2021 年第 1 季度南京房地产市场发展研究报告正式版

ChinaIndexAcademy南京房地产市场发展研究报告（2021年第1季度）中指研究院南京分院2021年4月目录01CONTENTS

重点政策城建动态土地市场商品房市场2重点政策持续聚焦创新，营造良好的营商环境1月4日2021南京市创新名城建设推进大会召开，南京新年2月23日发布《南京市优化营商环境政策100条（2021年“第一会”再次聚焦创新，重磅发布2021年市委一号文件《关版）》。新版100条有三大创新点：更加注重服务型政府建设；于新发展阶段全面建设创新名城的若干政策措施》。这也是南更加重视市场主体的获得感，提出试行企业经营范围全类登记京“一号文件”连续四年聚焦创新。制和“休眠”制度；更加重视先行先试推动政策落地。4南京都市圈扩容，城市能级提升2月8日，国家发改委网站发布关于同意《南京都市圈发展规划》的复函。复函明确，南京都市圈将建设成为具有全国影响力的现代化都市圈，助力长三角世界级城市群发展，为服务全国现代化建设大局作出更大贡献。◆1小时通勤圈基本形成，宁句城际、宁淮铁路、宁滁城际（滁州段）一期开工建设；◆共享优质教育医疗资源，宁滁、宁马分别签订教育一体化合作协议，南京都市圈统一挂号平台，可向市民提供147个医院预约挂号服务；◆推进都市圈公共交通发展，开通毗邻公交18条，分别通往句容、溧阳、仪征、滁州、马鞍山、宣城等6个地区5发布人才购房办法，对要是对之前政策“打补丁”1月15日，南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅联合发布《南京市人才购买商品房住房办法》，对人才购房门槛进行了调整。此为2021年首个出台楼市调控的城市，新政策明确社保或个税缴纳时间要求，加大对骗取人才购房证明的处罚。◆硕士学位的人才需签订1年及以上劳动合同，在南京市缴纳满6个月社会保险或个人所得税；◆本科学历的人才需签订1年及以上劳动合同，在南京市缴纳满12个月社会保险或个人所得税。◆伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；◆如发现有弄虚作假、虚报瞒报、炒卖房号行为的，取消其人才购房资格，收回房源等；◆造假者2年内不得申请享受人才购房政策，情节严重的会记入诚信档案，并追究其相应的法律责任。6南京落户放松，“抢人”继续落户放松◆2021年2月9日，南京市人民政府发布《市政府办公厅关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，进一步放宽落户政策。◆1.全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户；◆2.实现与苏州在积分落户时，居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限，申请落户时纳入我市累计认可；◆3.实施农村籍大学生来去自由的落户政策，学生在校期间，可以将户口迁回原籍，毕业后可以迁入就（创）业地。◆这项落户新政的出台意味着南京面向整个江苏省、乃至整个长三角城市群打开了落户大门。四郊区入户门槛的降低，客观上会给南京带来人口的流入，增加潜在的购房需求，但不置可否可能出现投资客通过户籍政策绕开限购买房的行为，未来南京可能还会有相应的购房政策限制炒房客行为，真正地实现留住人。

人才落户政策延长南京人才落户政策将延期到2021年5月31日。根据此前的政策表示，具有下列情形之一的，可申请通过人才落户将户口迁入南京市城镇地区：(一)取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生(含留学归国人员)；(二)取得中级以上专业技术资格人员；(三)取得三级以上国家职业资格(技能类)人员。夫妻双方均按本办法申请户口迁入的，可以同时申请随迁未成年子女。7城建动态城建动态地铁地铁2号线西延工程预计2021年6月正式通车试运营。2号线西延工程线路起自鱼嘴地区，下穿平良大街后与已运营的2号线连通，共设站4座。建成后，拉近河西南与新街口的联系。

宁句城际计划2021年开通试运营。宁句城际起自马群，途径麒麟、汤山、黄梅到句容。该线路为省内第一条跨市域的轨道交通，是南京与句容构建一小时都市通勤圈、促进宁镇扬

马群综合换乘中心封顶，计划年底与S6宁句城际同步投用。届时，从句容乘坐S6到马群后无需出站可换成2号线直达新街口。 宁滁城际（南京段）二次环评发布，将于今年开工。

南京地铁11号线获批，将完善江北地区的城市轨道交通万网络，串起了桥林、五桥、核心区、桥北等片区，是江北重要的通道。一体化发展的重要一步。

9土地市场土地供应：受集中供地的影响，一季度涉宅用地供应减少近5年一季度全市经营性用地供应情况1804016036351402929301202425100208016156010402061.78161.82119.97158.7784.655002017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1供应面积(万㎡)土地宗数(宗)近5年一季度全市经营性涉宅用地供应情况1502510019202015135099105042.87137.298.08131.1429.8102017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1供应面积(万㎡)土地宗数(宗)2021Q1全市月度经营性用地供应情况504017122071036.376.6141.670202101202102202103供应面积(万㎡)土地宗数(宗)◆2021Q1南京全市经营性用地供应面积84.65万方、土地供应数量36幅。供应数量居近5年同期第一位，供应面积仅高于2017Q1。主要是受“两集中”影响，挂牌的多为商办地块，数量多面积少。◆分月度看，1月份土地供应主力为江宁，宅地为主；2月受春节影响，涉5宅地块挂牌较少，位于溧水区且为安置房用地；3月受“两集中、三批次”政策影响，挂出的经营性用地全部为商业/商办用地。11土地成交：成交稳定上升，量价整体上涨近5年一季度南京经营性用地成交情况250458.37500.00200400.00150300.00100142.72139.27120.36206.88200.0050100.00196.22135.2290.3799.2125.5100.002017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1成交面积（万㎡）成交额（亿元）近5年一季度南京涉宅用地成交情况200500.00150390.27400.00300.00100200.005068.30122.43108.83130.04100.00150.9177.0970.0748.310108.080.002017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1成交面积（万㎡）成交额（亿元）近5年一季度南京经营性涉宅用地成交楼面价及溢价率200001500053.0014553.851000012470.768915.8550006098.8314.4803308.69.066.982017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1成交楼面均价（元/㎡）平均溢价率（%）◆2021Q1南京全市经营性用地成交面积125.51万方、成交金额60.00206.88亿元。成交面积为近5年第三，成交额仅次于2017Q1。50.00◆2021Q1南京全市涉宅用地成交面积48.31万方、成交金额40.00130.04亿元，居近5年最低。30.0020.00◆涉宅地块成交楼面价居近5年最高位，上涨138.63%；平均溢价10.00率上涨107.45%，与地块质量和“两集中”有着直接的关系。0.00◆春节前土地市场火热，多幅地块遭争抢达到最高限价进入摇号阶段，大厂、六合、桥林等远郊板块迎来品牌房企的进驻。12“两集中、三批次”时间确定，本年供地计划公布南京市2021年度国有建设用地供应计划出炉，2021年全市国有南京今年住宅用地上市的时间安排在4月、7月和10月，共三建设用地供应计划总量为2549公顷，住宅用地面积919公顷，占批次。计划总量的36％，其中，商品住宅710公顷，创近8年新高，超出2016-2020年均供应量的13%。13重点成交地块序号地块编号板块土地性质成交总价（亿成交楼面价出让时间竞得企业毛坯限价（元/㎡）备注元）（元/㎡）1NO.新区2020G25大厂长芦住宅用地6.2105322021-1-26建发房产18500达最高限价摇号2NO.新区2020G26江北核心区住宅用地19.9235242021-1-26大家房产32000达最高限价摇号3NO.2020G115江浦住宅用地26.488212021-1-28龙湖28000/4NO.新区2021G01大厂长芦住宅用地4.52108272021-2-7金地19420达最高限价摇号5NO.新区2021G02江北核心区住宅用地14.2234492021-2-7龙光32000达最高限价摇号6NO.新区2021G03江北核心区住宅用地15.4235542021-2-8金茂32000达最高限价摇号7NO.2021G01禄口住宅用地3.35103222021-2-25南京下关城开17500达最高限价摇号8NO.2021G02禄口住宅用地3.95102612021-2-25碧桂园17500达最高限价摇号9NO.2021G03秣陵住宅用地15.3132002021-2-25旭辉24100达最高限价摇号/板块地王10NO.2021G05城东南片住宅用地16.4226972021-2-25时代中国31000达最高限价摇号/首进南京11NO.2021G06两桥住宅用地22.7279072021-2-25金基38000达最高限价摇号14南京各片区最高楼面价分布桥北：中建国熙公馆高新：通宇林景博园大厂长芦：金地G01六合龙池雄州：华润G91龙潭：正荣悦东府19561元/㎡10827元/㎡9656元/㎡8478元/㎡23083元/㎡燕子矶：仁恒公园世纪自持商品住房7800㎡江浦：金辉白马云著核心区：长江时代151623800元/㎡尧化门：栖霞鲁能公馆23235元/㎡20171元/㎡23556元/㎡铁北新城：星河天赋仙林湖：半山云邸河西北：葛洲坝五矿金陵府江心洲：璞境30006元/㎡27142元/㎡38463元/㎡35274元/㎡人才房200㎡城东：钟山峰景河西南：葛洲坝南京中国府河西中：海玥花园29821元/㎡45213元/㎡42561元/㎡河西南岸：绿城云栖玫瑰园39199元/㎡南部新城：金基望樾府21745元/㎡江宁滨江：蓝光G0831149元/㎡紫东核心：誉峰苑板桥：宋都柏悦府11558元/㎡20069元/㎡15453元/㎡自持租赁1200㎡淳化：保利伴湖院自持租赁3000㎡21612元/㎡谷里：德信烟岚云庄两桥：大名城紫金九号11558元/㎡方山：联发翡翠方山29093元/㎡自持商品住房10000㎡22344元/㎡达最高限价竞自持上秦淮：芳原东山：上元府南站：万科G4627168元/㎡21309元/㎡上坊：融侨观澜23883元/㎡须现房销售溧水：北大资源颐和翡翠府19476元/㎡桥林：水沐云筑12296元/㎡9222元/㎡禄口：恒大林溪郡自持商品住房2200㎡13095元/㎡秣陵：旭辉G03高淳：融创中南御园1513200元/㎡8379元/㎡商品住宅市场商品住宅量价走势近5年一季度南京商品住宅市场供销量价走势350350003003000025025000200200001501500010010000505000002017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1供应面积(万㎡)108.1554.1999.58118.36201.17成交面积(万㎡)134.52143.61136.46120.07309.13成交均价(元/㎡)2515624478275222909732729◆2021Q1商品住宅供应201.17万方㎡，同比上升69.96%，上市量为近五年同期第一位。◆2021Q1商品住宅成交309.13万㎡，同比上涨157.46%，成交量为近五年同期最高位，成交量较去年明显上升。◆2021Q1商品住宅成交均价32729元/㎡，同比上涨12.48%。◆分月份来看，1月份供应量为88.95万㎡，2月份受春节影响上市为21.29万㎡，3月份供应大幅回升90.93万㎡。近15个月南京商品住宅市场供销量价走势2004000035000150300002500010020000150005010000500000202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103供应面积(万㎡)48.83069.5468.5947.68132.3849.7393.53156.87105.49113.96129.0188.9521.2990.93成交面积(万㎡)58.1922.7939.0972.7185.9475.8986.9174.7161.0674.0884.05100.590.7663.13155.24成交均价(元/㎡)30245316992587028395284262799128197277462825229968294383163030576322303419017数据来源：CREIS中指数据，；不包含溧水、高淳住宅区属供销走势2021Q1南京各区商品住宅量价走势1006000080500006040000300004020000201000000玄武区秦淮区鼓楼区建邺区雨花台区浦口区六合区栖霞区江宁区供应面积(万㎡)2.379.441.9919.9714.0965.2211.1633.1743.75成交面积(万㎡)6.7318.1411.4337.0519.3693.2717.0442.8263.29成交均价(元/㎡)478034694145111492363278528435150163093427446◆2021Q1供应前三区域为：浦口区、江宁、栖霞，三区供应占全市（除溧水、高淳）供应总量的70.66%；成交前三区域为浦口区、江宁区、栖霞区，三区成交占全市（除溧水、高淳）成交总量的64.50%。◆市场冷热不均。浦口、江宁一直以来是供销大户，鼓楼、玄武供应成交常年处于低位；建邺成交量较高主要是由河西金茂府、建发珺合府、仁恒江湾时代带来的；栖霞燕然居、万科燕语光年、锦麟融誉府等带动成交较高；雨花的都会澜岸、仁恒城市星光等热盘持续热卖带动成交上涨。18数据来源：CREIS中指数据，；不包含溧水、高淳商品住宅可售及出清周期近5年南京商品住宅市场可售面积及出清周期6005004003002001000可售面积(万㎡) 出清周期(月)

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序号区域可售套数(套)1玄武区6522秦淮区8913鼓楼区7564建邺区20855栖霞区63426雨花台区24847江宁区166118浦口区101419六合区4910合计44872◆截止3月31日，新房可售约4.5万套，可售继续下降。◆3月份多个项目入市，但受“金三银四”传统销售旺季的影响，多和项目去化表现好，成交较多，库存减少。◆出清周期缩短，截止3月末出清周期为5.01个月（以近6个月成交均值计算）。◆两江地区仍为库存大户，尤其江宁。数据来源：CREIS中指数据，；不包含溧水、高淳192021Q1房企&项目榜单◆头部房企集中度上升，TOP9房企流量销售金额均超五十亿；◆项目榜单中，位于鼓楼区的苏宁檀悦销售金额排名第一；浦口区雅居乐汇港城销售面积排名第一。排名企业名称销售金额排名企业名称销售面积（亿元）（万㎡）1颐居建设123.451颐居建设31.282金地集团75.702金地集团23.103融创中国67.643正荣地产19.854万科62.424融创中国19.435中国金茂61.865保利发展18.316正荣地产61.566万科17.487保利发展60.927招商蛇口17.038招商蛇口57.848中国金茂15.809新希望地产53.659新希望地产14.7810华侨城45.2310弘阳地产13.82

排名项目名称销售金额（亿元）1苏宁檀悦26.082云澜尚府23.183河西金茂府23.074都会澜岸21.785华著兰庭21.746正荣润棠府21.107建发珺和府20.918雅居乐汇港城20.039仁恒江湾时代19.4510万科翡翠滨江18.44

排名项目名称销售面积（万㎡）1雅居乐汇港城7.192都会澜岸7.063正荣润棠府6.854西江瑞府5.915云澜尚府5.286苏宁檀悦5.177滨江嘉品4.948德信建发玖熙府4.929江山大境4.7610华著兰庭4.6620注：统计口径为南京全市，商品住宅+别墅，流量。二手房市场近15个月南京二手房月度成交情况1200040000100003500030000800025000600020000400015000100002000500000202002020020200202002020020200202002020020200202012020120201202102021020210123456789012123成交套数(套)567539658357795851197051002482848387