出现，使西西部板块的房房地产市场现现状有所改观观。板块市场特征：：该区块的代代表物业是华华宇·福源山庄，该该盘体量较大大，依山势规规划，楼盘开开发比较注重重生态保护，且且以较低价格格入市，销售售走势十分好好；该区块的的另一重点物物业是榕湖国国际花园，其其产品类型目目前在沙坪坝坝区比较少（公公园洋房，类类似TOWNHHOUSE），且其位位处沙坪公园园，走势值得得关注。目前前该区块物业业较少，价格格带尚未形成成。除榕湖国国际花园的小小洋房之外，普普通住宅普遍遍均价在1800元/平方米左右右。5.中部城区中部城区为本项项目所在区域域，将在项目目功能定位部部分进行重点点论述。第二部分项项目功能定位位一、项目功能定定位决策依据据及目标1.项目功能定定位决策依据据项目功能定位决决策依据大致致来源于以下下几个层面：：项目的区位环境境项目的区位环境境一定程度上上决定了地价价水平，同时时不同的区位位，面临的消消费力水平也也不同，因此此区位环境是是项目功能定定位的前提和和基础。项目的地块条件件项目在特定区位位内的口岸条条件对项目的的功能定位也也有较大的影影响，如地块块四至、交通通组织、以及及消费者对地地段口岸的认认可度等环节节。项目的产品特征征包括项目的户型型，软、硬件件配置，以及及外立面色彩彩和建筑形象象等。开发企业的具体体情况不同的物业类型型对开发企业业也有不同的的要求。同一一地块，开发发酒店投资大大、形象好、回回报稳定，但但资金回笼周周期较长；而而开发普通公公寓则利润空空间有限，形形象附加值不不高，但资金金回笼速度快快等。开发企企业应根据自自身特性选择择物业功能类类型。2．项目功能定定位的目标根据项目实际状状况和贵司的的需要，我方方认为项目功功能定位应该该有三点原则则性目标，其其中第一、第第二点是前提提基础，第三三点是项目运运作的方向。有效规避风险快速回笼资金尽可能挖掘项目目潜力和利润润空间二、项目区位环环境概述以沙南步行街为为中心，步行行距离辐射范范围构成了沙沙坪坝的中心心区。区域内内大型的喷泉泉组群、特色色鲜明的雕塑塑、众多的景景观小品共同同打造出令沙沙坪坝区人骄骄傲的城市形形象和舒适的的休闲广场。区域内的步行街街是重庆市最最具景观价值值和文化气息息的商业街区区，商业相当当繁华，商业业环境仅次于于解放碑商圈圈，沙重百、金金诚广场、明明日百货、赛赛博数码广场场、新世纪·凯瑞商都、华华宇商业街、三三峡广场等商商业物业林立立其间。在沙坪坝区内，中中心区是交通通银行、酒店店、餐饮娱乐乐、证券、学学校医院等城城市繁华元素素最集中的区区位，因此也也是沙区商务务活动最集中中的口岸，尤尤其以广告、装装饰、文化、各各类事务所、中中介代理机构构等服务性企企业居多。对中心区房地产产项目的开发发来说，具备备多种可选择择功能方向：：住宅、商务务公寓、写字字楼、商场，乃乃至酒店，具具体的功能选选择应根据地地块的特定条条件和开发企企业运作目标标进行决策。三、沙坪坝中心心区住宅市场场分析1.特征描述地处沙坪坝中心心地段，地价价成本高、房房价也相对略略高；地块规模普遍较较小，难以形形成大型的环环境景观；住宅项目营销推推广的支撑点点普遍来自于于三个层面：：地段的便利利性、功能的的复合性（宜宜住宜商）及及较高的产品品品质三个层层面；地产行业整体业业绩较为稳定定，但市场反反响火爆的项项目较少。2.主要的竞争争对手沙坪坝房地产市市场上，有两两个层面的供供给对中心区区的住宅项目目形成了较强强的竞争冲击击。一是新建的小区区住宅项目，凭凭借小区优美美的环境作为为核心竞争力力，这类项目目以南部新城城为代表，随随着新区配套套的逐步完善善，其竞争力力还将进一步步加强；二是在地段条件件上和中心区区有替代效应应的区位，这这一区域以北北部城区为代代表，相对中中心区距沙坪坪坝步行街并并不远，虽口口岸略次，在在地段功能上上有一定的替替代性，开发发成本相对较较低，以价格格作为对抗中中心区物业的的核心竞争力力。3.小结从居家功能的层层面看，收入入较高的购房房者对小区环环境有较高的的要求，而收收入较低的购购房者对房价价极为敏感，从从而沙坪坝中中心区的住宅宅项目普遍面面临高不成、低低不就的尴尬尬局面，操作作存在一定的的难度。具体的说，如果果定位于普通通住宅，价位位局限性较强强，中心区区区位优势并不不能得以真正正发挥，如果果在功能定位位上作一定的的突破，开发发成本往往较较高，且市场场是否接受也也有一定的不不确性。四、沙坪坝中心心区写字楼市市场分析1.概述从相关政府部门门的统计数据据和我司市场场研究中心的的资料可以显显示，沙坪坝坝中心区的写写字楼市场表表现出以下两两个方面的特特点：租金水平不高商务楼租金在220元/平方米上下下浮动，纯写写字楼租金也也少有突破40元/平方米。出租率不高区域内现有写字字楼的出租情情况都不太理理想，商务物物业出租率普普遍不超过60%。附表：沙坪坝区区商务物业调调研表项目租金面积备注庆泰大厦36元/平方米米（含本层公公摊）35-200平平方米1、大堂为酒店店使用；2、不带厨卫，标标准写字间。时代星空1、约20-225元/平方米2、销售均价33000元/平方米28-60平方方米1、大堂较小，无无休憩区；2、有触摸屏查查询系统，4部电梯；3、纳米集团已已购两层；4、10月份交交房，目前有有100约家客户进进驻，其中居居家客户占了了相当比例。丽苑大酒店8500元/月月（含双人早早餐）标间，长包房南海酒店500元/月12平方米1、装修较差，形形象档次较差差；2、四、五层出出租，出租率率约60%。欣阳广场住宅部分租金约约20-25元/平方米，写写字楼售价3800元/平方米住宅部分80--160平方米，写写字楼从40余平方米起起1、写字楼部分分大理石地面面，装修标准准较高；2、有一个多功功能会所（运运动休闲、与与住户共用）；；3、写字楼两部部专用电梯。融信大厦约20元/平方方米110-1600平方米1、按普通住宅宅标准装修；；2、无商务配套套；3、交房半年，出出租单位出租租率约60%；4、售价25000-28000元/平方米。嘉多利广场（写写字楼）约25元/平方方米50-200平平方米，共三三层共三层纯写字楼楼，现已租完完2.成因分析沙坪坝区本身缺缺少独具特色色的龙头产业业商务区往往依赖赖于特色产业业的拉动，如如高科技产业业之于高新区区，金融之于于上清寺，而而这是沙坪坝坝区所不具备备的。企业数数量不多，对对商务物业需需求量有限，这这是制约沙坪坪坝区商务项项目的根本瓶瓶颈。沙坪坝区位置相相对较偏重庆一些服务性性行业基本上上都以全市作作为业务辐射射目标（如商商贸、装饰、广广告、各类事事务所，各类类中介公司等等），沙坪坝坝区的地理位位置相对于全全市范围来讲讲，位置较偏偏，难以满足足其需求，而而这类行业正正是写字楼的的主力客户群群。写字楼及商务公公寓产品品质质不高沙坪坝区的商务务公寓普遍没没有专属的商商务大堂，电电梯数量不足足，无中央空空调系统，建建筑形象较差差，专业写字字楼也缺乏商商务配套支撑撑，在产品环环节较为落伍伍，各项目自自身都存在一一些先天不足足。附表：沙坪坝区区商务公寓、写写字楼配套设设施表项目功能属性配套华宇时代星空商务公寓4部电梯，大堂堂（面积仅80平方米左右右，无休息区区）；物业信信息查询系统统，无商务中中心；会所功功能模糊，物物管形象较好好融信大厦商住楼2部电梯，无大大堂；无商务务配套，公共共部分贴普通通地砖，墙面面刷白，装修修档次较低庆泰大厦专业写字楼4部电梯，带中中央空调系统统；过道地面面大理石，墙墙面乳胶漆，装装修档次较高高；无大堂，无无商务配套，过过道内光线较较差且照明不不足欣阳广场写字楼楼专业写字楼2部电梯，带中中央空调；过过道地面大理理石，墙面乳乳胶漆，会所所以餐饮娱乐乐为主，商务务性不强，电电梯数量不足足3．沙坪坝区商商务物业市场场与其它主城城区类比分析析在商务物业市场场上，除渝中中区外，沙坪坪坝还落后于于南岸和江北北区，导致这这种现象的主主要原因是地地域因素。具体的说，一些些无力进驻渝渝中区的中小小企业，在办办公场地选址址时往往落户户于南岸和江江北。因为首首先相对于沙沙坪坝而言，地地段的商务便便捷性更强，其其次距机场、车车站距离也更更近。因此我们看到在在商务楼市场场上，南岸的的科尔国际、浪浪高凯悦风光光无限，而沙沙坪坝先于他他们启动的立立海大厦都是是折戟沙场；；当北岸星座座还是一个坑坑的时候，一一天就销售告告罄，而沙坪坪坝区的时代代星空都经过过了2年漫长的销销售，到交房房时还剩余约约20%。现就重庆现有市市场上的几个个典型商务项项目做个案分分析如下：龙湖·北岸星座座地理位置：江北区建新北路路60号开发商：重庆佳辰经济发发展有限公司司总建面：约40000平平方米楼盘定位：酒店式商务公寓寓付款方式：8成30年按揭揭配套设施：酒店式大堂运动健身中心保健调理室宽带入户，IDDD入户清洁、钟点工、自自助洗衣商务配套：配备商务会议中中心，多功能能厅，商务餐餐厅，茶座销售价格：起价（建筑筑面积）：约约3000元/平方米均价（建筑筑面积）：约约3200元/平方米最高价（建筑面面积）：约3400元/平方米部分户型：A户型（套内面面积）：约37平方米B户型（套内面面积）：约33平方米C户型（套内面面积）：约32平方米D户型（套内面面积）：约34平方米科尔国际地理位置：南岸区双石街开发商：重庆科尔房地产产开发有限公公司总建面：36000余平平方米楼盘定位：纯专业、新生代代商务平台付款方式：7成20年按揭揭配套设施：外墙：面砖结合合铝塑板入户：玻璃门，木木质门套窗户：塑钢窗通讯：IDD（2）路入户，宽宽带入户闭路电视：CNNT入户电梯：3部高速速电梯大堂：花岗石地地面，花岗石石配铝塑板墙墙面，顶部吊吊顶公共过道：地面面玻化地砖，乳乳胶漆墙面，轻轻钢龙骨石膏膏板吊顶商务配套：300平方米员员工餐厅，大大、小多功能能会议室，2400平方米景观观茶坊销售价格：起价（套内内面积）：2750元/平方米均价（套内内面积）：2900元/平方米最高价（套内面面积）：3200元/平方米部分户型：A户型（套内面面积）：130.443平方米B户型（套内面面积）：100.553平方米C户型（套内面面积）：86.63平方米D户型（套内面面积）：43.32平方米E户型（套内面面积）：116.886平方米F户型（套内面面积）：73.54平方米时代星空地理位置：沙坪坝名人雕塑塑广场开发商：重庆华宇物业（集集团）有限公公司总建面：34000余平平方米楼盘定位：中央商务大社区区付款方式：8成30年按揭揭销售价格：起价（建筑筑面积）：约约2750元/平方米均价（建筑筑面积）：约约3000元/平方米最高价（建筑面面积）：约3150元/平方米部分户型：套内面积从288.61～54.61平方米4．沙区商务物物业市场的机机会点沙区商务氛围不不浓，商物物物业的市场推推广普遍比较较疲软，沙区区商务地产市市场是一块不不大的蛋糕，这这是一个客观观的事实。但是从另一个角角度看，沙区区商务物业的的机会点也比比较明显。在调研过程中我我司走访了约约10家中小企业业业主，其行行业领域跨度度较大，普遍遍反映他们在在沙区楼市上上找不到理想想的商务楼。具具体的说就是是口岸较好，面面积在100平方米左右右，每平方月月租不超过30元或是售价价不超过3000元，略高于于住宅；有一一定形象档次次，配置和服服务较好的商商务楼。他们们的需求在很很大程度上代代表了沙区中中小企业的物物业需求特性性。而回顾沙区的商商务楼，的确确很少有项目目能够满足他他们的需求，如如果一个项目目能够在定位位上抓住这一一市场契机，在在沙区一块不不大的商务市市场蛋糕内获获得较大的市市场份额应该该不难。五、沙坪坝区小小户型市场专专项分析由于本项目在户户型功能划分分和设计方面面均为小户型型公寓，因此此有必要对沙沙坪坝区的小小户型市场做做专项分析。注：本部分内容容所指的小户户型特指一室室一厅或单间间配套户型产产品。1.市场综述沙坪坝区的小户户型普遍分布布于步行街周周边至重庆大大学沿线，典典型楼盘如星星瀚大厦、学学林E墅、阳光驿驿站等，都取取得了不俗的的业绩，这主主要得益于沙沙坪坝区市场场旺盛的购买买力支持和区区域内年轻购购买群体的置置业需求。2.客户细分毕业后留居沙坪坪坝区的大专专院校学生沙坪坝区是文化化区，每年大大专院校毕业业学生上万人人。对于毕业业后留渝学生生来说，沙坪坪坝是他们的的母城，出于于一种生活惯惯性，相当部部分选择或租租或购留居沙沙坪坝，小户户型是他们现现时所倾向的的主要物业类类型。沙区收入较高的的年轻一族以年轻公务员、教教师、金融机机构职员、文文卫单位职工工、私企白领领为代表，收收入较高，购购买一套小户户型作为过渡渡性居住，兼兼具投资性质质的置业现象象比较普遍。陪读一族这是沙坪坝区小小户型又一个个独具特色的的消费群，子子女在沙坪坝坝区读书，父父母在就近租租一套小户型型照顾其饮食食起居。这一一类型的客户户群不在少数数。老年客户一些家庭结构较较大，住房条条件较紧张的的家庭，在子子女长大成人人后，往往选选择购一套小小户型安置父父母，解决数数代同堂带来来的生活干扰扰。投资性客户资本的本质就是是流向利润最最高的地方，投投资性客户分分布在全市范范围而不仅局局限在某个区区域，在沙坪坪坝整个市场场处于上升空空间的时候，投投资性客户也也成为市场重重要的客户群群体。3.个案分析学林E墅（具体内容详见见前述第9页之代表项项目分析）星瀚大厦地理位置：沙坪坝沙杨路44号开发商：重庆星瀚物业发发展有限公司司总建面：24300余平平方米楼盘定位：兼具投资价值的的小户型公寓寓付款方式：7成20年按揭揭销售价格：起价（建筑筑面积）：2100元/平方米均价（建筑筑面积）：2350元/平方米最高价（建筑面面积）：2600元/平方米部分户型：一室一厅单卫（建建筑面积）：：43.94平方米二室二厅单卫（建建筑面积）：：92.28平方米三室二厅双卫（建建筑面积）：：117.556平方米备注：：一房小户型现在在已经销售完完毕，其中有有相当客户为为投资型客户户4、沙坪坝区各各类小户型特特征分析单体住宅单体住宅的规模模都比较小，主主要分布于沙沙坪坝区中心心周边，产品品硬件质素一一般，销售周周期均在半年年左右，单价价在2300元/平方米（建建筑面积）左左右，每套总总价普遍略高高于10万元，主要要以低总价为为卖点，市场场反映相当好好，以阳光驿驿站、星瀚大大厦等项目为为典型代表。小区住宅内的小小户型单位以学林E墅为代代表，项目本本身位于档次次较高的住宅宅小区内，有有完善的小区区配套作为其其品质支撑。在在户型结构上上追求一定的的创新，为目目标客户尤其其是年轻一族族营造一种充充满个性特色色的居住空间间。在运作中中注重项目附附加值的提升升、卖场包装装和营销推广广，售价在2500元/平方米（建建筑面积）左左右。商务公寓以华宇·时代星星空为代表，地地块本身有着着突出的口岸岸优势，有较较高的目标价价位，为了避避开普通小户户型住宅的价价格竞争冲击击而定位为商商务公寓，销销售均价约为为4700元/平方米（套套内面积）。但但是其销售速速度较为缓慢慢，说明项目目本身并没有有完全得到市市场的认可。经经过近两年的的销售，目前前还剩余20%左右。附表：华宇·时时代星空2000年10月-2001年6月销售进度度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月销售额162884993189763324235511172449551953169998995990853133146600成交套数11221613145520成交面积551.51981.00814.95604.67635.74318.67284.551044.855均价（元/平方方米）2953.5003251.5002974.0002851.9003072.5003106.5003192.9003172.500六、项目地块条条件及定位方方案评价1．项目地块条条件分析重庆现在已经规规划出包括沙沙坪坝在内的的五大商业圈圈，随着三峡峡广场和华宇宇广场的逐渐渐成形，沙坪坪坝区的商业业中心已经开开始向华宇广广场方向转移移（交通线路路也已经有所所偏离）。但但由于本项目目是在老沙百百司的旧址上上建立的，雄雄踞步行街口口，是传统的的商业旺地，沙沙坪坝区居民民对该地块仍仍然有非常高高的认可度，口口岸优势较为为突出。从地块客观位置置上讲，本项项目周边200米范围形成成了沙坪坝区区的中心商业业圈，沙重百百、金诚广场场、明日百货货、赛博数码码等云集此地地，大型餐厅厅、酒店、银银行、学校、影影院、医院等等配套非常完完善，为项目目提供了较多多的功能定位位可能。项目周边建筑物物不高，项目目的立面形象象能够得到比比较充分的展展示。项目地块面对步步行街一面的的展示面宽较较窄，进深较较长，且出口口处为人行道道，对于车辆辆出行有一定定的不便，这这是本项目地地块的劣势所所在。2．项目建筑规规划方案分析析从我司市场研究究部的市场调调查可知，目目前沙坪坝区区小户型产品品走势比较好好，项目户型型定位为单间间带厨卫配套套，较为切合合现行市场对对户型产品的的需求。项目整幢建筑规规划均为小户户型，户型形形式比较单一一，客户的选选择性不强。但但另一方面也也使得物业的的配套设施能能够有针对性性的进行设置置，从而形成成独特的产品品特点和营销销卖点。项目每户均有独独立和足够的的采光面设计计，采光效果果比较好。经过设计修改以以后，塔楼有有5部电梯直达达，基本能够够满足竖向交交通的需要，相相对于当前市市场水平较为为超前。每户的套内面积积比较小，这这对于高单价价的物业来说说能够降低其其购置总价，从从而吸引更多多的客户，特特别是投资型型客户的购买买。本项目公摊面积积较大、公摊摊率较高也是是一个劣势，这这需要进行一一定的设计修修正，并且在在未来的推广广过程中进行行合理规避。七、项目功能定定位分析项目地处沙坪坝坝商业黄金地地段，口岸优优势十分突出出，而全小户户型的建筑设设计形式形成成了项目独特特的产品特点点，这些是我我们进行功能能定位的基础础和前提条件件。项目定位的目的的在于，依托托现有市场的的供需关系，最最大程度的发发挥项目的资资源优势，最最大程度的规规避推广风险险，以期获得得最大的经济济效益和社会会效益。常规的功能定位位方向主要有有商务和住宅宅两种。哪种种更适合本项项目的特点？？更有利于本本项目的推广广？我们做功功能定位的优优劣势分析如如下：1．商务功能可行性分析本项目地处沙坪坪坝区中心区区域黄金口岸岸，地理位置置好，能够满满足区域范围围内各类企业业的地段要求求。项目周边配套非非常成熟，有有利于商务活活动的开展。项目体量较大，整整体定位于商商务能够形成成较强的商务务氛围。项目硬件配置比比较好，塔楼楼5部电梯，有有大堂位，过过道也较为宽宽敞。本项目按住宅项项目立项，配配套费等各项项成本相对写写字楼要低，在在售价和使用用费用上都和和住宅项目并并轨，对商务务客户来说较较为实惠。项目车位较为充充足，对商务务客户有比较较强的实用性性和吸引力。项目自身配套设设施、装修档档次尚未确定定，而如前所所述，沙坪坝坝区商务物业业普遍在产品品品质环节和和推广形象方方面有一定的的硬伤，本项项目如果在规规划初期即针针对商务客户户需求，做出出适当的商务务标准配套，完完全可以超越越沙坪坝区商商务物业现有有的水平，而而形成较强的的产品优势，在在推广中占据据较大的市场场份额。定位于商务之优优势价格上升空间大大相对于居家客户户而言，商务务客户对物业业的租金承受受能力要强得得多，这意味味着项目在销销售步入正常常轨道后，价价格上涨的空空间较大，且且在经营中有有较强的收益益能力，因此此定位于商务务有利于实现现项目开发的的利润最大化化目标。形象附加值高，有有利于开发企企业的品牌培培育一幢优秀的商务务物业，其知知名度及社会会口碑的扩展展，相对住宅宅物业要迅速速很多，对于于有未来发展展规划的开发发企业而言，项项目的经营也也是企业品牌牌树立和积累累的重要过程程。可以一定程度上上规避项目的的规划劣势本项目设计上存存在公摊较大大的问题，相相对于居家客客户而言，商商务客户对于于公摊系数的的敏感度较低低。定位于商务之劣劣势市场整体消化能能力偏弱如前所述，沙坪坪坝区目前的的企业较少，且且商务物业的的租金及出租租率均不高，市市场消化力显显得不太旺盛盛。但如果凭凭借独特的产产品优势和系系统的销售推推广，可以在在有限的蛋糕糕里分到足够够的市场份额额。推广中客户层面面较单一本项目于20004年交房，建建设周期较长长，而对于商商务客户来说说，往往倾向向于购置现房房。因此在销销售推广的初初期，投资型型客户将占到到相当的比例例，一旦投资资户对项目的的租赁前景不不看好，项目目营销风险就就比较大。2．居家功能可行性分析沙坪坝区住宅市市场对小户型型需求相当旺旺盛，无论是是以小户型为为主力户型的的单体楼（如如星瀚大厦），还还是配套小户户型产品的住住宅物业（如如奥林骄子），其其小户型单位位往往在推出出初期即告售售罄，显示出出强烈的购买买需求。但需需要注意的是是，这类物业业的购置客户户中有相当的的投资客户，表表明投资型物物业在区域市市场旺盛的投投资能力。本项目口岸优势势比较好，地地段条件能够够得到购房者者的认可。定位于住宅之优优势客户基数大如前所述，沙坪坪坝区地产市市场小户型需需求层面广，客客户基数大，市市场环境较为为宽松。风险小，且易于于实现较快的的销售进度由于客户基数大大，项目在推推广中调整空空间也比较。比比如可以充分分通过价格杠杠杆的运用调调节项目的性性能价格比，通通过高性价比比的产品取得得较快的销售售进度。定位于住宅之劣劣势价格瓶颈明显沙坪坝区周边一一些普通住宅宅项目虽然口口岸劣于本项项目，但是在在居家功能层层面上，和本本项目有一定定的可替代性性，将形成一一定的竞争冲冲击。同时在在重庆房地产产市场上，价价格也是一个个极其敏感的的因素，而区区域内此类项项目的均价水水平为2300元/平方米，且且定位于住宅宅也无法利用用“平开高走”的策略大幅幅的拉升物业业价格，这与与本项目较高高价位的目标标有相当的距距离，价格瓶瓶劲比较明显显。项目公摊较大项目公摊率初步步估计将达30%左右，而重重庆购房者在在购房时相当当强调实用性性和得房率，换换言之，本项项目公摊较大大的现实将对对项目的营销销推广形成较较大的负面影影响。项目现有的户型型设计不太适适合居住独立的单间设计计无法有效的的对物业空间间进行优化调调控，从而在在一定程度上上暴露了项目目的劣势，削削弱了项目的的优势。3．小结通过上述分析我我们认为，本本项目定位为为商务和居家家都有一定的的劣势和风险险。简单的说说，定位为商商务，产品的的形象附加值值高，可能冲冲顶较高的价价位水平，但但是沙坪坝商商务物业大环环境比较疲软软，有一定的的推广风险；；而定位为住住宅，价格瓶瓶劲明显，产产品本身设计计上也存在有有一定的不足足，且较难修修正，不利于于充分挖掘项项目的地段潜潜力和达到利利润最大化的的经营目标。由此我们认为，要要达到项目功功能定位的三三个目的就要要求在市场现现行水平上有有所突破。八、项目的功能能定位——国际风情商商务酒店式公公寓1．概念诠释本概念主要涵盖盖“商务”和“酒店式公寓”两个层面的的含义。酒店店式公寓在重重庆市并不是是一个新概念念，但是在产产品硬件和配配套环节，能能够真正做到到位的却比较较少。我们建建议将项目功功能定位为酒酒店式公寓，旨旨在充分挖掘掘项目的地块块潜力，通过过适当的硬件件配套，全面面、优质的酒酒店服务模式式，较高的物物业形象来吸吸引自用性客客户购置，并并且由此吸引引投资性客户户的购置。但由于“酒店式式公寓”更多的是从从物管服务方方面的角度对对物业进行诠诠释，缺少实实质性的支撑撑，因此我们们在酒店式服服务的基础上上将物业的功功能定位方向向偏重于“商务”的概念，从从而对项目的的价格进行有有力的支撑，发发挥项目独特特的优势特征征。在偏重商务方面面，加入“国际风情”概念，目的的在于赋予较较新颖的形象象档次和较强强的现代气息息。以“国际、时尚尚、领先”作为“国际风情”的表现形式式，弱化纯商商务办公过于于庄重、过于于严肃的硬质质特性，以扩扩大目标客户户的选择层面面。2．定位说明沙坪坝区虽然企企业不多，对对商务物业的的需求有限，但但毕竟还是有有一定的消化化能力。同时时沙坪坝区商商务物业本身身的规划、配配套和服务都都比较落伍，如如果项目产品品品质具有一一定的超前性性，以较高的的性能价格比比，在商务功功能层面抢占占足够的市场场份额，仍然然有相当的机机会。这一市场板块客客户有较强的的价格承受能能力，是本项项目重点的目目标客户群体体。在沙坪坝区小户户型产品市场场上，也不乏乏有相当部分分高端购买客客户，如沙坪坪坝区酒店的的长包房住客客等。另外，年年轻购房者（包包括自用型居居住客户和创创业型商务客客户）作为小小户型的主力力客群，文化化层次高，对对物业的档次次及附加值有有较高的要求求，且日常工工作或生活对对物业管理有有较强的依赖赖性，如果项项目能够提供供酒店式的配配置和管理，完完全可能启动动这一个新的的消费层面。本项目定位于商商务公寓，但但在推广中并并不排斥居家家客户，同时时项目配置及及档次为商务务标准，领先先于普通住宅宅楼，同样也也可能对居家家产生较强的的吸引力。可以使推广处于于较有利的市市场位置。项项目定位为酒酒店式公寓，其其上可与酒店店住客接轨，下下不脱于普通通住宅市场，在在营销推广中中可以以酒店店式的配置和和服务作为主主卖点，规避避项目户型格格局单一和公公摊较大的劣劣势，同时避避免口岸较差差的普通小户户型产品的价价格竞争冲击击。相对于住宅而言言，商务物业业有较高的租租金收入可能能，因此对投投资户应具有有更强的吸引引力。除租金金收益能力外外，物业的保保持和增值能能力也是投资资户相当关注注的内容，一一些形象较差差、配置落伍伍、管理落后后的物业，功功能折旧速度度极快，数年年时间即为市市场所遗弃。本本项目地段稀稀缺性明显，如如果形象档次次高，配置超超前，其保值值增值潜力必必将为投资者者所看好。附：置业核算案案例我们做一个简单单的置业核算算。以23元/平方米·月作为目前前沙坪坝区商商务物业的基基准租金，本本项目凭借口口岸优势和优优质的配套、服服务，租金高高于市场平均均水平20%应该较为现现实（商务用用户比较注重重商务形象和和商务环境）。以以一套40平方米（建建筑面积）的的公寓单元为为例：设其均均价为2600元/平方米，总总房款为1040000元，客户购购买前期投入入为（以七成成二十年计）：：房款+税费+按揭费用+五通费=约3.8万，装修款款（商务装修修较住宅装修修简单、便宜宜，以250元/平方米的水水平计算）：：2万元，共计计：5.8万元，每月月月供款约为为460元，分摊每每月则为12元/平方米·月，相对于23元/平方米·月的市场出出租水平，对对于实际商务务客户来说有有很大的吸引引力。按照高高于现有租金金水平20%的标准计算算，23元/平方米·月×（1+20%）=27.6元/平方米·月，每平方方米每月租金金（税前）收收入约为：27.6--12=155.6元/平方米·月（物业管管理费根据“谁使用谁交交纳”的原则，不不计算入内），则则其投资的年年收益为15.6××40×122=74888元，租金回回报率=68400÷1040000=7..2%。上述计算算已经相当保保守，平均达达到约7%的回报率应应该比较现实实，对于投资资户来说，也也有较强的吸吸引力。3．小结结合前述功能定定位的三点目目标，我们认认为商务酒店店式公寓的定定位能够达到到项目经营的的要求。实现快速的资金金回笼上述功能定位方方案将使项目目的产品品质质优势非常明明显，同时定定位又不脱离离于市场实际际，能够得到到各个层面客客户的广泛认认同，为实现现快速的资金金回笼打下坚坚实的基础。有效规避风险由于功能定位的的分散，使项项目整体运作作的风险大大大降低，但好好地段、小户户型、低总价价、优配套和和精服务的品品质将树立项项目独特的产产品定位与形形象，在推广广中也有更大大的调整及控控制空间，从从而在商务功功能层面有效效的规避操作作风险，形成成相对的优势势。尽可能挖掘项目目的利润空间间本项目的目标客客户为商务客客户、投资客客户和小户型型购房者中的的高端客户，这这三部分客户户都比较看重重物业的档次次和形象，单单价不是其考考虑的重点，而而总价成为购购置考虑的绝绝对要素。因因此在价格抗抗性方面的承承受能力较强强，为项目的的价格操作营营造出了较大大的潜在上升升空间。第三部分项项目市场定位位一、项目的形象象档次定位项目形象档次定定位应为高档档而深具现代代气息的商务务公寓，是高高技术含量中中小企业、年年轻精英的集集中地，以此此支撑项目的的功能定位。具体的说，项目目在视觉形象象上要充分体体现出较纯粹粹的商务形象象，以及简洁洁明快的时代代气息，包括括项目的立面面设计、卖场场包装、销售售物料制作等等。在另一方面，项项目的配套也也要在注重商商务针对性的的同时有较高高的形象标准准。二、目标客户定定位自用型商务客户户根据沙坪坝区的的实际情况，本本项目之商务务客户主要是是服务性和科科技性行业，如IT、广告、装饰、设计、各类事务所、中介代理机构等。这类客户的特点点是业务运作作中脑力成份份高，附加值值高，对商务务物业的形象象档次较为看看重。相对于这类客户户而方，专业业写字楼单价价较高，且物物业中小面积积单位往往格格局不合理，或或是位于一些些边角地带，通通风采光差。此此外，专业写写字楼功能的的单一和压抑抑感也是他们们所拒绝的，而而普通住宅项项目档次低，难难以满足其形形象需求。本项目面积大小小自由组合，采采光充足，配配套局部领先先于沙坪坝区区目前专业写写字楼，且对对中小型企业业有更强的针针对性，有高高标准酒店式式服务体系，有有卓越的智能能化系统，有有浓烈的人文文气息，这些些都是对商务务客户尤其是是新生代企业业极具吸引力力的产品要素素。收入较高的年轻轻时尚一族主要包括高校年年轻教师、科科研机构青年年高技能人员员、私企高级级白领、文化化、设计行业业自由职业者者、青年医生生、律师、评评估师、会计计师、记者等等为代表的高高收年轻一族族。这类客户的特点点是收入高，消消费观念超前前，注重生活活质量，在消消费中对价格格敏感度不高高，热爱各种种品质产品。对这类客户而言言，他们希望望物业有较高高的形象档次次，并且有完完善的配套和和服务来满足足其紧张和高高强度的现代代生活需要。本项目的小户型型设计能够满满足其使用功功能的需要，另另外还有项目目的口岸优势势，高标准软软、硬件配置置，物管营造造的强烈文化化氛围，全酒酒店式服务内内容等因素，都都会起到共同同的促销作用用。酒店的长住客户户对于酒店的长住住客户而言，本本项目的吸引引力及价值点点很直观，品品质接近于酒酒店，费用远远远低于酒店店。在单价、公公摊方面的抗抗性比以上两两个客户层面面都更低。投资型客户投资型客户的特特点是：非常常注重物业的的保值和增值值，注重投资资收益，注重重物业总价的的控制而对单单价模糊。本本项目户型小小，投资总价价低；物业地地段优势使其其保值和增值值的需要得到到满足；较高高的形象和较较好的品质能能够充分保证证物业的出租租价格和出租租率，从而保保证其投资收收益回报。三、项目的价格格定位评估项目销售价格预预期为2500元/平方米（建建筑面积价格格），现运用用市场比较法法，就此预期期做初步评估估。采用市场场比较法对本本项目进行价价格定位，在在参数的选取取中遵循谨慎慎原则。根据据商务客户对对物业各个环环节的关注度度和区域内几几个典型商务务项目的情况况，选取了以以下7个比较指标标，并分别对对其设定相应应分值进行分分析如下：指标设定分值时代星空融信大厦欣阳大厦本项目地理位置2018171315硬件配套及装修修标准2014101814专属商务配套及及物管服务15108149户型结构15138129开发企业知名度度109555项目附加值106666周边交通等配套套109667合计10079607465售价3000元/平方米2600元/平方米3800元/平方米本项目商务单元元与时代星空空对比，定价价应为（套内内面积价格）：3000×65/79=2582元/平方米。本项目商务单元元与融信对比比，定价应为为（建筑面积积价格）：2600××65/600=29477元/平方米。本项目商务单元元与欣阳广场场写字楼对比比，定价应为为：3800××65/744=34922元/平方米。加权求和考虑到时代星空空与本项目在在产品形态上上有最强的可可比性，在定定价加权中，对对时代星空设设定50%的权重，融融信与欣阳分分别设定25%的权重，则则项目与市场场同类项目比比较，合理均均价为：2582×500%+29447×25%%+34922×25%==2901元/平方米计算结果修正2901元/平平方米的结果果是依据区域域市场现有在在售项目的情情况计算得到到的，但由于于上述项目大大多考虑了资资本的时间因因素，而采用用预期收益法法进行定价（在在营销方面的的表现就是价价格相对虚高高，销售速度度过慢），与与本项目较快快的销售进度度要求不尽相相同。现就灭灭减市场价格格虚高和达到到快速营销回回笼资金的目目的，以0.90--0.95的修正系数数区间（此区区间通常是一一次性付款方方式的折扣）进进行价格试算算，2901××0.90＜实际价格格＜2901××0.95，实际价格格为2611--2756区间，与2500元/平方米的价价格预期比较较偏高，这表表明项目现有有的均价在区区域商务市场场有一定的竞竞争力，且通通过良好的销销售运作，有有适当的提价价空间。第四部分项项目产品建议议一、项目建筑及及配套规划要要点项目定位为商务务公寓，如何何在合理的成成本范围内，将将建筑风格、功功能设施配套套，以及服务务做出特色，使使之既有较强强的实用性，又又有较高的形形象附加值，是是在产品规划划中应当权衡衡的重点。在建筑及装修风风格上，应力力求达到简约约、明丽、大大气的效果，和和现代商务的的形象相匹配配，在装修风风格上可以借借鉴一些比较较成熟而特色色鲜明的异域域风格，在包包装和宣传上上也有较大的的延展空间。在设施选择上，应应加强商务针针对性和功能能复合性，尽尽可能在保证证商务配套功功能的前提下下，减小占用用面积。服务是项目附加加值的一个重重要提升点，因因此服务标准准要高，形象象要好，且在在营销中要整整体贯穿，全全面体现。具体的产品建议议如后。二、建筑1．对建筑外立立面作一定的的细部调整项目本身已经具具备较强的公公建形象，为为了进一步提提升项目的视视觉档次，建建议对项目外外立面作以下下几个方面的的整改。外墙采用深色面面砖搭配铝塑塑板贴面，以以表现物业的的商业气质；；空调位统一作内内嵌式预留，并并以百叶遮拦拦，避免空调调机身对立面面产生不良影影响；屋顶进行一定形形式的建筑造造型，以增强强物业的标识识性；立面窗户采用塑塑钢窗配白色色玻璃，以增增强采光的性性能；具体的方案由设设计单位出具具2．通过细部调调整降低公摊摊塔楼标准层公共共通道临工行行方向可以划划分到相应的的物业户内；；公共通道的宽度度改为1.6米，沿内墙墙临过道外墙墙线退50CM左右开门，使使各住户单元元有较强的层层次感，避免免标准层内住住户单元过多多而导致视觉觉干扰；3．每层增设一一个弧形公共共空间在4-6轴线之之间挑出一个个半径约1.5米的半圆形形公共休闲空空间，采用半半落地玻璃封封闭，以此增增加公共休闲闲空间，可放放置坐椅、小小品及盆栽植植物，或为一一个极富情趣趣的观景及休休闲空间。弧形空间建议分分层交错设施施，如9层可设在1/5-6轴线之间；10层即可设在4-1/4轴线之间。4、公共卫生间间标准层H户型旁旁有两块空间间，面积共计计近30平方米，建建议做两个公公共卫生间，以以便纯商务客客户可以取消消室内卫生间间，增加室内内空间的纯粹粹性和使用面面积。卫生间配置品牌牌洁具，采用用较高装修标标准，匹配项项目的商务功功能和酒店形形象。三、项目硬件1．大堂大堂位置建议于于项目西北侧侧临工行方向向，即原规划划住宅大堂位位置。大堂范围建议为为朝工行方向向4-6轴线，朝步步行街方向B-D轴线，净使使用面积约95平方米。由于修改后的大大堂面积较原原有方案小，因因此建议减少少入口梯步，将将大堂实用面面积扩大。大堂的净高（装装修吊顶后）应应不低于6米，保证空空间的通透感感。大堂装修风格应应注重商务的的庄重严谨而而又不失雅致致的风格，简简约明丽、气气派大方，可可以放一些高高大的人造植植物模型，做做一个室内喷喷泉，动静相相宜，且形象象档次较高。2．商务会所项目以中小企业业为主要客户户层面，这部部分企业无法法租赁和购买买较大面积的的写字楼，从从而造成办公公区域内商务务功能不完整整，对配套的的依赖性较强强，因此建议议配置公共的的商务会所。裙楼顶层面积约约1800平方米，商商业价值相对对较低，建议议将其临一中中部分划出600平方米左右右规划为项目目会所。会所所分为动区和和静区，动区区以健身和娱娱乐为主；静静区以会议、洽洽谈等商务功功能为主。其其具体功能设设置如下：多媒体会议室面积约需1000平方米，兼兼做会议室，供供客户租用，同同时物管可以以定期举行各各类讲座式活活动，充分彰彰显新生代商商务文化。多功能娱乐室以多功能吧（网网吧、水吧、书书吧等复合）为为主体，提供供各类茶水饮饮料、时尚书书刊、棋牌，设6-8组座位；通过高大的绿色植物点缀分隔，形成较强的层次感，达到较好的间隔效果，供客户休闲放松。健身房可以沿墙划一块块狭长空间，用用玻璃间隔而而成；沙弧球台、桌上上足球台等等等注：具体的功能能设施及平面面布局由装饰饰公司提供方方案。四、项目强弱电电及智能化系系统1．强电系统室内电源进户。公共照明集合于楼宇自动动化控制系统统，实现公共共照明集中管管理，且采用用较高的照度度标准。2．弱电及智能能化系统通讯及信息商务单元每户预预留两个IDD电话接口；；大楼整体构建综综合布线系统统，并接入宽宽带网络，以以实现外部信信息的高速连连接。闭路电视系统每户预留闭路接接口。安防一体化系统统电梯及公寓门口口、各楼层电电梯厅设保安安监控摄像机机；各地下车车库门加装门门禁控制系统统；推行“一卡通”作为项目内内通行卡、出出入停车卡、借借用卡等。消防报警系统：：在敏感区域设烟烟感报警探测测器。广播系统吸顶或壁挂设置置，可用作背背景音乐和紧紧急广播通知知。给排系统采用变频水泵，确确保水压稳定定，给排水管管材料采用较较高的材料标标准。三表远传计量水、电、气采用用专门控制管管理系统进行行集中管理，统统一收费，并并及时提醒用用户缴费。注：除卫生间外外，所有的水水气管道均集集中设置于阳阳台内侧，仅仅预留接口，由由客户自行选选择搭接的方方式。五、公共部分装装修标准1．大堂和首尾尾电梯间大堂采用对开地地弹玻璃门地面采用大理石石和花岗石拼拼花墙面做约1.22米石材或实实木墙裙，剩剩余部分刷涂涂料天花作造型吊顶顶处理2．过道地面铺防滑地砖砖高级磁砖做墙面面踢脚线，刷刷乳胶漆，配配各种风情装装饰画天花：石膏板吊吊顶照明：吸顶灯或或壁灯，灯具具应注重造型型，如可考虑虑用金属灯具具增强现代感感3．楼梯间：普通水泥踏步墙面刷白扶手用水管焊接接六、室内装修标标准1．入户门各户送实木门，尺尺寸建议为1.0×22.2米2．窗高级塑钢窗3．内墙房内墙用水泥砂砂浆找平，刮刮腻子厨卫内墙用水泥泥砂浆找平4．地面：房地面水泥砂浆浆找平厨卫水泥砂浆找找平，拉毛5．厨、卫预留电源插座、冷冷热水喉及去去水管道安装装到位6．煤气：（住住宅单元）管道煤气安装入入户、远程抄抄表7．空调预留空调机位及及冷凝水管8．电源：每户预留电源接接口七、电梯电梯承载能力是是衡量商务楼楼品质的重要要参数之一。载载客量建议为为15人，速度在2米/秒左右，区区别于普通住住宅标准。本项目定位于商商务公寓，入入住后人数必必将较多，竖竖向交通流量量大。建议临临步行街塔楼楼保留三部电电梯，临一中中塔楼保留两两部，在降低低成本及公摊摊的情况下，保保证电梯的承承载能力。八、项目软件配配套1．商务服务中中心设于底层，面积积10平方米左右右即可提供传真、打印印、复印，代代收代发邮件件，代订代购购代发报刊杂杂志、车船票票，信息查房房等服务，为为客户去除商商务繁琐2．区域网本项目客户年轻轻化趋势比较较明显，在工工作和生活中中热衷于关注注新事物，且且渴望交流和和沟通。设置置小区局域网网，进行综合合布线设置，其其根本目的是是为其提供一一个了解新闻闻、周边事物物的窗口，以以及一个自由由交流的虚拟拟空间。计划划分为三个板板块；新闻类类、生活信息息类及业主BBS。新闻类每周收集时事、经经济、体育、娱娱乐新闻及相相关热点，在在局域网上公公布。生活信息类包括天气预报、影影讯书讯、打打折信息、社社区新闻、社社区二手市场场等等。业主BBS住户自由交流，且且定期设置一一些热点问题题供住户参与与。九、物管服务1．服务内容常规服务保安、保洁、公公共环境维护护、公共设施施服务、代收收水电气费等等。专属商务服务打印、复印、传传真，代收代代发邮件，代代订、代购车车船机票，代代订、代发、代代购报刊杂志志、信息查询询、代订鲜花花、贺卡、代代办各种宴会会、国际国内内长途等等。物业信息中心提供物业转让、租租赁信息。注：具体的服务务内容细则由由物管公司制制定。2．物管单位建议聘请有知名名品牌且具有有丰富酒店管管理经验的物物管公司进行行物业管理，利利用其良好的的人员形象，高高标准的服务务质量以及完完善的服务管管理能力为项项目业主提供供一种全酒店店标准的服务务质量。第五部分项项目营销推广广一、项目命名项目命名的原则则主要应该体体现项目的国国际化、时尚尚化概念和风风格，可以从从以下方向去去考虑，但最最终的名称需需要与包括广广告公司等相相关专业单位位沟通后确定定。1、以商业理念念作为项目名名称[纽思达]国际际商务大厦备注：[纽思达达]为英文Newstartt“新起点”的中文音译译。[风尚国际]商商务大厦[深蓝印象]商商务大厦[新城·国际]]商务大厦2、以发展商的的名称作为项项目命名前缀缀[林建·国际]]商务大厦[美林·国际]]商务大厦采用发展商名称称作为项目名名称的前缀，能能够在推广物物业的同时树树立发展商的的品牌形象，整整合资源优势势。二、营销推广主主题——“国际风情情商务酒店式式公寓”“酒店”意味着着项目有较高高标准的配套套和服务。“商务”直观的的点出项目的的功能属性，便便于客户对项项目的认知。“酒店”和“商商务”两者有较强强的共性：都都比较时尚，都都比较有档次次感。所以在在项目营销主主题中，我们们建议用“国际风情”这一特色元元素来迎合这这种这种档次次感和时代气气息的需要。用“国际风情”作为项目特特色关键词，其其直观支撑点点来自于项目目的大堂及公公共部分简洁洁明快、有一一定的异域特特色的装修特特征，其更深深层次的含义义是项目的形形象服务及商商务氛围领先先于时代，主主题文案“国际”、“风情”等也有相当当强的时代气气息。在项目的营销推推广过程中，在在卖场包装的的各个环节要要充分运用一一些具有现代代商务气息的的风格元素，比比如一些金属属装修构件、硬硬质水景，使使客户在卖场场即感觉项目目和市场上千千楼一面的商商务项目有明明显的风格特特色差异。另外，项目的功功能定位是商商务酒店式公公寓，营销形形象应该庄重重而具有档次次感，和项目目的现场包装装包装共同作作用，支撑项项目的营销主主题。三、项目营销推推广原则性要要点1．概述：在早期的重庆房房地产市场上上，照搬照套套营销概念的的现象比较普普遍，这种现现象是市场发发育初期开发发企业一种急急功近利意识识的表现。以重庆房价水平平约束下的成成本条件，很很难在产品规规划和包装推推广中将某种种概念真正诠诠释到位，因因此铺天盖地地的概念往往往是一句空洞洞的宣传口号号，随着买方方市场的不断断成熟，概念念营销逐渐陷陷入一种声势势虚高的尴尬尬局面。因此在本项目的的营销推广中中，要注重避避免营销走虚虚，在营销操操作中应以良良好的形象展展示作基础，同同时对项目本本身进行适度度的包装渲染染，用软硬结结合的推广手手法，有节奏奏的进行营销销深入；一方方面可以降低低营销成本的的投入，另一一方面也可以以规避营销风风险。2．营销推广原原则性要点用实景展示品质质最好的营销说词词是实景展示示。尤其是本项目定定位于商务公公寓，其推