知名地产成本管理介绍

08.03.26Page1万科成本管理介绍万科集团成本管理部2010年08月提纲引言成本核算方法成本管理模式新的课题与挑战引言耳熟能详的声音：日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…某某大公司为了削减开支，裁员5%...中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…进口关税降了，买原装进口车便宜多了…逃离“北上广深”，生活成本太高了………引言“成本”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。什么是成本？

严谨的定义是：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。对于房地产企业而言，成本是什么？再来看看下面的说法：引言甲：我明白了，万科的成本就是盖房子的费用支出！乙：哪里，我们的工资不是成本吗？丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了…丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花花草草了…戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到的，呵呵…政府收取的税房地产的成本就完整了！他们每人都说对了一部分，正确的答案是什么呢？引言《万科集团房地产开发企业成本核算指导》成本核算之房地产成本的构成房地产成本的构成房地产的成本包括九个大类：第一部分土地获得价款：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：土地出让金合作款项拆迁补偿红线外市政费用我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：都不是。第二部分开发前期准备费指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：设计费从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；报批报建费用向政府缴纳的规定费用；三通一平费用通水、通电、通路和场地平整产生的费用；临时设施费用项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用3个月后拆除，算不算临时设施费？答案：1、2项不是，3项是。房地产成本的构成第三部分主体建筑工程费：项目开发过程中的建筑费用，包括：基础费用建筑的地基与基础费用；结构与粗装修费完成地面以上的结构与基本装修的费用；门窗工程费用室内外门与窗的费用；公共部位装修费用外立面、公共部位的装饰与装修费用；室内精装修费用对精装修交付的房屋的装修费用；1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：均可。房地产成本的构成第四部分分主主体安装装工程费费指项目开开发过程程中的室室内安装装费用，，包括：：室内水电电安装费费用室内各类类水电相相关工程程费用；；电梯安装装费用高层建筑筑的电梯梯费用；；消防系统统费用防火所必必需的消消防设施施费用；；智能化系系统费用用业主安全全保护、、通话、、访客系系统等费费用；1、你所了了解的智智能化系系统包括括哪些？？答案：防防盗（摄摄像头、、监控室室）系统统、对讲讲（对讲讲机）系系统、车车库进出出（IC卡）系统统、门禁禁（IC卡、密码码、指纹纹）等。房地产成成本的构构成第五部分分社社区管网网费指项目管管网配套套费用，，包括：：室外给排排水费用用小区接入入市政自自来水、、排水至至城市排排水系统统费用；；室外采暖暖费用小区接入入市政采采暖或自自行建设设采暖设设施费用用；室外燃气气费用小区接入入市政燃燃气的费费用；室外电气气与高低低压费用用小区从市市政供电电网络引引入电至至各家各各户的费费用；小区为节节水设置置的中水水系统，，约200万元，能能否计入入室外给给排水费费用？社区管网网费用是是最容易易被普通通人忽略略的成本本支出。。房地产成成本的构构成答案：是是。第六部分分园园林环境境费指项目内内的景观观费用，，包括：：道路广场场费用小区建设设道路、、广场的的费用；；绿化建设设费用小区内用用于绿化化工程的的费用；；小区围墙墙费用小区围墙墙、组团团围墙的的费用总总和；室外照明明费用各种照明明所花费费的费用用零星设施施费用各类未细细述的设设施费用用总和1、绿化工工程中的的土方费费用，属属于绿化化费用还还是主体体建筑费费用？2、由于养养护不善善，造成成的绿化化苗木枯枯死损失失30000元，能否否计入绿绿化建设设费？3、小区内内的路灯灯照明，，社区管管网还是是园林环环境？答案：1绿化费用用，2计入，3属于园林林环境工工程费用用，。。房地产成成本的构构成第七部分分配配套设施施费指项目内内为业主主服务的的各项配配套设施施费用，，包括：：会所费费用学校费费用物业用用房垃圾转转运站站……1、万科科建的的已经经销售售给华华润超超市的的1000m2四季花花城商商业设设施是是否属属于配配套设设施？？2、政府府在小小区内内建设设的公公交车车站，，是否否属于于配套套设施施费？？答案：：1不属于于，2万科未未投资资，不不属于于。房地产产成本本的构构成第八部部分开开发发间接接费指项目目开发发直接接相关关，但但不能能明确确属于于特定定开发发环节节的费费用支支出以以及项项目营营销设设施建建造费费等费费用，，包括括：工程管管理费费项目发发生的的行政政、监监理、、造价价咨询询等费费用资本化化利息息项目使使用资资金的的利息息营销设设施建建造费费非临时时性销销售大大厅、、样板板房等等建造造费用用物业完完善费费物业维维修基基金与与请物物业公公司配配合项项目的的支出出等1、财务务部门门的人人工成成本是是否属属于工工程管管理费费的范范畴？？2、物业业是万万科物物业，，为什什么还还要支支付费费用？？答案：：1不属于于，2、亲兄兄弟明明算账账。房地产产成本本的构构成第九部部分期期间间费用用公司管管理费费公司发发生的的但无无法明明确到到项目目上管管理费费用营销费费用营销部部门行行政费费用、、广告告、销销售代代理等等营销销费用用1、公司司总经经理的的人工工成本本属于于公司司管理理费吗吗？答案：：属于于。房地产产成本本的构构成土地获获得价价款开发前前期准准备费费主体建建筑工工程费费主体安安装工工程费费社区管管网工工程费费园林环环境工工程费费配套设设施费费开发间间接费费开发成成本完全成成本回顾一一下：：房地地产项项目成成本组组成房地产产成本本的构构成（成本本部））（财务务部））期间费费用成本核核算之成本本核算算对象象的确确定成本核核算对对象的的确定定成本核核算对对象的的确定定哪些是是核算算对象象呢？？在某项项目中中包括括：5栋6层住宅宅；2栋11层住宅宅，底底层是是可售售商业业；2栋24层住宅宅，其其中一一栋进进行了了室内内精装装修；；配套幼幼儿园园；配套会会所。。成本核核算对对象的的确定定可售性性：配套的的会所所、学学校差异性精装修修房与与毛坯坯房、、多层层洋房房与普普通多多层功能区区分底商与与上部部住宅宅便于成成本费费用的的归集集楼栋、、单元元、户户型原则：：成本核核算对对象的的确定定一期开开发完完毕的的项目目：按独立立别墅墅、联联排（（双拼拼）别别墅、、多层层洋房房、普普通多多层、、小高高层、、高层层、超超高层层、独独立商商业、、底层层商业业、写写字楼楼、可可售车车位等等不同同的可可售产产品类类型划划分成成本核核算对对象。。成本核核算指指导中中所确确定的的产品品类型型不允允许自自行增增加，，特殊殊项目目若需需增加加应报报集团团审批批。成片分分期（（区））开发发的项项目：应分期期分别别核算算。在在此基基础上上，若若同一一期内内有各种可售产产品类类型，，则再再按可可售产产品类类型划划分成成本核核算对对象。。项目分分期按按照公公司的的经营营计划划确定定多层住住宅：一般是是六层层（含含）以以下；；小高层层为七七层至至十一一层（（含））；高层是是指十十二层层及以以上且且总建建筑高高度小小于100米；建筑高高度100米以上上为超超高层层。这是由由国家家建筑筑相关关规范范、市市场营营销术术语、、客户户对产产品认认知等等几方方面因因素综综合确确定成本核核算对对象的的确定定成本核核算对对象的的确定定成本核核算之成本分分摊方方法成本分分摊匹配国国家税税务部部门《房地产产计税税成本本》的精神神，非非业主主共有有物业业，成成本不不能分分摊至至可售售产品品中。。按照““配比比原则则、受受益原原则””将成成本分分摊到到各期期、各各产品品对象象成本分分摊步骤一一：按各期期占地面面积比比将总地地价分分摊到到各期期，其其中公公摊地地价按按建筑筑面积积比分分摊摊至各各期；；步骤二二：将当期期地价价在各各成本本核算算对象象间进进行分分配：：A、若成本本核算算对象象单独独构成成明显显组团团，按按各独独立组组团的的占地面面积比比分摊地地价。。B、否则采采用““容积积率倒倒数法法”分分摊地地价。。通过过建筑筑面积积乘以以其“容积积率倒倒数””计算出出核算算对象象的占占地面面积，，通过过其比比例分分摊当当期地地价。。地价：：要求求严格格按产产品占占地面面积比比分摊摊地价价。目的：：以收益益原则则，更更客观观准确确地在在不同同容积积率产产品间间分摊摊地价价。成本分分摊地价分分摊示示例（（跨期期分摊摊）：：项目分期占地面积（m2）建筑面积（m2）一期分摊面积基数后期分摊面积基数备注一期20000480002000038000后期3800072000小区会所20008001200按建筑面积分摊总计600001200002080039200某项目目土地地价款款为7.2亿元，建筑筑用地地面积积6万㎡，，小区区会所所占地地0.2万㎡（（全项项目配配套设设施）），一一期建建筑占占地面面积2万㎡。。项目目总建建筑面面积12万㎡，，一期期建筑筑面积积为4.8万㎡。。则该该项目目一期期应承承担的的地价价是多多少？？一期地地价=72000*（20800/60000）=24960（万元元）成本分分摊地价分分摊示示例（（产品品分摊摊）：：产品建筑面积（m2）容积率分摊基数地价分摊（万元）可售单方地价（元/m2）多层洋房180001.51200060003333.33小高层240002.01200060002500.00高层360003.01200060001666.67合计78000

3600018000

某项目目一期期，地地价为为1.8亿元，建筑用地地面积3.6万㎡，总建建筑面积为为7.8万㎡，其中中，多层洋洋房建筑面面积为1.8万㎡，小高高层建筑面面积为2.4万㎡，高层层建筑面积积为3.6万㎡（均可可售），若若多层洋房房、小高层层、高层的的容积率分分别以1.5、2和3计，则该项项目各产品品的可售单单方地价是是多少？多层洋房：：分摊地价=18000*（12000/36000）=6000（万元）可售单方地地价=6000/1.8=3333（元/m2）成本分摊六类费用：：尽量真实反反映产品在在项目中的的资源受益益比例；社区管网、、园林环境境费用由按按各产品占占地面积进进行分摊。。目的：更准确核算算六类费用用在各产品品类型间的的分摊成本项目跨期分摊标准产品分摊标准开发前期准备费可售面积可售面积主体建筑工程费直接归属直接归属主体安装工程费直接归属直接归属社区管网工程费可售面积占地面积园林环境工程费可售面积占地面积配套设施费可售面积可售面积成本分摊费用分摊示示例：分期可售面积（m2）园林环境工程费（万元）一期1000001000后期900000跨期2000合计1000000某项目可售面积100万㎡，分期期开发，一一期可售面积10万㎡，其中中高层可售面积6万㎡，占地地比50%，小高层可售面积4万㎡，占地地比50%，。一期自自身园林环环境工程费费合计1000万元，跨期期分摊园林林环境工程程费合计2000万元，则高高层及小高高层的园林林环境工程程费为___元/㎡和___元/㎡。一期园林环环境工程费费＝1000＋2000＊（10／1000）＝1200（万元）高层分摊＝＝1200＊50％＝600（万元）单方＝600／6＝100(元/㎡)产品可售面积（m2）占地比园林环境工程费（万元）高层６000050％600小高层４000050％600合计1000001200成本分摊除资本化利利息外的开开发间接费费按产品核核算对象建建筑面积比比分摊各产产品核算对对象中。目的：更准确核算算开发间接接费用在各各项目、各各产品间的的分摊。行政管理费费根据在建建项目各期期的建筑面积与与开工时间间的加权数数比例进行分摊。。开发间接费费如：项目一一、二期可可售面积（（车位除外外）面积分分别为40000m2、60000m2，当年开工工建设时间间分别为12个月、5个月，则分分摊比例为为（4×12）：（6×5）=48:30资本化利息息:分期之间，，资本化利利息按项目目各期实际际资金占用用分别计算算；同期内：按按期内各成成本对象成本占用的的比例进行分配。。万科成本管管理基本模模式以目标成本和责任成本管理为核心心的现代企企业成本管管理体系。。成本管理模模式责任成本管管理目标成本与与动态成本本管理作业过程管管理成本管理软软件公司管理层层控制系统信息系统组织系统成本管理模模式基本构构架领导机构管理工具管理制度成本、工程程文件成本管理模模式万科责任成成本体系通过确定责责任主体和和评价部门门，通过技技术经济指指标的目标标设定、执执行和考核核，来保证证整体成本本的合理性性和先进性性。执行文件：《万科责任成成本管理体体系指引》1、责任成本本管理成本管理模模式——责任成本实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考考核报告责任成本管管理办法成本阶段性性目标《万科责任成成本管理指指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布成本管理模模式——责任成本目标成本测算表动态成本月评估目标成本控制责任书书责任成本成本管理模模式——责任成本2、目标成本本管理管理原则：体现目标成成本的先进进性目标成本的的严肃性(纳入绩效考考核)目标成本：：目标成本是是企业预先先确定的、、在一定时时期内和经过努力力所要实现现的成本目目标；是项项目成本的控制线线。动态成本：：是项目实施施过程中各各个时期体体现的预期期成本结果。基本概念：管理工具：万科成本管管理软件成本数据库库成本管理模模式——目标成本实施过程新项目发展展规划设计扩初设计施工图设计计施工组织与与材料采购竣工结算成本估算目标成本测测算一一目标成本测测算二二目标成成本本动态成本结算成本分分析目标成本形形成目标成本执执行成本管理模模式签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态成本构构成已发生成本本合同性成本本非合同性成成本已结算成本本未结算成本本待发生成本本动态成本=未结算合同同+已结算合同同+非合同性成成本+待发生成本本动态成本成本管理模模式——目标成本动态成本管管理要求决策、合同、变更、结算各科目、各部门即时记录系统分解复审核对及时通报动态预测待发生成本、预计未来成本、财务定期核对公司领导层、相关部门

成本管理模模式——目标成本3、作业过程程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业业管理总目标是通过对房房地产各个个作业过程程进行成本本控制，实实现降低成成本的目的的。全过程、全全员、全方方位房地产成本本作业过程程：成本管理模模式——作业过程3.1新项目发展展成本控制制控制要点：：稳健性合理确定估估算基础，，合理预计计工程量和和工程综合单价价。控制原则：：准确、客观观、全面、、谨慎预测测新项目成成本。执行文件：：《集团新项目目发展制度度》《集团新项目目发展经济济测算表》成本管理模模式——作业过程3.2设计成本控控制控制要点：：合理的产品品技术经济济指标设计周期、、设计质量量。控制原则：：经济合理性性最大。执行文件：：《集团规划设设计流程》成本管理模模式——作业过程3.3招标成本控控制控制要点：：获取竞争性性低价成本本逐步实施工工程量清单单招标集团材料集集中采购控制原则：：全面招标原原则合理低价中中标原则透明公正原原则执行文件：：《万科工程采采购管理办办法》成本管理模模式——作业过程3.4签约成本控控制控制要点：：合同谈判合同审批控制原则：：合法性原则则、合同书书原则、事事前签订原则、招标标原则、利利益明晰原原则执行文件：：《万科工程合合同管理办办法》成本管理模模式——作业过程3.5施工成本