苏园01号地块竞买可行性研究报告

目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称苏园（2023）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。三、地块坐落位置及环境1．地块坐落本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。2．环境规划苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。园区总体规划：苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。2023年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道、城市广场已投入使用，其余六大景观2023年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。环境：中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。配套设施：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。本地块环境综述：本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2023）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2023）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1．评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大；反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。(见表1)2．决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。土地最高限价风险决策指标表1方案土地最高限价（万元）基本分析内部收益率（%）内部收率期望值（%）内部收益率≥10%的累计概率（%）内部收益率≥8%的累计概率（%）内部收益率≥6%的累计概率（%）内部收益率小于1的概率（%）方案一146009.9411.13659.9070.0083.100方案二148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90第二章市场营销策划一、市场需求预测1．用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何？其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何？别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群，在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于200万元，只能针对境外和国内极少数客户。别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不一定能看中联体别墅。因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高一些。2、目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，2023年为92人，2023年659人，2023年987人，2023年1713人，2023年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。3、市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表2。在2023年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2023年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量2023年至2023年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2023至2023年的需求量仍将以14～20%幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅2023年至2023年，平均涨幅9.5%，2023年至2023年，平均涨幅13.2%。需求量统计和预测表2单位：万平方米年份1996202320232023202320232023202320232023增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累计14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570价格15561694189920452555年份2023202320232023202320232023202320232023增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769二、产品策划1．土地规划用途土地规划用途：居住用地。拟建产品类型及要求：1）独立别墅、半独立别墅，建筑层数不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。2）多层住宅，建筑层数不低于4层。3）中高层住宅，建筑层数不超过14层地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。2．套型分析独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。3．拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容积率小于1.2；建筑密度不超过30%;建筑层数14层以下；绿地率大于40%。拟定三个产品方案：全部为独立别墅方案；独立别墅+多层住宅方案；独立别墅+多层住宅+中高层方案。详见规划设计中的方案比较。“独立别墅+多层住宅+中高层”方案为推荐方案。初步规划确定的产品规模：独立别墅12250m2,35套；多层住宅29900m2，230套；中高层住宅（12层）19140m2三、销售价格独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，45幢二层别墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般不会低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（2023）01#地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在8000～10000元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取8800元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过1500元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过2023元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其他地段同类产品售价高10～20%。基本分析每平方米售价定为4000元。若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表：售价分析表表3产品项目加权平均售价及概率独立别墅售价910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多层住宅售价39433500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高层住宅售价40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075销售额（万元）3073726964279442941530641318663333734808销售额概率0．070．110．200．210．180．140．08商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约7.7万元。四、销售计划独立别墅，开盘销售当期预售20%，竣工前预售达到70%，竣工后一年内销售余下的30%。多层或中高层，开盘销售当期预售40%，竣工前预售达到90%，竣工后一年内销售余下的10%。五、回款计划签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。中高层造到三楼再付20%封顶再付20%土建结束再付20%交房再付10%六、竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许的容积率比首次拍卖的苏园（2023）01#地块高，若采用“别墅+多层+中高层”方案，容积率由全部建别墅的0.5左右提高到接近1.2，经分析表明，每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高500元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得的经济效益相同，则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低1000元左右。第三章项目初步规划与方案优化一、苏园（2023）01地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。1．建筑退线1）建筑退后小区地界建筑须退所有地界5米，其中沿界至少3米为绿化带，至少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于8米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。2）低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面：5米；侧面：2米；后面：3米。停车房正面：0米；侧面：2米；后面：0米。2．日照间距日照间距系数低层住宅取1.4，多层住宅取1.2，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。3．小区建筑密度和每户基地参数1）小区建筑密度不超过３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。2）低层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于400平方米。半独立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。3）每户基地面宽：独立式住宅不得小于10米。半独立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。４．场地地坪标高和住宅建筑高度1）沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米2）低层建筑不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。3)多层、中高层层数不超过14层。５．绿地绿地率不少于40％。６．道路与停车位1）通车道路：路面不小于６米，路面两侧至每户基地/地界不得少于３米作为绿化种植带。2）非通车道路：两侧设不小于２米的绿化种植带。3）停车位：每户１个小汽车位。７．出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度4-8米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。８．围墙围墙高度一般不得超过1.8米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线９．其他1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途。4）阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。二、苏园（2023）01地块界址点报表01#地块界址点报表表4地块面积：30000平方米界址点数：序号X坐标值（米）Y坐标值（米）边长（米）界址点号00144265.9459528.16176.50J045100244154.0659883.85372.87J045200344016.6659838.32144.75J045300444079.3959656.97191.89J045400544083.5959643.3614.24J045500644086.8659629.5014.24J045600744089.1859615.4514.24J045700844090.5659601.2814.24J045800944090.9759587.0414.25J045901044090.5859508.1278.92J0560三、套型独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。多层住宅每户130平方米，中高层住宅每户145平方米。四、规划方案本项目的规划原则如下：1．拍卖文件规定的设计条件2．产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于50%，根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、小高层。3．车库、架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。在多层住宅底层建自行车、摩托车库。在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于30%。4．容积率目前小高层、高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的1.2是规划设计的优化方向。全部建别墅一方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近1.2，别墅+多层+小高层（北面沿河布置）可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表。规划方案指标表表5指标名称单位层数方案一方案二方案三1、方案特征全部独立别墅独立别墅+多层独立别墅+多层+中高层2、用地面积M25241552415524153、建筑面积独立别墅M22层241501260012250多层住宅M25层3960029900中高层住宅M212层191404、架空层面积M2264026405、自行车库面积M2524051726、道路面积M28000900090007、总户数户6936+30035+230+1328、商业配套面积M22505005009、公建面积M215030030010、地下汽车位面积M270008000/36211、绿化面积M230000330003300012、总建筑面积M224550530006209013、容积率%0．471．011．18备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五、方案比较方案比较表表6序号指标名称单位数量方案一方案二方案三1开发项目总投资万元19358.8923834.7226212.272自有资金万元6000.006000.006000.003长期借款万元8600.008750.008800.004经营收入万元21327.0029528.0032786.005总成本费用万元19358.8523834.7226212.33其中：土地费用万元13000.0013000.0013000.006经营税金及附加万元1183.661638.791819.667土地增值税万元0.00998.13229.678利润总额万元784.493056.384524.339所得税万元258.881008.591493.0310税后利润万元525.612047.793031.3011全部投资内部收益率%5.1711.6614.6512自有资金内部收益率%4.2217.2223.48方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为13000万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。“别墅+多层+中高层”既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅的需要（多层最热销），同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提高经济效益。故为推荐方案。第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期：2023.3～2023.12，共22个月。最迟不得超过2023.6～2023.12，共31个月。因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表2。土地付款和工程进度要求表7日历时间02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月项目/计划时间123456789101112项目评价分期1234土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求开竣工日期————限期开竣工日期—土地付款和工程进度要求续表7日历时间项目/计划时间项目评价分期土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期———————土地付款和工程进度要求续表7日历时间项目/计划时间项目评价分期土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期土地付款和工程进度要求续表7日历时间项目/计划时间项目评价分期土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期第五章投资估算与成本估算一、项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定的起拍价12023万元，设定基准收益率10%，以10%的内部收益率推算的土地价格临界点为14600万元，以此为基本方案。土地费用由14000万元至16800万元，测算了多个方案（各方案的投资只有土地费用和财务费用不同）。基本方案的项目总投资构成情况详见表8。项目总投资估算表表8单位：万元序号项目名称总投资备注1开发建设投资27795.721.1土地费用14600.001.2前期工程费593.64可研及勘察设计费按建安工程费5%，场地平整费35元/m21.3基础设施建设费1620.301.4建筑安装工程费8108.301.4.1独立别墅1470.00单方造价1200元1.4.2多层住宅2541.50单方造价850元1.4.3中高层住宅2296.80单方造价1200元1.4.4车库1760.00地下车库兼作人防，单方造价2200元1.4.5商业配套40.00单方造价800元1.5公共配套设施费32.00按规定面积计算1.6间接开发费01.7财务费用778.19贷款利率5.49%1.8管理费用180.001.9销售费用784.201.10开发期税费313.68房修基金1%1.11其它费用185.411.12不可预见费600.002经营资金0.003项目总投资27795.72二、开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊的费用和单位产品开发成本详见表8。开发产品成本估算表表8.1单位：万元序号项目合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套1数量69790.0012250.0029900.0019140.008000.00500.002开发产品成本2.1土地费用14600.007272.255454.191818.0655.502.2前期工程费593.65107.64186.09168.12128.872.932.3基础设施建设费1620.29293.78507.92458.86351.747.992.4建筑安装工程费8108.31470.002541.502296.801760.0040.002.5公共配套设施费32.005.8010.039.066.950.162.6间接开发费2.7财务费用778.19141.10243.94220.38168.933.842.8管理费用180.132.6456.4350.9839.070.892.9销售费用784.21142.19245.83222.08170.243.872.10开发期税费313.6756.87980.3388.8368.091.552.11其它费用185.4133.6258.1252.5140.250.912.12不可预见费600.01108.79188.09169.92130.252.96开发成本合计27795.749664.689590.475555.602864.39120.603单位成本（元）3982.777889.533207.522902.613580.492412.00第六章经济评价一、投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品最后一笔收入到帐为止，计算期3年（12期）。1.投资使用计划根据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让合同”规定，土地费用可在签定合同之日起7日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在签定合同一个季度内付款，第三次付款在第二季度（期）完成，详见表7“土地付款和工程进度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。2.资金筹措计划1）资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款的一般要求，银行贷款不超过项目总投资的70%或土地出让金的70%，其余由资本金和预售收入解决。2）资金使用的顺序一般第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后（投入使用的自有资金一般不低于土地价值或项目总投资的30%。），在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款。3）本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金8075.00万元，同时由银行开始提供贷款9000万元，用作投资的预售收入10720.73万元。详见表10“投资计划与资金筹措表”。二、销售收入、销售税金及附加计算产品定价、销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表3“售价分析表”。独立别墅8800元/m2,多层住宅4000元/m2,中高层住宅4000元/m2，汽车车位3500元/m2，商业配套房3000元/m2。销售面积:独立别墅12250m2，多层住宅29900m2，中高层19140平方米m2，汽车车位营业税税率5%，城市建设维护税税率7%，教育费附加4%。营业税金及附加1819.66万元。每期销售详细情况见表11“营业收入和营业税金及附加计算表”三、经济分析1.基本分析推荐方案的基本分析结果详见表9“经济评价指标汇总表”。内部收益率9.94%。此收益率是人为控制的，可接受的最高土地价格14600万元。其他主要报表：表12“资金来源与运用表”表13“损益表”表14借款还本付息计算表“表15“全部投资现金流量表”表16“资本金现金流量表”2.单因素敏感性分析表17“单因素敏感性分析表”3.多因素敏感性分析表18“多因素敏感性分析表”4.概率分析每个方案的概率分析见表19-1～19-8“概率分析表”概率分析主要指标汇总于表17。概率分析指标汇总表表20方案土地最高限价（万元）基本分析内部收益率（%）内部收率期望值（%）内部收益率≥10%的累计概率（%）内部收益率≥8%的累计概率（%）内部收益率≥6%的累计概率（%）内部收益率小于1的概率（%）方案一146009.9411.13659.9070.0083.100方案二148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90五、评价与结论综合上述分析可得出以下认识：1.方案一是根据基准收益率=10%测算的土地最高限价，为14600万元，期望值11.136%，达到基准收益率的累计概率为59.9%，应该比较理想。若企业土地存量较多，可选择此方案。2.若企业确定的基准收益率为8%，则方案四较为合适，土地价格15400万元，内部收益率期望值大于8%，基本分析的收益率也接近8%，内部收益率大于8%的可能性59.9%。3.若能冒进一点，企业确定的基准收益率为6%，则土地价格16200万元是可取的。内部收益率期望值7.14%，基本方案收益率6.04%，内部收益率大于6%的可能性59.9%,造成损失的概率为13.60%，值得一试。

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土