《物业管理法规》项目８物业交易管理法律制度

项目８物业交易管理法律制度

８-１物业交易管理概述８-２物业转让制度８-３物业租赁制度８-４物业抵押制度８-１物业交易管理概述一、物业交易概念与特征（一）物业交易的概念物业交易是指以物业为标的而进行的转让、租赁、抵押等各种民事法律行为。物业交易的形式有：物业转让、物业租赁、物业抵押、物业信托、物业典当等形式。下一页返回上一页８-１物业交易管理概述（二）物业交易的特征１．物业标的物的特殊性（１）标的物位置的固定性。（２）物业市场是供给稀缺的市场。（３）物业交易标的额大、专业性强。（４）标的物具有联动性。２．物业交易的多样性３．物业交易的确定性４．物业交易为要式法律行为下一页返回上一页８-１物业交易管理概述二、物业交易原则１．房地产不可分离原则２．物业权属依法登记原则３．物业交易价格分别管制原则４．物业交易中的土地收益合理分配原则下一页返回上一页８-２物业转让制度

一、物业转让概念与形式１．物业转让的概念物业转让是指物业权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其物业转移给他人的行为。这个概念包含了三层含义：（１）物业转让的主体是房地产权利人，物业转让是对房地产的处分行为，只有所有权人才能行使这项权利。（２）物业转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围的土地使用权。房屋和土地在物质形态上是不可分割的，房地产的所有权人在转让房屋所有权时，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。（３）物业转让的后果是房地产权属发生转移。房地产转让后，房地产的转让人不再是房地产的权利人，而受让人成为房地产的权利人。下一页返回上一页８-２物业转让制度２．物业转让的形式（１）房地产的买卖。（２）房地产的赠与。（３）其他合法方式。１）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；２）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；３）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；４）以房地产抵债的；５）法律、法规规定的其他情形。下一页返回上一页８-２物业转让制度二、物业转让分类１．根据土地使用权的获得方式不同划分根据土地使用权的获得方式不同，物业转让可以分为以出让方式取得土地使用权的物业转让和以划拨方式取得土地使用权的物业转让。下一页返回上一页８-２物业转让制度２．根据转让方式划分根据转让的方式，物业转让可分为有偿转让和无偿转让两种方式。下一页返回上一页８-２物业转让制度三、物业转让条件（一）物业允许转让的条件１．以出让方式取得土地使用权的转让根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，应当符合下列条件方可转让：（１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（２）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的２５％以上；属于成片开发土地的，应依照规划对土地进行开发建设，完成给排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（３）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。下一页返回上一页８-２物业转让制度２．以划拨方式取得土地使用权的转让（１）转让条件。１）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人。２）领有国有土地使用权证。３）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明。４）必须经有审批权的人民政府审批。下一页返回上一页８-２物业转让制度（２）处理方式。以划拨方式取得土地使用权的物业转让有两种不同的处理方式：一种是办理土地使用权出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地使用权出让金；另一种是不改变原划拨土地的性质，不补办土地使用权出让手续，但必须将转让所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。下一页返回上一页８-２物业转让制度

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。土地收益的缴纳和处理办法按照国务院规定办理。１）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律和行政法规规定的其他用地；２）私有住宅转让后，仍用于居住的；３）按国务院房改有关规定出售公有住宅的；４）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；５）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；６）根据城市规划土地使用权不宜出让的；７）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。下一页返回上一页８-２物业转让制度（３）《城市房地产管理法》明确规定，下列房地产不得转让：１）以出让方式取得土地使用权的，不符合下列规定的：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。２）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；３）依法收回土地使用权的；４）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；５）权属有争议的；６）未依法登记领取权属证书的；７）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。下一页返回上一页８-２物业转让制度（二）物业限制转让的条件（１）房地产开发商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准卖给法人或个人，属于外销商品房的，持其《外销商品房销售许可证》或外销批文，应当卖给境外的法人或个人。（２）房屋所有权人出卖已出租的城市私有房屋，须提前３个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。（３）城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，其共有人有优先购买权。下一页返回上一页８-２物业转让制度四、物业转让程序１．洽谈２．签约３．审核４．缴纳税费５．办理权属登记手续下一页返回上一页８-２物业转让制度五、物业转让合同１．物业转让合同的特征（１）物业转让合同依照平等、自愿、等价有偿的原则，合同双方若违背转让合同规定的权利和义务，就要承担相应的违约责任。（２）物业转让合同要受到土地使用权出让合同的制约。（３）物业转让合同的标的物是房屋所有权和土地使用权。（４）物业转让合同应当以书面形式订立。（５）物业转让合同的成立和有效，必须以到房产管理部门和土地管理部门办理物业过户手续为准。下一页返回上一页８-２物业转让制度２．物业转让合同的主要内容（１）双方当事人的姓名或者名称、住所。（２）房地产权属证书名称和编号。（３）房地产坐落位置、面积、四至界限。（４）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。（５）房地产的用途或使用性质。（６）成交价格及支付方式。（７）房地产交付使用的时间。（８）违约责任。（９）双方约定的其他事项。下一页返回上一页８-２物业转让制度六、物业转让管理工作（一）物业转让管理要求１．房地产价格评估制度２．房地产成交价格申报制度３．其他规定（１）房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。（２）以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（３）房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。（４）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（５）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（６）房地产转让、抵押，当事人应当依照《城市房地产管理法》第五章的相关规定办理权属登记。下一页返回上一页８-２物业转让制度（二）物业转让与土地使用权出让的关系１．物业转让的期限以土地使用权出让的期限为前提２．受让人是否继续履行土地使用权出让合同下一页返回上一页８-２物业转让制度（三）物业转让中的商品房销售１．商品房销售的概念商品房销售，又称“卖楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它是房地产转让的一种最主要的买卖方式，包括商品房预售和商品房现售。下一页返回上一页８-２物业转让制度２．商品房销售条件（１）商品房预售条件。１）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。２）持有建设工程规划许可证和施工许可证。３）按提供预售的商品房计算，投资人开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。４）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。下一页返回上一页８-２物业转让制度（２）商品房现售条件。１）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。２）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。３）持有建设工程规划许可证和施工许可证。４）已通过竣工验收。５）拆迁安置已经落实。６）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。７）物业管理方案已经落实。下一页返回上一页８-２物业转让制度（３）房地产开发企业销售商品房的禁止事项。１）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。２）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。３）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。４）房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。５）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。下一页返回上一页８-２物业转让制度３．商品房销售合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。下一页返回上一页８-２物业转让制度４．商品房价格管理（１）按套（单元）计价。（２）按套内建筑面积计价。（３）按建筑面积计价。下一页返回上一页８-２物业转让制度５．商品房建筑面积计算（１）计算规则。１）套内建筑面积。套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，即：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积２）共有建筑面积。房屋共有建筑面积指各产权人共同占用或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数＝分摊的共有建筑面积÷套内建筑面积下一页返回上一页８-２物业转让制度（２）误差处理。１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款。２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内的（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人；面积误差比绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积合同约定面积×１００％下一页返回上一页８-２物业转让制度６．规划、设计变更房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。下一页返回上一页８-２物业转让制度７．商品房交付（１）按约支付。（２）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。下一页返回上一页８-３物业租赁制度一、物业租赁概念与特征１．物业租赁的概念物业租赁是指物业所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。下一页返回上一页８-３物业租赁制度２．物业租赁的特征（１）承租人只享有物业使用权。（２）租赁合同应采用书面形式。（３）物业租赁合同必须依法备案。（４）物业租赁不受出租房屋所有权转移的影响。下一页返回上一页８-３物业租赁制度二、物业租赁分类（１）按物业所有权的性质，物业租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。（２）按物业的使用用途，物业租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。下一页返回上一页８-３物业租赁制度三、物业租赁原则与条件１．物业租赁原则（１）房屋租赁当事人应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。（２）公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。（３）承租人经出租人同意，可以依照《商品房屋租赁管理办法》将承租房屋转租。（４）住宅用房的租赁，应当执行房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。（５）租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。下一页返回上一页８-３物业租赁制度２．物业租赁条件（１）属于违法建筑的。（２）不符合安全、防灾等工程建设强制性质标准。（３）违反规定改变房屋使用性的。（４）法律、法规规定禁止出租的其他情形。下一页返回上一页８-３物业租赁制度四、物业租赁合同（一）物业租赁合同的内容１．当事人的姓名（名称）和住所２．房屋坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况３．租赁用途和房屋使用要求４．租赁期限５．租金和押金数额、支付方式６．房屋维修责任７．房屋和室内设施的安全性能８．物业服务、水电、燃气等相关费用的缴纳９．争议解决办法和违约责任１０．其他约定下一页返回上一页８-３物业租赁制度（二）物业租赁合同的效力（１）租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（２）承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（三）物业租赁合同的终止与解除１．物业租赁合同的终止（１）合同的自然终止。１）租赁合同到期，合同自行终止。２）符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。３）因不可抗力致使合同不能继续履行的。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（２）合同的人为终止１）将承租的房屋擅自转租的。２）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。３）将承租的房屋擅自扩改结构或改变承租房屋使用用途的。４）无正当理由，拖欠房租６个月以上的。５）公有住宅用房无正当理由闲置６个月以上的。６）承租人利用承租的房屋从事非法活动的。７）故意损坏房屋的。８）法律、法规规定的其他租赁人可以收回房屋的情况。下一页返回上一页８-３物业租赁制度２．物业租赁合同的变更与解除（１）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的。（２）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。（３）当事人协商一致的。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（四）物业租赁合同双方当事人的权利与义务１．出租人的权利与义务（１）出租人的权利。１）收取租金。２）监督承租人合理使用物业。３）租赁期限届满时，收回物业。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（２）出租人义务。１）按照合同约定提供物业给承租人。２）对房屋及设备进行修缮。下一页返回上一页８-３物业租赁制度２．承租人的权利与义务（１）承租人的权利。１）占有、使用物业的权利。２）优先承租权。３）优先购买权。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（２）承租人的义务。１）交付租金。２）按照合同约定使用该物业。３）租期届满时返还该物业。下一页返回上一页８-３物业租赁制度五、物业租赁管理工作（一）物业租赁政策（１）住宅用房和非住宅用房区别对待、分别管理的政策。（２）无论是住宅用房的租赁还是非住宅用房的租赁，只要是房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得的使用权的国有土地上建成的房屋出租的，出租人在出租房屋时，应将房屋租金中所含的土地收益上缴国家。（３）公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明；私房出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。（４）承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（５）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权（６）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。下一页返回上一页８-３物业租赁制度（二）物业租赁登记备案１．租赁登记期限２．物业租赁登记备案申请３．物业租赁登记备案审查４．房屋租赁证的颁发下一页返回上一页８-３物业租赁制度（三）物业转租与租金１．物业转租房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。２．物业租金物业租金是指物业承租人为取得一定期限内物业的使用权而付给物业出租人的经济补偿。物业租金可分为成本租金、商品租金和市场租金。返回上一页下一页８-３物业租赁制度（四）物业租赁管理注意事项１．物业租赁用途不得任意改变２．违法建筑不得出租３．物业租赁与物业抵押的关系下一页返回上一页８-４物业抵押制度

一、物业抵押概念与特征１．物业抵押的概念物业抵押是指抵押人以其合法的物业，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。下一页返回上一页８-４物业抵押制度２．物业抵押的特征（１）物业抵押具有从属性。（２）物业抵押具有不可分性。（３）物业抵押具有优先受偿性。（４）物业抵押具有物上代位性。（５）物业抵押是要式抵押。下一页返回上一页８-４物业抵押制度二、物业抵押原则与条件１．物业抵押原则（１）物业抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。（２）依法设定的物业抵押，受国家法律保护。（３）国家实行物业抵押登记制度。下一页返回上一页８-４物业抵押制度２．物业抵押条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。以下物业不得设定抵押权：（１）权属有争议的房地产。（２）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。（３）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。（４）已依法公告列入拆迁范围的房地产。（５）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。（６）依法不得抵押的其他房地产。下一页返回上一页８-４物业抵押制度三、物业抵押程序（一）签约（二）登记１．抵押登记时限２．提出登记申请３．抵押登记审核与记载下一页返回上一页８-４物业抵押制度四、物业抵押合同１．物业抵押合同的概念物业抵押合同是指抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。下一页返回上一页８-４物业抵押制度２．物业抵押合同的内容（１）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所。（２）主债权的种类、数额。（３）抵押物业的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至界限等。（４）抵押物业的价值。（５）抵押物业的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任。（６）抵押期限。（７）抵押权灭失的条件。（８）违约责任。（９）争议解决方式。（１０）抵押合同订立的时间与地点。（１１）双方约定的其他事项。下一页返回上一页８-４物业抵押制度五、物业抵押管理工作（一）抵押物业的占用、管理的处分１．抵押物业的占用与管理（１）抵押房地产的管理。（２）抵押房地产及抵押权转让或者出租。（３）抵押房地产损毁、灭失的处理。下一页返回上一页８-４物业抵押制度２．抵押物业的处分（１）抵押物业处分的前提条件。１）债务履行期满，抵押权人未受到清偿，抵押人也未能与抵押权人达成延期履行协议的。２）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。３）抵押人被依法宣告解散或者破产的。４）抵押人违反《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，擅自处理抵押物业的。５）抵押合同约定的其他情况。下一页返回上一页８-４物业抵押制度（２）处分抵押房地产受偿的顺序。１）抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。２）同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。３）处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。４）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相应于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。下一页返回上一页