湖北大型商业广场经营管理及物业管理服务方案

目录一、认识与定位位31．项目概况//３2．服务需求//３3．客户分析//３4．定位/３二、商业广场的的工作重点41．全方位的整整体经营/４2．商业广场整整体形象/５商业广场业户商商会/５商业广场安全管管理/５5．商业广场设设备管理/５三、商业广场经经营管理及物物业管理的指指导思想６四、商业广场经经营管理及物物业管理模式式７五、商业广场经经营管理及物物业管理方式式７六、商业广场管管理组织架构构和人员配备备100七、商业广场的的整体经营管管理服务151．商业形象的的建立/152．租赁服务//163．营销策划//194．宣传推广//19八、商业广场的的整体物业管管理服务2221．前期介入期期物业管理服服务/222．开业期间的的管理服务/263．装修期间的的管理服务/274．客户服务//295．安全管理服服务/316．消防管理服服务/347．设备管理服服务/388．保洁绿化管管理服务/479．突发事件的的处理/54九、商业广场经经营管理和物物业管理工作作计划57十、前期介入期期服务费用的的支付58十一、商业广场场管理处物资资装备59十二、商业广场场物业管理经经费测算62一、认识与定位位1．项目概况**商业广场位位于**市商业核心心地段，南临临人民路、北北临元春街、西西临鸿渐路、东东临东湖路。四四条路都是**市的主要商商业路段，项项目所在地为为**传统的商业业旺地，地理理位置极为优优越。**商业广场总总建约4.8万平方米，由由2.3万平方米的的商业步行街街、1万平方米的的购物商场和和1.5万平方米的的商务楼宇组组成。该项目目的建成，将将是**市目前最具具品位与档次次的商业步行行街。2．服务需求商业广场对服务务的总体需求求是：（1）创造规范范、有序的经经营环境。（2）营造尊贵贵、舒适、便便捷的购物环环境和休闲、娱娱乐场所。（3）提供专业业化、现代化化、人性化的的物业管理服服务。（4）提供商业业策划、商务务咨询、营销销推广等贴身身式经营服务务。3．客户分析**商业广场的的客户群体包包括业主、承承租商、来宾宾、顾客等，商商场客户成分分复杂，需求求多样化。其其中经营者对对营造繁华的的商业气氛需需求突出，而而消费者要求求方便、舒适适、悠闲、自自在。因此，根根据不同需求求层次实施高高质量、全方方位的特色物物业管理服务务，是其基本本要求。4．定位**商业广场通通过突出商业业功能、体现现城市风貌、注注入时代气息息，使其以一一流的市容市市貌、一流的的灯饰装潢、一一流的街区文文化、一流的的服务质量、一一流的管理水水平成为***经济繁荣的的代表点、城城市文明的形形象点、传统统的**文化与现代文文明在商业发发展中的交融融点。整个商业广场场将成为**城市形象象新的标志性性建筑群，商商业广场将成为全全新概念的商商业中心，商商业广场将建设成成为**的品牌街街、精品街、诚诚信街和示范范街。为确立商业广场场的市场定位位，作为商业业广场的后续续服务者，将将贯彻商业广场场的管理“上档次，创创星级”的精神，保保持商业广场场“青春常在”。按照“四星”级管理目标标的要求，做做到并保持街街道立面美化化、街道静化化、灯饰亮化化、经营秩序序规范、公共共秩序良好的的目标；做到到并保持内街街环境卫生、经经营秩序规范范和公共安全全秩序良好的的目标，使商商业广场成为为商业繁荣、文文明向上并充充满活力的新新型街区，力力争成为***市五星级服服务标准的创创造者和制定定者。**物业对***商业广场物物业管理的定定位是：规范、现代、高高效、繁荣。规范---营造造有序的购物物环境、规范范的经营秩序序。现代---展示示现代化、年年轻化的商业业形象。高效---塑造造进取、创新新和富有效率率的商业气氛氛。繁荣---聚集集浓厚消费气气氛，打造**市商城亮点点。二、商业广场的的工作重点1．全方位整体体经营**商业广场集集购物、消费费、休闲、娱娱乐、商务多多种功能于一一体，要满足足各处客户的的不同需求，要要求物业管理理公司在保证证物业管理主主项基础上，提提供综合配套套服务，包括括租赁经营服服务、促销服服务、营销推推广、商务服服务等。我们们将组织专业业力量，融入入客户群当中中，深入分析析目标客户服服务需求，为为客户提供优优质的经营服服务，全面提提升该项目的的市场价值。2．商业广场整整体形象通过环境形象与与商业广场形形象的控制，商商业广场设备备和公共设施施的管理、周周边治安和交交通的控制与与引导、物业业管理服务人人员的行为规规范以及某物物业管理公司司专业形象的的展示和物业业文化气氛的的融合，塑造造规范、现代代、高效、繁繁荣的整体形形象，树立**商业广场的的优质品牌。3．商业广场业业户商会为实现现商业广场民民主管理，增增进商家与物物业管理公司司的沟通与联联系，促进商商业广场管理理水平不断提提高，同时，实实现商家之间间互助互利、和和睦经营、资资源共享、共共同维护商业业广场的共同同利益。将由由物业管理公公司牵头，成成立**商业广场业业户商会组织织，实现商业业广场自治自自律、和谐的的经营氛围。4．商业广场安安全管理商业广广场公共面积积大、商品多多、客流量大大，容易发生生安全问题。因因此，我们将将通过软件、硬硬件相结合，人人防、技防相相结合，保证证商户和消费费者的人身、财财产安全、维维护井然有序序的经营环境境和购物环境境，有利于商商家“放心”经营，消费费者“舒心”购物。5．商业广场设设备管理商业广场设备齐齐全，使用功功能多样化，要要求24小时全天候候保障设备运运行万无一失失，保障商业业广场的不间间断经营。我我们将拟在前前期介入期间间全面参与设设备安装、调调试，熟悉设设备特性，掌掌握运行规律律，在正式运运行后，确保保电梯系统、供供配电系统、给给排水系统、消消防控制系统统及通讯系统统等关键设备备运行正常。三、商业广场的的经营管理及及物业管理指指导思想根据商业广场的的市场定位，我我们拟定的商商业广场物业业管理的指导导思想：真诚服务、专业业保障、长远远承担。1．真诚服务体现物业管理公公司尊重客户户、依法经营营的一贯风络络，重合同、讲讲道德、守信信誉，注意及及时沟通和协协调，真诚为为**商业广场的的商家、消费费者提供高水水准专业服务务，为社会创创造价值。2．专业保障展示物业管理公公司“敬业、服务务、创新”的企业精神神，充分发挥挥公司ISO90001:20000质量管理体体系、ISO144001环境管理体体系、OHSASS180011职业安全卫卫生管理体系系这三项国际际认证的管理理体系的巨大大作用，组织织专业力量，体体现专业水准准，保障专业业效果。3．长远承担注重合作的即效效性，亦更着着眼于合作的的长远前景和和综合效益，力力避急功近利利、华而不实实和短期行为为。有阶段计计划，更有长长远安排，将将服务概念由由委托管理期期局部扩展到到物业的使用用寿命期，是是物业管理人人的应尽职责责。四、商业广场经经营管理及物物业管理模式式物业管理从一般般运行、维护护、管理的层层面提升到对对物业整体的的策划、服务务和经营的层层面；专业服服务从委托合合同期扩展到到整个使用寿寿命期。开发发物业的潜在在功能，提高高使用效率，使使物业保值、增增值。物业功能全全面发挥整体策划、和价值体现现服务和管理理一般运行、维护、管理`五、商业广场经经营管理及物物业管理方式式（一）外部管理理方式1、引导实行自自治自律的管管理方式我们将在商业广广场中实行统统一的专业化化管理，并设设立业户商会会。因为商业广场管管理内容虽包包括物业管理理、物业形象象的宣传推广广和对经营者者的分类、选选择与管理，但但不涉及具体体的经营问题题。物业管理理公司不拥有有所管物业的的产权，因而而不具有物业业的经营使用用权。它只是是受物业产权权人的委托对对物业及设施施、使用人的的经营行为进进行管理，以以保证公共商商业楼宇良好好的经营环境境和经营秩序序，使经营者者的生意好做做。商业广场场本身是一个个整体，由于于多家经营，各各经营者经营营活动的许多多方面需要协协调一致，而而物业公司并并不参与经营营，无权介入入各经营者的的经营活动。因因此，要保证证管理的有效效性，应该组组织由工商管管理部门参与与、经营者代代表组成的业业户商会，对对商业广场的的公共事务进进行协调和协协助管理。业业户商会由全全体经营者投投标选举产生生，代表全体体经营者的利利益。日常工工作可以由一一个执行机构构负责，重大大决策由业户户商会共同决决定或者由业业户商会召开开全体经营者者大会讨论决决定。这样一一来，商业广广场的管理者者就可以通过过业户商会间间接地对各经经营者的经营营活动进行协协调和管理。业业户商会主要要从以下几个个方面开展工工作：（1）制定管理理章程，并负负责监督执行行，以规范每每个经营者的的经营行为。（2）开展商业业广场整体性性的促销活动动。如筹资、委委托制作宣传传商业广场的的商业广告，举举办节假日削削价展销会，组组织顾客联谊谊活动，以商商业广场名义义赞助社会事事业等。带旺旺人气，吸引引顾客。（3）协调商业业广场各经营营者的关系。业业户商会可以以通过共同订订立章程，规规范每个经营营者的经营行行为，协调各各经营者之间间的关系。如如：不得欺行行霸市，不得得进行不公平平的竞争；统统一营业时间间，不影响他他人营业；各各自负责管好好店铺门前卫卫生等。经营营者在经营上上发生的矛盾盾、纠纷，也也可由业户商商会调解解决决。（4）开展一些些经营者之间间的互帮互助助工作，如互互通信息，互互相提供融资资方便等。（5）协调管理理者与经营者者之间的关系系。一方面，商商业广场管理理者可通过业业户商会来达达到统一组织织、协调经营营者经营的目目的。另一方方面，业户商商会又成为经经营者与商业业广场管理者者之间的对话话桥梁和中介介。（6）与工商管管理部门配合合，严格执行行《消费者权权益保护法》，严严厉打击假冒冒伪劣产品，维维护商业广场场的形象。2、采取客户服服务中心（调调度中心）整整体管理＋片片区综合管理理相结合的服服务方式。以以确保职责落落实，服务365天24小时无间断断。具体做法：1、在商业广场场管理处设置置客户服务中中心，客户服服务中心由管管理处经理直直接管理，负负责业户接待待，办理各项项手续，受理理客户咨询、投投诉、调度、处处理各项日常常物业管理事事务，安排有有偿、无偿便便民服务，以以及管理各类类档案资料和和组织开展各各类促销活动动。（客户服服务中心实行行早9：00～晚9：00点12小时值班制制，行使客户户服务和指挥挥调度职能，晚9：00点后该职能转安管值班或监控中心值班室）。2、根据物业规规模划分片区区进行管理：：我司将根据据商业广场的的硬件条件，将将其划分为步步行街区域及及购物商场区区域。实行区域事务助助理负责制，我我司将在步行行街区域及购购物商场区域域各设置一名名事务助理，并并将区域事务务助理的个人人照片和服务务电话公布于于所管片区的的公共部位。区区域事务助理理具体负责该该区域的日常常物业管理服服务质量督查查、客户回访访及片区客户户投诉和疑难难事务的处理理。区域客户户事务助理和和管理处客服服中心人员采采取轮流值班班换岗和首问问责任制，将将各项工作具具体落实。3、客户服务中中心实行综合合管理，统一一调度。（二）内部管理理方式1、经理负责制制在管理处内部实实行直线垂直直负责，减少少管理环节，提提高工作效率率；2、晨会制每天上班前组织织各主管召开开工作晨会（时时间为15分钟），沟沟通情况，总总结前一天工工作，部署当当天工作；3、首问责任制制管理处任何人、任任何时间、接接到业主来电电\来访\投诉等，第第一个接待人人必须跟踪到到底，直至工工作完成（重重要情况要及及时汇报主管管及主任）；；4、流程化管理理制订各项工作流流程，规范操操作，确保各各项管理服务务工作按公司司体系文件和和量化工作手手册的规定运运行。5、目标化管理理管理处根据实际际情况制订各各岗位工作目目标（量化），严严格执行考核核制度，通过过日检、月检检、专项检查查以及外部和和内部的信息息反馈来评价价各岗位工作作情况，找出出差距，不断断改进完善。6、责任挂勾制制职济每督并的六、商业广场管管理组织架构构和人员配备备我们依据商业广广场的实际情情况，把物业业管理公司的的职能分成两两大部分，一一部分为商业业广场的经营营管理，另一一部分为商业业广场的物业业管理。并成成立客户服务务中心，形成成“一站式”服务的窗口口。1．组织架构图图商场物业管理商场物业管理客户服务中心（调度中心）客户服务中心（调度中心）经营管理部财务部物业管理部经营管理部财务部物业管理部清洁绿化班安全管理队工程维修班宣传推广营销策划租清洁绿化班安全管理队工程维修班宣传推广营销策划租赁绿化养护保洁车管消防监控巡绿化养护保洁车管消防监控巡逻门卫运行保养维修2．部门职责客户服务中心：：是商业广场物业业管理处的总总调度中心，服服务窗口。为商业广场的客客户提供一站站式经营和管管理服务。全面负责客户的的接待、投诉诉、回访、信信息反馈工作作。负责商业广场的的接管验收、业业主入伙和房房屋移交及装装修等的管理理工作;负责商业广场的的产权资料、技技术资料的管管理和业主档档案的建立和和管理；负责修订和完善善适合商业广广场情况的各各项管理工作作的规章制度度，并负责员员工的培训和和考核工作；；负责处理日常事事务、后勤及及紧急事项的的调度工作；；负责开展多种经经营及有偿或或无偿服务项项目；负责建立和管理理商业广场管管理工作的记记录和管理处处的人事挡案案；负责协调其他部部门，处理日日常物业管理理事务；财务部：负责商业广场各各种应收款项项的收取工作作，核算拖欠欠款项，及时时追收拖欠的的费用；负责费用的代收收代缴工作；；负责编制商业广广场收支财务务报表并向业业主委员会公公布；严格执行现金管管理制度和支支票的使用规规定；负责拟定各项财财务计划，提提供财务分析析报告；负责管理处的物物资申购、保保管、领用等等的管理。经营服务部：全面负责商场业业户委托给管管理公司的租租赁代理、营营销策划、广广告宣传等经经营服务工作作；负责周边商业市市场的调查、分分析工作，掌掌握商业市场场动态；开展业户/消费费者的民意调调查工作，了了解业户/消费者的需需求，为业户户提供信息来来源。配合业户的经营营活动，促进进商场经营销销售和物业管管理工作。负责商业广场节节假日的形象象布置。物业管理部：全面负责商业广广场的物业管管理服务工作作；对工程维修班、安安全管理队、清清洁绿化班的的工作进行指指导、监督、考考核；建立质量管理体体系，负责质质量管理体系系的运行工作作；工程维修班：负责协助商业广广场物业管理理验收和接管管工作；负责业户装修的的技术审核工工作和装修验验收工作；负责房屋主体和和公共设备、设设施的巡检、运运行和维保管管理；负责商业广场的的水、电管理理；负责商业广场的的客户维修和和外委维修的的监督、验收收；负责工作记录的的填写、整理理和归档；负责房屋建筑本本体、公共设设备设施的维维修养护、业业户提出的店店内水、电等等零星维修工工作；负责给排水、排排污系统定期期疏通工作和和二次供水管管理和定期的的清洗消杀工工作；负责建建立房屋及重重要设施的维维修保养档案案等工作。安全管理队：全面负责商业广广场的安全管管理；负责商业广场安安防系统运行行的操作和值值班；负责维护商业广广场的公共秩秩序，协助完完成商业广场场的装修管理理；负责商业广场车车辆进出和停停放的管理；；负责义务消防队队的组建和日日常训练，并并定期组织消消防演习；负责各项工作记记录的填写、整整理和归档；；负责与辖区派出出所的联系，协协助派出所做做好辖区内的的治安、刑侦侦工作。保洁绿化班：负责商业广场的的室内、室外外公共部分的的清洁、保洁洁工作；负责商业广场公公共部位的消消杀工作；负责商业广场公公共绿化的养养护工作。3．人员配备商场管理处经理理：1人财务部：2人会计1人；出纳1人。客户服务中心33人：事务助理3人；；文档管理员由事事务助理（兼兼）。经营管理部55人：部长1人；网络管理员11人；营销策划1人；；广告宣传1人人；租赁1人。物业管理部33人：部长1人；行政后勤管理员员1人；质量管理员1人人。工程维修班6人人：班长1人；电梯工1人；强电工1人；弱电工1人维修工2人。安全管理队225：队长1人；班长兼巡逻3人人监控岗3人；停车场固定岗33人；巡逻岗15人。清洁绿化班9人人：班长1人；保洁员7人；绿化工1人。合计：554人七、商业广场的的整体经营管管理服务在物业管理各项项环节中，经经营的分量不不容忽视。**商业广场地地处**市繁华地段段，商业广场场使用功能齐齐全，配套合合理，是**最具现代水水准的商业建建筑群。因此此，该项目经经营是否得力力，直接关系系到发展商的的精心设计和和资金投入能能否达到预期期的效果，关关系到物业投投资人能否得得到良好的回回报，物业经经营关系到能能否满足使用用者的需要，从从而达到整体体物业保值、增增值的目的。良好的物业经营营，其效力非非常明显：•获得长期稳稳定的租金收收入；•带旺人气、促促进物业租赁赁；•形成卖点，促促进物业租售售；•满足客户的的多种需要；；•对客户形成成吸引力；•扩大物业的的知名度，形形成品牌物业业；•提供更多的的附加利益。我们将将结合**商业广场的的实际情况，将将提供商业形形象的建立、租租赁、营销策策划、广告宣宣传等经营管管理服务（一）商业形象象的建立商业广场良好的的形象是商业业特色的体现现，也是潜在在的销售额和和一种无形资资产。商业广场必须具具有自己鲜明明的特色，才才会具有对顾顾客的吸引力力。**商业广场在在当地具有独独特的影响力力及优越的硬硬件条件，如如对商业广场场的楼宇形象象加以鲜明、特特色的统一标标示和标识，将将树立与众不不同，以形象象昭示特色，以以特色的商业业标识、商品品、服务和特特殊的营销策策略征服吸引引顾客，在实实际管理中不不断突出这些些特色，使顾顾客熟悉、认认识这些特色色，印入脑海海，潜移默化化，传递、追追逐这些特色色（一段时间间后，顾客便便会将楼宇的的形象与特色色联系起来）。这这样才能留住住老顾客，吸吸引新顾客，有有稳定、壮大大的顾客流。商商业广场的良良好形象一旦旦形成，便是是一种信誉、品品牌和无声的的广告，说到到底也就是一一种无形资产产，商业广场场的良好形象象便具有提升升商品价值和和形象的作用用。为此，我们将在在商业广场的的管理过程中中，结合地产产公司的开发发理念，导入入商业广场识识别系统CIS（CorpoorateIdenttitySSystemm）。CIS是一种籍以以改变企业形形象，注入新新鲜感，使企企业更能引起起广大消费者者注意，进而而提高经营业业绩的一种经经营手法。它它的特点是通通过对企业的的一切可视事事物，即形象象中的有形部部分进行统筹筹设计、控制制和传播，使使商业广场的的识别特征一一贯化、统一一化、标准化化、个性化和和专业化。具体做法为：我我们将以商业业广场特有和和专用的文字字、图、案、颜颜色、字体组组合成一定的的基本标志——作为顾客和和社会公众识识别自己的特特征，并深入入贯穿到涉及及商业广场有有形形象的全全部。如管理理企业的名称称、自有商标标、商徽、招招牌和证章；；信笺、信封封、帐章和报报表；手册、简简介、广告单单、海报、纪纪念品；员工工服装、服饰饰、工作牌等等。这是商业业广场促销的的一项战略性性工程，将系系统地展开，长长期坚持。（二）租赁服务务1．租赁服务方方式我们将凭借自身身的实践经验验及经营优势势，以委托代代理租赁方式式，为发展商商/业主提供全全程租赁服务务。在充分保保证业主利益益、配合发展展商整体发展展计划需要的的前提下，通通过提供经营营策划建议与与租赁服务体体系，使管理理与经营双向向推动。租赁工作是我们们在实施物业业管理工作的的同时，为投投资者寻找更更多的机会，使使投资者得到到更多回报的的特色服务。管管理处的经营营服务部将是是面向各大投投资者或租赁赁房屋意向的的客户的一扇扇窗口。我们们本着扎实做做事的原则，通通过自己的积积极实践推动动业务的发展展，为投资者者做好每一件件事。通过我我们的努力，能能使物业得到到保值增值，使使投资者得到到更丰厚的利利益回报，同同时也能满足足客户的不同同需求，使其其得到超出期期望的服务。2．租赁服务内内容我们将提供以下下租赁服务内内容，满足业业户的需求：：（1）我们将在在经营服务部部中指定专人人负责租赁工工作。（2）向有需求求的业主介绍绍最新信息，分分析市场动态态、相关国家家政策及法律律法规；（3）代表业主主洽谈租赁意意向及商讨合合同条款；（4）协助业主主签定租赁合合同；（5）为业主建建立、收存租租赁文件档案案；（6）登记房屋屋来源，收集集相关房地产产资料；（7）接待客户户的电话咨询询和引领来访访客户实地看看房；（8）根据市场场情况，为双双方提供租金金价格参考；；（9）监控合同同执行情况，如如客户入住、续续签、解约、搬搬离等；（10）向投资资者提供合理理化建议和投投资方案。（11）我们负负责办理租后后手续，包括括计费、收费费、催缴费等等。（12）确定出出租率、租金金收缴率、欠欠租收缴率目目标（一年）及及完成目标后后的奖惩制度度。（13）我们按按租金总额的的一定比例（具具体另协商）收收取代理佣金金。（14）提供信信息和咨询服服务，延伸租租后服务。（15）加强与与政府沟通，多多渠道帮助客客户降低经营营成本。在与业主合作租租赁经营模式式下，我们愿愿与业主共同同努力，共享享利益。代理理经营租赁的的具体细节本本着上述精神神另行协商。我我们的经营人人员具有高度度的市场把握握能力和实际际操作经验，我我们相信只要要正确把握目目标和价位，做做好市场宣传传策划，一定定能把**商业广场的的租赁经营项项目做活做好好，达到预期期的效果。3.租赁服务流流程实地看房租赁配对发布租赁信息勘察定价物业委托出租确定租赁意向实地看房租赁配对发布租赁信息勘察定价物业委托出租确定租赁意向填写《委托出租物业情况登记表》填写《委托出租物业情况登记表》填写《承租客户需求表》填写《承租客户需求表》物业需求承租物业需求承租物业交割收付相关费用租赁双方签订合同物业交割收付相关费用租赁双方签订合同签定《房屋出租授权委托确认书》签定《房屋出租授权委托确认书》签定《房屋承租确认书》签定《房屋承租确认书》4．承租商的选选择商业广场是一个个商业机构群群，因而我们们将十分重视视对客商的选选择及其搭配配。我们将与与业主签订相相关的约定，根根据商业广场场的整体规划划，对商铺选选择最为合适适的承租商。我们将从以下五五个方面对承承租商进行分分类选择：零售商店的经营营品种范围；；不同形式的零售售商店；不同层次的商店店；不同的商业机构构；承租客商在商业业广场的不同同作用。通过对承租商的的选择性出租租，可以长期期做到维护商商业广场的合合理规划、协协调一致，积积极维护全体体业户的共同同利益。（三）营销策划划在商业广场投入入使用后，我我们将为业主主长期提供营营销策划服务务工作，介时时，我们将会会根据商业广广场业户的需需求，选择适适用、有效的的营销策划方方式供业户选选择，同时，接接受业户的特特约委托服务务。我们提供的营销销策划工作方方式包括以下下两种：1．受全体业主主委托，进行行的整体营销销活动为营造商业氛围围，我们将每每年与业户商商会共同商定定商业广场的的营销策划计计划，并征得得业户的认可可。我们将着着重在重大节节假日期间举举行整体促销销活动，配合合节日氛围，带带旺人气。我我们将在每个个营销活动开开展前与业户户商会，制订订详细的实施施方案，并征征得业户的配配合和认可，联联合一致，开开展系列的活活动。2．受个别业主主特约委托，提提供的个性化化营销活动我们在管理过程程中受个别业业户委托，可可开展个性化化营销活动，我我们提供的服服务内容如：：开业庆典策划促销宣传新产品上市整案案设计CI战略导入（四）宣传推广广为整合商业广场场的业户资源源，打造商业业广场的品牌牌效应，我们们将为业主提提供全方位的的商业宣传推推广活动。商业宣传推广活活动形式包括括：1．建立商业广广场门户网站站随着互联网在经经济生活中扮扮演越来越重重要的角色，越越来越多的人人开始接触互互联网，网民民的队伍逐渐渐壮大，人们们对互联网的的应用也越来来越广泛和深深入。网络宣宣传推广概念念深入人心，国国内企业也开开始意识到网网络之于自身身发展的重要要性。如今越越来越多的商商业机构在网网上建立了网网站，希望借借这一新生事事物助业户发展一臂臂之力。为此，我们将拟拟建**商业广场门门户网站，网网站所实现功功能如下：图文并茂，宣传传、介绍**商业广场。动态新闻，了解解商业广场最最新促销活动动、新开业商商户消息。租赁服务，为租租户和承租户户提供信息交交流的平台。广告推广，为商商户度身订制制广告宣传服服务。BBS论坛，为为业户与业户户之间、消费费者与业户之之间可在网上上展开直接沟沟通、交流。反馈信息，接受受社会大众对对商业广场发发出的合作信信息，提出的的宝贵意见。……通过网站的宣传传，我们为业业户提供一个个面向全社会会的便捷、高高效的宣传推推广平台，不不分群体、不不分区域、不不分时间，方方式灵活。为对网站进行实实行更新、维维护，我们将将配备专业的的网络管理人人员，负责网网站信息的上上传、更新、维维护工作，确确保网站动态态滚动，长期期确保网站访访问量。2．媒体宣传为通过过低成本创建建强势品牌，我我们将与相关关新闻媒体建建立长期的合合作关系，联联合新闻媒体体，通过新闻闻发布会、经经营者专访、经经营者传记、经经营报道宣传传，通过媒体的的宣传，可引引发目标群体体、行业、社社会和政府高高度关注。3．商业广场自自身广告位的的合理使用商业广场位于***市的核心商商务圈，地理理位置得天独独厚，我们将将对商业广场场自身的墙面面、天面、道道路广告位进进行统一规划划、合理租用用。我们将对商业广广场的广告位位、广告牌的的管理采取以以下措施：对商业广场内的的门面广告实实行三统一，即即统一尺寸、统统一安装位置置、统一主要要材料；对严重影响景观观的乱搭、乱乱建、乱立和和存在安全隐隐患的广告、招招牌严格拆除除，并按“三统一”要求重新更更换；外墙、天面、道道路等广告宣宣传，由物业业公司统一策策划及制作；；对新租户和新建建区域的用户户安装广告、招招牌，必须向向物管公司申申报，并加强强日常的巡视视检查。4．商业广场广广告、招牌、宣宣传管理工作作标准为规范广告、招招牌、宣传管管理工作，我我们们拟定以以下管理标准准：（1）商业广场场区域内广告告、招牌的摆摆放或悬挂以以及宣传品的的张贴统一由由物业管理公公司监督管理理，任何单位位和个人不得得私自摆放或或悬挂，否则则将一律予以以撤除。（2）物业管理理公司负责商商业广场周边边区域内广告告策划和制作作，商业广场场内各业户可可以委托制作作，统一布置置、摆放或悬悬挂。（3）属全国或或省、市统一一规定的招牌牌、宣传品，由由物业管理公公司负责悬挂挂或张贴。（4）中华人民民共和国国旗旗悬挂应庄严严规范，司旗旗、店旗经批批准方可悬挂挂，物业管理理公司具体负负责日常管理理。（5）重大节日日和重要庆典典活动时，各各类宣传品和和悬挂和张贴贴统一由物业业管理公司负负责。（6）商业广场场区域内发布布的所有广告告（含霓虹灯灯广告）、招招牌及宣传品品，思想内容容要健康。（7）保护专利利者、著作者者、肖像人的的合法权益，未未经权利人同同意绝不允许许刊登此类广广告、招牌和和宣传品。（8）各类标志志、徽标及产产品广告，要要严格按照《中中华人民共和和国广告法》、《国国际专利公约约》和《国家家专利法》的的有关规定制制作，绝不允允许有违法行行为。（9）对于过期期、腐烂、模模糊不清、歪歪挂的广告、招招牌和宣传品品，要及时清清理、纠正或或更换。（10）商业广广场区域内的的广告、招牌牌和宣传品的的摆放、悬挂挂张贴，应避避免参差不齐齐、大小不一一，应使之与与商业广场总总体结构相协协调，与商业业广场总体形形象相匹配。（11）发布的的广告、招牌牌，应定期清清洗，及时维维修，使其保保持完好状态态。（12）商户合合同到期或其其他原因搬出出商业广场，必必须将广告、招招牌及宣传品品全部拆除，并并清理干净。八、商业广场的的整体物业管管理服务（一）前期介入入期物业管理理服务物业管理的前期期介入是物业业管理整体阶阶段的基础和和重要环节，在在此阶段，物物业管理公司司要倾注大量量人力物力，为为确保**商业广场的的使用功能更更加完善，建建筑整体和商商业街及商场场的规划设计计符合市场需需求，为施工工验收和接管管奠定基础，了了解熟悉并参参与整体物业业的接管验收收工作，详尽尽登记造册存存档，为将来来的物业管理理工作开个好好头，打下坚坚实的基础。我我们将组建专专业人员队伍伍对该项目实实施前期介入入服务，服务务内容可以分分为以下几个个阶段。规划设计期物业业管理施工期物业管理理设施设备调试期期物业管理竣工验收及接管管验收期物业业管理宣传销售期物业业管理其他前期准备工工作前期物业管理人人员安排１、规划设计期期物业管理工工作从物业管理的角角度和使用的的角度，对商商业广场的使使用功能、商商业广场的合合理布局、建建筑的造型、建建材的选用、商商业广场的整整体的环境、购购物的安全、舒舒适与方便等等方面，在项项目的规划、设设计阶段参与与讨论和提出出合理性建议议。提出可行行性的建议及及意见。２、施工期物业业管理工作⑴尽快熟悉现现场和各类施施工图纸，跟跟踪了解隐蔽蔽工程施工及及各类管道检检修口预留位位置情况并做做详细记录；；⑵了解设计和和施工状况，各各公共部分水水电开关、装装饰材料等的的造型及位置置，环境清洁洁用水预留接接口等；⑶根据以往的的工程前期介介入和物业管管理经验，就就今后可能存存在的施工质质量隐患或影影响使用和管管理的问题，与与开发商协商商，进行前期期协调改进；；⑷对影响商业业广场功能、危危及设备及商商户人身安全全、严重影响响今后管理运运行的问题，及及时与开发商商洽谈解决，尽尽量不留后患患，一时无法法解决的，列列出整改报告告，提交开发发商备案处理理。３、设施设备调调试期物业管管理在设施设备调试试期，我司将将委派由各类类专业工程师师组成的小组组来现场协助助工作，与管管理机构的工工程技术员一一起，共同开开展以下工作作：⑴对设备的选选型、安装提提出建议，对对现场设施设设备安装状况况进行检查，包包括电梯井道道防水、安装装过程的质量量监控，各种种管线的预留留等；⑵出席有关工工程的会议，参参与机电设备备的测试检查查，建立调试试档案；⑶及时发现可可能造成的隐隐患或妨碍今今后日常维修修维护的问题题，列出遗漏漏工程，从物物业管理专业业角度提出相相应的整改意意见，及时通通报开发商；；⑷参与设备的的调试，掌握握设施设备的的性能、结构构、参数、工工作环境条件件和操作要领领，进行详细细的记录。在在进行调试观观摩的同时，根根据了解的实实际情况，编编制今后的设设施设备操作作维修规程和和各项作业指指导书。４、竣工验收及及接管验收期期物业管理⑴商业广场工工程竣工验收收在商业广场竣工工验收阶段，物物业公司将选选派工程专业业人员参与建建设单位进行行实施工程竣竣工验收，并并进行现场监监督。根据《建设工工程竣工验收收备案管理实实施细则》等等有关规定，从物业管理角度，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；进行图纸选点，实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出评价。⑵物业接管验收收物业接管验收是是在工程竣工工验收后进行行，也可同时时进行。物业业接管验收是是开发商向物物业管理方移移交物业，验验收的方式是是按业主（商商户）进驻的的使用要求进进行检查，大大量的工作内内容是进行全全面的外表及及功能检查。物物业接管验收收分现场验收收、资料交接接、其他交接接与接管验收收注意事项等等四个方面。现场验收的主要要项目：土建建工程、装饰饰工程、供配配电系统、给给安排水系统、电梯系统、空空调系统、弱弱电系统。资料交接：产权权资料、技术术资料、验收收资料。其他交接：设施施设备的备品品备件、施工工剩余材料备备品。具有保修期的设设施设备施工工或购买合同同（保修协议议）等。接管验收注意事事项：在接管管验收前，管管理处将主动动与施工管理理方协商有关接管验收的问问题，同时时时尽量统计表表验收标准，明明确交接双方方的责、权、利利。接管验收不但要要检查物业的的质量，而且且还应清点物物业内各种设设施设备、公公共物品、图图纸资料、绿绿小品等到的的类型、数量量及其他要求求的参数。针对初验发现的的问题，若属属于必须改正正的，书报请请施工管理方方敦促施工单单位返修；一一时无法返修修的项目要确确定今后维修修的期限并请请开发商认可可；属于无法法返修的项目目，报告开发发商记录备案案。5、宣传销售期期物业管理在商铺销售阶段段，我司将配配合开发商销销售部门的宣宣传及策划，提提供商业广场场物管公司的的宣传图片及及文字资料，以以及商业广场场物管服务的的内容及服务务特色。在项项目销售现场场，设置物管管咨询台，物物管展版，提提供物管宣传传VCD，全程配合合开发商的销销售。６、其他前期准准备工作⑴商业广场绿绿化、停车场场、道路及园园林小品前期期介入根据**商业广广场的绿化、停停车场、道路路标识系统及及园林小品的的配套计划，我我们将结合日日后物业管理理运作的需求求和实际情况况，提出相关关工作建议供供施工管理方方参考。⑵清洁卫生与与环境卫生前前期介入在商业广场开张张前，管理处处将派驻清洁洁、保洁人员员做好项目的的清洁开荒工工作，并注意意清洁外墙、石石材地墙面、瓷瓷砖地墙面、不不锈钢饰面所所使用的清洁洁液、清洁工工具等，防止止腐蚀和划伤伤以上材料，造造成商户的损损失及后续物物业管理工作作的困难。⑶消防及安全全管理前期介介入商业广场的消防防工作注重从从根本上杜绝绝火源及控制制易燃材料。在在装修过程中中，许多材料料是易燃品，施施工现场情况况复杂，极易易发生火险和和盗窃事件。管管理处将对施施工管理方进进行严格巡视视检查，及时时发现危险隐隐患，报告施施工管理方采采取措施，以以保证生命财财产的安全。⑷外部公共关关系建立为保证今后物业业管理的顺利利开展，管理理处经理须在在商业广场全全面启用前，与与相应的政府府及公用事业业各职能机构构（工商、税税务、物价、供供电、供水、电电信、市政、环环卫、环保、交交管、邮电等等）建立稳定定的沟通渠道道，办理相应应的法律文本本，并获得当当局的批准。⑸商户进驻前前准备在商业广场的商商户全面进驻驻之前，我司司将主动与商商户协调，确确定包括迁入入单位的办公公场所、日期期、时间、搬搬运物资数量量、停车地点点、搬迁路线线、搬运时间间等，并共同同制定搬迁计计划及注意事事项。在迁入入过程中，管管理处将再次次确认安排事事项，派有关关人员在现场场迎接、指引引路线，同时时监督搬运工工人遵守有关关规定，保持持良好秩序。⑹物业公司内内部工作的准准备事项在商业广场启动动前，物业公公司必须要组组建管理架构构，准备好所所需的物资用用品，并进行行新员工的招招聘、培训。同同时，制订管管理守则，编编制、《业主主公约》、《用用户使用手册册》、《装修修管理协议》等等开业前的准准备书面文件件。7．前期物业管管理人员安排排⑴在前期介入期期，即合同签签订后至项目目接管验收时时止，我们将将派驻1至2名专业人员员常驻现场，全全程负责项目目的前期介入入工作。⑵在项目接管验验收期间，我我们将派驻及及陆续招聘管管理人员驻场场，为商业广广场的正式投投入使用做好好充分准备。（二）开业期间间的管理服务务１、举办隆重开开业仪式开业时，管理处处将配合开发发商和策划公公司举办隆重重、热闹的开开业仪式：届届时，**商业广场街街口将设置彩彩门，插上彩彩旗、鲜花，高高挂横幅，商商业街周围插插满彩旗，营营造欢乐、热热闹、喜庆的的气氛。２、做好开业管管理工作**商业广场开开业时必然会会涌来商户和和大量的消费费者，引起涌涌挤场面，造造成各种设施施不够使用，而而且由于对新新环境的布局局不熟悉，可可能会出现各各种意想不到到的情况。比比如，迷路，找找不到停车位位，商店、公公共场所人满满为患等。为为让**商业广场开开业时有序进进行，**物业将采取取以下措施：：⑴在开业之前制制订详细的计计划表和人员员安排表，开开业期间根据据计划分工，划分责任区域，管理处全体员工全程投入到开业的管理和服务工作中；⑵在商业广场及及步行街设置置导购、道路路、交通符号号等标识牌；；⑶设置咨询台，以以便于消费者者的咨询；⑷制订开业期间间突发事件的的应急处理措措施。３、做好开业的的现场环境管管理安全管理人员维维持好中心的的人流、车流流的秩序；确确保闹而不乱乱，清洁人员员做好现场的的清洁、保洁洁工作；机电电设备人员确确保设备的正正常运转。如如遇突发事件件，启动突发发事件应急处处理程序，全全体员工灵活活应变。（三）装修期间间的管理服务务为维护**商业业广场形象的的统一美观，建建筑结构的正正常功不被破破坏，我们将将严格实施装装修管理，杜杜绝违章装修修事件的发生生。１、装修监管程程序商户装修须到管管理处办理手手续，填写《装装修申请表》和和《装修项目目清单》，填填写《装修项项目清单》可可使装修户与与管理者共同同对装修项目目进行全面确确认，避免装装修户超出申申报范围装修修的情况。管理处对申请进进行审查，除除一般装修按按有关装修规规定执行，针针对商业中心心的特殊情况况，管理处将将做如下规定定：⑴严格按消防防局的要求执执行，装修之之前审查消防防局的书面批批复，如没有有获取批复或或批复不同意意的，禁止入入场装修。⑵禁止拆改智智能化系统的的预埋管线及及各种公共管管线设施。⑶排气扇安装只只允许安装在在指定位置。⑷禁止随意拆拆除间隔墙，需需报管理处批批准方可实施施。⑸装修住户签签订协议，规规定其装修行行为若出现第第三次违章，管管理处将通过过法律途径解解决。２、装修施工的的管理⑴加强安全保保卫人员的巡巡逻工作，保保证装修施工工期间的管理理质量。⑵施工单位须须与管理处签签订《装修工工程队治安责责任书》和《装装修施工保证证书》,施工队必须须提供资质证证明、营业执执照和施工人人员身份证，办办理施工人员员临时出入证证，施工时佩佩戴在胸前，并并只能在指定定区域内活动动。⑶装修发生违违章行为，用用户与装修队队均为第一责责任者，均独独立承担责任任。⑷使用高功率电电器时须由管管理处提供电电源。⑸工程垃圾必必须清运到指指定地点。⑹施工队必须须配备消防器器材。３、二次装修流流程用户申请室内装修用户申请室内装修宝安商业广场管理处不批准宝安商业广场管理处财务管理部财务管理部宝安商业广场管理处宝安商业广场管理处工程维修班负责检视及监督工程安全管理队监督施工人员现场施工安全工作施工工程维修班负责检视及监督工程安全管理队监督施工人员现场施工安全工作施工向管理处申报完工向管理处申报完工管理处验收管理处验收退还押金退还押金（四）客户管理理管理就是服务，服服务客户是我我们的最高原原则。**商业广场是是集购物、娱娱乐、休闲等等多种服务功功能于一体的的大型商业街街。人流量大大，为方便客客人，满足客客人需要，商商业广场应有有配套的服务务，我司将设设立客户服务务中心（调度度中心）作为为一个对外服服务窗口。根根据客户反馈馈的信息对内内部作总的统统筹安排。因因此，客户服服务管理工作作是物业公司司的最重要的的工作之一。客户服务工作主主要是受理商商户提出的服服务请求、服服务投诉、开开展各种便民民服务，对商商业广场的公公共物业及商商户委托管理理的物业进行行巡视检查，与与业户商会沟沟通协调，改改进、提高物物业管理服务务质量。１、客户服务的的工作要求⑴必须树立“顾客的本质质是企业的资资源，如果资资源遭到‘非礼’，则好比企企业财产遭到到损坏”的观念；⑵在工作中，坚坚持一票否决决的做法，即即客户不满意意，无论暂时时对企业有多多大利益，都都应否定，决决不应以“维护公司利利益”为借口，损损害客户利益益或与客户发发生矛盾；⑶在对客户服服务环节、流流程的处理程程序、服务规规范等方面实实现标准化，以以体现物业公公司专业服务务的水平和素素质；⑷在处理不同同事件、面对对不同客户要要求时，要支支持灵活、富富有弹性的原原则，永远站站在业主的角角度和立场，公公平处理客户户服务问题；；⑸在实现客户户满意的过程程中，对客户户不满意的地地方进行改进进和提高，以以缩短与客户户期望之间的的差距。２、客户服务的的工作主要内内容⑴开业管理服服务。包括：：办理业主入入伙登记，督督促缴纳有关关费用，⑵房屋事务管管理服务。包包括：房钥匙匙管理，空置置房管理，装装修管理，楼楼宇巡查，违违章处理等；；⑶住户服务请请求及投诉处处理。包括：：报修管理，商商户投诉处理理，商户求助助处理等；⑷服务质量控控制：包括：：日常服务工工作质量检查查，商户服务务满意情况调调查，回访等等；⑸档案管理。包包括：业主档档案的建立和和管理，工程程档案的建立立和管理，管管理档案的建建立和管理；；⑹有偿便民服服务的开展；；⑺商业物业的的租售及经营营管理；⑻与业户商会会、外部公共共职能部门的的协调和沟通通。３．服务投诉处处理及回访流流程图客户来访、电话、网络及信函的投诉客户来访、电话、网络及信函的投诉管理处任何人员管理处任何人员是否确认？回访并解释回访是否确认？回访并解释回访能否自行处理？相关部门能否自行处理？相关部门立即处理并判断是否属于重大投诉立即处理并判断是否属于重大投诉记录备案管理处经理记录备案管理处经理（五）安全管理理服务治安工作是物业业管理的重点点之一。**商业广场是是集购物、消消费、休闲、娱娱乐为一体的的商业步行街街，建筑布局局及使用功能能多样化，客客流量大，货货物运输及仓仓储量大，人人员复杂的特特点，因此如如何保证商户户、顾户在辖辖区内的生命命、财产安全全，是体现一一个物业管理理公司服务水水平的重点标标志。１、商业广场安安全管理的重重要性（1）确保消费费者购物的安安全一个良好商业广广场除了满足足消费者的购购物需求之外外，还必须为为消费者提供供一个安全舒舒适的购物环环境。一个安安全管理良好好的商业广场场可以让消费费者以最轻松松的心情达到到购物和休闲闲的以重目的的。前往商业业广场消费的的顾客人数众众多，不仅涵涵盖了所有的的年龄层，其其购物时间也也从分钟到数数小时不等。因因此，从消费费者踏进商业业广场的那刻刻起，物业公公司就有责任任保障消费者者财产的安全全。⑵为商户和工工作人员提供供安全的工作作环境整个商业广场的的安全作业设设备的完善与与否与商户和和工作人员的的身体健康和和生命安全息息息相关。良良好的商业广广场安全管理理除了可以为为商户和工作作人员提供安安全的工作环环境、减少工工作上的焦虑虑和压力，进进而提高商户户和工作人员员的工作效率率之处，还可可以借此使商商户和工作人人员树立正确确的安全管理理观念，确保保商业广场安安全，两者其其实是互为因因果的关系。⑶减少商业广广场财产损失失发生任何意外和和灾变，商业业广场经营者者必须面对商商场设备、商商品被破坏所所带来的财物物损失，同时时对整个商业业广场的声誉誉、形象也带带来负面的影影响。⑷维持良好的的社区关系由于商业广场进进出货的作业业方面不仅规规模较大，而而且次数相当当频繁，再加加上人员出入入又颇为复杂杂，使得商业业广场的各项项活动直接或或间接地影响响着商业广场场的四周，如如果在作业和和管理上侵犯犯了他人的权权益和安全，不不仅会遭到联联合抗议和抵抵制，也会影影响到商业广广场的正常作作业和营业收收入。因此，良良好的安全管管理还可以达达到建立良好好的社区关系系、维持良好好形象的效果果。２、安全管理的的基本原则⑴宾客至上，服服务第一。⑵预防为主。⑶谁主管，谁谁负责。⑷群防群治，内内紧外松。３、安全管理的的主要措施**商业广场面面积大、商品品多、客流量量大，容易发发生安全问题题。因此，我我们将制订一一系列安全管管理措施。安安全保卫要坚坚持２４小时时值班巡逻，以以人防与技防防相结合的安安全管理原则则，以安全、车车辆、消防管管理为主线，在在现有先进的的安全、消防防管理设施、设设备的基础上上，对商业广广场进行全方方位的监控，配配备训练有素素、行动迅速速、果断干练练的保安队伍伍，利用现代代化的管理手手段，科学合合理地组织日日常管理，精精心布置重大大活动的安全全保卫工作，迅迅速协助解决决突发事件，为为顾客购物提提供安全、放放心的环境。⑴建立一支高高素质的安全全管理队伍安全管理队伍建建设，按高标标准，严要求求的指导思想想，严抓招聘聘、培训、上上岗、考核等等关键环节，实实施“准军事化管管理”。安管员尽尽量招聘当年年的优秀退伍伍军人。具有有良好的思想想品质和精湛湛的业务技能能，建立业务务、绩效考核核与工资、职职位挂钩的机机制。安管员员管理引入轮轮换制和淘汰汰制，实行轮轮换上岗，在在年终考证中中，实行末位位淘汰制，保保证安管员的的高素质和战战斗力。⑵建立健全制制度和档案管管理工作建立健全各种治治安管理制度度，如：各种种值班制度，外外来人员出入入**商业广场的的检查登记制制度，交接班班检查制度，定定期检查安全全设施制度等等。建立用户档案，熟熟悉用户情况况，增加沟通通了解，有利利于治安工作作的开展。从本质看，保安安工作也是一一种服务工作作，因此坚持持服务原则，体体现亲切感和和人性化。⑶岗位要求上岗前自我检查查，按规定着着装，做到仪仪容、仪表端端庄整洁，并并做好其他各各项上岗准备备工作。严格按岗位职责责要求履行任任务。保持充沛精力，具具有高度责任任感、使命感感及奉献精神神。建立岗位值班记记录本，对岗岗内各种情况况，及时记录录备案，并做做好换岗和交交接班的口头头和书面汇报报及签名。⑷人防与技防防相结合，加加强安全监控控管理**商业广场在在设计施工阶阶段，与已充充分考虑技防防的要求，**公司将根据**商业广场的的实际情况，采采取硬件与软软件相结合、人人防与技防相相结合的方式式，通过配置置有关设备，如如监控设备、报报警设备等，加加强防范。监控设备：主要要出入口、电电梯内、贵重重物品存放处处、车场、仓仓库、主要通通道及其他易易发生事故的的区域和重点点部位设置，通通过24小时监控、录录像，及时发发现问题，全全面了解和严严密监视商业业广场的安全全状况，并为为发生事故时时提供分析、跟跟踪的依据。报警装置：包括括红外线报警警器、自动报报警器系统等等，主要用于于防盗、防火火，发现有人人行窃时可立立即报警，或或在发生意外外事故时报警警，通知有关关人员及时制制止灾情，使使事故现场人人员及时撤离离。人防与技防的结结合，在处理理问题时，能能更快速、及及时、灵活、形形成全方位、立立体性的安全全网。⑸巡视检查对所有巡视范围围，按巡更路路线巡视检查查，做好签到到记录，并定定时向消防监监控中心报岗岗，发现问题题及时解决，遇遇重大问题即即时通知部长长，并做好安安全记录，巡巡视中不出现现安全盲点，防防止事故发生生。巡视中思想集中中，做到“看、听、闻闻、问”，发现问题题及时向班长长汇报，并检检查消防设施施及器材的完完好性。巡视时礼貌，仪仪态大方，认认真回答工作作人员的查询询，实行文明明服务。接到治安、火警警报警，迅速速赶到现场了了解情况，做做出正确处理理。３、车辆管理措措施由于**商业广广场处于一个个繁华的商业业地段，前来来购物的车辆辆和载运货物物的车辆较多多，客流量大大，为了使整整个商业广场场交通畅通，确确保顾客安全全。因此，我我们将在交通通管理上加大大力度。并针针对**商业广场的的实际情况，对对车辆的管理理采取的几方方面的重要措措施。建立健全各项管管理制度和岗岗位责任，并并将管理制度度、岗位责任任人姓名及照照片、停车场场负责人悬挂挂在停车场出出入口明显位位置。将管理理制度、智能能化管理系统统及全方位的的保安监控紧紧密配合，保保证无控制盲盲点。停车场车管员２２４小时值班班，定时对地地下停车场进进行全面巡视视，查看车辆辆有无损坏、漏漏水、漏油情情况和车辆防防护状况是否否完好，是否否有可疑人员员在车场滞留留等。严格管理各种安安全标识和安安全设施，保保证行车安全全，如限速器器、转弯凸镜镜、限高牌、限限速牌、道路路指示牌、区区域指示牌等等。停车场内按消防防要求设置消消防栓，配备备灭火器，由由车管员负责责管理使用，安安全管理队派派人定期检查查。（六）消防管理理服务由于**商业广广场属于人流流密集性场所所，所以消防防安全工作非非常重要。不不仅要管好消消防设备、设设施，还要组组织一支义务务消防队，并并要有一套紧紧急情况下的的应急措施。我我司以“预防为主，宣宣传先行防消消结合”的工作方针针，实行技防防和人防相结结合。以消防防监控中心为为指挥中心，借借助先进的消消防监控系统统和消防设备备设施，做好好日常消防防防范工作。安安全管理队负负责中心内消消防服务和日日常保安工作作，维修班负负责消防设备备管理，经理理为**商业广场的的安全责任人人，全面负责责消防管理工工作，安全管管理队队长为为**商业广场消消防监督员。消消防监督员每每月对所有消消防设备、设设施、器材巡巡视检查一遍遍。安全保卫卫员在日常巡巡逻过程中如如发现消防设设备、设施对对消防存在安安全隐患的，应应督促整改。１、消防工作的的展开⑴进行消防宣宣传。宣传的的形式有：消消防轮训，利利用标语或牌牌示进行宣传传，发放消消防须知（防防火手册）。宣宣传的内容有有：消防工作作的原则，消消防法规，消消防须知。⑵建立三级防防火组织，并并确立相应的的防火责任人人：管理公司司经理、部门门经理、班组组长。⑶把防火责任任分解到各业业主（商户）、租租户单元。由由各业主（商商户）、租户户担负所属物物业范围的防防火责任。⑷明确防火责责任人的职责责，根据《中中华人民共和和国消防条例例》的规定，制制定防火制度度。⑸定期组织及及安排消防检检查，根据查查出的火险隐隐患发出消防防整改通知书书，限期整改改。⑹制定防火工工作措施，从从制度上预防防火灾事故的的发生。⑺配备必需、完完好的消防设设备设施。⑻发动大家，及及时消除火灾灾苗头和隐患患。⑼建立自防、自自救组织。包包括：建立义义务消防队；；建立专职消消防人；抓好好消防训练，每每年组织一次次**商业广场全全体人员演习习。⑽明确火灾紧紧急疏散程序序。做好急疏疏的准备工作作，人员急疏疏为主为先，转转移危险品、抢抢救贵重财产产在后。⑾建立消防档档案⑿制订灭火方方案及重点部部保卫方案，每每个商铺安装装消防走火示示意图。２、消防安全管管理的总要求求⑴**商业广场场实行逐级防防火责任制，做做到层层有专专人负责。⑵安全管理部部设立防火档档案、紧急灭灭火计划、消消防培训、消消防演习报告告、各种消防防宣传教育的的资料备案，全全面负责商业业广场的消防防预防、培训训工作。⑶商业广场要要张贴各种消消防标志，设设置消防门、消消防通道和报报警系统，组组建义务消防防队，配置完完备的消防器器材与设施，做做到有能力迅迅速扑灭和有有效地进行人人员财产的疏疏散转移。⑷设立和健全全各项消防安安全制度，包包括门卫、巡巡逻、逐级防防火检查，用用火、用电、易易燃、易爆物物品安全管理理，消防器材材维护保养以以及灾事故报报告、调查、处处理等制度。商业广场内消防防器材、消防防栓必须按消消防管理部门门指定的明显显位置放置⑹各种电气设设备、专用设设备的运行和和振作，必须须按有关规定定进行操作，实实行上岗证作作业。⑺楼梯、走道道和出口，必必须保持畅通通无阻，任何何单位或个人人不得占用或或封堵。⑻各商户严禁禁经营和贮存存烟花爆竹、炸炸药、雷管、汽汽油、香蕉水水等易燃易爆爆物品以及各各剧毒物品。３、成立消防专专职小组，其其工作要求是是：⑴消防安全小小组每年定期期组织一次消消防工作指导导、总结会议议，会议要详详细记录，并并同各部门互互通信息。会会议的内容主主要集中在检检查以往对事事故和危害的的解决措施上上，要纠正目目前商业广场场中不安全的的工作方法和和危险的工作作环境。⑵消防安全小小组每度季进进行一次消防防演习，每进进行一次消防防车检查和消消防例会。每每周进行一次次消防检查、消消防安全员每每日进行全场场的消防巡视视。⑶消防安全小小组负责义务务消防员的学学习、训练及及灭火演每⑷安全管理部部门在开业前前必须有应急急灭火预备方方案和进行至至少１次的消消防预演。⑸消防安全小小组负责与各各商户签订《防防火安全责任任书》，全面面控管消防安安全工作。４.消防管理工工作流程和质质量标准工作内容作业频率质量标准监控中心值班二十四小时报警，通讯设施施处于正常待待命状态。日常巡回检查8:00-177:00无堆放易燃，易易爆用品，安安全使用液化化气、电器，无无乱搭接电线线，有消防设设备，会使用用，无违章用用水、用电，无无挤占消防通通道和设施，天天面无堆放杂杂物。增加巡视频率场场所遇需要时扑灭火灾后的现现场；在动火火作业的前后后；重点防火火的位置；装装修施工现场场等增加巡视视频率。消防设施设备检检查消防泵每周1次运行良好，无异异常声音，无无振动，表面面无灰尘、油油污。消防栓带无破损，无霉潮潮，带柜完好好。灭火器放置合理，无缺缺失，无过期期，表面清洁洁，完好率1100%。消防箱内水枪、水水带各种附件是否完完好。消防水源是否满足条件。烟感、温感、喷喷淋头是否完好。学习训练3次/月，200分/次熟悉消防法规、消消防知识和***商业广场情况况，掌握基本本技能。训练练演习组织严严密，重点突突出，专家指指导，用户参参加。考核1次/半年演习1次/年督导式监控中心值班，兼兼职消防，按按照ISO99001：2000消防服务质质量控制规范范要求，做自自检、抽检和和专检。（七）设备管理理服务设备、设施的正正常运行是商商业广场运作作的核心。管管好机电设备备，保证正常常运转是**商业广场管管理的一项重重要工作。要要保证电梯、手手扶电梯、中中央空调、电电力系统、给给排水系统等等的正常运行行，不然就会会影响顾客购购物和商家经经营，造成不不必要的损失失。**商业广场的的各项设施设设备齐全，商商户对商业广广场设备的依依赖性较强，同同时也会对设设备的运行提提出更高的要要求。在设备备管理中，我我司将更加注注重设备全过过程的综合管管理，即不仅仅把设备管理理概念融合于于设备整个寿寿命期中，保保持楼宇设备备的最佳运行行状态，充分分发掘楼宇设设备的效益潜潜力。并进一一步注重预防防检修，即不不仅做到设备备的正确使用用和精心维护护，而且通过过制定、实施施周密合理的的设备日常巡巡视、养护和和定期检修计计划，以预防防重于补救之之观念，从而而提高商业广广场设备的运运行效率，确确保商业广场场设备的安全全、稳定、无无故障运行，提提供一个良好好舒适、高效效的环境。我我司将根据**商业广场的的实际情况，在在机电设备的的管理方面主主要做好以下下几个方面：：1、设施管理⑴建立设备档档案。做好**商业广场各各项设备验收收文件资料的的存档，建立立设备登记卡卡。⑵完善工程维维修班架构。⑶建立各部门门、各工种的的岗位责任制制。⑷抓好物料采采购、供应和和消耗的环节节的计划与控控制，开源节节流。⑸制定设备的的保养和维修修制度。⑹建立监管制制度，监督检检查专项维修修保养责任公公司和个人的的工作。2、维修与保养养⑴报修与维修修程序。两类报修：自检检报修、客户户报修。⑵设备的保养养。一般可建立三级级保养制度：：日常保养；；一级保养；；二级保养。⑶设备的维修修。对于设备的维修修控制，关键键是抓好维修修计划的制定定和维修制度度的完善。编制维修计划时时应注意：①是否按设备备分类编制计计划；②维修周期是是否科学；③维修方法是是否恰当。一般的的维修方法有有：①强制维修法法。即不管设设备技术状况况如何，均按按计划定期维维修。②定期检修法法。即根据设设备技术性能能和要求，制制订维修周期期，定期检修修。③诊断维修法法。即根据使使用部门的报报告和提供的的技术资料，对对设备进行检检查诊断，确确定要维修的的项目或部件件，然后进行行维修。④全面维修。即即当设备出现现严重磨损、损损坏或故障时时，对主体和和部件全面修修理（大修）。⑷建立设备维维修制度：设设备检修制度度；报修制度度。公共设施及机电电设备维修、保保养工作流程程及质量标准准工作内容作业频度质量标准室内维修急修不过夜，小小修、小补224小时完成成，中修两天天内回音。维修完毕由住户户确认;1000％回复，住住户满意率999％以上。公共设施及场所巡视1次／天熟悉大厦公共设设施种类.位置.分布.开关位置.完好率99％以上。道路、停车场检查1次／天平整无积水、无无漏水、完好好率100％天面１次／月无积水、无漏水水、隔热层完完好无损楼梯、墙面刷漆１次／年整洁无缺、扶手手完整、楼梯梯灯正常无乱乱张贴明暗沟检查１次／周畅通、无积水、无无塌陷外墙１次／周外墙无脱落、无无渗水、无违违章，整齐统统一供水、供电及设设施设备１次／月、发现现异常零修自自办、小修以以上报工程部部运行正常、无搭搭建、无泄漏漏公共场所检查１次／周整洁、安全、无无改建、无乱乱堆放路灯检查１次／月灯泡、灯罩无损损坏、完好率率100％供电设施当班:日常检查查保养:按计划进行行各接线处无发热热等异常现象象，指示灯，信信号齐全，计计量仪表准确确，督导方式由维修班负责维维修、保养，经经理定期参加加安全检查。各类机电设备的的日常运行、维维护保养计划划（一）供配电系系统项目时间次数内容柴油发电机每周一一级检查：机房卫生。检查其润滑油位位、冷却水位位、燃油量、蓄蓄电池电位和和传动皮带，排排烟系统、空空气增压系统统、控制箱是是否正常。目捡发动机有无无损坏、渗漏漏、皮带是否否松弛或磨损损。清洁电气接头和和蓄电池，并并根据情况补补充蓄电池电电解液。试运行30－445分钟，观察察其油压、油油量、水温、电电压、电流、频频率是否正常常，发电机组组有无异常声声音。每半年一二级检查：重复一级检查。打开发电机端盖盖，检测对地地绝缘电阻，并并除尘。检查配电箱内接接头是否拧紧紧。检查各类传感器器信号是否正正常。一年一三级检查：重复二级检查。清洗和调整气门门及喷油嘴，调调整皮带张紧紧轮、水泵后后部张紧轮。根据机组运行情情况更换润滑滑机油、机油油虑清器、燃燃油虑清器及及空气虑清器器。二年一四级检查：重复一、二、三三级检查。清洗并校准油嘴嘴、燃油泵及及真空控制器器，检查或更更换风扇、水水泵、皮带张张紧轮轴承、水水泵后部张紧紧轮。检查、修理增压压器、减振器器。检查机油泵、燃燃油泵、冷却却水泵，清洗洗水箱。更换各类磨损件件，轴。高压环网柜每周一检查外观是否完完好、运行有有噪声。检查指示灯是否否完好。备用柜“禁止合合闸”标示悬挂位位置是否正确确。清理外部灰尘。每年一检查操作机构是是否灵活、互互锁机构是否否正常。检测接地电阻（应应符合规定要要求）。检查电源接线装装置，并紧固固螺丝。自动合闸电瓶加加注电解液，检检修充电器。项目时间次数内容变压器每周一检查外观是否完完好，有无异异常响声。检查温控器指示示是否正常，超超温时风机能能否正常起动动，风机运行行是否正常。变压器电压、电电流是否在额额定范围内。每年一检测接地电阻，各各接线装置紧紧固。检测变压器线圈圈绝缘电阻。紧固螺丝并有防防松措施，检检查变压器防防松绑扎并加加固。清理灰尘。配电柜动力柜控制柜每天一检查卫生。检查外观是否完完好，电压、电电流是否正常常，三相负荷荷是否平衡，有有无异常声响响。检查配电开关触触头接触是否否良好，有无无短路、过载载现象。检查开关是否在在正确位置，标标示是否清楚楚。检查无功补偿设设备工作是否否正常，功率率因数是否达达到要求。检查电容器、熔熔断器是否过过热，熔断。半年一紧固配电装置螺螺丝，调整接接触电间隙，更更换打磨烧坏坏的动静触头头。若有过载现象，应应更换容量大大的配电设备备。一年一重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装装置、联锁装装置是否可靠靠。照明器具每天一清洁卫生。检查外观是否完完好，有无异异常响声。检查灯具照度的的均匀度、眩眩光度、频闪闪度及电压的的变化影响等等情况。每月一重复上述内容。调整亮度，节约约能源。更换过热配件，避避免短路现象象。根据季节的变化化情况合理调调整灯光工程程的开机时间间。供电线路每周一清洁卫生。检查敷设环境有有无积水、杂杂物。供电电缆标示是是否清晰、脱脱落。每月一重复上述内容。检查线路有无过过热现象。检查进出线路接接线装置是否否完好。每年一重复上述内容。检测线路绝缘电电阻。金属支架、电缆缆套管涂防锈锈漆或沥青。（二）给排水系系统项目时间次数内容生活泵、消防泵泵等各种水泵泵每天一1、机房卫生；；对机体擦拭拭去灰、保持持干净无尘。2、每2小时观观察其水位、水水压、电压、电电流指示是否否正常，电机机及水泵有无无异常声音，电电机、控制柜柜有无异味。3、检查压盘根根处滴水是否否符合规范，如如不符合则应应加盘根或拧拧紧盘根螺栓栓。4、检查湿式报报警阀、液位位报警器、控控制系统工作作是否正常。5、检查水位深深度指示是否否清晰。6、发现故障及及故障隐患及及时处理。每月一1、重复上述检检查。2、生活供水的的主、备用泵泵进行手动切切换实验并记记录。3、消防泵应启启动管网末端端试水装置或或打开水泵出出水管放水实实验。4、注意水压表表是否在检验验合格后的规规定时间内使使用。每年一1、电机、泵体体轴承清洗加加润滑油；如如有异常声响响，则更换同同型号规格轴轴承。2、泵体、水泵泵叶轮及管道道除锈、刷漆漆。3、检测电机接接地电阻。4、检查电机与与水泵弹性连连轴器有无损损坏，如有损损坏则更换。5、更换磨损的的水泵轴衬套套。6、性能测试。水箱、水池每周一1、检查外观是是否完好，有有无跑、冒、滴滴、漏现象，箱箱口防虫纱网网是否完好。2、打开排污阀阀排污。3、检查进水浮浮球阀并作手手动进水实验验。4、观察水质情情况，检测水水的PH值和含氯量量。5、水箱、水池池盖板是否上上锁并且完好好。每月一1、重复上述内内容。2、按规定比例例按时投放消消毒药品。每半年一1、清洗水池、水水内部，按比比例投放漂白白粉进行消毒毒。2、送水样至卫卫生防疫站进进行水质化验验。3、各类金属构构件及管道作作防锈处理。给水井、雨水井井、污水井每周一1、检查井盖是是否盖好、完完好，开盖检检查井底是否否有污物，如如有则清除干干净。2、检查井盖铸铸造字迹是否否清晰、正确确。半年一1、重复上述检检查。2、清理污泥，疏疏通下水管道道。3、各类井盖及及金属构件刷刷漆。项目时间次数内容供水、排污管网每周一1、检查外观是是否完好，应应无滴、漏现现象。2、检查闸阀，观观察供水压力力表是否正常常。3、各类井盖及及金属构件刷刷漆。每季一1、重复上述内内容。2、清理管道内内的杂物，疏疏通排污管道道。3、检查闸阀开开启、关闭是是否灵活，有有无跑、冒、滴滴、漏现象。每年一1、重复上述内内容。2、检查修整全全部管架。3、管道及支架架除锈刷漆。4、检查止回阀阀、浮球阀、液液位控制器是是否正常。5、管道内部清清洗、作防腐腐处理。6、更换各类阀阀门标示，并并标注管内水水流方向。7、各类阀门丝丝杆上油作防防锈处理。（三）消防系统统日常运行要求每天对消防系统统主机及消防防控制中心进进行巡视，严严格按照消防防系统操作规规程进行操作作，发生故障障及其隐性故故障能及时处处理，机房环环境卫生进行行检测，确保保其设备、设设施能正常运运行项目时间次数内容系统主机副机每日一1、对主机进行行探测、查询询，了解系统统运行情况，遇遇系统故障、警警告、火灾报报警及时处理理。每周一1、对消防主机机，联动柜进进行清洁，并并做好记录。每月一1、检查其运行行情况，对消消防联动柜按按钮进行检查查测试，若有有故障及时维维修处理，并并做好记录。每季一1、对主机、联联动柜按钮进进行检查测试试，若有故障障及时维修处处理，并