衡阳商业地产市场调研方案

衡阳商业地产市场调研★方案★递交人：****二○一○年九月月本次调研的目的的通过对本市商业业物业市场总总体的供求情情况和项目的的区域性供求求情况的调查查，以及对特特定目标群体体的调查，了了解目标商家家的分布及消消费心理、消消费特征，整整合地分析和和判断本市商商用物业市场场未来3-5年内的趋势势走向，从而而为商业管理理公司的项目目定位及项目目建设等提供供依据和指导导性意见。1、通过调查反反映当前衡阳阳商业市场的的真实情况及及其发展趋势势；2、深度把握项项目所在区域域的环境，洞洞悉项目的商商业机会；4、形成以未来来界定现在的的模式，赋予予项目独一无无二的主题概概念，提炼项项目的核心竞竞争力。二、本次调研的的工作任务通过对项目环境境的综合考察察和市场调研研分析，以项项目为核心，针针对当前的经经济环境、本本市商业地产产市场的供求求状况、项目目所在区域同同类商业物业业的现状，经经营商家的承承租行为进行行调研分析；；再结合项目目进行SWOT分析（态势势分析），以以上述调查资资料基础，形形成系统的调调查报告，从从而帮助对项项目公司的建建设进行市场场定位和建立立经营模式。三、本次调研的的调查内容1、衡阳宏观经经济分析：1）GDP总量量2）城市人口总总量3）人均可支配配收入及消费费性支出4）衡阳社会消消费品零售总总额2、衡阳商业整整体市场分析析（商业可建建设容量及规规模调查）衡阳商业物业的的研究范围及及相关指标的的界定：调查范围：衡阳阳中心城区体量界定：大型型的商业物业业；专业市场场。计算租金：中心心城区商业物物业、专业市市场可出租商商业建筑面积积的平均租金金（包括通过过扣点折算的的租金和直接接租金），不不含物管费；；计算售价：中心心城区商业物物业、专业市市场可出售商商业面积的平平均售价2、衡阳市商业业市场供应分分析1）体量分析析2）主要要商圈分布及及特征分析（1）百货公司司（2）购物中心心（3）专业市场场（4）重点商圈圈调查（主要要商业项目，代代表品牌，主主力店）4、典型性调查查及分析（商商业经营模式式成败得失分分析）考察对象（家居居类：华源市市场、日鑫市市场、永兴家家居广场；步行百货类：龙龙泉国际、晶晶珠广场、广广百百货；汽配类：大元头头汽配中心市市场家电及IT商城城类：颐高数数码广场）大型主力店的方方向：商户的经营面积积商铺面积租金租铺率及空置率率员工数量经营额经营状况存在的问题发展的动向5、商业地产投投资行为及习习惯调查第一篇章：市场场商铺年吞吐吐量第二篇章:商铺铺投资的顾虑虑及偏好调查查第三篇章:商铺铺投资预期调调查第四篇章：投资资者投资信息息获取渠道调调查6、消费者行为为及习惯调查查（市场定位位及产品定位位）考察要求：着重重考察布点商商业所构筑的的商圈范围内内，含三个层层次：核心商商圈（1公里内）;次级商圈（33——4公里内）；；边沿商圈（7——10公里内）第一篇章：家庭庭户数构成第二篇章：收入入水平第三篇章：购买买行为A、经常性消费费商品及消费费区域；B、选择商业服服务商品和服服务的标准。第四篇章：交通通及出行方式式7、布点商业自自身调查考察对象：布点点商业外部环环境之外的商商业业态情况况。除立地条条件之外的商商业内环境调调查，着重sswoT分析析。1）：衡阳商业业步行街、湘湘南汽配城、共共创家世界项项目优势分析析2）：衡阳商业业步行街、湘湘南汽配城、共共创家世界项项目劣势分析析及基本对策策建议3）：衡阳商业业步行街、湘湘南汽配城、共共创家世界项项目机会分析析4）：衡阳商业业步行街、湘湘南汽配城、共共创家世界项项目威胁分析析及基本对策策8、衡阳市商业业经营管理现现状调查1）主要商业物物业的经营管管理模式2）主要商业物物业的物业服服务模式3）自有商业物物业的管理及及服务模式建建议五、本次调研的的方式本次调研采取数数据整理、问问卷调查、走走访座谈的方方式进行：1、数据整理：：根据调查的的内容要求，收收集整理各项项数据；2、走访座谈：：走访行业职职能部门领导导、发展商、社社会有关机构构及市场相关关人士，交流流接触、询问问、请教，以以获取所需市市场信息3、问卷调查：：对商家、项项目实行问卷卷调查，形成成对数据的有有效补充；对对消费者进行行问卷调查，形形成市场需求求方面的资料料。六、本次调研的的实施及保障障1、时间：20010年10月20日-11月20日具体时间表：10月20日：：研究及确定定做本次调研研10月21日：：研究制定本本次调研方案案并确认方案案10月22日：：布置本次调调研并执行（包包括调研人员员的抽调、分分组、路线、项项目内容执行行）10月23日———11月12日：完成本本次调研的基基础调查工作作11月20日：：《2010年衡阳商业业地产市场调调研报告》上上交。2、经费：根据据调研的广度度、深度、难难度等情况考考量，本次调调研需五千元元的基本经费费予以保障。主主要用于调研研数据获取与与本市职能部部门的公关费费用、调研人人员的交通补补贴、问卷调调查的材料印印刷费等。3、人员：1）商业公司筹筹建办****负责起草本次调调查方案、最最终调查报告告的汇总；负责商务、税务务、统计等职职能部门公关关建立以获取取相应的统计计数据；负责本市重要商商圈的调研；；负责商业管理公公司组建应拟拟定的工商