株洲市房地产市场调研报告

第一部分报告概要一、调研说明（一）市场研究究的背景与目目的：1、市场调研的的背景：随着城市化进程程的不断加快快，株洲市房房地产市场已已逐步形成；；目前尚处于于初级发展阶阶段向中级过过渡，高、中中、低档项目目具备。株洲洲银基房地产产有限公司拟拟在中心广场场原市政府旧旧址开发一房房地产项目。目目前株洲银基基房地产有限限公司已全面面展开株洲市市房地产市场场调研工作，并并进入到运营营状态。2、市场调研的的目的：旨在通过对株洲洲市房地产及及本项目的市市场基本情况况进行市场调调查研究，以以便加深我们们对总体市场场的认识，同同时也便于公公司高层决策策者在进行具具体的项目规规划、开发运运作时，有效效地对株洲房房地产市场的的供应与需求求情况、目标标消费群体的的生活方式和和需求特点、市市场容量与发发展空间、市市场发展趋势势等作出宏观观的掌控与准准确的判断，从从而有利于对对拟开发的项项目从开发规规模、档次、进进度、市场目目标定位到营营销策略、价价格策略、成成本构成、宣宣传推广手段段等方面及时时进行决策，并并对今后的相相关工作给予予倾向性指导导。（二）市场调研研的方法与方方式1、市市场调研方法法：A、访问法B、观察法C、随机抽样D、逻辑推导2、资料的收集集方式：A、网上信息收收集、资料汇汇编整理B、统计局、房房地产等单位位数据与信息息检索、收集集C、现场采盘（调调查）D、同行等业内内人士访谈E、生活圈内目目标消费者访访谈（三）市场研究究的方向与内内容：本次市场调研的的方向与内容容主要是湖南南省、株洲市市基本综合情情况；长株潭潭城市群远景景发展规划；；株洲市区域域经济环境分分析；湖南省省与株洲房地地产市场的发发展状态与趋趋势方面所表表现出的主要要征象，株洲洲市房地产市市场供给与需需求分析、土土地开发情况况以及分物业业市场分析等等。具体内容容，详见此后后章节。（四）本次市场场调研时限：：2004年3月月1日——3月18日二、咨询报告结结论精要1、株洲全市土土地总面积111272平平方公里，市市区面积5442平方公里里，建成区面面积69平方公里里；总人口3369.400万人，其中中市区人口777.22万万人。20003年，全市实实现国内生产产总值3833.1亿元，人人均GDP达1270美元元。2、株洲市近年年来财政收入入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。3、2003年年株洲市全年年完成GDP3833.1亿元，同同比增长111.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比比全省平均水水平高出1.5个百分点。株洲市全市市人均GDP达到10500元，比上年年增加856元，突破万万元大关，按按汇率折算达达1270美元。4、2003年年株洲市城市市居民人均可可支配收入为为8786元，同同比增长10.7%；城市居民民人均消费性性支出67660元，同比比增长8.11%。农民人均均纯收入为30229元，同比比增长5.66%；农民人均均生活消费支支出为2331元，增增长14.22%。年末全市市城乡居民人人均储蓄存款款6515元，比上年年增加1131元。5、2004年年湖南省房地地产市场依然然蕴藏着巨大大的发展潜力力。6、株洲房地产产总量扩张强强势十分明显显7、株洲房地产产开发建设整整体水平提高高9、商业地产投投资掀起高潮潮10、株洲房地地产业的持续续向好和消费费者购房热情情的快速释放放、良好发展空空间引来大资资本以及政策策与环境因素素等是株洲房房地产市场快快速增长的深深层原因11、开发存在在短期行为、负负债经营风险险存在、土地地经营不够规规范、开发经经营矛盾显现现是株洲市当前前房地产开发发存在的主要要问题12、20033年株洲房地产产完成开发土土地面积凸显显快速增长之之势。13、开发建设设和居民购房房积极性在株株洲并驾齐驱驱并空前高涨涨。14、商品房的的有效需求保保持了较高的的增幅，市场场供、求两旺旺。15、目前株洲洲市在建、在在售的住宅楼楼盘开发面积积约为153.663万平方米，约约计21个楼盘，平平均起价约为为1279元/平方米，均均价在1400元/平方米左右右，其均价和和起价有上涨涨现象，且幅幅度较大。16、别墅项目目在区位分布布上，大部分分别墅分布在在郊区；在项项目设计上，多为独立别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅项目较少，且建筑密度大。17、目前株洲洲市在建、在在售的商住楼楼面积约为5409776㎡，户型面面积在110—250㎡之间，平平均起价约为为1534元/平方米，平平均均价约为为1695元/平方米。其其主要特点：：高容积率、低低绿率；户型型设计偏向于于居住；停车车位数量少、缺缺乏商务配套套。大部分项项目对目标客客户群不明确确，市场局面面混乱，在营营销推广中目目标诉求不明明确。18、目前株洲洲市的专业写写字楼很少，仅仅有新一佳保保利大厦较为为专业，从其其销售情况来来看较受投资资者的青睐；；保利大厦写写字楼部分基基本售完，其其均价约为3060元左右。在在今后，株洲洲写字楼市场场将会迎来一一个很好的发发展机遇。19、预测20004年株洲洲市房地产开开发投资仍有有较强的后劲劲，但增幅比比上年有所减减缓，预计可可到三到四成成左右。第二部分株株洲市自然与与人文背景综综述一、株洲概况株洲，古称建宁宁，位于湖南南省东部，湘湘江中游，东东经120°557'-1114°07'',北纬26°033'-28°°01',是湖南省长长、株、潭"金三角"的重要一极极。现辖炎陵陵县、茶陵县县、攸县、醴醴陵市、株洲洲县和荷塘区区、芦淞区、石石峰区及河西西高新技术产产业开发区。总总面积11272平方公里，人人口369万。株洲市历史史悠久。中华华民族的始祖祖炎帝神农氏氏，曾在这里里教民耕种，遍遍尝百草,后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田田乡)。三国时吴吴在此设立建建宁县，后历历经沧桑，几度变迁。建建市前夕为湘湘潭县辖一个个仅几千人口口、几十万元元工业总产值值的小镇。11951年成立专辖辖县级市，1956年升为省辖辖地级市，1983年实行市管管县体制，由由单辖株洲县县扩充辖醴陵陵市、攸县、茶茶陵县、炎陵陵县(原酃县)。株洲市有着着光荣的革命命传统。老一一辈无产阶级级革命家毛泽泽东、朱德、李李立三、谭震震林等曾在这这里从事过革革命实践活动动。炎陵县、茶茶陵县为湘赣赣革命根据地地的重要组成成部分。株洲市地处处湖南省中东东部，是中国国南方重要的的交通枢纽，具具有铁、公、水水、空综合运运输能力。京京广、浙赣、湘湘黔3大铁路干线线在此交汇。株株洲火车站为为全国10大客运运站和7大零担货物物中转站之一一。株洲北站是是江南最大的的路网性编组组站。株洲市市已成为中国国江南最大的的铁路枢纽。公公路四通八达达，106、320国道及连接接湘赣闽3省的三南南公路穿境而而过。株洲市是中中华人民共和和国成立后迅迅速崛起的工工业新城。550年代，国家家安排的重点点建设项目，株株洲市就有5项。现在全市共共有独立核算算工业企业11700家，其中大中型型企业56家，有6家大型企业业跻身于全国国500家大型企业业行列。在中中共湖南省委委、省政府的正正确领导下，株洲市人民民经过40多年的艰苦苦创业，株洲洲市已逐步建建设成为江南南内陆腹地的的高效农业基基地，商品集集散基地，高高新技术产业业基地和交通通信息中心。二、各区人口及及面积（人口口密度）1、截止20002年底，株洲市总人口口369.440万人，人人口密度327人/每平方公里里，其中男性性190.13万人，女性179.277万人；非农农业人口988.05万人人，农业人口口271.355万人，人口自自然增长率为为5.22‰。全市土地总总面积11272平方公里，其其中城区面积积542平方公里。具体分布如如下：人口状况与面积积地区年末总户数（户）年末总人口（人）总人口中总人口中土地面积（平方公里）人口密度（人//平方公里）男（人）女（人）全市1020772236939111190131111792680011272327市辖区2326507722083981683740405421425荷塘区643402210521148941061581591390石峰区749862489421305841183581611546芦凇区59812193202985609464266.72897天元区335121090125413054882150727株洲县1210514372832267032105801381317攸县2056527502813856593646222664282茶陵县1466865620602882232738372500225炎陵县509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（数据来源：《株株洲统计年鉴鉴》）2、近三年人口口自然增长率率约为4.89‰，人口死亡亡率约为5.28‰，大于人口口自然增长率率。由此可以以看出，在今今后几年内，人人口不会出现现大幅增长，人人口增长将出出现一个平稳稳的增长趋势势。（数据来源：长长沙统计年鉴鉴）三、株洲市总体体规划《株洲市城市总总体规划（2001---20200）》将城市功功能定位于南南方重要交通通枢纽、高新新技术产业为为先导的新型型工业基地、中中南地区重要要的商贸和现现代物流中心心、炎帝历史史文化纪念地地的城市总体体规划，分别别对市域城镇镇和中心城区区进行了规划划。在市域城镇发展展规划中，分分别从经济区区划分、行政政区划调整、基基础设施规划划、环境保护护及生态建设设规划等11个方面做出出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。中心城区从城市市建设用地、综综合交通、绿绿地系统、排排水工程、供供电工程等多多方面做出总总体或专业规规划。此规划划通过近期加加强城市基础础设施建设；；新区建设重重点向河西发发展，完善天天台高科园建建设，启动栗栗雨高科园开开发及中心区区公共设施项项目建设；河河东重点发展展枫溪生态城城、田心高科科园等。对芦芦淞市场群、南南岳岭片区等等旧城和社区区实施整体渐渐进的更新，搬搬迁或改造污污染严重及对对城市安全构构成威胁的工工厂、仓库等等设施；加快快市区物流中中心配套设施施的建设等，逐逐步提高城市市的综合服务务功能，为株株洲建立现代代化物流产业业打好基础。

四、长株潭城市市群远景发展展规划（一）长株潭现现状介绍1、构成：长株株潭地区地处处湘江下游，包包括3个地级市、4个县级市，8个县，162个建制镇，362个集镇。长长沙、株洲与与湘潭三市市市区毗邻的，以以三市市区为为中心、南北北长90公里，东西西宽50公里的范围围，是人口和和产业体系的的重心，构成成了长株潭城城市群的核心心区。2、位置：东与与江西为邻，西西与益阳、娄娄底相连，北北与岳阳接壤壤，南与衡阳阳、郴州交界界。3、面积：三市市土地总面积积28106平方公里，占占全省的13.27%。4、人口：20002年总人口1249.66万人，占全全省的18.85%；2002年三市市镇镇非农业人口口为535.14万人，占全全省市镇非农农业人口总数数的25.23%，城镇化水水平为41.622%，远高于全全省同期城镇镇化水平32%，与全国同同期平均水平平相比，也高高出5.82个百分点。（二）长株潭城城市群发展目目标长株潭城市群发发展目标，是是适应经济全全球化、区域域经济一体化化的潮流，构构筑基础设施施一体化、产产业一体化、市市场一体化、城城乡一体化的的总体格局，建建成有一流环环境品质和现现代化城市运运转效率，具具备集聚容纳纳跨国公司和和国家首脑机机构能力的城城市连绵区。远景长株潭城市市群将逐渐发发展成为我国国中西部地区区主要城市连连绵区，并形形成空间布局局合理、功能能分区明确、人人居环境优美美、人地关系系协调的特大大网状城市空空间结构。三三市主城区及及中间地带共共同构成城市市连绵区的核核心区，核心心区面积约4500平方公里，其其空间布局结结构为以湘江江和现京珠高高速公路为主主轴的带状组组团式结构。预计到20200年，长沙市市区的人口总总数达到350万人，土地地面积为350km2；株洲的城城市人口为100万人，土地地面积为100km2；湘潭的人人口为90万人，土地地面积为90km2。到2020长株潭的人人口总数达到到450-4470万人。（三）长株潭城城市群与市域域城镇体系规规划长株潭城市群包包括3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。三三市土地总面面积28106平方公里，占占全省的13．3％；20022年三市国内生生产总值1428..45亿元，增长11.7%，高出全省2.7个百分点，三三市国内生产产总值占全省省国内生产总总值的比重为为32.8%，比上年高0.4个百分点。纵观国内外城市市群发展历史史和现状，分分析长株潭城城市群远景发发展，可以预预见，长株潭潭城市群将顺顺应经济全球球化、区域经经济一体化的的潮流，远景景发展成为有有一流环境品品质和现代化化城市运转效效率，具备集集聚和容纳跨跨国公司或国国家首脑机构构能力的城市市连绵区。该该连绵区以三三市主城区及及中间地带长长约90公里、宽约50公里、面积积约4500平方公里范范围为核心区区；2050年左右，核核心区城市人人口可能达到到800～1000万人。核心区较理想城城市空间布局局结构应为：：以湘江和现现京珠高速公公路为主轴的的带状组团式式结构。该结结构的选择是是通过多方案案论证比较得得出的，它以以湘江和现京京珠高速公路路为主轴，从从单中心向多多核城市转变变；三市向心心发展，并逐逐渐演变成为为具有很强集集聚效应的城城市连绵区。该该方案为推荐荐方案，优点点是保持了良良好的生态环环境，三市联联系紧密，由由于发展重点点在河东，基基础设施条件件较好。第三部分株株洲市区域经经济环境分析析一、城市宏观经经济行综合分分析（一）经济发展展水平（株洲洲市近年财政政收入与支出出分析）2003年，株株洲市全市共共实现财政收收入27.9亿元，比2002年增长15.6%；固定资产产投资快速增增长，全年完完成全社会固固定资产投资资105亿元，首次次突破100亿大关，比比上年增长26.4%；合同利用用外资和实际际利用外资均均有较大幅度度增长，保险险市场、信托托投资、期货货交易、证券券交易、外汇汇交易日趋活活跃。由上图可以看出出，株洲市近近年来财政收收入平稳上升升，自2002年起，随着着城市化进程程的不断加快快，财政支出出开始大于收收入。（数据来源：《株株洲统计年鉴鉴》）（二）城市宏观观经济运行状状况分析1、国内生产总总值据初步统计，22003年株洲市全年年完成GDP3833.1亿元，同同比增长111.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比比全省平均水水平高出1.5个百分点。其中，第一产产业实现增加加值50.66亿元，同比比增长3.55%；第二产业业实现增加值值187.88亿元，同比比增长13..5%；第三产业实实现增加值1144.7亿亿元，同比增增长10.8%。三次产业业的结构比例为13..2:49:37.8，其中，一产产业比重比上上年下降1.7个百分点，二二产业比重比比上升0.5个百分点，三三产业比重比比上升1.2个百分点。株株洲市全市人人均GDP达到10500元，比上年年增加856元，突破万万元大关，按按汇率折算达达1270美元。2、农业全年实现农林牧牧渔业总产值值77.9亿元元，同比增长长3.6%，增幅同比比提升0.4个百分点。3、工业、邮电电、交通工业生产加速发发展。20003年株洲市完成成工业增加值值157.8亿元，增长12.5%。其中规模模以上工业增增加值90.3亿元，增长18.4%，增幅比上上年提高2个百分点。轻轻工业增加值值19.4亿元，增长26%，重工业增增加值70.9亿元，增长16.5%；国有及国国有控股企业业增加值62.2亿元，增长16.7%；股份制企企业增加值34.6亿元，增长28.9%；外商及港港澳台企业增增加值5.1亿元，增长53.9%。经济效益大幅提提升。20003年全市规模工工业经济效益益综合指数达达到102.11%，比上年提提高10.2个百分点；；总资产贡献献率7.14%，比上年提提高0.5个百分点；；资本保值增增值率111.11%，提高0.9个百分点；；流动资金周周转次数1.44次，比上年年加快0.15次；成本费费用利润率3.4%，提高0.3个百分点；；全员劳动生生产率38560元/人，增长44%；全年销售售收入过亿元元的企业36家，利润过过千万的企业业21家，分别比比上年增加7家和6家。交通运输、仓储储和邮政业加加快发展，综综合服务水平平不断提高。全全年实现交通通运输、仓储储和邮政业增增加值40.4亿元，比上上年增长9.5%。4、固定资产投投资2003年，株株洲市全社会会完成固定资资产投资额105亿元，首次次突破100亿元大关，比比上年增长26.4%，其中：国国有及其他单单位投资74.9亿元，增长27.2%；非国有经经济投资28.2亿元，增长20.1%。在非国有有经济中,外商、港澳澳台、联营、股股份制经济投投资5.7亿元；城镇镇和农村集体体投资13.33亿元，增长24.5%；城镇和农农村个体投资资16.62亿元，增长21.3%。按管理渠渠道分，基本本建设投资22.3亿元，增长3.5%；全年完成成更新改造投投资32.1亿元，增长26.4%；房地产投投资18.5亿元，增长94.4%。地方项目目投资59.2亿元，增长31.3%；中央项目目投资15.7亿元，增长13.6%。年内新开开工项目389个，增长2.6%，竣工项目343个,增长14%。在国有及及其他投资中中，第一、第第二、第三产产业分别完成成投资1.05亿元、28.4亿元、和45.47亿元，分别别比上年增长长39.3%、5.4%和109.55%。十大重点点工程完成投投资14.9亿元。（数据来源：株株洲统计年鉴鉴）5、国内市场与与对外贸易国内商品市场销销售活跃。尽尽管经历了“非典”的考验，株洲洲市消费品市市场整体运行行仍保持稳步步增长，新的的消费热点逐逐步形成。全全年社会消费费品零售总额额140.1亿元，比上上年增长10.6%。按销售地地区分,城市实现零零售额83.6亿元，增长11.6%；县城实现现零售额19.11亿元,增长10.3%；县以下实实现零售额37.3亿元,增长8.5%。按行业分,批发、零售售贸易业实现现零售额120.7亿元

,增长11%；餐饮业实实现零售额16亿元,增长12.1%；其他行业业实现零售额额3.1亿元，下降7.2%；按经济类类型分，公有有制经济实现现零售额28.9亿元,增长8.6%，其中国有有及国有控股股经济实现零零售额16.2亿元,增长4.8%；个体经济济实现零售额额68.2亿元,增长10.7%%;私营经济实实现零售额39.8亿元，增长10.5%。商品交易易市场交易活活跃。至年末末，全市共有有商品交易市市场262个，全年成成交额120亿元，比上上年增长10.8%，其中农副副产品市场成成交额36亿元，增长9.9%。大型市场场、连锁超市市等新型业态态显现巨大活活力，2003年全市亿元元市场11家，成交额92.3亿元；列入入限额以上批批零贸易企业业统计的23大类商品，销销售上升的有有21类，其中，18类商品增长长达到两位数数，限额以上上贸易企业汽汽车零售额增增长160%，通讯器材材零售额增长长69.1%，书报杂志志类零售额增增长25.8%。

对外贸贸易、招商引引资成就斐然然。今年以来来，我市加快快对外开放步步伐，各经济济主体积极拓拓展国际市场场，对外出口口明显加快。据据海关统计,全市进出口口总额4.97亿美元，增增长30.8%，其中出口3.65亿美元，增增长19.5%，分别比上上年提高40个和28个百分点，在在全省出口总总额中的比重重达17%。；进口1.32亿美元，增增长75.7%。出口产品品结构进一步步优化，全年年机电产品出出口1.12亿美元，增增长33.1%，占全市外外贸出口总额额的比重由上上年的27.7%提高到30.7%。出口市场场多元化战略略效果明显，在在主要出口市市场中，对日日本、欧盟、拉拉丁美洲及非非洲增幅均在在25%以上。全市市实际引进以以民间资本为为主体的内资资272项,其中1000万元以上项项目30个,实际利用内内资30.4亿元，增长48.5%；新批外商商投资企业42家,其中中外合合资25家、中外合合作2家、外商独独资15家，实际到到位外资9007万美元,同比增长26.4%。6、财政、金融融——补交金融方方面的指标数数据2003年，株株洲共实现财财政总收入27.9亿元，比上上年增长15.6%；一般预算算收入16.8亿元，增长13.2%；其中，增增值税3.1亿元,增长17.6%；营业税3.2亿元，增长21.1%；个人所得得税0.77亿元，下降0.58%；城市维护护建设税1.04亿元，增长12.3%；房产税0.6亿元，增长12.7%；契税0.4亿元，增长99.8%；此外，9个区县（市市）财政收入入增幅均在10%以上。全年年财政总支出出31.8亿元，比上上年增长14.5%。其中，基基本建设支出出1.45亿元，增长23.4%；抚恤和社社会福利救济济支出1.2亿元，增长35.1%；城市维护护费用支出3.3亿元，增长67%。

7、物价、人民民生活城乡居民生活水水平明显提高高。2003年,全市居民人人均可支配收收入8786元，比上年年增长10.7%，其中劳动动报酬收入、财财产性收入、转转移性收入分分别增长10.1%、42.9%和10.1%；城市居民民恩格尔系数数为34.8%%,下降0.8个百分点；城市居民生生活消费性支支出6760元，增长8.1%，。(数据来源：株株洲市统计局局)二、城市及各区区的居民收入入水平、消费费水平和消费费结构（一）近三年株株洲市人均收收入发展走势势提高人民生活水水平是经济发发展的根本性性目的之一，株株洲市人民整整体生活水平平在城市综合合经济实力快快速提升的同同时同步上升升。2003年，城市居民民人均可支配配收入为87786元，同同比增长10.7%；城市居民民人均消费性性支出67660元，同比比增长8.1%。农民人均均纯收入为30229元，同比比增长5.66%；农民人均均生活消费支支出2331元，同同比增长144.2%。年末全市城城乡居民人均均储蓄存款6515元，比上年年增加1131元。近年来城市居民民人均可支配配收入、城市市居民人均消消费性支出发发展变化情况况如下图：（数据据来源：《株株洲统计年鉴鉴》及株洲统统计局）（二）近三年株株洲市GDP的发展走势势及每年人均均GDPGDP作为社会会生产的最终终成果，是衡衡量一个地区区经济实力的的综合指标，社社会事业的发发展，人民生生活质量水平平的提升，都都必须建立在在经济发展的的基础上。据据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速比上年加快0.3个百分点。1、国内生产总总值2、人均国内生生产总值数据表明，近年年来株洲市人人均国内生产产总值以每年年9.73%的平均速度度稳步增长。第四部分株洲市区域域房地产市场场宏观分析一、湖南房地产产市场综述(一)20033年形势分析析2003年全省省房地产开发发投资持续高高速增长，房房地产开发规规模日益扩大大，住房消费费需求强劲，房房地产信贷增增长迅速，商商品房价格稳稳步攀升，经经济适用住房房空置面积下下降，房地产产市场购销两两旺，市场供供给与需求总总体平衡，房房地产业持续续快速发展，进进一步扩大了了消费需求和和投资需求，拉拉动了国民经经济增长。根根据2003年1-12月统计资料料分析，主要要呈现以下特特征：1、房地产开发发投资持续高高速增长。全全省共完成房房地产开发投投资230亿元，比上上年增长52.4%，投资额居居全国第十四四位，投资增增速居全国第第五位。其中中，长沙市完完成房地产开开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开开发投资的48.2%。投资高速增长的的主要原因：：一是新注册册企业迅速增增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地地产开发吸引引大量民间资资本，民营企企业完成投资资192.5亿元，增长61.1%，明显高于于全省的平均均增速，占总总投资的83.7%，比上年提提高了4.5个百分点；；三是商业银银行继续看好好房地产市场场，加大了信信贷力度。2、房地产开发发规模实现新新突破，商品品住宅占房地地产市场的主主导地位。全全省商品房施施工面积突破破三千万，达达到3073万平方米，增增长47.4%，其中，新新开工面积1466..9万平方米，增增长47.6%。商品房竣竣工面积突破破一千万，达达到1146..7万平方米，增增长42%。房地产开开发企业适应应房地产市场场变化，积极极调整商品房房供应结构，使使商品住宅成成为房地产市市场的主打产产品。在商品品房施工面积积中，商品住住宅2295万平方米,占74.7%，写字楼98.6万平方米,占3.2%，商业营业业用房541.6万平方米,占17.6%，其它房屋137.8万平方米,占4.5%。（资料来源：湖湖南省建设厅厅）3、适时调控经经济适用住房房，经济适用用住房空置面面积降低。22003年，全省经济济适用住房建建设完成投资资29.5亿元，比上年年减少了36.3%%，施工面积671.7万平方米，减减少了13.3%，其中，新新开工面积354.88万平方米。竣竣工面积343.4万平方米，减减少44.5%。销售面积235万平方米，销销售收入20.3亿元，平均均售价863.5元/m2，下跌了6.4%(长沙市平均均售价1248元/m2)。经济适用用住房空置31.3万平方米，下下降24.8%，其中空置置一年以上6万平方米，下下降19.3%。全省严格格管理经济适适用住房的建建设和销售，及及时遏制了滥滥用优惠政策策、滥建经济济适用住房的的势头，全面面禁止党政机机关组织职工工兴建公务员员小区。4、强劲的个人人住房消费带带动房地产信信贷迅速增长长。截止去年年12月底，金融融机构房地产产各项贷款余余额364.5亿元，比年年初增长41.7%，占全省贷贷款总额9.3%，新增贷款107.3亿元，占全全省新增贷款款的18.2%。房地产不不良贷款从2002年的14%下降到7.6%，信贷资产产质量大幅度度提高。个人人住房消费贷贷款余额161.1亿元，新增增贷款58亿元，比年年初增长56.3%，比房地产产贷款的增长长速度高出14.6个百分点。消消费贷款增长长速度明显高高于开发贷款款的增长速度度。5、商品销售形形势良好，预预售面积强劲劲增长，价格格稳步攀升。商商品房销售面面积达到846.9万平方米，增增长40.6%，销售收入119.7亿元，增长47.9%。商品房均均价1413元/平方米，上上涨了5.2%(长沙市商品品房均价2468元/平方米)。商品房预预售面积达到到387.9万平方米，增增长91.3%，定金及预预售款达到72.6亿元，增长43.3%。6、房地产业对对经济增长的的贡献突现。房房地产市场快快速发展促进进了经济增长长。首先表现现在，房地产产开发投资增增幅明显高于于全社会固定定资产投资增增幅，占全社社会固定资产产投资的比重重达到14.8%，比上年提提高3点6个百分点，对对固定资产投投资增长的贡贡献率为38.8%，是投资构构成中最活跃跃的因素，起起到了火车头头的作用。其其次表现在，启启动个人住房房消费，个人人住房消费信信贷高速发展展，个人住房房消费贷款占占全省个人消消费贷款72.9%，住房消费费成为最重要要的消费热点点，有效地扩扩大了内需。2003年房地产开开发投资直接接拉动经济增增长1点8个百分点，占占GDP比重达到5%，比上年提提高了1点6个百分点，经经济增长对房房地产业依赖赖性增大。（资料来源：湖湖南省建设厅厅）同时，必须清醒醒看到，湖南南省房地产市市场也存在一一些不容忽视视的问题：一一是14个市、州中中有5个房地产开开发投资增长长过猛，郴州州市、怀化市市、湘西自治治州、株洲市市及娄底市的的投资增幅超超过100%。二是土地地供应量增长长过快，房地地产开发企业业大量储备土土地，新购置置土地面积为为1550万平方米，增增长52.3%，削弱了政政府调控房地地产市场的能能力。三是商商品房空置面面积呈上升势势头，空置面面积212.4万平方米，增增长24.5%，空置一年年以上的49万平方米，同同比增长13.4%，其主要原原因：第一、部分分市城市空置置面积大幅度度上升，长沙沙市增加了78.5%、衡阳市增增加了112.11%、郴州市增增加了82.8%；第二、许许多地方竞相相开发商业步步行街、市场场、商贸城，商商业营业用房房开发过度，造造成大量空置置，空置面积积56.7万平方米，增增加了84%。四是全省省经济适用住住房供应总量量过剩，邵阳阳市、岳阳市市、益阳市、永永州市、怀化化市、娄底市市的经济适用用房占商品住住宅的比重超超过50%，建得过多多、过滥。（资料来源源：湖南省建建设厅）(二)20044年展望党的十六大确立立了全面建设设小康社会的的奋斗目标，湖南省已把改善和提高城乡居民的居住水平作为“全面小康”的重要内容。实现房地产市场持续、健康发展，对促进经济发展和社会进步具有重要意义。展望2004年年湖南省房地地产市场，有有如下有利因因素：1、当前的宏观观经济形势和和政策导向有有利于房地产产市场发展。2003年我国经受受住了重大疫疫情等严峻考考验，实现了了经济快速增增长，改革开开放和各项社社会事业全面面进步，良好好的宏观经济济形势为房地地产市场的发发展奠定了坚坚实的基础。党党的十六届三三中全会提出出了促进经济济社会协调发发展的指导思思想，《国务务院关于促进进房地产市场场持续健康发发展的通知》（国国发[20033]18号文件）进进一步确定了了房地产业的的支柱产业地地位，为房地地产业持续、健健康发展创造造了很好的政政策环境，房房地产业正面面临着难得的的发展机遇。2、城镇居民收收入稳定增长长，住房消费费需求十分强强劲。2003年湖南省城城镇居民人均均可支配收入入达到7674元，增长10.3%，相应地城城镇居民住房房消费需求增增长较快。住住房需求正在在从满足生存存需要向舒适适型的转变。湖湖南省统计局局最新统计资资料表明，城城镇有66.2%的居民对现现有住房不满满意，集中反反映在住房面面积小，地理理位置欠佳，环环境、卫生、物物业管理差等等方面；住房房消费占城镇镇居民消费支支出的第二位位，30.2%的居民有购购房意向。目目前湖南省城城镇居民人均均使用住房贷贷款745元，与全国国城镇人均2140元相比，还还有一定距离离，扩大住房房消费的空间间还很大。只只要转变消费费观念，改善善住房条件的的愿望就可以以转变为住房房有效需求。3、加快城镇化化进程将创造造新的住房需需求。加快城城镇化进程是是建设全面小小康社会的重重要措施。根根据规划，到到2020年湖南省城城镇化水平达达到55%，城镇人口口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城城镇人口1746万。这意味味着每年将新新增城镇人口口97万。大量农农村人口向城城镇转移，城城镇人口持续续增长将会不不断创造新的的住房需求。4、产业结构调调整要求房地地产业加快发发展。房地产产业属于第三三产业，随着着经济发展和和产业结构调调整，第三产产业在国民经经济中所占比比重将逐步提提高。湖南省省房地产开发发投资占固定定资产投资的的比重、占第第三产业的比比重和占GDP的比重，均均低于全国的的平均水平。尽尽快提高房地地产业所占比比重，是湖南南省经济发展展的客观需要要。5、汽车消费的的兴起将推动动住房消费升升级。截止去去年12月底，全省省个人汽车消消费贷款余额额27.7亿元，比年年初增长116.44%，个人住房房消费贷款余额161.11亿元，比年初初增长56.3%，汽车消费与与住房消费实实现了同步高高速增长。随随着汽车走进进老百姓家庭庭，人们的居居住观念发生生了深刻变化化，住房更新新换代将进一一步加快，汽汽车消费将极极大地促进住住房消费的发发展。城镇化化进程的推进进，城市规模模日益扩大，房房地产开发不不断向城郊拓拓展，汽车进进入家庭后，居居民选择在城城郊置业的可行性增大大。2004年房地地产市场也面面临着一些困困难和挑战：：一是国债规规模压缩、货货币发行量从从紧、实行浮浮动利率及人人民银行银发发[20033]121号文件等政政策，商业银银行可能调整整信贷政策，房房地产开发企企业贷款融资资难度加大，个个人住房消费费贷款规模可可能受限。二二是随着土地地管理部门上上收和“招、拍、挂”制度的推行行，土地供应应量受到严格格限制，对招招商引资和新新企业成立会会有较大影响响。但由于房房地产开发企企业土地储备备量较大，暂暂时不会造成成投资的大起起大落。三是是城市房屋拆拆迁纠纷激增增，因拆迁引引起的上访增增长，影响社社会稳定，给给旧城改造工工作带来一定定困难。综上所述，20004年湖南省房房地产市场依依然蕴藏着巨巨大的发展潜潜力。(数据来源：：湖南省建设设厅)二、株洲市房地地产市场宏观观分析（一）整体市场场综合分析近年来，恐怕没没有哪个行业业的发展比得得上房地产业业火爆。19998年国务务院颁布〈〈〈关于进一步步深化城镇住住房制度改革革，加快住宅宅建设的通知知〉〉，停止止住房实物分分配、实行货货币分房新政政策，公房上上市、银行按按揭，集团购购买转化个人人购买等大规规模的行业行行为，启动商商品房消费市市场，使得商商品房开发高高潮迭起，方方兴未艾。统统计数据显示示，从19998年至20022年株洲地产产开发投资分分别增长400.87%、18.788%、31.522%、29.877%和21.833%，2003年在在原有较高水水平的基础上上又再次提速速，增速达到到94%，显示示了株洲地产产业强劲的发发展势头，成成为近几年株株洲市经济中中的一个“热点”，是株洲市市经济增长的的推动力之一一。1、房地产总量量扩张强势十十分明显这几年株洲市固固定资产投资资能够保持一一定的增长速速度，很大程程度上取决于于房地产开发发的高速增长长。从开发形形势看，已进进入了加速扩扩张时期，占占全社会投资资的比重逐步步上升，从998年的9.733%到现在的的17.6%%，提高了7..9个百分点点，对全社会会投资增长的的贡献率由998年的23.22%到现在的的41.5%%，提高18..3个百分点点。强劲的发发展形势与省省内房地产业业发展趋势相相一致，开发发总量在全省省14个地市中中居长沙之后后，名列第二二(2001年、20022年曾落后常常德)，占全省的的比重保持在在8%左右。（数据来源：《株株洲统计年鉴鉴》及株洲统统计局）2、房地产业的的红火带动了了建筑业市场场繁荣2003年株洲洲市房地产的的建筑、安装装投资达133亿元，这无无疑扩大了建建筑行业发展展空间，直接接加大了施工工企业的工作作量。株洲市市建筑业在房房地产投资持持续快速增长长的直接带动动下，企业规规模不断扩大大，生产快速速增长，经济济效益有所好好转。20003年，株洲洲市具有新资资质的开发企企业完成总产产值46.11亿元，增长长16.4%%。房屋施工工面积5122.7万平方方米，增长77.1%，实实现利润17700万元，增增长21.44%。3、房地产开发发建设整体水水平提高这几年，株洲市市房地产开发发主要指标持持续攀升，市市场供求旺盛盛，成为当前前经济运行中中的热点。这这首先是株洲洲市坚持标本本兼治，提高高城市品位、深深化住房制度度改革，带动动了全行业的的发展。在连连续两年拆违违47万平方米米的基础上，2003年又拆违50万平方米，老屋渐渐消失、城市在变亮丽，随处醒目的广告，热情逼人。从98年参与建设的65家开发企业逐年增加到目前有业绩的99家企业，是株洲工业新城变迁的见证。目前株洲市开发项目规模是一浪高过一浪，从98年企业开发项目平均规模2716万元到2003年提高到5450万元，企业开发计划投资过亿元的项目从无到有，在2002年6家基础上升至16家。开发建设整体水平有很大提高，特别是河西新区，由于较标准的城市基础设施相继建成，成为商家开发的热土，各项开发指标在全市居于领先地位。2003年开发投资达5.67亿元，三分天下有其一。开工、竣工、销售房屋面积分别增长27.5%、14.7%和26.9%。4、商业地产投投资掀起高潮潮由于株洲培育和和建设了享誉誉中南的芦淞淞服饰物流市市场群，其商商业地产是以以批发和网络络销售为特点点，顾客面向向全省和中南南地区，其增增值势头被开开发商看好，商商业房地产开开发因此成为为市场瞩目的的一大亮点。全全市开发商业业营业用房面面积快速增长长，价格也持持续看涨。五五年间施工面面积递增500.8%，销销售面积递增增34.9%%，实现销售售收入递增337.1%，商商铺平均价格格上升1.773%，有新新一佳保利大大厦、智超服服饰广场，中中南食品大市市场等商业楼楼面市。（数据来源：《株株洲统计年鉴鉴》及株洲市市统计局）做商业地产，要要关注两个模模型，一是商商业模型（产产品怎么做）；；二是商业地地产的产品模模型（做一个个什么样产品品去适合商业业）。在产品品方面，03年市场的主主流一是市场场，市场的集集聚效应强，容容易提高行业业集中度，其其对地域要求求不严格，但但对交通、行行政支持严格格。二是大型型商业。通常常位于城市市市中心，他们们大量消费了了临街分散商商铺，提高了了道路两侧的的土地价值包包括商业价值值。由于拆迁迁成本和土地地面积使得土土地不可能做做分散式商业业，只有大型型商业才能撑撑得起土地价价格的要求。但大型商业在湖湖南只有两条条路可走：一一是产权出让让，分割成小小门面卖出去去。但规模经经济（依托规规模和信誉）的的要求容易与与产权出让产产生矛盾，所所有权和管理理的分离易造造成不能统一一管理的局面面；二是使用用权出租，这这样做的问题题是使得投资资的形态转变变为物业投资资，只能靠租租金来收回。因此，新兴的商商业地产要学学会抓住合理理二字：既对对土地的合理理使用，价格格的合理确定定、利润的合合理追求，对对一个商业地地产来说，合合理是内核，最最高、最好都都说不上，商商业地产的发发展方向要在在合理上做文文章。合理性性的另一个要要求是要把预预期控制住，开开发商要沉得得下心，心态态要平和，因因为商业炒作作的空间大，但但一旦受到伤伤害，伤害也也会更大。（二）株洲楼市市发展状况分分析城市的发展，离离不开房地产产业的发展。这这几年，湖南南省的房地产产发展迅猛，作作为大物流、大大市场闻名的的株洲，房地地产开发日趋趋成熟。从住住宅和商铺来来看，开始由由过去单一的的原始开发趋趋向做精品、品品牌，注重完完善的物业管管理。株洲市房地产业业已连续走过过了几个“黄金年”，成为拉动动国民经济增增长和扩大内内需的重要产产业之一，为为经济发展做做出了积极贡贡献。2000年、2001年，全市完成房地地产开发投资资分别为6．01亿元和7．81亿元，2002年又完成投投资9．52亿元，房地地产施工面积积达192．61万平方米，其其中，新开工工面积109万平方米，22003年上上半年更是呈呈现了大幅度度增长，仅2003年上半年株株洲市完成房房地产开发投投资9．4亿元，接近近2002年一一年的水平。在商业地产方面面，芦淞市场场群的改造升升级如火如荼荼，智超、中中国城、银谷谷等项目相继继问世，规模模都在3万平方米以以上，价位都都比较高，一一楼价位一般般都是2万／每平方方米以上，中中国城售价甚甚至达到4万元／每平平方米，在长长沙都少见。更更有超大型的的中南服装交交易广场，单单店面积20万平米，为为打造成株洲洲这一中国服服装名城写下下了浓墨重彩彩的一笔。住宅方面，一批批具有海派、广广派和欧陆风风格的高档住住宅区在株洲洲拔地而起，每每平方米售价价突破了1800元以上。新新楼盘规模普普遍扩大，开开发面积在3万平方米以以上的企业达达到15家之多，10万平方米以以上的开发都都超过了10家。一些经经典楼盘相继继问世，如：：海创·明珠花园，湘湘江四季花园园、湘银家园园等，株洲正正在成为湖南南房地产开发发的又一亮点点城市，株洲洲楼市正迈进进康庄大道。在房地产繁荣的的同时，有关关房地产泡沫沫的担忧也越越来越多，而而株洲的房地地产发展从目目前来看，可可以说还处于于一个供不应应求的状态。株洲是一个700多万人的中中等城市，工工业基础较好好。根据我市市“十五”规划和中长长期发展计划划提出的城市市化发展目标标，到2010年株洲市城市人人口将达到90万，拓展城城市发展空间间，尽快把株株洲建成百万万人口，百平平方公里城区区的大城市，净净增人口24万人，至少少增加384万㎡的住房供应应。从政策取取向、消费主主体、投资来来源和市场供供求状况来判判断，目前市市场因素成为为株洲市房地产产业的主导力力量，这一轮轮房地产业增增长是建立在在有效需求基基础上的，尚尚属健康和基基本有序的增增长。房地产开发要让让老百姓真正正得到实惠。而而株洲的实际际情况是许多多拆迁户买不不起商品房。因因此，二手房房市场的启动成成为重中之中中。20022年，株洲率率先在全省把把交易综合税税费降到1．5左右，当时时三天的房交交会，房改房房上市交易量量相当于全年年的总和。2003年又取取消了房改房房上市准入证证，使得株洲洲市房改房市市场风生水起起，商品房消消费也随之水水涨船高。22003年上上半年，株洲洲市房产管理理局再次将住住房交易手续续费平均下调调60％，大大刺刺激了居民的的购房热情，促促使株洲住房房交易量节节节攀升，城区区商品房空置置率大幅下降降，目前，空空置率不足10％。据了解，针对株株洲旧城改造造的拆迁安置置现状，明年年、后年有5000多户拆迁户户面临住房难难问题。株洲洲市政府决定定由房产局牵牵头，选定200多亩地，建建一个经济适适用房小区，用用于解决城市市贫困户的住住房难题。此此外，政府相相关部门可能能借此机会把把廉租房、经经济适用房、商商品房这一完完整的住房供供应体系不断断完善。（三）株洲房地地产市场快速速增长的深层层原因据了解，今年株株洲房地产开开发投资和销销售面积、销销售总额等经经济指数，均均比去年同期期实现１倍以以上增长，各各项开发投资资主要指标远远高于湖南省省平均水平。从从今年的开发发总量看，株株洲占全省总总量的9.006%，排名名超过常德，紧紧追省会长沙沙之后，增幅幅高于全省平平均增速866.5%；从从销售情况看看，株洲市商商品房销售面面积比全省平平均水平高770.7%，总总量居全省第第2位；商品房房销售总额比比湖南省平均均水平高355.25%，总总量居第3位。更值得得一提的是，所所有开发项目目的环境、功功能、质量、服服务均有大幅幅度提高，行行业景气状况况创历史最好好水平。究其其原因，主要要有以下几点点：1、株洲房地产产业的持续向向好和消费者者购房热情的的快速释放，也也促成了株洲洲楼市销售的的兴旺近两年来，商业业房地产开发发，已成为市市场瞩目的一一大亮点，智智超时尚广场场、株洲汽车车城、滨江休休闲商业广场场、中南食品品大市场、新新一佳保利大大厦等大手笔笔运作，均受受到市场热情情追捧，商业业用房的销售售比去年同期期增长3倍多。受此此影响，全市市商品房销售售的综合平均均价已突破每每平方米12200元，正正在步步逼近近每平方米11546元的的全省平均水水平。2、有效需求抬抬升繁荣株洲房地产的高高速增长，始始终是建立在在有效需求的的基础之上。其其一，由于市市场日渐规范范，市民购房房信心指数日日渐攀升，购购房能量得以以充分释放；；其二，市民民安居需求，正正在日益追求求宽敞、大气气的舒适化的的生活潮流，许许多市民已经经在换购第二二套甚至第三三套住房；其其三，由于株株洲培育和建建设了享誉中中南的芦淞服服饰物流市场场群，其商业业地产是以批批发和网络销销售为特点，顾顾客面向全省省和中南地区区，因此其增增值势头继续续看好。随着着年初出台的的株洲市房地地产业五年规规划的实施，预预计在3～5年内，株洲洲房地产仍将将在“快车道”加速运行。到到2008年，株株洲市区人均均住房面积将将达30平方米，房房地产业增加加值将占全市市GDP的6%。分析认为，购房房热情高、销销售势头旺，是是刺激株洲楼楼市快速增长长的主要动力力。近年来，株株洲在允许公公房出售、“松绑”房改房、全全面开放住房房二级市场、金金融政策倾斜斜等方面，迈迈出了实质性性的改革步伐伐。去年，全全市房地产交交易手续费降降低了60%%，取消了房房改房上市准准入证和需原原产权单位同同意两道程序序，房改房上上市交易综合合税费降到11.5%左右右。二手房市市场的日益活活跃，促进了了商品房市场场的快速升温温。截止到22003年8月，株洲市市房地产完成成开发投资112.73亿亿元，增长11.52倍，完完成土地开发发投资0.668亿元，增增长6.522倍。竣工房房屋面积577.5万平方方米，增长11.26倍；；销售房屋面面积38.114万平方米米，增长1..4倍；实现现销售收入44.2亿元，增增长1.455倍；而一年年以上的空置置面积则由上上年的9.664万平方米米，减少到目目前的4.558万平方米米。这表明，开开发建设和居居民购房积极极性在株洲并并驾齐驱并空空前高涨。3、良好发展空空间引来大资资本旧城改造和拆迁迁步伐加快，市市政工程路网网与城市公用用设施建设全全面铺开，也也为株洲房地地产开发注入入了新的活力力。芦淞市场场群的升级改改造，石峰大大桥、快速环环道、建设路路、新华西路路、文化园等等一大批项目目的竣工和完完善，一方面面促进了株洲洲城市面貌的的改善；另一一方面也带动动了区位土地地的增值和房房地产的升值值，拓展了房房地产开发投投资空间。以以火车站为中中心的旧城改改造区域，河河西新区、建建设路、新华华路两侧和快快速环道竣工工路段的一些些交汇地段，已已逐步演变为为房地产开发发的热点地区区。良好的投资环境境吸引外埠资资金加速流入入，大项目不不断增多，非非国有资本主主宰开发市场场，是株洲房房地产发展的的又一特色。株株洲市委、市市政府一直把把房地产业作作为实施城市市发展战略的的支柱产业，并并把提供一流流的公共服务务、创造一流流的发展环境境、建设一流流的投资洼地地，作为刺激激房地产业实实现跨越式发发展的“助推器”。房产管理理部门不仅在在简化行政审审批手续、推推行产权管理理一体化、实实施多部门联联合办公和“一条龙”限时服务等等方面快人一一步，在降低低税费门槛、规规范市场管理理、优化流通通环境方面同同样可圈可点点。因此，株株洲房地产业业是近年来招招商引资的最最大“赢家”，众多外地地资本纷纷流流向市区旧城城改造项目和和住宅建设。目目前，全市已已开工的项目目中，有9个投资过亿亿元，有277个投资超过过5000万元元，而其中来来自外地和非非国有单位的的投资比重达达80%。4、政策与环境境因素据了解，株洲市市近年来在允允许公房出售售、房改房松松绑、全面开开放住房二级级市场、金融融政策倾斜等等方面做出了了实质性的探探索。20002年，株洲洲市房地产交交易手续费降降低了60%%，取消了房房改房上市准准入证和需原原产权单位同同意两道程序序，房改房在在未取得国土土使用证的情情况下，可以以先凭房产证证过户再补办办国土证手续续，房改房上上市交易综合合税费降到11.5%左右右，这一系列列措施对一二二级市场的相相互联动效果果明显。20001年，株株洲市的二手手房市场初步步启动，全年年成交4000余套；20002年，二手手房市场全面面开放，全年年成交量为达达1.26亿元元，共13881宗，26.557万平方米米。仅2003年1～5月份，二手手房交易9335宗，面积积达33.778万平方米米，接近于2002年的全年成成交量。二手手房的大量交交易为新房市市场储备了大大量的消费资资本。虽然株株洲市的经济济在快速发展展，但要完全全跟上房地产产的开发速度度，显然还是是不够，况且且房屋是种耐耐用大型消费费品，要积累累这样的消费费能力，不是是短时间能够够形成的，那那么，新房市市场的消费资资本和消费群群体从哪里来来呢？当然只只能从换房和和投资者中寻寻找，而使换换房者和投资资者手中的资资本能够迅速速形成不断流流动的消费能能力的动能，则则来自于其中中的枢纽发动动机——二手房的活活跃。旧城改造和拆迁迁步伐加快，市市政工程路网网与城市公用用设施建设全全面铺开，为为株洲房地产产开发注入新新的活力。芦芦淞市场群的的升级改造，石石峰大桥、快快速环道、建建设路、新华华西路、文化化园等一大批批项目的竣工工和完善，一一方面促进了了株洲城市面面貌的改善；；另一方面也也带动了区位位土地的增值值和房地产的的升值，拓展展了房地产开开发投资空间间。以火车站站为中心的旧旧城改造区域域，河西新区区、建设路、新新华路两侧和和快速环道竣竣工路段的一一些交汇地段段，已逐步演演变为房地产产开发的热点点地区。（相关数据来源源：株洲市房房产管理局）（四）株洲市当当前房地产开开发存在的问问题1、开发存在短短期行为从株洲市房地产产开发企业的的发展现状看看，仍缺乏长长期开发理念念，存在短期期行为。一些些企业仅仅是是个项目公司司，缺乏有效效的资源储备备和可持续发发展理念。表表现在多数企企业仍选择的的是开发模式式，大多把精精力放在找机机会做项目，寄寄希望于拉关关系，搞地皮皮，没有脱离离出初级的开开发模式的轨轨迹，等一个个开发周期过过去后，部分分公司便悄然然出局，生存存周期短暂。一一部分企业仍仍维系在母体体以下经营，市市场观念淡薄薄，开发的楼楼盘小，户型型差，与目前前提倡规模经经营相背离，制制约了株洲市市房地产的高高质量地向前前发展。2、负债经营风风险存在目前一些房地产产企业的经营营状况令人担担忧，靠长期期贷款高负债债经营。在注注册的1899家企业中，活活跃在市场上上的不足百家家，从有开发发业绩的999家企业所筹筹集的开发资资金来看，自自有资金占116.5%，提提高1个百分点，虽虽然自有资金金比上年有所所增加，但国国内价款及购购房定金及预预收款仍占到到资金的544.9%，并并提高了4..4个百分点点。20033年全市房地地产企业的亏亏损面达444.4%，提提高近4个百分点。目目前，房地产产业受到普遍遍关注，其主主要是房地产产企业对金融融机构的依赖赖程度提高，截截至20033年底，株洲洲市房地产贷贷款余额9..3亿元，增增长近六成，占占银行总贷款款余额的4..3%，株洲洲市房地产开开发中紧密的的银企关系容容易使房地产产投资风险瞬瞬间转化为银银行信贷风险险，这种教训训在东南亚地地区就曾发生生过，因此，负负债经营的风风险不容忽视视。3、土地经营不不够规范2003年房地地产企业购置置土地面积为为77.777万平方米，同同比增长90.2%，五年内平平均递增48.2%，同时完成成土地开发面面积38.92万平方米，增增长23.7%，平均递增20%。土地购置置与开发快速速增长，不排排除部分企业业圈地占地，有有投机因素。为规范土地地经营，2004年国务院将将改革国土资资源管理体系系，变条块共共管为垂直管管理，株洲市也出台台了严格的规规定，推进了了经营性用地地制度改革，旨旨在建立公开开、公平、公公正的土地市市场。目前株株洲市仍缺乏乏公开、详尽尽的土地出让让转让信息系系统，很难防防止由于信息息不对称所引引起的不公平平竞争情况的的发生。地方方政府将严厉厉打击企业擅擅自更改土地地用途，只购购买不开发、转转手倒卖行为为，提高政府府对土地的控控制力。4、开发经营矛矛盾显现株洲市房地产开开发正处于方方兴未艾阶段段，但一些开开发经营矛盾盾已开始显现现，主要有：：一是总量扩扩张与空置增增加的矛盾；；二是投资高高速增长与资资金不足的矛矛盾；三是城城市建设与房房地产开发的的拆迁难，拆拆迁户与开发发商之间的利利益矛盾；四是消费者者想买与不敢敢买的矛盾。（五）株洲市房房地产市场供供给状况分析析1、历年房地产产完成开发土土地面积分析析(资料来源：《株株洲统计年鉴鉴》)从上图可以看出出，1997～2002年株洲市完完成土地开发发面积平均在在十几万平米米左右，而2003年却实现了了高速增长，完成土地开发面积达38.92万平方米。不过，开发面积的快速增长应与市场容量形成正比关系，否则，必将导致过剩现象，甚至出现房产“泡沫”。另外，开发面积的快速增长也对房地产开发有了更高的要求，这就要求在房地产开发过程中，应避免同质化竞争，找准定位，合理开发，有效避免风险。2、历年房地产产投资情况分分析2003年全市市房地产开发发投资虽受非非典影响，但但株洲作为“非疫区”，投资者信信心并未减退退，表现出较较为强劲的增增长态势，22000年、2001年，全市完成房地地产开发投资资分别为6．01亿元和7．81亿元，2002年又完成投投资9．52亿元，房地地产施工面积积达192．61万平方米，其其中，新开工工面积109万平方米，22003年上上半年更是呈呈现了大幅度度增长，仅2003年上半年株株洲市完成房房地产开发投投资9．4亿元，接近近2002年一一年的水平。截截止到20003年8月，株洲市市房地产完成成开发投资112.73亿亿元，增长11.52倍，完完成土地开发发投资0.668亿元，增增长6.522倍。竣工房房屋面积577.5万平方方米，增长11.26倍；；销售房屋面面积38.114万平方米米，增长1..4倍；实现现销售收入44.2亿元，增增长1.455倍；而一年年以上的空置置面积则由上上年的9.664万平方米米，减少到目目前的4.558万平方米米。这表明，开开发建设和居居民购房积极极性在株洲并并驾齐驱并空空前高涨。(数据来源：《株株洲统计年鉴鉴》)3、历年房地产产供给情况分分析伴随房地产开发发的强力增长长，房地产施施工面积继续上扬，截截止2002年底，株洲市房屋施施工面积1992.61万万㎡，竣工房房屋面积577.63万㎡㎡，施工房屋屋面积比2001年同同期增长233.21%，竣工房屋屋面积比2001年下降27.099%。（资料来源：《株株洲统计年鉴鉴》）（资料来源：《株株洲统计年鉴鉴》）（六）市场需求求分析1、商品房销售售情况分析2002年，株株洲市全市商商品房成交面面积40.996万㎡，成成交金额4..75亿元，分分别比去年同同期增长21.11%和51.433%，商品房的的有效需求保保持了较高的的增幅，市场场供、求两旺旺。（资料来源：《株株洲统计年鉴鉴》）（资料来源：《株株洲统计年鉴鉴》）2、最新需求调调查分析详见问卷调查报报告。（七）商品房空空置情况浅析析2002年，株株洲市商品房房空置面积为为10.6万平方米，按按经济类型来来分，其中，国国有3.15万平方米，集集体0.4万平方米，其其他经济7.04万平方米。历历年商品房空空置情况见下下图：数据表明，19997-20001年株洲市商商品房空置面面积一直呈增增长之势；而而进入2002年后，空置置面积开始下下降，由2001年17.46万平方米的的空置面积下下降到2002年10.55万平方米的的空置面积。第五部分株株洲市房地产产市场微观分分析一、分物业市场场【说明】此项相相关调查数据据为本公司将将株洲市目前前在建、在售售楼盘基本情情况综合统计计并经科学的的分析方法推推断出的结果果，仅供参考考。（一）住宅市场场1、开发规模分分析从本次调查的楼楼盘来看，目目前株洲市在在建、在售楼楼盘的开发面面积约为153.663万平方米，共共有21个楼盘，其其中，河西因因其较标准的的城市基础设设施相继建成成，成为了商商家的开发热热点，开发面面积约123.665万平方米，开开发规模较大大，档次较高高。如：湘银银小区·世纪花园，占占地11.3万平方米，总总建筑面积26万平方米，规规划户数约1615户；海创·明珠花园，占占地10.87万平方米，总总建筑面积16万平方米，规规划户数约1000户。2、住宅市场价价格分析从本次调查的楼楼盘来看，目目前株洲市的的住宅平均起起价约为1279元/平方米，均均价约为1400元/平方米，其其均价和起价价有上涨现象象，且幅度较较大，主要是是因为随着株株洲房产市场场的发展、楼楼盘品质的提提升，小高层层住宅的出现现及景观和配配套的完善增增加了其造价价，同时也提提升了楼市的的价格。3、住宅市场前前景分析随着株洲市经济济的发展，人人民收入水平平的提高，人人们对生活条条件的要求也也将越来越高高，对住房的的品质，功能能，环境的要要求也随之而而提高，特别别是株洲拥有有大量的私营营业主，其主主要为批发，及及零售网点的的经营户，其其经济收入水水平相对较高高。受株洲市市人口计划在在2010年城区人口口突破90万目标等因因素的影响，株株洲住宅市场场需储备大量量的住房来满满足各方面的的发展。目前前株洲的楼盘盘在配套景观观方面存在模模仿的现象，千千篇一律，如如绿地、音乐乐背景等，缺缺泛高品质、个个性化楼盘。据株洲市住房公公积金管理中中心介绍，今年株洲市将全面面推行民营企企业建立住房房公积金制度度，加大民营营企业住房公公积金归缴力力度。该中心心表示，此举举可使相当数数量的民企员员工成为住房房公积金制度度的受益者。国务院《住房公公积金管理条条理》规定，企企事业单位必必须为职工建建立公积金制制度，按时足足额交纳公积积金，以维护护职工的合法法权益。目前前该市住房公积积金缴存单位位已达1364家，主要集集中在行政事事业单位和国国有企业，绝绝大多数民营营企业尚未建建立住房公积积金制度。据了解，今年22月以来，株洲洲市住房公积积金管理中心心已向100多家民营企企业下发通知知，要求企业业建立住房公公积金制度。通通知重申，逾逾期未建立住住房公积金制制度的民营企企业，将被处处以1万元以上、5万元以下的的罚款。那么么，随着住房房公积金制度度的逐步实施施，将会进一一步促进民企企员工的住房房消费。因此此可说株洲市市高品质、个个性住宅市场场前景看好。（二）别墅市场场1、别墅市场现现状分析在区位分布上，目前株洲市大部分别墅分布在郊区，分布在市区的仅有湘江四季花园一个，目前尚未正式对外发售。在项目设计上，多为独立别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅项目较少，且建筑密度大。这与株洲市目前的居民整体收入有关，开发商为了降低项目开发风险，采取多类型组合开发，以降低单项市场承载力不足的市场风险，同时个别项目在前期别墅销售不是很理想，于是在后期产品定位上向其他类型转向，或采用其他手段方式经营。如明月湖小区和家园小区。在价格方面，株株洲市别墅物物业户型的主主力面积为200－350平米左右，单单价范围在11300－3500元/平米左右，主主力总价范围围为40－100万元左右。即即将上市的项目明珠花园园，价格在3000--4000元元/平米左右，但但是供应套数数有限。从项目的选址上上来看，选择择于郊区是因因地价便宜，但但其各项城市市配套不够完完善，因此有有部分项目采采取经济型别别墅线路，从从走经济型线线路的项目看看，以略高于于住宅价格的的价位实现了了消费者的别别墅梦，从而而博取消费者者的青睐，如如珠江花园、碧碧玉花园等的的销售率都非非常可观，这这说明株洲的的别墅还处于于经济型阶段段。2、四大因素催催熟别墅市场场（1）配套日渐渐成熟随着城市改扩建建工程逐步实实施，市郊各各种基础配套套设施日渐成成熟，交通网网络四通八达达，昔日制约约瓶颈如今成成为锦上之花花，地段对房房地产项目的的制约随着城城市规模的不不断扩张和基基础配套设施施的逐步完善善日益弱化。与与此同时，开开发商也加强强了小区内部部配套的建设设，以近乎完完备的社区配配套设施尽可可能满足业主主的居住和生生活需求。从从一定程度也也促进了别墅墅的销售。（2）经济型别别墅面市联排别墅的问世世降低了购房房者消费别墅墅的门槛，部部分工薪阶层层也有望一圆圆别墅梦。联联排别墅又称称多联别墅，既既所谓的TOWNHHOUSE，在欧美国国家是一种比比较普遍的城城市住宅形式式。它以低层层低密度、绿绿化好、性价价比高、前庭庭后院、有天天有地等特点点一时成了媒媒体品评的焦焦点和部分消消费者关注的的话题而受宠宠于市。（3）生活理念念的转变SARS的来袭袭激发了人们们追求自然健健康住宅的心心理，而TOWNHHOUSE在价格上独独具优势，与与城区、周围围环境包括邻里里都呈现出一一种天然的隔隔离状态，自自然为一些中中产阶级及成成功人士所追追捧。而SARS的袭击对促促进TOWNHHOUSE的热销只是是个偶然事件件，但从根本本上讲，随着着人们对于自自然健康住宅宅需求心理的的增强，位于于近郊或郊区区、低层低密密度、绿化率率高、有天有有地、独门独独院的TOWNHHOUSE的热销是必必然趋势，只只是SARS病毒的来袭袭激发了人们们回归自然的的心理需求，对对销售起了推推波助澜的作作用。（4）别墅项目目叫停2003年2月月18日，为控制制别墅项目的的过量开发，减减少土地浪费费，降低空置置率，国土资资源部发出紧紧急通知，要要求各地严格格控制土地供供应总量，停停止别墅类用用地的土地供供应。这一政政策的出台使使得别墅项目目摆脱了“前有堵截、后后有追兵”的困境，在在别墅消费主主体不断扩大大的市场背景景下，别墅项项目用地的叫叫停将导致已已立项别墅“物以稀为贵”。竞争对手手少了，市场场份额自然就就有所提高，于于是已通过立立项审批的别别墅项目一齐齐发力，抢占占市场先机。对对于准备购买买别墅的消费费者而言，市市场后续供应应的不足打消消了持币观望望的心理，先先购先得先享享受，还具有有一定的投资资价值，何乐乐而不为？（三）商业市场场1、商业地产投投资掀起热潮潮由于株洲培育和和建设了享誉誉中南的芦淞淞服饰物流市市场群，其商商业地产以批批发和网络销销售为特点，顾顾客面向全省省和中南地区区，其增值势势头被开发商商看好，因此此商业地产开开发成为市场场瞩目的一大大亮点，全市市开发商营业业用房面积快快速增长，价价格也持续看看涨，近五年年间施工面积积递增50.8%，销售面积积递增34.9%，实现销售售收入递增37.1%，商铺价格格平均上涨1.73%，有滨江商商业广场，瑞瑞和商业广场场，株洲汽车车城等一批商商业楼面市，吸吸引了大量的的投资者及经经营户。2、商业地产价价格分析从上分析图可以以看出：目前前株洲市较专专业的商铺平平均起价约为为6223元/平方米，平平均均价约为为9788元/平方米，其其起价和均价价均高于临街街商铺的价格格许多。目前株洲市临街街商铺一层的的平均均价约约为3788元/平方米，二二层平均均价价约为3480元/平方米，专专业商铺的价价格比临街高高铺的价格相相差超过两倍倍，其专业型型市场的配套套，环境氛围围较为浓厚，升升值潜力巨大大，因此，该该类商铺的售售价较高。3、商业地产前前景分析。株洲市的服饰物物流市场群商商业氛围浓厚厚，同时也带带动其他商业业的经营，市市民对商铺的的投资期望值值相当高，虽虽然目前的商商铺售价相当当高，但仍然然阻挡不了市市民的投资欲欲望，然而投投资者已不在在像以往一样样盲目的投资资，其总结了了一些失败的的投资经历（如如府前路步行行街的投资），已已不再相信开开发商对项目目的炒作，而而更加注重对对项目的考察察及项目本身身的规划、品品质。在这种种情况下，商商业市场的前前景将会是怎怎样呢？府前商业步行街街高价门面的的租金下调，已已引起了对商商铺投资的深深思，而同在在一个区域的的滨江商业广广场的一期销销售火爆的原原因来看，体体现了投资者者对商铺周边边的环境配套套的重视，而而且关注项目目本身的环境境配套。同时时商场收益权权投资及带租租约发售的楼楼盘销售火爆爆也体现出低低风险投资楼楼盘受青睐，作作为地段是投投资的制胜点点，因此高品品质、好地段段、低风险的的商铺前景看看好。4、目标客户群群分析通过分析发现，商商业地产的目目标客户群可可分为三类第一类是大型商商业品牌公司司在株洲的经经营点；第二类是具有一一定经济实力力的投资客户户；第三类是在株洲洲的各品牌网网络销售点；；目前株洲主要针针对以上三类类客户，才使使整体市场的的销售如此火火爆。（四）商住楼市市场1、商住楼市场场现状与趋势势目前株洲市在建建、在售的商商住楼面积约约为5409776㎡，约计11个楼盘，户户型面积在110—250㎡之间，平平均均价在1695元/㎡左右。其其主要特点：：高容积率、低低绿化；户型型设计偏向于于居住；停车车位数量少、缺缺乏商务配套套。作为住宅宅来讲不够温温馨，做为写写字楼来讲不不够档次，商商住相互影响响，其虽提出出宜商宜住的的口号、实则则为非商非住住的局面。但但其与写字楼楼相比单价低低，所以倍受受投资者的青青睐。随着经经济的发展、公公司需求的变变化，其缺点点也越加明显显，该类型的的楼盘将会逐逐步被淘汰，从从而必须优化化其产品，才才能使其在市市场上生存。（2）价格分析析从上上分析图可以以看出，目前前株洲市的商商住楼平均起起价约为1534元/平方米，平平均均价约为为1695元/平方米。商商住楼市场以以其较为优越越的地段、与与