专升本课程复习资料

房地产开发与经营》试题三一、名词解释1、招标解释：招标是指招标人通过招标公告或投标邀请书等形式，招请具有法定条件和具有承建能力的投标人参与投标竞争。2、竣工验收解释：是指当一个工程经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备了投产或使用条件后，由开发建设单位或使用单位查验工程并办理接收手续的过程。3、商品房预售解释：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。4、房地产抵押解释：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。二、单项选择题1、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A、投资机会选择与决策分析阶段 B、前期工作阶段C、建设阶段 D、租售阶段答案：B2、 对于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设通常采用的招标方式是（）A、公开招标 B、邀请招标 C、单独招标D、议标答案：A,见课本249页3、公开招标活动未确定中标者，再次开展招标活动时采用（ ）方式。A、公开招标 B、邀请招标 C、单独招标 D、议标答案：B,见课本250页4、房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A、施工单位 B、建设单位 C、监理单位D、设计单位答案：B5、制定进度计划时，（ ）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。D、工序图法A、横道图法 B、网络图法 CD、工序图法答案：A,见课本278页6、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）A、变动费用 B、固定费用 C、材料费用 D、人工费用答案：A7、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A、 固定总价合同，采用按日计价的增价条款B、 固定总价合同，采用重大增价条款调整C、 固定总价合同，采用延期增价条款D、 成本加浮动酬金合同答案：A8、全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节是（ ）。A、施工质量 B、竣工验收C、竣工结算 D、施工管理答案：B,见课本284页9、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A、半个月 B、一个月C、一个半月 D、二个月答案：A,见课本287页10、房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在（ ）档案部门。A、开发商B、施工单位C、使用单位D、设计单位答案：C11、房地产交易实质上是（ ）的交易。A、房地产权益B、房地产实物C、土地使用权D、房地产产权凭证答案：A12、 根据《城市商品房预售管理办法》，商品房要预售，除取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证外，还要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上。A、20%B、25%C、30% D、35%答案：B13、目前我国商品房销售主要采用房地产企业自销和（ ）渠道。A、委托房地产代理机构销售B、召开新闻发布会C、广告D、派员销售答案：A14、某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）A、随行就市定价法B、价值定价法C、应战定价法D、挑战定价法

答案：D15、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。A、现金折扣B、数量折扣 C、折让D、季节折扣答案：C）时，买受人有权退房。D、）时，买受人有权退房。D、1.5%A、2% B、1% C、3%答案：C17、房地产开发商销售商品房的保修期从（ ）之日起算。A、项目竣工 B、住宅交付使用C、买卖双方签订预售合同 D、购买方取得房地产权证书答案：B18、 以单纯土地使用权抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或者其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权，其前提条件为（）。A、土地为出让方式 B、土地为划拨方式取得C、A、B两种方式均可 D、有土地使用权证答案：A19、 某业主以一物业作抵押贷款时，先后与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，甲、乙、丙三家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为（）。A、三家银行按贷款额分摊 B、甲-乙-丙C、乙-丙-甲 D、甲-丙-乙答案：B20、 廉租房是为具有当地常住户口的最低收入职工家庭提供的保障住房，其租金由维修费和（）二项因素构成。A、折旧费B、地租 C、管理费 D、房产税答案：A三、多项选择题1、目前房地产开发项目建设工程招标的方法有（ ）。A、公开招标 B、拍卖招标 C、邀请招标D、协议招标 E、联合招标答案：ACD2、工程招标中，确定中标单位的主要依据有（ ）。A、报价是否最低 B、能否保证质量 C、能否保证工期D、信誉是否良好 E、技术和财力实力是否雄厚答案：BCDE3、申领施工许可证的条件有（ ）。A、 已经办理该建筑工程用地批准手续。B、 已经确定施工企业C、 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。D、 按照规定应该委托监理的工程已委托监理E、 建设资金已经落实答案：ABCDE4、对房地产开发项目进行工程项目管理，包括“三控制”“两管理”和“一协调”，其中“三控制”是指（）A、权限控制 B、成本控制 C、进度控制D、质量控制 E、合同控制答案：BCD5、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A、 对各项施工设备、仪器进行检查B、 控制混凝土质量C、 对工程中的配套设备进行检验D、 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E、 校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。答案:ABDE,见课本276页6、工程款支付一般按时间大致分为（ ）。A、按月结算 B、竣工后一次付款 C、预付款D、分段结算 E、退还保留金答案:ABD,见课本280页7、开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。A、单项工程竣工验收 B、综合验收C、单位工程验收D、单项验收 E、进度验收答案：AB,解析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。8、下述哪些情况下，开发商愿意自行销售（ ）。A、 大型房地产公司B、 有自己专门的营销队伍和销售网络C、 市场起伏不大D、 房地产市场高涨，市场供应短缺E、 开发商所发展的项目已有较明确的销售对象答案：ABDE9、开发商的导向定价方法有（ ）。A、市场导向定价 B、竞争导向定价 C、成本导向定价D、购买者导向定价 E、以上都不是答案：BCD10、不得进行房地产转让的有（ ）A、 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成投资总额的30%B、 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利C、 依法收回土地使用权的D、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的E、 未依法登记领取权属证书的答案：BCDE四、判断题1、 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（）答案：X,招标标底必须保密。2、 在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，可以要求投标者调整报价。 （ ）答案：X,不可以要求投标者调整报价。3、 房地产开发商对工程施工管理的主要任务就是进行项目组织和协调工作。（）答案：X,主要任务是进行成本、质量和进度控制。4、开发项目竣工验收由承包商组织进行。 （ ）答案：X,由开发商组织进行。5、 在合同规定的维修期内，若工程出现缺陷，则承包人应负责修复，并承担此项维修费。（）答案：X,如果该缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工艺不符合合同要求,或由于承包商的疏忽造成的,则有承包商承担此项维修费用。如果该缺陷是由于其他原因造成的,那么对维修费用应进行核实,并作为附加工作予以付款。6、对于资金雄厚的开发商，预售楼宇没有必要。 （ ）答案：X7、 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。（）答案：X,双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式8、房地产出售包括期货交易和现货交易两种结算方式。答案：y9、我国住房市场是一种以租赁市场为主，买卖和其他市场为辅，多种交易相结合的一种管理型市场。（）答案：X,以买卖市场为主10、抵押人转让已办理抵押登记的房地产，未通知抵押权人或者未抵押情况告知受让人的，转让行为无效。 （ ）答案：y五、简答题1、建筑工程招投标的程序是怎样的？答：见课本255页（1）申请招标（2）编制招标文件（3）编制招标工程标底（4）发布招标公告或投标邀请函（5）投标资格审查（6） 招标工程交底及答疑（7） 开标、评标和决标（8）签订合同2、简述竣工验收的条件。答：（1）完成工程设计和合同约定的各项内容,并满足使用要求；（2）有勘察、设计、施工、建设等单位分别签署的质量合格文件；（3） 有完整的技术档案和施工管理资料；（4） 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（5）建设单位已按合同约定支付工程款；（6）有施工单位签署的工程质量保修书；（7）建设行政主管部门及工程质量监督等部门的历次抽检中,责令整改的问题全部整改完毕；（8）工程项目前期审批手续齐全。3、简述房地产预售的条件。答：根据《商品房预售管理办法》：（1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证（3）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证4、房地产促销的手段有哪些？答：见课本340（1）广告（2）销售促进：展销会、召开新闻发布会、销售竞赛、交易折扣、样板房展示赠品、抽奖（3）公共关系与宣传：研讨会、年度报告、捐赠公益事业、赞助、标示宣传、公司期刊（4）人员推销六、案例分析题2003年8月26日，陈某与武汉某房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（该样本由武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局监制），约定由陈某购买公司建设之房屋一套。其中，合同第八条约定公司应当在2004年9月30日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则由公司按第九条规定支付逾期交房违约金。合同第十三条约定公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，否则按工程造价管理部门核定的数额支付陈某双倍差价。2004年9月10日，陈某购买的商品房竣工验收。同年9月下旬，公司以挂号信的方式通知陈某验收房屋。经陈某查验后，向公司提出其交付的房屋与合同附件三有多处不符，故拒绝接收房屋，并于2005年11月诉至法院，要求公司按附件三进行双倍赔偿，并承担逾期交房的责任。分析：