毕业论文房地产项目可行性

第一章绪论1.1房地产项项目可行性研研究的背景和和意义房地产经济是国国民经济的重重要组成部分分，是国民经经济的重要支支柱之一。发发展房地产经经济有利于加加快我国产业业结构和消费费结构的调整整，从而促进进国民经济健健康持续发展展。最近的金金融风暴不仅仅对全世界也也对我国的经经济发展带来来了很大的不不良影响，房房地产经济作作为我国主要要的经济增长长点，其发展展可拉动一系系列行业发展展。同时，国国家为拉动经经济，各级政政府部门先后后出台了一系系列的鼓励房房地产发展的的政策，提倡倡大力发展房房地产经济。房地产可行性研研究是决策科科学在项目领领域的应用。所所谓可行性研研究，是运用用多种科学手手段（包括技技术科学、社社会学、经济济学及系统工工程等）对房房地产建设工工程进行技术术经济论证的的综合科学，其其基本任务是是通过广泛的的调查研究，综综合论证一个个工程项目在在技术上是否否先进、实用用和可靠，在在经济上是否否合理，在财财务上是否盈盈利，为投资资决策提供科科学的依据。而而将可行性研研究的成果编编制成报告，即即是可行性研研究报告。作为投资项目目中的前期工工作的重要内内容，对项目目具有十分重重要的作用，主主要体现在以以下几个方面面：（1）可行性研研究是坚持科科学发展观、建建设节约型社社会的需要；；（2）可行性研研究是建设项项目投资决策策和编制设计计任务书的依依据；（3）可行性研研究是项目建建设单位筹集集资金的重要要依据；（4）可行性研研究是建设单单位与各有关关部门签订各各种协议和合合同的依据；；（5）可行性研研究是建设项项目进行工程程设计、施工工、设备购置置的重要依据据；（6）可行性研研究是向当地地政府、规划划部门和环境境保护部门申申请有关建设设许可文件的的依据；（7）可行性研研究是国家各各级计划综合合部门对固定定资产投资实实行调控管理理、编制发展展计划、固定定资产投资、技技术改造投资资的重要依据据；（8）可行性研研究是项目考考核和后评估估的重要依据据。1.2房地产市市场的现状研研究1.2.1市场场特点石家庄市是近年年来发展起来来的二线城市市，环比周围围省会城市房房价处于中下下状态，随着着恒大、万达达等国内知名名地产公司的的进入，无疑疑更加推动的的房价的增长长速度，新源源发房地产开开发公司开发发的新源NASA项目就是在在这个环境下下建立起来的的。1.2.2区位位特点及项目目介绍分析NASA项目地地处石家庄中中山路与大径径街交叉口，位位于石家庄南南三条批发市市场的正南面面，距石家庄庄火车站、北北国商城等仅仅几百余米，商商业氛围相当当浓重，地理理位置十分优优越。NASA项目地地下二、三层层为设备用房房及停车场，地地下一层为沃沃尔玛超市，裙裙房一到六层层部分为商业业，三栋塔楼楼分别为LOFT公寓、住宅宅楼和写字楼楼。商业布置置及动线规划划设计极为超超前，现阶段段商家已引进进沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯肯德基、奥斯斯卡等国际化化大品牌，NASA的宗旨是：：打造石家庄庄首个SHOPIINGMALLL。公寓主力户户型分别为80-1220平米的2房和小3房，户型通通透舒适。作作为城市的地地标性建筑，NASALLOFT公寓映象出一个：：出则尽享繁繁荣的商业配配套，入则可可以拥有一个个舒适悠闲的的静谧之地，无无异于是青年年白领购房置置业的理想首首选。1.2.3购买买对象及购买买心理分析出于NASA的的特殊地理位位置考虑，购购买人群初步步锁定为南三三条市场部分分有空余资金金的商铺租户户及社会有闲闲散资金的人人士，购买心心理主要以投投资为主。中山路是石家庄庄的交通要道道，也是石家家庄的标志性性街道，更是是石家庄商业业区的聚集之之所，像北国国、东购、人人民商场、建建华百货大楼楼等石家庄大大型商业场所所分别都坐拥拥而居，NASA正处于这样样一个商业氛氛围中，所以以购买的人群群大都以投资资为目的。07年以来石家家庄的房价一一路彪升，其其房价增幅在在全国也名列列前茅。拿石石家庄金马小小区的房价来来说，2007年底该小区区楼盘均价不不过3000元左右，2010年底房价一一度突破7000元大关。虽虽然石家庄去去年的房价涨涨幅趋于平稳稳，但仍然是是稳中有升。住住房是居民的的刚性需求，现现阶段的住房房供给远远达达不到居民的的实际需要，所所以房价仍然然会上升，投投资者正是看看中这点才买买来投资的。1.2.4竞争争对手楼盘的的分析NASA的主打打品牌为精装装LOFT公寓，竞争争对手主要为为万达集团在在槐安路开发发的万达公馆馆。万达广场场随贵为全国国知名品牌，但但万达公馆位位置毕竟离市市中心过于偏偏远，鉴于NASA的优越地理理位置，万达达对NASA的销售尚够够不成太大的的威胁。1.2.5项目目的主要技术术经济指标表1-1主要要技术经济指指标表项目数量占地总面积18600m22总建筑面积1628255m2地上部分建筑面面积1208066m2裙房面积51993mm2其A栋公寓寓面积23735mm2中B栋住宅宅面积24029m22C栋办公楼面积积24049m22建筑基底面积10211mm2建筑密度54.9%容积率6.49绿地率车位数（地下）20%688个1.3本文研究究内容和章节节介绍本文通过SWOOT分析法以及及相关的工程程经济分析方方法，针对石石家庄NASA项目进行了了细致的项目目可行性研究究分析，这对对于本项目投投资与否以及及如何投资提提供了有效的的依据。在项项目开始之前前，投资方对对本项目的前前景如何并不不明确，而同同时2010的相关市场场的发展也不不如08和09年如此良好好，针对这一一情况，我们们展开了本次次项目可行性性研究，从总总体上对本项项目做一个评评估，从而为为进一步的项项目立项以及及投资实施提提供一个必要要的参考。论文主要研究了了本项目的基基本情况、近近段时间相关关的市场情况况、产品的建建设规模和方方案、相关技技术方案、对对环境的影响响、项目的组组织机构及人人力资源配置置、项目的进进度控制、项项目的经济分分析以及社会会评价、项目目的风险评价价及控制等。其其中在第二章章我们通过一一系列的调查查方式考察了了近期石家庄庄的房地产市市场发展情况况；在第三章章介绍了拟建建的规模及产产品方案；在在第四章里对对项目的环境境进行了分析析；在第五章章里面利用工工程经济学中中的常用方法法分析了本项项目的投资回回收期、内部部收益率、净净现值以及利利息备付率等等，并针对本本项目进行了了项目的单因因素敏感性分分析，同时还还讨论了项目目投资款项的的来源方式等等。研究结果表明本本项目定位是是可行的，项项目具有较好好的盈利能力力，有一定的的贷款偿还能能力和自身平平衡能力，而而且有良好的的抗风险能力力，有较强的的项目实施可可行性。本文的特色在于于较好的结合合了图表与文文字分析，具具有较好的可可读性，一目目了然。第二二章市场调查查与预测2.1市场调查查2010年1--2月，全国完完成房地产开开发投资3144亿元，同比比增长31.1%，增幅比去去年同期提高高30.1个百分点。其其中，商品住住宅完成投资资2233亿元，同比比增长32.8%，提高32.0个百分点，占占房地产开发发投资的比重重为71.0%。全国房地地产开发企业业房屋施工面面积20.97亿平方米，同同比增长29.3%；房屋新开开工面积1.49亿平方米，同同比增长37.5%；房屋竣工工面积6101万平方米，同同比增长8.2%。其中，住住宅竣工面积积4789万平方米，增增长5.8%。同时，全国房房地产开发企企业完成土地地购置面积2407万平方米，同同比增长11.2%，去年全年年则是下降18.9%；完成土地地开发面积1567万平方米，同同比下降40.8%。2.2国内近期期投资环境及及需求状况销售方面，20010年前两个月月全国商品房房销售面积7155万平方米，同同比增长38.2%，增幅比去去年全年回落落3.9个百分点。其其中，商品住住宅销售面积积增长36.6%；办公楼销销售面积增长长84.6%；商业营业业用房销售面面积增长43.0%。1-2月，商品房房销售额4116亿元，同比比增长70.2%，增幅比去去年全年回落落5.3个百分点。其其中，商品住住宅销售额增增长70.8%，办公楼和和商业营业用用房销售额分分别增长73.8%和63.3%。由于受到金融危危机余波的影影响，最近一一段时间，政政府部门加强强了对于市场场的宏观调控控，这对于房房地产市场带带来了一定的的影响。但是是纵观过去几几年，石家庄庄市人口数量量不断增加，交交通状况不断断得到改善，在在争取建设文文明城市的政政策方针下，一一大片的老城城区、落后片片区得到拆迁迁整改，石家家庄居民年收收入稳步提升升，房地产市市场的发展稳稳步提升。在在具体到阿尔尔卡迪亚、中中基礼域、国国瑞城等一批商品住住宅的良好销销量，同时入入住石家庄的的人口不断增增多，在该区区域的白领阶阶层人数不多多扩大，对商商品房的需求求必然增多，同同时为缓解金金融危机带来来的经济增长长压力，政府府鼓励房地产产类经济的发发展，据此分分析，此时开开发合适的商商品房，是迎迎合市场的需需求，销售前前景良好。第三章拟建规模模及产品方案案3.1建设规模模石家庄NASAA项目规划总总用地18600平方米，建建筑面积1628225平方米，容容积率6.49%，绿化覆盖盖率20%，建筑密度54.9%。3.2产品方案案地下二、三层主主要功能为汽汽车库及设备备用房（其中中地下三层部部分为人防汽汽车库），地地下一层为沃沃尔玛超市，裙裙房一至六层层为商业用房房、电影院、KTV等娱乐用房房。A栋六层至十十九层为精装装LOFT公寓，B栋七至三十十层为住宅，C栋六至二十十三层办公住住宅。第四章项目环境境分析4.1地块环境境分析4.1.1地块块位置NASA处于南南三条大门口口，人流相当当密集，随着着沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯肯德基、奥斯斯卡等国际化化大品牌的进进入在一定程程度上也推动动了商业氛围围，提升了项项目的档次。再再者作为石家家庄的首个SHOPIINGMALLL，商业运营营定会相当成成功，不会象象万象天成那那样大跌眼睛睛。4.1.2环境境卫生、社会会治安情况分分析因临近南三条批批发市场，NASA项目的环境境卫生、社会会治安情况不不容乐观。南南三条做作中中国老一批的的批发市场其其环境、治安安相当差，从从09年底布匹市市场着的大火火足以看出其其环境卫生、消消防治安相当当差。这是NASA项目竞争力力的一个不利利因素，但近近年来桥东区区政府也在加加大力度对南南三条市场进进行升级改造造。象新源发发商贸城、太太和日化，盛盛阳门等就是是改造后的成成功试点。相相信在政府的的努力下NASA所砒居的南南三条批发市市场会有明显显的进步。4.1.3交通通条件NASA项目临临中山路而居居地理位置十十分优越，距距石家庄火车车站仅有半公公里。公交车车有1路、5路、6路、34路、55路等共12条线路，出出行极为便利利。4.1.4配套套设施由于项目处于商商业中心以及及文化教育中中心，周围商商业设施齐全全，文化教育育资源丰富，因因此就需要把把项目的规划划建设与周围围环境合理有有效的结合起起来，不仅要要使项目有效效利用周围的的有利资源，还还要使项目与与周围环境有有机的结合起起来，形成真真正的“绿色和谐”概念的实现现。4.2项目地块块的优劣势分分析4.2.1优势势分析4项目拥有较好好的投资环境境与机遇国民经济的持续续稳定发展、住住房制度改革革的深入，政政府对公司开开发本项目的的鼎力支持，居居民对改善居居住条件的期期望与购买力力水平，这些些基本方面为为本项目提供供了一个较好好的投资环境境与机遇。4.2.1.22项目具有突突出优势（1）在附近区区域竞争对手手较少（2）公司的资资金具有优势势（3）项目拥有有较好的地理理位置（4）项目所处处地块的发展展前景较好4.2.1.33项目开发经经营风险较小小本项目属于大大面积、大规规模开发，在在项目开发过过程中可享受受政府提供的的诸多优惠政政策，因此，只只要在实施中中辅以全过程程科学决策控控制，应能稳稳获预期投资资收益。4.2.2劣势势分析项目规模大、变变更量大、时时间紧，开发发过程中各方方面工作协调调难度大。项目独一无二的的品位定位有有一定难度，尽尽管主体已完完成，其定位位也应确定，但但在实施过程程中仍需要根根据具体情况况不断完善。房地产行业竞争争激烈，公司司需要建立一一支高素质的的营销队伍，或或采取委托销销售的方式。4.2.3项目目的机会分析析随着国民经济的的发展，房地地产市场已成成为国民经济济的重要组成成部分，它对对拉动我国国国民经济的增增长起到了至至关重要的作作用。除此以外，由于于该项目的建建设，将会带带来大量的就就业机会。项项目的建设过过程将会给包包括设计院、施施工单位、监监理单位等提提供许多机会会。项目建好好以后，将引引进大批商家家，必定需要要大量工作人人员，可见项项目建成后将将会给社会提提供大量的就就业机会。4.2.4项目目的威胁分析析4自然风险自然风险是指由由于自然因素素的不确定性性对房地产商商品的生产过过程和经营过过程造成的影影响，以及对对房地产商品品产生直接破破坏，从而对对房地产开发发商和经营者者造成经济上上的损失。自自然风险因素素主要包括：：火灾风险、风风暴风险、洪洪水风险、雪雪灾风险、气气温风险。4政策风险政策风险是指由由于政策的潜潜在变化给房房地产市场中中商品交换者者与经营者带带来各种不同同形式的经济济损失。政府府的政策对房房地产的影响响是全局性的的，因而，由由于政策的变变化而带来的的风险将对房房地产市场产产生重大的影影响。所以，应应该密切关注注房地产政策策的变化趋势势，以便及时时处理由此而而引发的风险险。政策风险险因素又可分分为以下几类类：政治环境境风险、经济济体制改革风风险、土地使使用制度改革革风险、住房房制度改革风风险、金融政政策改革风险险、环保政策策变化风险、建建筑安全条例例变化风险、审审批手续过程程风险、法律律风险。4经济风险经济风险因国民民经济状况变变化风素主要要是指一系列列与经济环境境和经济发展展有关的不确确定因素。包包括：市场供供求风险、财财务风险、地地价风险、融融资风险、管管理风险、工工程招投标风风险、国民经经济状况变化化风险。4技术风险房地产技术风险险是指由于科科学技术的进进步、技术结结构以及相关关变量的变动动给房地产开开发商和经营营者可能带来来的损失。包包括：建筑材材料改变和更更新的风险、建建筑施工技术术和工艺革新新的风险、建建筑设计变动动或计算失误误的风险、设设备故障或损损坏的风险、建建筑生产力因因素短缺风险险、施工事故故风险、市场场供求风险。4社会风险社会风险因素主主要是指由于于人文社会环环境因素的变变化对房地产产市场的影响响，从而给从从事房地产商商品生产和经经营的投资者者带来损失的的可能性。房房地产市场的的社会风险因因素主要有城城市规划风险险、区域发展展风险、公众众干预风险、住住客干预风险险、治安风险险。4内部决策和管管理风险内部决策和管理理风险是指由由于开发商策策划失误、决决策失误或经经营管理不善善导致预期的的收入水平不不能够实现，包包括投资方式式、地点、类类型风险选择择、人、财、物物组织管理风风险等。4.3结论NASA的各项项建设项目的的全面启动，投投资政策再一一次放宽。通通过研究本区区域的经济发发展趋势,调查市场行行情，研究周周边地段楼盘盘销售形式，经经过深入研究究论证，该项项目盈利可能能性较大，投投资机构决定定实行独资开开发经营房地地产的投资方方式。第五章项目经济济分析5.1投资估算算NASA项目规规划总用地18600平方米，建建筑面积1628225平方米。总总居住户数1155户，建筑面积1628225平方米，容容积率6.49%，绿化覆盖盖率20%，建筑密度54.9%，总投资额约为786399.76万元元。5.1.1土地地的地块开发发成本计算土地使用权出让让金宗地出让金(租租金)计算公式为Ps＝Pn×K。式中Ps为宗地单位位面积出让金金(租金)，Pn为宗地对应应的出让金(租金)标准，K为容积率修修正系数。本块土地为一级级土地，出让让年限为70年。根据武武汉市市区住住宅用地土地地出让金标准准以及住宅用用地容积率修修正系数得到到：Ps=980元/平方米，K=2.117。土地使用权出让让金=186000×13500×2.177=5448..9(万元)拆迁安置费项目用地范围内内建筑物的拆拆迁安置费主主要分为：（1）居民安置置费：86户居民每户46万元计算共共计3956万人民币。（2）房屋拆拆除费：以每每平方米200元计算，共共拆除房屋面面积约5000平方米共计100万人民币。（3）其他费用用：主要指拆拆迁安置管理理费，按上述述各项之和2%计算，共计120万人民币。合计：41766万元。建安工程费：土建工程费=11628255×14000=227995.5安装工程费=11628255×260==4233..5工程监理费=（227955.5+42233.5）×1%=2270.3建安工程费=222795..5+42333.5+2270.3==272999.3万元。前期工程费：包括项目可行性性研究费、规规划设计费、地地质勘察测绘绘费、场地准准备费、筹建建开办费。前期工工程费=272999.3×0..02+277299.33×0.033+272999.3×00.03+115283..8×0.006+152283.8××0.01==3821..9万元。基础设施费：227299..3×0.006=16338万元。公共配套设施费费：小区内为为居民服务的的不能有偿转转让的各种非非营利性的公公共配套设施施，如托儿所所、学校、理理发店、变电电房、公厕、自自行车库、垃垃圾站等。公共配套设施费费=272999.3×3%%=819万万元。不可预见费：包包括备用金（不不含工料价格格的上涨预备备费）、不可可预见的基础础设施和其他他附加工程增增加的费用、不不可预见的自自然灾害增加加的费用。一一般为（1）－(2)项的3%－5%，这里取4%。不可预见费=（5448..9+41776+272299.3++3821..9+16338+8199×4%=11728.11万元。5.1.1.88开发期间税税费：262822.2×5%%=22466.56万元。5.1.2开发发成本汇总表5-1开发发成本一览表表单位：万元序号项目目总投资（单位：：万元）备注1土地使用权出让让金5448.9Ps＝Pn×KK2土地征用及拆迁迁安置补偿费费41763前期工程费3821.9包括项目可行性性研究费、规规划设计费、地地质勘察测绘绘费、场地准准备费、筹建建开办费等4建安工程费27299.335基础设施费1638约占建安工程费费的6%左右6公共配套设施费费8197不可预见费1728.18开发期间税费2246.5669流动资金14153.331-8项的300%左右合计61331.006表5-2开发发费用一览表表单位：万元序号项目目总投资备注1管理费用1839.9开发成本的3%%2销售费用6225.0销售收入的5%%3财务费用4621.93.1借款利息4300.3见表9-33.2筹款费用321.64合计17308.77表5-3各年年借款利息一一览表单位：万元2010年6月月2011年6月月2012年6月月2013年6月月2014年6月月期初本金额20000.0020000.0020000.0020000.008000.0本期利息01200.01272.01348.3480.0累计利息01200.02472.03820.3480.0备注开始借款的利全部还清5.1.3项目目总投资额项目总投资额==613311.06+117308..7=786639.766万元。5.2融资方案案5.2.1筹筹资渠道筹措和利用自有有资金:主要包括现现金和流动资资产，以及可可以在近期收收回的各种的的应收款项等等，如应收的的银行的票据据等，目前公公司可用资金金约为14000万元。外部筹资：外部部筹资部分的的款项采用银银行借款与融融资信贷并举举方案，目前前3-5年中长期贷贷款年利率设设为5.76%，本文中按按照6%计算。建设期期只计息不还还款，此类款款项不超过本本项目投资总总额的50%。预计贷款款总额为20000万元。表5-4贷款款来源表贷款来源贷款金额贷款时间贷款年利率所占比率招商银行6000万元3年6%30%工商银行6000万元3年6%30%建设银行9000万元4年6%40%合计20000万元元————100%房屋预售：其他他差额款项可可以考虑用房房屋预售的部部分款项来补补充建设资金金。估计差额额为14000万元。5.2.2资资金构成汇总总表5-5资金金来源表单位：万元项目自有资金外部筹资房屋预售合计金额14000200001400048000占总投资额比例例29.1%41.8%29.1%100%5.2.3资金金使用计划投资使用计划在项目的建设期期第一年预计计投入资金229433.2万元，占项项目总投资额额的48.0%左右，在项项目的建设期期第二年预计计投入资金248555.2万元，占项项目总投资额额的52.0%左右。具体体为2010年下半年预预计投入资金金105899.2万元，占项项目总投资额额的22.2%左右，2011年全年投入入资金247088.1万元，占项项目总投资额额的51.6%左右，2012年上半年投投入资金125011.1万元，占项项目投资总额额的26.2%左右。其中中绿化工程投投资额约为1911..9万元，占投投资总额的4%左右。建设设期项目资金金投入计划详详见表9-6：表5-6项目目资金投入计计划表单位：万元项目201020112012合计一期10589.2212354.0022943.22二期12354.1110589.2222943.33绿化1911.91911.9总计10589.2224708.1112501.1147798.44借款偿还计划贷款年利率为66％，建设期只只计息不还款款，从销售期期第一年开始始还款，每年年等额本金法法进行偿还，同同时偿还当年年发生的利息息，两年内还还清，即2014年6月以前还清清。表5-7借款款偿还计划表表单位：万元2012年6月月2013年6月月2014年6月月期初累计借款20000.0020000.008000.0本期期末偿还本本金012000.008000.0本期期末偿还利利息03820.3480.0备注只计息不还款由于公司资金在在其他方面的的全部还清5.3财务评价价5.3.1财务务评价基础数数据与参数选选取表5-8财务务评价基础参参数表序号项目详情1基准收益率10%2基准投资回收期期5年3计算期限4年4年利率6%5行业总投资收益益率20%6行业资本金净利利润率25%5.3.2销售售收入估算NASA项目预预计销售单价价为8300元/平方米。在在工程完成30%以后开始预预售，建设期期预售49800万元，约占占全部工程的的40%左右；其中14000万元用来弥弥补建设款缺缺额。预计在在工程建设完完成后第一年年销售40%，第二年销销售20%，两年内陆陆续售完。表5-9销售售收入估算表表单位：万元建设期期营业期期合计第一年第二年第三年第四年应交税金6162.810271.2216434.008217.041085.00销售净收入12512.2220853.8833366.0016683.0083415.005.3.3成本本费用估算表5-10成成本费用估算算表单位：万元序号项目总投资备注1开发成本61331.006除1.1-1..8项以外，还还包括必备流流动资金8278..9万元1.1土地使用权出让让金4687.41.2土地征用及拆迁迁安置补偿费费1632.01.3前期工程费2292.6包括项目可行性性研究费、规规划设计费、地地质勘察测绘绘费、场地准准备费、筹建建开办费等1.4建安工程费15283.881.5基础设施费917.01.6公共配套设施费费458.51.7不可预见费1010.91.8开发期间税费1314.12开发费用17308.772.1管理费用1839.9开发成本的3%%2.2销售费用6225.0销售收入的5%%2.3财务费用4621.9合计总成本78639.7765.3.4财财务评价报表表表5-11项项目财务现金金流量分析表表单位：万元建设期经营期第一年第二年第三年第四年1现金流入24207.5538840.1153118.8826583.991.1营业收入18675.0031125.0049800.0024900.001.2回收固定资产余余值1100.4880.3704.3563.41.3回收流动资金3311.64967.3001.4其他收入（存款款利息等）1120.51867.52614.51120.52现金流出28080.7739962.5544781.8822960.882.1借款本金偿还0012000.008000.02.2借款利息支付003820.3480.02.3经营成本17220.1121861.66002.4营业税金及附加加4697.87829.712527.556263.82.5所得税6162.810271.2216434.008217.03净现金流量-3873.22-1122.448337.03623.14累计净现金流量量-3873.22-4995.663341.46964.55折现系数（i==10％）0.9090.8260.7510.6836折现净现金流量量-3520.77-927.16261.12474.67累计折现净现金金流量-3520.77-4447.881813.34287.95.3.5财务务评价指标资本金财务净现现值由上表中的累计计折现净现金金流量知：FNPV==4287..9万元。资本金财务内部部收益率经试算，取i11=52.4％，得NPV1==2.03（万元）；；取i2=52.5％，得NPV2==-1.344（万元）由内插插值公式：[2.033-（-1.34）]/2.003=（52.5%%-52.44%）/（FIRR--52.4%%）解得FFIRR=552.46%%。投资回收期静态投资回收期期：Pt=3--1+|-44995.66|/83337.0=22.60（年）动态投资回收期期：Pt’=3-1++|-44447.8|//6261..1=2.771（年）总投资收益率ROI=EBIIT/IT=[(-38773.2+66162.88)+(-11122.44+102771.2)++(83377.0+166434.00)+(36624.1++8217..0)/4]]/477998.4=225.13%%资本金净利润率率ROE=NP//EC==[(83337.0+33623.11)/2]//140000=42.771%利息备付率由上述计算可知知，项目第3年需要支付付的利息最多多。第3年利息备付付率为：ICR=EEBIT/PPI=（531188.8-444781.88+164334.0）/38200.3=6..48务评价指标表表9-12财财务评价指标标表序号项目单位数据1资本金财务净现现值万元4287.92内部收益率%52.463投资回收期年3.1静态投资回收期期年2.603.2动态投资回收期期年2.714总投资收益率%25.135资本金净利润率率%42.716利息备付率6.48资本金财务净现现值FNPV==4287..9（万元）＞0；资本金财财务内部收益益率FIRR==52.466%，大于行业业基准收益率率i=10%；静态投资资回收期Pt=2..60（年），小小于行业基准准投资回收期期P=5年；动态投投资回收期Pt’=2.71（年），小小于项目计算算期4年；总投资资收益率ROI=225.13%%，高于行业业投资收益率率20%；资本金净净利润率ROE=442.71%%，大于25%。第三年利利息备付率ICR=66.48＞1，项目在利利息支付最多多的年份达到到了相应资金金保障要求，偿偿债能力较强强。因此，从从财务评价角角度来看，项项目的盈利能能力和偿债能能力都达到了了要求，项目目是可行的。5.3.6不不确定性分析析敏感性分析考虑到项目事实实过程中未知知因素的变化化，本报告就就项目建设投投资与销售收收入在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之间变化时时，对该项目目的盈利能力力影响进行敏敏感性分析。表9-13项项目敏感性分分析表单位：万元项目开发总成本销售收入销售税金息税前利润税后净利润总投资净利润率率（%）变动因素47798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.5销售单价-15%47798.44105825..034922.3358026.6623104.3348.3-10%47798.44112050..036976.5564251.6627275.1157.1047798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.510%47798.44136950..045193.5589151.6643958.1192.015%47798.44143175..047247.8895376.6648128.88100.7投资成本-15%40628.66124500..041085.0083871.4442786.44105.3-10%43018.66124500..041085.0081481.4440396.4493.9047798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.510%52578.22124500..041085.0071921.8830836.8858.615%54968.22124500..041085.0069531.8828446.8851.8盈亏平衡分析析有前面的相关计计算得固定成成本为477988.4万元，即477988.4/155=31855.6元/平方米；变变动成本为8300×00.25=22075.00元/平方米。Q=（477998.4×1104）/（8300--2075）=767884.6（平方米）f=767844.6/1550000==51.199%所以，本项目的的盈亏平衡点点是51.199%，即项目的的销售收入达达到计划销售售收入的511.19%时，项目能能保持盈亏平平衡。综合上述分析可可知，本项目目有着十分强强的生存能力力和竞争力。第六章研究结论论及建议6.1建设方案案的综合分析析评价与推荐荐方案总体描描述随着NASA项项目的全面启启动，再加上上道路重修拓拓宽，中国加加入WTO后,投资政策再再一次放宽。通通过研究本区区域的经济发发展趋势,调查市场行行情，研究周周边地段楼盘盘销售形式，经经过深入研究究论证，该商商品住宅项目目盈利可能性性较大，投资资机构决定实实行独资开发发经营房地产产的投资方式式。6.2推荐方案案的优缺点描描述6.2.1优优点6.2.1.11项目拥有较较好的投资环环境与机遇国民经济的持续续稳定发展、住住房制度改革革的深入，政政府对公司开开发本项目的的鼎力支持，居居民对改善居居住条件的期期望与购买力力水平，这些些基本方面为为本项目提供供了一个较好好的投资环境境与机遇。6.2.1.22项目在经济济上具有较强强的可行性项目总建筑面积积:16.22825万平平方米项目总投资:778639..76万元项目累计财务净净现值:7146..5万元项目财务内部收收益率:52.446%上述经济指指标是根据目目前的市场形形势对预期目目标利润估算算的结果。项目具有突出优优势在附近区域与NNASA项目的在建建竞争对手较较少，本项目目的定位属于于高档商业、住住宅，在同一一供需圈内可可替代物业少少，且需求量量较大，公司司的资金具有有优势，项目目拥有较好的的周边环境（包包括自然、人人文、交通等等环境），项项目所处地块块的发展前景景较好。项目开发经营风风险较小本项目在开发发过程中享受受政府提供的的诸多优惠政政策，因此，只只要在实施中中辅以全过程程科学决策控控制，可以稳稳获预期投资资收益。6.2.2存存在问题（1）项目规模模较大，时间间较紧，开发发过程中各方方面工作协调调难度大。（2）项目独一一无二的品位位定位有一定定难度，尽管管设计工作一一经完成，其其定位也就相相应确定，但但在实施过程程中仍需要根根据具体情况况不断完善。（3）房地产行行业竞争激烈烈，公司需要要建立一支高高素质的营销销队伍，或采采取委托销售售的方式。6.2.3主主要争论与意意见分歧针对项目是开发发中低档商品品房还是高档档商品房进行行了讨论，经经过反复比较较论证，开发发高档商品房房的受益较大大，且风险更更低，最后决决定开发小面面积高档商品品房。6.3结论性意意见和建议6.3.1结结论从经济效益来说说：由于公司司在项目开发发建设前，进进行了广泛、深深入的市场调调研，了解客客户的需求，目目前部分单元元已有意向性性客户提前预预定，销售前前景看好。该该方案采取了了提前预售，分分期付款等措措施，可以给给公司带来高高的利润回报报，可以提高高公司在社会会上的知名度度，为公司将将来的发展奠奠定基础，并并且为石家庄庄的房地产经经济注入了新新鲜血液，有有力的推动了了石家庄的房房地产经济发发展，起到了了搞活经济的的作用。从社会效益来说说，项目建成成后，可提供供住宅1155套，将有效效解决石家庄庄相关阶层的的生活及居住住问题。由于于本小区注重重环境营造和和公共设施的的建设，它将将成为石家庄庄又一个亮点点，为石家庄庄的人民提高高了优越的住住宅环境，积积极有效的响响应了河北的的安居工程，使使石家庄民能能够更好的生生活和工作，同同时在微观上上体现了三个个代表，使石石家庄人民能能够更好的感感受到经济发发展给他们带带来的直接好好处，使人民民感受到在党党的旗帜下能能够幸福的生生活，能安居居乐业。因此此社会效益极极为可观。从环境效益来说说，该开发过过程全部是文文明施工，最最大程度的减减小了对环境境的破坏，该该工程完成后后，从前的脏脏乱差的大体体环境变成了了环境幽雅，全全新的建筑造造型，秀丽的的自然景观，功功能齐全，配配套的公共服服务设施以及及便利的交通通，无疑将在在该市形成一一个全新的修修养圣地，对对于美化光谷谷的市容，改改善环境带来来较大的影响响。纵观开发全过程程，从经济效效益，社会效效益和环境效效益来看，该该开发方案是是完全可行的的。6.3.2建建议强化项目目进程中的投投资、质量