控制性详细规划

控规控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。编制目标：在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区，地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。1）明确该地区发展定位，与上位规划相衔接确定城市中的分工2）制定该地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标3）为各地块制定相关的规划指标。主要内容：1）确定规划范围内不同性质用地的边界线，确定各类用地内适建不适建或者有条件的允许建设的建筑类型2）确定各地块建筑高度建筑密度，容积率绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求，交通出入口方位，停车泊位，建筑后退红线距离等要求3）提出各地块的建筑体型体量色彩等城市设计指导原则4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置，停车泊位，公共交通场站用地范围和站点位置，步行交通和其他交通设施，规定各级道路的红线，断面，交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置，管径，工程设施的用地边界线，进行管线综合，确定地下空间开发利用的具体要求6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。规划经验的借鉴意义：1）立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在2）区划是规划图则与法规的结合物3）城市规划的操作包括一整套实施的程序步骤和方法，以及执行体制都要是一个完善的系统。控制性详细规划包括控制内容和控制方法两个层面。控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素，控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。规划控制体系的内在构成包括：土地使用，环境容量，建筑建造，城市设计指导，配套设施，行为活动。用地面积：即建设用地面积，指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征建设用地面积，不含代征用地面积，单位hmA2.用地边界：是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。用地性质：对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。包含两方面意思：一是土地的实际使用用途，如绿地广场等，一是附属于土地上的建筑物的使用用途，如商业用地居住用地等容积率：地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。建筑面积毛密度：指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。住宅建筑面积毛密度：指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。住宅建筑面积净密度：指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。在控制性详细规划中，合理容积率的确定除考虑总体规划的要求外，还应考虑：1）地块的使用性质2）地块的区位3）地块的基础设施条件4）人口容量5）地块的空间环境条件6）地块的土地出让价格条件7）城市设计要求8）建造方式和形体规划设计。容积率与建筑密度，建筑平均层数的关系：容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积建筑密度=用地内所有建筑的基地面积总和/用地面积建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积总和容积率=建筑密度*建筑平均层数建筑密度：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例，它反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿地率：规划地块内各类绿化用地面积总和占该地块面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。绿地率，与公共绿地率，绿化率，绿化覆盖率的概念区分：1）绿地率＞公共绿地率，公共绿地率=地块内的公共绿地面积/地块面积*100%2）绿化率大大高于绿地率，一般把有绿化的面积都记入绿化率，包括道路绿化，住宅用地内的绿化。3）绿化覆盖率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积只和与建设用地面积的比率。居住绿地占住宅建设项目绿地总面积的比例为一般住宅不小于35%，花园别墅不小于50%城市道路绿地率应符合：1）园林景观路绿地率不得小于40%；2）红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%；3）红线宽度在40~50m的道路绿地率不得小于25%；4）红线宽度小于40M的道路绿地率不得小于20%。居住区中心绿地规范：1）组团级指标人均不小于0.5mA2,可满足300~700户设置一个面积500~1000mA2以上的组团绿地的要求。2）小区级指标人均不小于0.5（0.5~1.0），可满足小区设置一个面积为4000~6000的小区级中心绿地的要求。3）居住区级公园指标人均不小于0.5（1.0~1.5）可达到每居住区设置一个面积15000以上的居住区级公园的要求。4）旧区改建由于用地紧张等因素，可酌情降低，但不得低于相应指标的70%，以保证基本的环境要求。建筑限高：建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，为克服经济利益驱动而盲目追求高度，造成千篇一律的城市景观，并根据建筑物所处不同区位及其对城市整体空间环境的影响程度，规划部对建筑建造设立的许可的最大限制高度。建筑限高、建筑层高、建筑密度、容积率的关系建筑高度、建筑层高、建筑密度、容积率四者之间具有相互关联、相互制约的关系。容积率=建筑密度・平均层数平均层数二建筑高度/层高即：容积率=（建筑密度•建筑高度）/层高建筑后退建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制，建筑后退控制线和用地红线一样，也是包括空中和地下空间的竖直的三维界面。建筑后退只要包括退线距离和退界距离两种。建筑间距的概念建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离，建筑间距的控制是使建筑物之间保持必要的距离，以满足防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线敷设、建筑间距布局形式以及节约用地等方面的基本要求。生活私密性间距：为避免出现对居室的视线干扰情况所需保持的最小距离，一般最小为18M.一般地面停车场每车位按25~30MA2计，地下停车位按30~35MA计。公共服务设施是保障生产，生活的各类公共服务的物质载体，包括城市的公共服务设施和村镇地区的公共建筑。城市公共服务设施分为两类：一是城市总体层面落实的公共服务设施，二是为满足城市居民基本的物质和文化生活需求。城市公共服务设施配置一般包括高中及其他教育设施，图书馆，体育中心，影剧院，老年福利院，综合医院。居住区公共服务设施配置包括教育设施，医疗卫生设施，文化体育设施，商业服务设施，社区服务，行政管理设施及其他（包括邮政设施，市政设施等）。控规中的给水工程规划编制内容包括：1）分析现状给水系统情况2）计算用水量，提出水压的要求3）落实上一层规划给水设施数量，位置和用地范围4）布置给水管网并计算管径。控规中污水工程规划的编制内容：1）分析现状污水系统情况2）计算规划区污水量3）落实上一层规划雨水设施或确定规划区内污水设施种类，数量位置和用地范围4）布置污水管道并计算管径。雨水工程规划编制内容：1）分析现状雨水系统情况2）提出规划区雨水流量计算式3）落实上一层规划雨水设施或确定规划区内雨水设施种类，数量和位置用地范围4）布置雨水管道和计算管径。工程管线竖向布置先后顺序：1）压力管线让重力自流管线2）可弯曲管线让不易弯曲管线3）分支管线让主干管线4）小管径管线让大管径管线。平行布置