装饰施工合同履行过程中的常见纠纷及应对措施

装饰施工合同履行过程中的常见纠纷及应对措施

***律师事务所

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一、工期纠纷——施工合同最普遍的纠纷

案例介绍：

中建二局美丽园大厦工程业主索赔工期损失527万元。

东宝有黑色金属、雅建天宝，华亭恒木公司与正方形钢铁贸易公司。

淮海晶华苑总包索赔工期违约金990多万元。

造成工程款催讨被动：如苏州二建明基工程、金螳螂扬州时代广场工程。

应对办法——办理工期签证。工期签证的依据：合同关于工期顺延的条款（共21个条款）；

施工进度计划表（根据合同工期或总包工程进度要求编制科学可行的装饰工程详细的工序进度表）；关键工序线路；A.按照工序进度表进行工期控制。至少每周召开一次工程例会，分析工期是否有脱节，脱节的原因（自身原因，业主原因、其他单位原因、分包单位原因、其他可索赔工期原因）

B.根据上述分析，采取相应的措施。

自身原因：内部协调，加强供应，提供管理水平，科学地安排工序搭接，减少人员窝工；

业主（总包）原因（详讲21个条款）、辅助材料。

业主（或总包）另行发包的其他单位原因：如：淮海晶华苑－占有工作面、工序搭接延误工期、损坏返工等等。其他原因：如政府要求－非典期间的停工整治、高考、重要会议期间的停工（珠海航展）；法律法令的调整（强制劳动时间）；客观条件的影响－天气、停水停电等等。措施：申请工期顺延，办理工期签证；

分包单位原因：加强分包管理，向分包单位主张工期赔偿。工期签证需要注意的问题：签证的形式：签证类似于补充协议，因此签证应当具备协议的相关要件。

（例：淮海晶华苑停工工期签证）签证主体：向谁主张；主送、抄送；造成工期延期需要增加合同工期的原因事实(指明即可)；举例:图纸提供延迟(图纸签收单载明的签收时间)工程师(监理、业主代表）批复迟延（报告时间、批复时间）设计变更（设计变更文件编号、内容；对关键线路的影响分析)

天气原因(气象报告）；水电(有关部门的停水停电通知及对施工的影响情况）；迟延付款(合同约定的付款期限、实际付款时间)；顺延工期的合同或法律依据(具体的合同条款或法律条文）；要求顺延的工期天数（清楚明确）；计算依据（对比施工进度计划和关键线路）；合理回复时间（28日回复），视为默认条款（逾期不回复视为默认）。签证的提起、签收、送达

办理工期顺延的签证应在合同规定的时限内；没有规定时限的，一般不要超过7天；（有利于监理业主的审核和确认）一式肆份，业主、总包、监理、自身各一份；有权人签收（文件签收薄；文件上签收栏）传真，保留传真凭证；快送，保留凭证；公证送达，保留公证书。签证的技巧：

公关途径；避重就轻；注意延续时效。D.签证的法定形式：被索赔方批准顺延工期多少天E.签证的法律效力:一经批准,对双方具有约束力.工期索赔（业主、总包不给予工期签证时）：A、工期索赔的目的：

（1）推卸或尽量免去自己对已经延长的工期可能产生的违约责任；

（2）不承担或少承担工期违约的赔付；

（3）减少确因非己方原因造成的工期延长的损失（减少成本支出）。B、工期索赔的内容：

工期索赔

损失索赔工期索赔与费用索赔的关系

属于业主方（总包方）原因——可原谅但应补偿——影响关键线路的索赔工期，附加的开支应予补偿属于客观原因——可原谅但不予补偿——工期可以顺延，费用不予补偿（不可抗力，停电停水）索赔报告

编写技巧（16字）：事件真实，证据确凿；分析清晰，计算合理；文字简洁、论理透彻；逐项论述，层次分明。

索赔报告的内容包括：

形式：开头（序言）

索赔事项概述（背景资料、理由）

具体索赔要求：延长的天数、索赔的款额；

落款：编写人、审核人、签发人索赔事项概述：索赔事件的发生、处理过程；

发出索赔意向通知的时间；

引证索赔要求的合同条款或法律条文；

指明所附的证据资料。索赔计算部部分：工期计算的的依据———计划工期期、关键线线路、实际际延误工期期，需要顺顺延的天数数费用计算的的依据———延误的天天数，每天天损失额（（人工费、、设备机械械闲置费、、管理成本本（项目管管理成本、、公司管理理成本）附件：相关关证据———事实证据据、计算证证据、索赔赔依据E、索赔报报告的送达达——注意意合同36.2条视视为认可的的规定（此此条使用的的前提是施施工方在28天内提提出），因因此，施工工方的义务务是递送报报告，是否否批准并不不是非常重重要。F、索赔的的一般程序序提出索赔意意向——简简单提出事事实和要要求，无需需分析，也也无需附相相关证据，，口气比较较婉转（14天、28天）；；报送索赔资资料（28）天；根据业主要要求补充相相关资料；；过程中磋商商、谈判，，达成协议议或办办签签证；提起诉讼或或仲裁二、质量纠纠纷司法解释关关于质量纠纠纷处理的的规定（十十一条、十十二条、十十三条、十十五条）确立以下观观念：施工工的质量责责任由施工工方承担，，质量合格格是获取价价款的前提提（合同法法279条条，验收合合格的，发发包人应当当按照约定定支付价款款）；除非非：业主委托的的设计人的设计错误误或有缺陷陷（案例：：临海杰亨亨工艺品厂厂房工程））2.甲甲供、甲指指乙供材料料设备、构构配件的质质量不符合强制制性标准（（如：甲方方供应的预预制桩经检检测不符合合国家强制制性标准））；注意，禁禁止不符合合国家强制制性标准，，属于产品品质量问题题范畴，而而不是指一一般通过正正常检验、、检测可以以发现的问问题。（建建筑法第59条规定定，施工单单位必须对对建筑材料料、建筑构构配件和设设备进行检检验，不合合格的不得得使用）因因此，对甲供材料料设备、甲甲指乙供材材料设备都都必须进行行检验，若若未经检验验使用在工工程上，即即便是产品品质量有问问题，也主主要是施工工单位承担担责任。对甲方指定定材料、设设备的，应应保留相关关“指定””的证据。。甲方指定分分包的，甲甲方承担相相应的过错错责任。注注意，甲方方只承担次次要的部分分责任，分分包工程质质量责任首首先由分包包人承担。。未经验收，，业主擅自自使用工程程的，工程程质量责任任风险转移移给业主，，除合理使使用年限内内的工程基基础和主体体结构质量量责任外，，其他质量量责任即装修质量责责任免除（（即业主今今后不得再再以已使用用的工程质质量存在问问题或不符符合合同约约定为由主主张权利：：违约责任任、赔偿、、修复）。几个具体问问题:1、关于一次性验收合格格问题（1）合同同约定需一一次性验收收合格的，，如未达到到，属于违违约，应承承担合同约约定的违约约责任；如如果合同对对此后果没没有约定违违约责任，，则施工人人仅承担工工期延误的的责任。（2）合同同约定一次次性验收合合格，且规规定了违约约责任，则则未能一次次性验收合合格的，将将承担合同同约定的违违约责任。。注意事项：：自检达到到合格后再再通知业主主组织验收收；竣工验收证证明书需能能体现验收收合格；整整改除外；；2.竣工验验收与质监监站验收、、项目综合合验收、小小业主和物物业公司验验收的区别别A.竣工工验收———对合同范范围内工程程所进行的的验收。注意事项：：法定证据——竣竣工验收证明书书；合同范围内工程程完工后，及时时上报工程竣工工报告，说明合合同范围内工程程已经竣工，请请求对此进行验验收。若业主因因为整体工程未未结束不予验收收，此竣工报告告可以证明我们们施工的工程已已经竣工。B.质监站验验收——质监站站是政府负责工工程质量监督的的部门，按照法法律法规的规定定抽检工程，监监督验收程序，，不是施工合同同关于工程验收收的主体。业主以质监站未未验收主张工程程未验收是没有有法律依据的。。对策：及时上报报竣工报告，要要求业主在多少少时间内组织验验收，今后可以以以未及时验收的责责任在业主作为为抗辩。（3）小业主和和物业公司验收收的法律性质———属于交付使使用阶段,因视视为移交工程.业主履行房屋屋销售合同交付付房屋，施工人人配合，履行保保修责任。业主主未验收前，应应拒绝配合小业业主和物业公司司的验收。（4）一户一验验的规定——发发展趋势。3、工程移交手手续的办理工程移交的法律律后果（转移占占有，风险转移移、保管责任转转移）业主迟延接受，，应发函催告，，业主应承担保保管费，风险责责任自通知移交交时转移。工程移交的证据据：移交单（书书），钥匙移交交清单未办理移交手续续的，应有转移移占有的证据：：谁控制工程，，谁占有工程（（照片、录相、、门卫变化等））4、竣工日期与与验收日期司法解释关于竣竣工日期的确定定（十四条）：：此条使用对竣竣工日期有争议议的情况。无约约定或者无明确确的竣工日期的的——验收合格格日——提交竣竣工验收报告发发包人拖延验收收的，以提交验验收报告之日———擅自使用的的，转移占有之之日。因此必须在合同中明明确，承包人提提交验收报告后后，工程经验收收合格的，以报报告之日作为竣竣工之日。（组组织验收的时间间不应计算在工工期内）；竣工验收报告是是指承包人提请请发包人验收的的申请报告5.竣工报告、、竣工验收证明明竣工报告，确定定工程实际竣工工之日，应尽量量在合同规定以以及签证同意的的顺延工期内提提交竣工报告；；竣工验收证明，，证明工程已经经通过验收的法定证据。注意各项内容容的填写（竣工工日期、验收日日期、工期延误误的原因等）。。特别是应要求求各单位填写验验收意见“同意意通过验收”、、“经验收合格格”等。应尽量量避免“同意验验收”。三、造价纠纷1、约定不明明造成的争议(1）合同价款款性质不明确。。单价包干还是是总价包干（案案例：欧尚杨浦浦店钢结构工程程；矿筛厂固定定总价＋钢筋含含量调整）？按按实结算还是定定额＋费用包干干？（2）固定价款款是否可以调整整价款？看合同同约定，一般设设计变更、工程程量增减是必调调的，其他看约约定有无兜底条条款，若无，虽虽无约定可调，，仍可根据实际际情况调整）（3）按实结算算是行业术语，，不是法定用词词，应尽量写明明如何按“实””结算。是工程程量按实、价格格固定？还是工工程量、价格全全部按市场价或或信息价调整结结算？使用何地地、何年定额？？定额中没有的的子目如何定价价（案例：珠海海土钉、锚杆之之争）？市场价价如何确定？（4）包干范围围不明确，纠纷纷争议大。效果果图包干；施工工图包干、初步步设计图纸包干干（细化设计由由施工单位进行行）、清单工程程量包干、清单单项目包干的不不同后果；（案案例：华亭恒木木正方形钢铁公公司；7％料耗耗包干）（5）材料、辅辅料的品牌、等等级约定不明确确（案例：九城城综合楼装修））。（6）付款条件件不明确或产生生歧义。“已已完工程造价””、“累计工程程造价”、“当当月已完工程价价款”、“合同同价款”、“工工程总价”、““付70％与付付至70％）（7）结算程序序约定不明确，，对拖延结算没没有约定处理办办法。仅约定““结算后付款””（报送结算报报告和结算资料料；审核；异议的处理，，审核的期限，，逾期的处理、、视为默认条款款）（建设部财政部部369号文））2、施工过程中中未办理变更签签证是造成造价价争议的另一主主要原因（1）业主下达达变更指令后，，在未达成变更更价款一致前，，施工人是否有有权拒绝实施变变更？国内99版合同同规定：第29条、第31条条，无明确的约约定国际FIDIC版本，亦无相相关明确规定。。根据合同法的原原理，工程变更更属于对合同的的变更，业主有有权变更工程，，但对变更价款款应当达成一致致，故我们认为为，若业主对施施工人的变更价价款报告不予回回复，则施工人人有权不实施变变更，今后实施施变更增加的工工期可以要求顺顺延；若业主给给予了回复，但但批复的价款施施工人不同意的的，则属于对价价款的争议，施施工人应当在业业主批复后实施施变更，但要对对价款提出异议议，并在结算时时解决。（2）业主口头头下达的变更指指令，应当书面面要求确认，在在业主确认后再再实施变更。业业主不予确认的的，应当拒绝变变更（案例：郑郑汉民四方钢铁铁）。（3）变更价款款应当何时支付付？99版合同同规定，业主确确认后，应当与与工程价款同期期支付。可以要要求业主先支付付已经确认的部部分，争议部分分留在决算时解解决。未约定同同期支付的，若若变更涉及价款款巨大，先行施施工将导致垫资资，故可要求业业主按工程款支支付比例同期支支付（案例：康康桥水乡）。若若合同已明确约约定变更价款在在结算时支付，，则施工人无权权要求业主先行行支付。3、其他应当在在施工过程中进进行确认的，未未办理确认手续续也是导致造价价纠纷的原因如：材料价格、、小时工（例：：通用电气工程程）、不包干的的开办费等等四、结算纠纷1、提交完整的的结算资料是承承包人要求结算算的前提；签收结算资料和和移交资料清单单十分重要（案案例）结算报告2、业主拖延结结算怎么办？合同对业主审核核结算的期限和和视为默认没有有约定的，应及及时催告，给予予合理期限，竣竣工验收后5个个月内仍未审结结的，应尽快诉诉讼，通过司法法鉴定确定造价价，以确保优先先受偿权的实现现。3、结算有争议议怎么办？确认认无争议部分，，有争议部分留留口子，今后可可以视情况决定定是否诉讼维权权。可以避免诉诉讼的高标的，，减少司法审价价的范围（司法法解释第二十三三条），（案例：绿地中福福花苑案，东海海工程局意和家家园案，苏州园园区听涛路案））减少诉讼费用用。五、工程款的催催讨1、预付款（备备料款）：如果果合同约定有预预付款的，预付付款不到位可以以停工；预付款款到位的，应充充分备料，否则则因材料上涨导导致的损失业主主完全不承担。。2、进度款：业业主按约定的时时间、比例支付付进度款是工程程按期竣工、确确保质量的条件件。项目部应负负责清讨进度款款。按时上报付付款申请，逾期期马上发催款函函，给予合理期期限，再不付，，可以停工，并并索赔停工损失失。可以打进度度款官司（利益益权衡）。所有有进度款应在工工程竣工验收后后工程移交前结结清。可以采取取不移交工程（（钥匙）的手段段逼迫业主付清清（但要有理有有节，发函）。。3、结算款：对对已经形成拖欠欠的结算款，应应当加大催讨力力度。时效、催催款函、律师函函、组织清欠人人员上门催讨、、及时诉讼、优优先受偿权（六六个月时效）。六、补充协议和和会议纪要1、补充协议的的法律性质和法法律后果2、补充协议的的签约权限：可可以规定签约权权限，并在合同同中注明，凡涉涉及合同价款、、工期、质量标标准等主要权利利义务的补充协协议必须由公司司法人签署，项项目部签署的此此类性质的协议议除非得到公司司追认，否则无无效。3.项目部或项项目经理签订的的材料采购合同同、周转材料、设备租赁合同同的效力（案例例解析，司法通通常处理的后果果，建议：外部部昭示——合同同授权明确；内内部：风险抵押押、责任状、考考核办法、规章章制度；根本———动态管理））4、会议纪要的的性质；何种形形式的会议纪要要在法律上有效效？5、会议议纪要的的注意事事项：收收到后对对其中不不认同的的内容，，应及时时提出异异议；对对会议纪纪要中涉涉及变更更合同主主要条款款的内容容，应要要求以双双方签署署的补充充协议为为准（案案例：淮淮海晶华华苑关于于工期节节点和逾逾期违约约金的会会议纪要要）。为防范项项目部在在会议纪纪要上的的越权，，可以在在合同中中注明，，会议中中讨论的的有关合合同主要要权利义义务的内内容，须须在会后后以书面面补充协协议的形形式确认认，否则则无效。。七、甩项工程和停停工的注意事项1、甩项工程：（1）可以减少工工期延误赔付的违违约金数额（2）签署相关的的补充协议，办理理好工程的移交手手续2、停工工程：（1）业主要求的的停工，应当有停停工令，复工令；；没有指令的，应应要求签定补充协协议，就停工涉及及事宜进行协商约约定；（2）停工结束后后，立即申请顺延延工期，索赔停工工损失；（3）因业主未支支付工程款施工单单位自己停工的，，应书面通知发包包方，并附上停工工可能产生的损失失计算资料；（4）停工期间，，应每天上报停工工的人数、机械设设备、周转材料有有变化的，应及时时要求监理确认；；（5）停工期间，，若业主为减少损损失，要求撤出部部分人员、设备、、机械的，应索赔赔人员遣散费。设设备、机械发生二二次进出场的，要要求业主承担此费费用。若坚决不撤撤，则因此扩大的的损失业主不承担担。（6）停工期间，，应做好工程的合合理保护（延伸的的义务），费用可可以索赔。（7）停工时间超超过三个月的（合合同有约定从约定定），建议单方解解除合同，但留部部分人员驻守施工工现场。尽快完成成结算，确认优先先受偿权。八、资料的收集、、整理与证据规则则1、关于原件：红红图章、传真件、、骑缝章、附件2、关于签收3、分类收集4、专人负责5、及时反馈履约跟踪九、司法解释部分分条款的讲解1、司法解释第一一条：合同效力问问题2、司法解释第2条：承包人请求求按照……，承包包人未请求呢？3、司法解释第6条垫资问题：写写明垫资，支持利利息；未写明，按按照工程欠款处理理，即形成逾期支支付的，支持利息息，不形成的，不不支持利息。（案案例：国际服装城城、金昌摩尔大厦厦垫资条款）4、再分包问题：：大理石、底板铺铺贴，地砖、面砖砖铺贴、涂料铺贴贴问题（违法分包包，合同无效，但但质量合格的。按按约定结算价款））5、司法解释第二二十条结算视为默默认的条件——合合同有约