房地产项目战略采购策划系统讲解

“8步4表”助力房企战略采购文章看点1、战略采购策策划细分为8个系统化步步骤。2、战略采购相相关的4个重要表格格。随着地产行业发发展的日益成成熟，各房企企之间的竞争争已延伸到供供应链的竞争争，整合优质质供应商资源源的能力已成成为地产公司司的核心竞争争力，地产行行业各大标杆杆企业无一例例外都通过开开展战略采购购、整合供应应商资源来培培育自己的核核心竞争力。房地产企业战略略采购策划的的10个步骤1.预估项目需需求——明确战略采采购范围及规规模梳理公司目前的的在建项目，结结合公司未来来几年的发展展规划，预估估战略采购的的规模。项目目需求预估信信息须包括：：项目基本信信息、所需产产品信息、预预估产品的数数量、单位及及金额信息。战略采购范围的的确定，可以以借助《战略略采购价值评评价表》（表表1）2.梳理历史合合作供方信息息——优化已有供供应商资源对各项目的历史史采购及合作作情况进行统统计、梳理，包包括合作项目目名称、采购购时间、采购购产品名称、供供应商名称、品品牌、合作金金额、合作评评价等，同时时对历史合作作供方进行评评估，评估合合格的供方进进入供应商入入围名单。如何评估已合作作过的供应商商，是一项复复杂的专业工工作，一般需需要根据供方方情况分别设设定评价方式式（如划分总总包类、分包包工程类、物物资材料类、设设备安装类、市市政工程类、景景观环境类、设设计类、营销销类等等），要借助《供方履约评价表》（表2）3.调研市场及及供方资源——整合外界供供应商资源研究产品细分行行业发展情况况及市场情况况，包括近几几年产品发展展历程、产品品的发展趋势势、市场上国国产、进口主主流品牌的竞竞争情况、各各品牌的档次次及差异情况况，以及不同同品牌厂家的的跨地域服务务优劣势分析析、产品的分分类方法、各各类产品优缺缺点、主要功功能及使用部部位信息等。4.组建战略采采购组织机构构明确战略采购组组织机构人员员，一般由商商务组、技术术组以及领导导决策机构组组成。5.明确战略采采购合作模式式探讨并确定战略略采购的建立立方式，明确确是采用招投投标还是谈判判的方式建立立的战略采购购，并说明原原因。探讨并明确战略略合作的模式式，确定采用用一家还是多多家合作、强强制执行还是是推荐执行的的模式。明确战略合作的的时间期限及及续签方式。明确产品的供应应方式，如采采用甲供还是是甲指乙供。明确项目协议的的签订方式，如如项目采用两两方合同还是是三方合同。明确服务、安装装、维护的相相关要求，如如要求项目所所在地需有供供方分公司或或代理商、采采购响应时间间、资源倾斜斜和专人对接接等要求。6.供方资格审审查及考察计计划明确供方入围的的资质等级要要求，并拟定定考察供方名名单及考察计计划。供方考察也涉及及多维度、多多专业评估，多多数企业为规规范管理，采采取量化评估估的方法，可可以借助《战战略供方实地地考察评分表表》（表3）7.明确商务计计价方式明确商务计价方方式，同时明明确是否允许许调价以及调调价方式。明明确付款及结结算方式，如如付款条件及及付款比例、是是否留质保金金、是否考虑虑汇票、是否否考虑返点等等。8.明确评定标标规则及商务务谈判策略明确初步的评标标、定标办法法细则，以及及清标的主要要工作事项。明明确商务谈判判策略，如是是否需要高层层出面谈判等等要求。评定标是战略采采购选定的重重要落地环节节，必须严格格控制，因此此《战略采购购供方选定评评分表》（表表4）也尤为重要要。总体来说，战略略采购策划直直接关系到战战略采购的成成效，做好战战略采购策划划、确保战略略采购实施落落地，是每一一家房地产企企业由粗放走走向成熟的必必修课。亮点借鉴1、战略采购策策划的系统梳梳理——文章给出出了制定战略略采购体系的的“8步法”。2、战略层面的的采购策划要要点——战略采购购要从前期采采购策划抓起起，房企如何何拟定互利共共赢、风险可可控的战略采采购方案是采采购的核心问问题，文章简简要点明了采采购策划的4个关键表格格，具有参考考价值。附表4：《战略略采购供方选选定评分表》（涉涉及内容较多多，以总包类类技术评分表表为例）项目评标标准分值资信类（8分))企业资质优于要求的最低低资质等级得得2-4分；与要求求的最低资质质等级一致1分4企业业绩满足要求的业绩绩每个得1分，最多4分4组织架构及人员员配置（10分）项目管理机构配配备各专业人员配置置齐全合理，组组织机构形式式符合工程特特点，岗位职职责完善明确确，0-5分5主要人员资质及及业绩情况项目团队中工程程师以上职称称，占团队人人数比例50%以上，0-5分5项目经理及团队队（32分）项目团队业绩项目经理团队（仅仅限于项目经经理、执行经经理、技术负负责人）上三三年度已竣工工工程获国家家建设行政主主管部门优质质工程奖，得得3-4分；获省级级建设行政主主管部门优质质工程奖，得得1-2分4项目经理团队（仅仅限于项目经经理、执行经经理、技术负负责人）上三三年度承建的的工程达到省省级城市以上上建设行政主主管部门安全全文明工地奖奖，得3-4分；市标准准化工地奖，得1-2分4所承建项目获取取过国家绿色色建筑三星评评价标识或国国际LEED认证等国内内、国际奖项项，得0-4分4项目经理面试详见项目经理面面试评分表20施工组织设计（40分）施工现场总平面面布置图1.总平面布置置合理、安全全文明，0-1分；2.水、电接驳驳点布置合理理，0-1分；3.排水、排污污布局、道路路、堆场、加加工场等符合合要求，0-1分；4.施工机械布布置满足施工工要求，0-1分；4施工用水、电、临临时设施计划划施工用水、电、临临时设施计划划可行，与项项目匹配，0-3分；3工期目标1、自报总工期期＞招标工期期，作无效标标处理；2、自报总工工期=招标工期，得得1分；3、自报总工工期小于招标标工期30天以上的（含含30天），得2分。2施工进度及保证证措施1.按照甲方要要求编制整体体进度计划：：工序齐全，工工序搭接合理理，各专业工工程及分包插插入时间合理理，0-1分；2进度计划全全面，包含工工程量、工作作天数、施工工人数、施工工工器具和设设备等，0-1分；3.工期目标明明确、有明确确的关键节点点完成时间，0-1分；4.总工期和关关键工期的控控制措施合理理可行、可靠靠，有延误的的回补对策，0-1分；5.对可能影响响工期的各种种因素分析全全面并有应对对措施，0-1分。5质量目标质量目标高于招招标要求得2分；质量目目标符合招标标要求得1分；质量目目标不符合招招标要求做无无效标处理；；2施工方案1.施工总体策策划与布置符符合招标文件件要求，符合合现场施工条条件，有较强强的针对性，0-2分；2.分项施工方方案全面、可可行；安排合合理，相关组组织与技术措措施完善，0-1分；3.对工程特点点、难点及管管理重点分析析充分、深刻刻，应对措施施有力、可靠靠、得当，0-1分；4.对招标工程程有较深的理理解，体现对对整个工程有有较强的控制制力，0-1分。5确保质量的技术术措施1.质量保证体体系完善，保保证措施可靠靠、全面、有有力，0-1分；2.关健工序与与关健节点分分析准确，控控制措施针对对性强，0-1分；3.质量通病的的防治措施针针对性强，切切实可行,对可能影响响质量的各种种因素控制措措施全面，0-1分；4.任何可能的的紧急情况的的处理措施、预预案以及抵抗抗风险的措施施全面、可行行，0-1分。4施工现场选用主主要机械和劳劳动力配备计计划1.机械设备数数量充足、配配置合理，0-1分；2.劳动力配备备计划合理，组组织方案完善善，0-1分；3.劳动力作业业层与总包方方有固定合同同关系，主要要工种配备齐齐全，数量能能够满足施工工各阶段需要要，0-1分；4.作业队伍专专业化程度高高，有相应工工程经历，0-1分。4总包管理、配合合与协调措施施1.总包对分包包单位的管理理、配合与协协调措施合理理、得当、科科学，0-2分；2.对供应商协协调与控制措措施有效，0-1分。3与业主、监理单单位、设计人人的配合措施施相关的配合方式式，配合与协协调措施合理理、得当、可可靠、高效，0-3分3绿色措施有绿色施工措施施专篇，明确确在施工阶段段“四节一环保”（建筑节能能、节水、节节地、节材、一一环保）的绿绿色目标，并并有具体举措措；0-3分3优化方案和合理理化建议能够提出一条优优化方案及合合理化建议1分，最高2分2保修、承诺、优优惠及其它保修内容明确；；对工程质量量、工期、成成本控制等承承诺优惠，0-3