2021年一季度郑州房地产市场研究报告正式版

ChinaIndexAcademy2021年第一季度郑州房地产市场研究报告中指研究院郑州分院2021年4月目录CONTENTSChapter1 宏观政策环境Chapter2 郑州市场研究Chapter3 总结与展望Chapter1宏观政策环境章节总览宏观政策环境

1.宏观市场发展：土地及商品房市场延续增长态势，热点城市市场热度不减2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.郑州政策环境：土地新规从市场源头稳地价、稳房价、稳预期；年度供地计划出炉4全国土地市场概览：供求规模继续增长，地价保持上涨态势成交规模：受供地“两集中”政策影响，3月，22个重点城市住宅用地成交面积同比普遍下降，但第一季度重点城市地方政府推地量与去年同期基本持平，住宅用地成交规模同比小幅增长；成交价格：住宅用地成交楼面均价上涨至历史新高，溢价率亦有所提升：一季度，全国300城住宅用地成交楼面均价为5145元/平方米，平均溢价率为17.4%。2021年一季度各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化2021年一季度重点21城（市本级）住宅用地成交情况城市名称2021Q1成交规划建面(万㎡)同比2021年3月成交规划建面(万㎡)同比北京84-54%----天津19012%113218%沈阳22-89%16-83%长春183-52%63-77%上海55533%----南京22023%18-54%无锡83053--苏州20395%70-28%杭州34710%21-77%宁波97109%3950%合肥102-45%78-52%福州12226%----济南145121%116363%青岛205-12%46-65%郑州35119%233--武汉3206%148--除二线城市外，其余各线城市住宅用地成交面积同比均增长，三四长沙30780%26--线城市同比增幅最大广州11332%29-22%深圳20-35%----重庆108-68%----成都183-25%50-64%总计3960-5%1119-38%5数据来源：CREIS中指数据·城市版全国商品房市场概览：量价延续增长态势，热点城市市场热度不减成交规模：一季度重点城市商品住宅供应面积继续增长，成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约3400万平方米；价格：一季度百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位。2019至2021年一季度各梯队城市住宅均价累计涨幅1.20%1.00%1%0.78%0.76%0.76%0.80%0.69%0.60%0.40%0.39%0.15%0.20%0.06%-0.05%0.00%一线二线三线-0.20%2019年一季度2020年一季度2021年一季度从各梯队城市来看，今年以来各梯队城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大数据来源：CREIS中指数据· 6章节总览宏观政策环境

1.宏观市场发展：土地及商品房市场延续增长态势，热点城市市场热度不减2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.郑州政策环境：土地新规从市场源头稳地价、稳房价、稳预期；年度供地计划出炉7宏观调控政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期两会政府工作报告提出2021年中央坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给；《“十四五”规划纲要》中，中央强调要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。严查经营贷等资金，严审首付来源北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、嘉兴、广东省、浙江省、湖州、义乌限离婚上海、深圳、东莞

2021 年一季度部分省市调控政策升级发布二手房成交参考价限购、限贷、限售新增或升级人才或人才购房门槛提升深圳，无锡、东莞、成都和西安上海、杭州、东莞、嘉兴、成都、广州南沙区和黄浦区、南京、佛山(建立价格发布机制)西安土拍规则升级或加强监管增值税免征年限提升加强市场监管上海、成都、湖州、福建南平、金上海、杭州上海、杭州、武汉、合肥、海南、华、湖州、义乌、西安福建南平、金华、成都、西安数据来源：中指研究院综合整理 8宏观土地政策：重点城市供地“两集中”，对行业造成深远影响2021年2月，22个重点城市供地“两集中”政策出台，单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。目前已有天津、长春、济南、福州等城市公布了三次公告时间，且部分城市已公布第一批拟公告土地，土地数量增多，土拍规则亦有一定调整。2021年一季度重点城市供地“两集中”政策后供地公告情况 两集中政策对行业造成影响区域城市京津冀北京天津粤港澳广州深圳上海杭州南京长三角苏州合肥无锡宁波成渝成都重庆武汉中部郑州长沙海西福州厦门山东半岛青岛济南东北沈阳长春

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年住宅用地成交(宗数/用地面积)30宗48宗/292万方169万方58宗113宗/787万方376万方48宗393.6公115公顷120公顷85宗/476万方顷31宗/142万方156宗/766万方57宗133宗/630万方约4533亩137宗/748万方44宗38宗24宗78宗/412万方274万方214万方123万方41宗/334万方16宗100公顷左右100公顷左右49宗/329万方95万方99宗/529万方117宗/639万方121宗/1170万方119宗/1224万方126宗/537万方58宗/474万方61宗/333万方23宗/101万方220宗/782万方132宗/525万方88宗/701万方51宗300万方200万方139宗/1021万方约400万方

对房企短期资金将形成巨大挑战对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求土地集中出让为住房供应带来稳定预期，引导购房者稳定预期数据来源：中指研究院综合整理 9章节总览宏观政策环境

1.宏观市场发展：土地及商品房市场延续增长态势，热点城市市场热度不减2.国家宏观政策：坚持“房住不炒”定位，多地加码楼市调控稳预期；重点城市供地“两集中”3.郑州政策环境：稳地价、稳房价、稳预期，土地新规接连发布；年度供地计划出炉10郑州宏观政策：稳地价、稳房价、稳预期，土地新规接连发布；年度供地计划出炉1月8日，郑州市发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》规定“限地价、竞自持”等土地新规2月18日，郑州市人民政府办公厅再度发文，发布《关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则（试行）的通知》，对1月8日土地政策修改完善

3月29日，郑州市自然资源和规划局公布了《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》，市内五区、高新区、经开区、郑东新区、上街区、航空港区2021年合计计划供应土地总量为3098.43公顷

3月8日，河南省郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，涉及公积金的申请、贷款额度、贷款比例等五方面的问题，其中提到，首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%

3月29日，郑州市郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》，整治行业乱象，规范行业发展土地新规 供地计划

公积金政策 行业调控数据来源：中指研究院综合整理 11土地新政：一季度郑州接连发布土地新政，促进行业健康发展，从市场源头稳地价、稳房价、稳预期1月8日，郑州市发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》，落实房地产长效机制，加强土地出让管理，进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控，确保新形势下房地产市场健康平稳发展2月18日，郑州市人民政府办公厅发布《关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则（试行）的通知》，对1月8日土地政策修改完善，精简流程：土地全流程管理优化，实现土地资源全程管控、统一开发、统一储备、统一供应，增强政府资源掌控和市场调控能力、提高项目落地效率程序合法：加强土地计划管理的措施手段。其中提到：严禁擅自批准新增棚户区改造项目，已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限定价科学：形成科学土地定价机制，每年进行一次修订，土地价格与房地产市场销售价格相挂钩调控有效：住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人监管有力：严格土地供后监管的职责分工数据来源：中指研究院综合整理 12供地计划：3月29日，郑州市自然资源和规划局公布了《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》，市本级2021年合计计划供应土地总量为3098.43公顷住宅用地1166.29公顷，占计划总量的37.64%；商服用地340.82公顷，占计划总量的11.00%；工矿仓储用地612.08公顷，占计划总量的19.75%；其他用地979.24公顷，占计划总量的31.60%郑州市市本级2021年度土地供应计划表单位：公顷住宅用地行政区总量产权住宅用地租赁住宅用地商服工矿其他其他住宅用地总量共有产权保障性租赁市场化用地仓储用地商品住宅用地小计小计住宅用地住宅用地住宅用地租赁住宅用地金水区210.46146.0565.0965.0922.3222.3258.6413.3631.0120.05二七区164.7095.1566.9066.909.189.1819.0724.3012.6432.60管城回族区142.4792.3947.9247.928.968.9635.5124.070.0026.00惠济区186.02126.7576.1876.182.362.3648.2114.450.0044.82中原区169.4695.8447.7747.779.209.2038.8721.442.6749.52高新区369.93123.4957.9857.9812.3112.3153.2122.63150.4373.39经开区394.6294.0482.8982.8911.1511.156.76110.14183.68郑东新区342.81123.6736.0836.086.798.5415.3372.25104.75114.39航空港区940.24214.66175.94175.9421.4821.4817.2491.79240.18393.61上街区177.7354.2632.5132.514.954.9516.8017.2865.0241.17合计3098.431166.29689.24689.2468.8448.41117.25359.81340.82612.08979.24

“同时实行住宅用地供应“两集中”同步公开出让：集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次，首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排；集中组织出让活动，同批次公告的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。”数据来源：中指研究院综合整理 13公积金政策：涉及公积金的申请、贷款额度、贷款比例等五方面的问题，其中提，首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%3月8日，河南省郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，涉及公积金的申请、贷款额度、贷款比例等五方面的问题，其中提到，首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%申请条件 还贷能力•适当延长申请公积金贷款的缴存时限 •参照其他地市和银行商业住房贷款的审批要求，按照公积金贷款月还款额不超过家庭收入的50%认定借款人的还贷能力贷款额度 征信查询•结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新 •限制个人征信严重不良的申请人办理公积金贷款。办理贷款时申请人应技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定最高公积金贷款限额 向公积金贷款受理部门提供由中国人民银行征信管理部门出具的个人征信报告，或授权有查询条件的受理部门自行查询贷款比例 贷款比例•按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。 •按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%； 首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40% 异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%数据来源：中指研究院综合整理 14行业调控：“双随机、一公开”，郑州开展房地产领域专项整治3月29日，郑州市郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》，对房地产市场领域存在的乱象和隐患，全面排查、集中整治、建立台账50% 10% 20%开发企业房地产经纪机构租赁企业不少于在售项目的50%不少于备案的10%不少于20%•严禁为购房人伪造购房资料•严查违规收钱•暴力驱逐租客，恶意克扣押金、•严禁无证预售、捂盘惜售、变•严查伪造购房资料租金；相囤积，一房多卖•严查阴阳合同、非法避•采取“高进低出”、“长收短•严禁任何形式的返租、拆分销税付”等经营模式骗取租客、房售东财物的；•严禁限制、拒绝购房人使用住•通过隐瞒、欺骗、强迫方式要房公积金。求承租人使用“租金贷”

30%估价机构不少于备案的30%集中整治：房地产估价机构备案、收费标准、档案建立和管理等数据来源：中指研究院综合整理 15Chapter2郑州市场研究章节总览郑州市场研究

1.土地市场：供应端受政策影响持续收紧，需求端3月宅地成交量价同比增加2.商品住宅市场：整体市场连续3月成交大于供应；中高端改善型项目入市带动区域价格上涨商办市场：商办类物业季度成交同比减少，新增上市同比增加，库存进一步升高17土地供应：受“两集中“政策影响，一季度郑州住宅及商业/办公用地供应面积较去年同期减少21.62%2021年第一季度，郑州全市域合计供应63宗住宅和商业/办公用地，总规划建筑面积617.17万㎡，较2020年一季度同比减少21.62%；其中，住宅用地供应56宗，总规划建筑面积587.23万㎡，较去年同期减少11.84%；商业/办公用地供应7宗，宗规划建筑面积29.94万㎡，同比减少75.31%；按月度分析，受“两集中”政策影响，3月份住宅用地仅供应17宗，总规划建筑面积138.07万㎡，同比减少55.50%，整体上拖累了一季度住宅用地供地规模，而1-2月住宅用地供应规模（按规划建筑面积计算）同比增加26.22%郑州土地供应情况（按最大规划建筑面积）（万㎡）180016001400120010008006004002000

2020年第4季度,1685.225004002020年第2季度,1118.962020年第3季度,732.453002020年第1季度,787.382002021年第1季度,617.171000-100-2002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月住宅规划建筑面积(万㎡)商业/办公规划建筑面积(万㎡)住宅规划建筑面积同比(%)商业/办公规划建筑面积同比(%)数据来源：CREIS中指数据， 18土地成交规模：一季度整体成交规模持续减少，但3月份成交规模同比增加34.07%2021年第一季度，郑州全市域成交58宗住宅用地和商业/办公用地，合计成交建面642.73万㎡，同比减少14.91%，自2018年四季度以来连续第10个季度成交规模同比减少；其中住宅用地成交48宗，规划建筑面积523.4万㎡，同比减少21.52%；商业/办公用地成交10宗，规划建面119.33万㎡，同比增加34.93%；按月度统计，1月及2月成交规模同比分别减少43.19%，34.15%，但3月份成交31宗住宅用地和商业/办公用地，合计建面337.65万㎡，同比增加34.07%。郑州土地成交规模（按最大规划建筑面积）（万㎡）12002020年第2季度,1050.412020年第4季度,1044.7610008002020年第1季度,755.372020年第3季度,672.222021年第1季度,642.73600400200

8007006005004003002001000-1000-2002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月住宅用地规划建筑面积(万㎡)商业/办公用地规划建筑面积(万㎡)住宅用地规划建筑面积同比(%)商业/办公用地规划建筑面积同比(%)数据来源：CREIS中指数据， 19土地成交价格：受主城区优质地块成交带动，郑州住宅及商办用地成交价格环比上涨2021年第一季度，得益于主城区优质地块成交带动，郑州住宅用地成交楼面价3982.52元/㎡，较上季度环比上升32.42%，平均溢价率8.12%，其中3月份平均溢价率达11.06%；3月份土地出让金达134.54亿元，同比增加143.88%；2021年第一季度郑州商业/办公用地成交楼面价2570.53元/㎡，较上季度环比上升53.52%，其中3月份达3415.52元/㎡，较2月份环比上升48.61%2020年1月至2021年3月住宅用地土地出让金总额200.00187.89200100.25124.01134.5477.4475.0277.3065.14100.0048.3655.1742.0847.3033.4940.4208.400.00-2002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月土地出让金（亿元）土地出让金同比(%)50002020年1月至2021年3月住宅用地成交价格走势20.0040004150.6615.00300010.0020002020年第3季度,2021年第1季度,2020年第1季度,2020年第4季度,2020年第2季度,3982.525.0010003055.483305.963007.532524.9511.0600.002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月平均溢价率(%)成交楼面均价(元/㎡)线性(成交楼面均价(元/㎡))

2020年1月至2021年3月商业/办公用地成交价格走势25.0040003415.52350020.00300015.00250022.96200010.0019.2717.6815005.0010.4910.5010007.596.005003.844.684.620.000.672.8002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2021年2月2021年3月土地出让金（亿元）成交楼面均价(元/㎡)数据来源：CREIS中指数据， 20区县土地供求量价：一季度土地成交主要集中在市内八区，高新区和中原区成交规模位列前两名2021年第一季度，土地成交主要集中在市内八区；其中高新区成交107.08万㎡，中原区成交98.45万㎡分列前两位；成交楼面均价方面，郑东新区以14315元/㎡成交楼面均价位列全市第一郑州2021年一季度土地成交热力图（万㎡）2021年一季度郑州各区县土地供求价格≥80万㎡60-80万㎡20-60万㎡≤20万㎡

惠济区上高新区金水街荥阳市中原区区区巩义市二七管城区区新密市新郑市登封市

120.00107.0816000郑东新100.0098.4514000区中牟县1200080.0073.1073.02经开区10000航60.00800040.95空600040.00港30.5626.8726.69区21.2519.97400020.005.4620000.000.000高新区中原区中牟县新郑市二七区金水区惠济区郑东新荥阳市管城回登封市经开区区族区推出规划建筑面积(㎡)68.8398.45104.1873.0229.9630.5626.8726.6921.2519.978.3479.12成交规划建筑面积(万㎡)107.0898.4573.1073.0240.9530.5626.8726.6921.2519.975.460.00成交楼面均价(元/㎡)4026334127462079491248424199143151918375322410推出规划建筑面积(㎡)成交规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)数据来源：CREIS中指数据， 21土地成交总价TOP15：一季度中海以34.2亿元，溢价率50%摘得北龙湖12号地，成为本季度成交总额最高地块2021年一季度郑州土地成交TOP15（按成交总价计算）排名宗地名称区县成交总价(万元)规划建筑面积(㎡)楼面价(元/㎡)溢价率(%)竞得方成交时间1龙湖中环东路东、南录庄街南郑东新区342000135284.92528050中海2021/3/172长城路南、杏湾路西中原区13460642953931340汇泉2021/3/103天元路北、胖庄路西惠济区92026224729.140950绿都、源升置业2021/3/24杜兰街南、紫楠路西高新区82858192594.443020万科、美景2021/1/85绿梅街南、创新大道西高新区79326114025.8695739.84保亿2021/2/226丘寨路东、南站路南管城回族区74952199700.5837530鑫苑2021/3/157梅林路东、杜英街北高新区74683231780.1932220融信、朗悦2021/3/38西三环北延东、三全路西延南高新区73993221687.3633380东原、东方宇亿2021/2/49杨金路北、经五街东金水区70670148974.0847440美盛、万科2021/3/310齐达路（樊楼路）南、民祥北街（云梦路）西中原区65971182475.2236150碧桂园2021/3/1711丹霞街南、立夏路西二七区59505109916.9254140华侨城2021/1/1112花园北路东、新龙路南金水区56974286505.719890郑州金贸投资发展2021/1/1213龙湖镇经三路西侧、纬三街北侧新郑市54797151724.05361225.4澳海2021/3/1514新龙路南、金明路西金水区53973216987.1924870郑州金贸投资发展2021/1/1215蒲桃路西、滨河路北高新区45906110649.2841490康桥、美景2021/1/8数据来源：CREIS中指数据， 22章节总览郑州市场研究

1.土地市场：一季度供应端受政策影响收紧，需求端3月宅地成交量价同比增加2.商品住宅市场：整体市场连续3月成交大于供应；中高端改善型项目入市带动区域价格上涨商办市场：商办类物业季度成交同比减少，新增上市同比增加，库存进一步升高23供求关系：郑州商品住宅连续四个月成交大于供应，整体市场库存减少2021年第一季度，郑州市主城区商品住宅新增供应75.20万㎡，较2020年一季度同比减少51.94%；一季度销供比达到2.39，连续四个月成交大于供应，其中3月销供比达到3.52，市场库存进一步消化，降至947.55万㎡，出清周期降至10.91个月。2020年1月-2021年3月郑州商品住宅供求走势（月度）18043.5212001603.5140310001202.262.58001002600801.451.56031.031.04400400.690.660.660.660.7310.492000.5200000批准上市面积(万㎡)销售面积(万㎡)销供比(月)

2020年1月-2021年3月郑州商品住宅供求走势（月度）18941.5516141210.91 10864202020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年9月2021年1月2021年2月2021年3月可售面积(万㎡)出清周期(月)注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 24成交规模：一季度主城八区成交15521套，合计179.45万㎡，较受疫情影响的2020年一季度同比增加44.97%一季度郑州主城八区商品住宅成交179.45万㎡，同比增加44.97%，其中3月份成交91.34万㎡，同比增加94.9%;郑州商品住宅成交面积走势（万㎡）400338.6100297.02295.844.9730050200179.450123.78100-500-1002020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度销售面积(万㎡)销售面积同比(%)200郑州商品住宅月度成交面积走势（万㎡）3001502001001005000-100销售面积(万㎡) 销售面积同比(%)

郑州商品住宅成交套数走势（套）40000263502940541.85100300002531950200001094215521010000-500-100销售套数(套) 销售套数同比(%)郑州商品住宅月度成交套数走势（套）1500030010000200100500000-1002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年8月2020年9月2020年10…2020年11…2020年12…2021年1月2021年2月2021年3月销售套数(套)销售套数同比(%)注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 25成交价格：得益于年初主城多个优质改善项目成交带动，一季度郑州商品住宅成交均价15982元/㎡，环比增加6.36%受雅颂居等主城优质项目成交带动，一季度郑州主城八区商品住宅成交均价15982元/㎡，成交总额达286.8亿元按月度统计，2021年开年头两月主城区中高端优质项目集中入市，带动市区均价上涨，待1-2月份逐渐去化及陆续备案，3月份起城区价格开始回归理性郑州主城区商品住宅成交价格季度走势郑州主城区商品住宅成交价格月度走势6001650025017000508.8116720159821600016500500448.95200427.9116000155004001574115717151771550015015027286.815000150003001497614325145001450014407100200177.31140001400010013500501350013000013000012500销售额(亿元) 销售价格(元/㎡)

销售额(亿元) 销售价格(元/㎡)注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 26成交结构（面积段）：2021一季度商品住宅市场成交进一步向90-120㎡户型集中，120㎡以上户型占比下降一季度90-120㎡面积段产品成交6427套，占比41.41%，较往年占比进一步增加；144㎡以上面积段产品成交均价上升趋势较其他面积段产品更加明显。2017年至今郑州商品住宅成交结构占比（面积段）（套）100.00%10.37%9.32%8.72%10.33%11.09%90.00%80.00%23.82%23.45%24.46%27.12%23.79%70.00%60.00%23.19%28.58%50.00%33.53%38.56%41.41%40.00%30.00%42.62%20.00%38.64%33.30%23.99%10.00%23.72%0.00%2017年2018年2019年2020年2021年第1季度90㎡以下成交套数(套)90-120㎡成交套数(套)120-144㎡成交套数(套)144㎡以上成交套数(套)

郑州商品住宅不同面积段产品成交均价走势250002000015000100005000090㎡以下成交价格(元/㎡) 90-120㎡成交价格(元/㎡)120-144㎡成交价格(元/㎡) 144㎡以上成交价格(元/㎡)注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 27成交结构（总价段）：2021年一季度200-300万元总价段产品占比增加明显，100万元以下总价段产品占比缩减至8.49%，主城区购房门槛进一步提高100万/套以下产品成交占比由2017年33.68%减少至2021年一季度8.49%，200万/套以上产品成交占比增至24.31%；总价区间100-150万，面积区间90-120㎡商品住宅为市场主要成交产品，一季度成交3192套100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%

2017年至今郑州商品住宅成交结构占比（总价段）（套）3.26%4.10%3.89%6.19%9.23%8.19%9.83%9.94%13.55%15.08%15.81%22.90%22.12%27.76%26.87%39.06%44.95%42.93%41.02%40.33%33.68%18.22%21.12%11.49%8.49%2017年2018年2019年2020年2021年第1季度100万元以下100-150万元150-200万元200-300万元300万元以上

2021年一季度郑州商品住宅成交结构交叉分析（总价段-面积段）100万100-150-200-300万面积段/总价段150万200万300万元以下元以上元元元144㎡以上3228663881207120-144㎡704901316159821890-120㎡27731922605346790㎡以下93925501848--注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 28成交结构（户型）：一季度商品住宅主要成交集中在90-120㎡三房产品，成交均价14175元/㎡90-120㎡三房产品成交6048套，占比38.97%，成交均价为14175元/㎡2021年一季度郑州商品住宅成交套数交叉分析（户型-面积段） 2021年一季度郑州商品住宅成交价格交叉分析（户型-面积段）面积段/户型一房二房三房四房五房其他144㎡以上1--342117086122120-144㎡35123321278--2890-120㎡22526048116--990㎡以下7210412568------

面积段/户型一房二房三房四房五房其他144㎡以上8000--22466242251929825384120-144㎡8000159881556615386--1688890-120㎡8574132441417512564--1405390㎡以下120231374613037------注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 29区域成交规模：一季度管城、金水和高新区成交规模分列全市前三，中原区成交规模同比增加176.23%2020年受疫情影响，一季度成交规模处于历年低值；2021年一季度主城各区成交规模均较去年同期大幅增加，其中中原区同比增加176.23%；管城区以29.09万㎡成交量位列全市第一，金水区和高新区分别以28.93万㎡和27.90万㎡位列第二第三。郑州主城八区成交规模（万㎡）70.00200.00%176.23%180.00%60.00160.00%50.00140.00%40.00120.00%100.00%85.19%80.15%28.9329.0927.9030.0025.4324.3660.95%80.00%20.0017.9960.00%15.5510.0728.61%40.00%10.0013.95%8.90%20.00%2.77%0.000.00%高新区经开区郑东新区惠济区中原区金水区管城回族区二七区2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第1季度成交规模同比

惠济区高新区郑东新区0 金水区中原区二七区 管城区 经开区≥25万㎡15-25㎡≤15万㎡注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 30区域成交价格：一季度除中原区外，其他主城区成交均价均环比升高，受中高端改善项目入市成交带动，金水区成交均价涨幅较大一季度郑东新区以成交均价22447元/㎡继续领跑全市；受雅颂居等中高端改善项目入市成交带动，金水区环比涨幅10.01%；惠济区价格逐渐回归去年平均水平，较上季度环比增加10.89%管城区及二七区市场运行平稳，价格波动幅度较小郑州主城八区成交均价（万㎡）2500010.89%2244110.01%200007.38%192805.97%5.6643%140831373114248133432.02%12860100005000-4.03%0高新区经开区郑东新区惠济区中原区金水区管城回族区二七区2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第1季度环比涨跌幅

12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 31章节总览郑州市场研究

1.土地市场：供应端受政策影响持续收紧，需求端3月宅地成交量价同比增加2.商品住宅市场：整体市场连续3月成交大于供应；中高端改善型项目入市带动区域价格上涨3.商办市场：商办类物业季度成交同比减少，新增上市同比增加，库存进一步升高32供求关系：一季度商办类物业成交同比减少，新增上市同比增加，库存进一步升高2021年第一季度，郑州市商办类物业（含公寓、商业、写字楼）新增供应25.82万㎡，同比增加4.39%；季度成交14.86万㎡，同比减少7.44%；季度销供比0.58，库存进一步增加商办类物业月度供求走势6000001.615000004000002020年第2季度,34.702020年第3季度,36.582020年第4季度,37.701.203000000.740.670.710.652000002020年第1季度,16.062021年第1季度,14.860.320.320.350.370.270.231000000.2102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月上市面积(㎡)成交面积(㎡)销供比2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 33成交价格：2021年一季度成交均价较上季度环比涨幅较大，成交总额与去年往期持平2021年第一季度郑州商办类物业成交均价14781元/㎡，环比上升29.05%,基本回到2020年三季度平均水平；成交总额21.97亿元，与2020年一季度同期差距较小，同比减少3.54%600000500000400000300000

郑州商办类物业成交均价及成交总额走势152581457714824145221522214472144891366613574135531240612722125211117811164

1800016000140001200010000200000

2020年第2季度,48.15

2020年第3季度,52.542020年第4季度,43.18

800060001000000

2020年第1季度,22.78 2021年第1季度,21.972020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月2020年11月2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月成交金额(万元) 成交价格(元/㎡)

400020000注：数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区 数据来源：CREIS中指数据， 34区域供求关系：郑东新区供需基本平衡，且成交规模居于全市各区第一，占比达36.40%；金水、惠济及经开区成交规模大于新增供应面积；中原区新增供面积应远大于季度成交规模2021年一季度，郑东新区商办类物业成交规模达5.41万㎡，略大于新增供应4.63万㎡，销供比1.17，基本达到供需平衡；金水、惠济及经开区一季度新增供应面积较少，销供比依次为6.07，6.43和7.28；中原区本季度新增供应位列全市第一