某房地产项目前期策划报告

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐某房地产项目前期策划报告绿群、现代、上品日子国茂房地产沈庄项目前期策划报告

名目

第一部分前言

第二部分项目开辟背景分析第三部分项目总体开辟策略第四部分项目规划设计

第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划讲明

第一部分前言

目前全国房地产市场正处于低迷时期，而作为二级都市的保定，其房地产更为甚之。并且随着经济适用房和廉租住房的启动，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。所以，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，通过对高开区沈庄项目举行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。

项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。

第二部分项目开辟背景分析

一、项目所在地价值潜力分析与预测

本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市进展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：XXX三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建造材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特群产业。2008年1月，保定高新技术开辟区在全国37个省、市、自治区和打算单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。

特殊值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将进展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时刻，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军都市。2008年1月18日，占地

850多亩、投资27亿元的中国兵装集团的“保定·中国电谷天威产业园”正式奠基。该产业园的兴建，将对该区域的人口规模和经济进展产生直截了当妨碍，从而使区域房地产投资环境更加优化。

2007年高新区小学的建立弥补了教育配套的别脚，随着都市建设的进程，就业、就学、医疗、购物、交通各种区域配套更加完善，居民迁入数量逐年递增，05年户籍人口数为17423人，06年户籍人口数19129人，07年户籍人口数为20100人。另有统计数字显示07年区内企业从业人口16434人，与户籍人口的对照可见，户籍人口数有非常大的增长空间。特殊是08年区内企业进展的新契机使我们能够判断将来几年区内就业人口将大幅增加，必定形成对商超、公寓、住所、娱乐等现代化商务、服务设施的新需求。我市多家开辟商也已敏锐地感受到此区域的价值，陆续在此区域内投资、开辟。近期项目尚北岚庭、警盾家园、鑫和花园、都市绿洲、锋尚公寓、广厦新区等楼盘陆续建设，区域竞争会更集中的体如今客户争夺和提高市场占有率上。

二、产品SWOT分析

优势——

?规模优势——本项目用地面积达项目占地14万㎡，总建造面积38万㎡，在保定目前所开辟的楼盘规模中属前列。

?环境优势——项目自然环境优越，污柒少，空气清新。

?新规划优势——政府初步规划中项目所处片区均是中高端住所区；规划路网系统相当完善，与都市中心区的联系相当便利。

?品牌优势——广厦房地产开辟公司有妨碍力和美誊度，在河北省房地产行业具一定品牌优势。

?在保定首度提出以高效节能为本的设计概念。

劣势——

?该片区现有配套设施和人文环境明显降后

?现场目前一片荒凉，地块别临都市干道。

?匮乏市政配套，需作前期投入，提供日常日子保障体系。

?消费者对其片区印象别佳，片区规划认知别高。

?目前交通别太便利。

?市场低迷，人们多处于观望，且目标客户多为知识型，对置业较为理性。

机遇——

?可领先营造高开区已小户型为主的中高档住所社区。

?市场缺少品位高、环境好的中高档居住社区。

?市场缺少以人为本设计的好户型。

?人们倡导日子在远离城市喧嚣的优雅环境中。

威胁——

?配套别脚，市场哺育过程将被拉长。

?人气别脚，现场营销困难较大。

?片区将来规划尚未定性。

三、项目所在地基础设施条件

1、给排水

高新区给水由保定市供水总公司供应，该公司共有地下水源5处，供水量30万吨/天；引西大洋水库供水量为26万吨/天。供水水压0.3mpa。预计2008年南水北调工程使保定市区可增加供水量35万吨/天。

高新区采纳彻底分流制排水系统，分不建有污水排水系统和雨水排水系统。污水先排至西部污水处理厂，集中处理后排放。雨水排水自成体系，首先经过南北主干渠汇合，再经过雨水泵站提升排入防洪河内。

2、电力

保定市区电力供给能力为80万千瓦/日，总量供应充脚。停电频度为0.11%，重点用户无打算内停电。供电系统采纳避雷装置，加之保定处于非雷暴区，故因打雷故障引起的眨眼电压下落频度几乎为零。高新区共有三座变电站，实行双回路供电。

3、燃气

高新区燃气种类为天然气，由市天然气公司集中供应，供给能力

3.45×1010mj/d，供应稳定。

4、热力

高新区建有集中供热站和完备供热管网。能为用户提供优质饱和蒸汽，满脚工业和日子用热需要。供热能力为286吨/小时，近期再增150吨/小时，锅炉出口压力1mpa，企业进口压力0.3mpa。

5、环保

高新区内固体废弃物按【工业企业“三废”排放标准】（GBJ4—73）

执行。居住区日子垃圾全部袋装收集，工业区的日子垃圾和工业垃圾混排到垃圾转运站，由环卫处负责运至市环卫局指定垃圾厂，采取分类填埋处理。

四、保定市楼市现状

1、保定市商品房销售成交量较去年同期下落，销售价格较同期上涨

自北京、深圳浮现房价时涨时降状况，业界争论房地产市场的“拐点”是否浮现以来，我市购房者的购房心理较去年发生较大变化。观望态度重新浮现，使成交量受到妨碍。然而各开辟商并没有所以落低售价，相反价格接着上涨。销售单价较去年同期上涨29.6%，08年4月销售均价较08年2月又上涨4.2%。

2、保定市房地产开辟项目现状（2008年4月调查数据）

第三部分项目总体开辟策略

一、项目总体开辟理念

本项目以“现代化、高品质”和“自然和谐、休闲养生”形象推向市场，满脚目前市场的主导需求，打造中高端精品住所，避开竞争最为激烈的中低端市场。

“现代化、高品质”是应用现代化建造科学技术，打造以高科技、高配置为主的现代化社区，配合建造外立面和社区整体形象富有现代感的设计，充分体现项目先进的科技化理念。

“自然和谐、休闲养生”是应用天然绿群植被，配合以绿XXX植物为主的人造景观，遵循人与自然的和谐，全力打造一具绿群环保、环境悠然的惬意日子居所。

二、“分期式”开辟模式

保定市区人口110多万，流淌人口30万左右，而整个保定市22个县、市的总人口有1100多万，伴随着都市化水平的提高，加上市区人口的自然增加，形成庞大的市场需求。保定市市区每年的人口自然增长率为5.3%，有5