知名地产项目开发流程

项目开发流程报建部2014年5月基础设施开发流程（案例）土地一级开发流程房地产二级开发流程（关键节点分析）目录一、市政基础设施开发流程以行政划拨方式供应土地为例，介绍市政基础设施开发的基本流程。市政基础设施开发流程政府根据城市产业政策以及政府工作报告规划委根据城市总体规划及控制性详细规划国土局根据城市土地利用总体规划及土地利用计划发改委根据城市市政基础设施实施计划市政管委、国资委组织各个委办局、专家参加联审会项目前期工作流程图

（案例）某综合处理设施前期流程二、土地一级开发流程土地一级开发：

由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发流程生地

熟地可分为政府主导型和企业主导型土地储备机构或指定机构自行开发通过招标方式选择开发企业实施土地开发土地一级开发流程区政府政府产业政策区规划分局城市总体规划和控制详规区国土分局土地总体规划和利用计划土地储备机构土地储备开发实施方案市国土局联审会发改委规划委建委交通环保原则性意见土地储备机构自行开发通过招标确定开发主体企业主导一级开发流程土地一级开发中标企业：

土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、交通、园林、文物、环保、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。（招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。）企业主导一级开发流程土地一级开发主体市规委规划意见市发改委项目核准市建委建设意见市环保局环评意见市园林局古树处理市交通委交评意见市政部门市政接入市政府意见征地手续拆迁手续市政基础手续征地拆迁、市政基础设施实施阶段组织验收、审核开发成本纳入土地储备库三、房地产二二级开发流程程房地产二级开开发关键节点点北京市房地产产二级开发关关键节点流程程图（招拍挂挂）注：未包含大大小市政节点点取得土地使用用权的注意事事项市规委在规划划意见书中明明确各地块的的具体规划指标，各地块块之间有市政政路分割2.市国土局在““招拍挂”文文件中注明可可按各宗地的的具体规划指指标与竞得单单位分别签订订出让合同参考规定：取得土地使用用权的注意事事项注意事项：公司在实施的的土地一级开开发项目划分入市土地地的规模设计土地入市市的顺序选择土地入市市的时机控制土地入市市的节奏取得土地使用用权的注意事事项注意事项：非公司实施的的土地一级开开发项目选择投标主体体、成立项目目公司结合政策规定定确定土地分分块方案，搭搭建项目操作平台台节能审批流程程编写节能专篇篇基本流程及所所需时间环资处受理向区发改委申申报编写申请报告告节能中心审核核第三方审核其它处室意见见取得审批向市发改委申申报3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日注：市发改委委自收到申请请材料之日起起5个工作日内决决定是否受理理。受理之日起15个工作日内作作出审查批复复意见（不含含专家论证的的时间）因特殊情况需需要延期的，，由主管负责责人批准，可可以延长10个工作日环资处批办3至5个工作日节能审批主要审查内容容:项目用能总量量及能源结构构是否合理实施项目是否否符合国家、、地方和行业业节能设计规范及标准准项目没有采用用明令禁止或或淘汰的落后后工艺和设备国家规定的其其他条件和标标准节能审批受约束节点:制约节点:制约项目申请请报告的报批批项目设计方案案是否足够深深化，提供的的设备资料、图纸等等数据是否完完善合理项目节能专篇篇编制得是否否完备、符合合规定项目申请报告告是否及时有有效项目核准基本流程及所所需时间投资处受理向区发改委申申报编写申请报告告取得能评批复复签订出让合同同取得审批向市发改委申申报2至4个工作日注：市发改委委自申请被受受理之日起20个工作日内作作出决定。20个工作日内不不能作出决定定的，经负责责人批准，可可以延长10个工作日。征征求意见期间间，工作日停停止计算3至7个工作日征求市规委意意见会签市建委市规委建管处处根据项目情况反馈意意见，如需重新核发规规划意见书，则则需要要重新新审核核市建委委根据据项目目情况反反馈意意见1个工作作日1个工作作日1个工作作日2至5个工作作日1个工作作日1个工作作日2至45个工作作日项目核核准主要审审查内内容符合国国家有有关法法律法法规和和外商商投资资产业业政策策符合国国民经经济和和社会会发展展中长长期规规划、、行业业规划划和产业业结构构调整整政策策的要要求符合公公共利利益和和国家家反垄垄断的的有关关规定定符合土土地利利用规规划、、城市市总体体规划划和环环境保保护政政策的要要求符合国国家规规定的的技术术、工工艺标标准的的要求求符合国国家资资本项项目管管理、、外债债管理理的有有关规规定项目核核准受约束束节点点制约节节点节能专专篇批批复项目申申请报报告的的编制制以及及是否否合格格有效效土地出出让合合同勘察设设计招招投标标的申申报年度计计划任任务的的申报报建设用用地规规划许许可证证用地钉钉桩成成果基本流流程及及所需需时间间综合科科受理理向区规规划委委申报报土地出出让合合同规划科科审查查副局长长审查查局长决决定核发用用地证证1个工作作日1个工作作日3至15个工作作日1至3个工作作日1至3个工作作日注：区区规划划委审审查决决定时时间为为20个工作作日(可延长长10个工作作日)。项目地地名核核准1个工作作日建设用用地规规划许许可证证主要审审查内内容实体审审查►确定建建设用用地的的性质质►确定建建设用用地及及代征征城市市公共共用地地范围围和面面积►其它法法律、、法规规、规规章中中要求求审查查的内内容形式审审查►所有申申报材材料是是否符符合要要求建设用用地规规划许许可证证受约束束节点点制约节节点国有土土使用用权出出让合合同的的签署署建设用用地及及代征征地的的钉桩桩成果果规划意意见书书项目地地名核核准批批复建设工工程规规划许许可证证施工许许可证证预售许许可证证及国国有土土使用用证勘察设设计招招投标标项目核核准批批复基本流流程及及所需需时间间勘察设设计招招投标管管理处处确定勘勘察设计单单位中标通通知书书1个工作作日注：勘勘察设设计招招投标标管理理处审审查决决定时时间为为30个工作作日(可延长长10个工作作日)。规划意意见书书1个工作作日招标立立案登登记资格预预审招标文文件审审核招投标标备案案1个工作作日3至15个工作作日3至10个工作作日1至3个工作作日勘察设设计招招投标标主要审审查内内容勘察及及设计计单位位资格格审查查及委委托代代理机机构的资格格审查查对方案案的技技术指指标进进行审审查程序审审查勘察设设计招招投标标受约束束节点点制约节节点项目立立项批批复规划意意见书书修建性性详细细规划划方案案的申申报建设工工程规规划许许可证证修建性性详细细规划划方案案勘察设设计招招投标审查查基本流流程及及所需需时间间综合处处受理理向市（（区））规划委申申报规划意意见书书建管处处审查查副处长长审查查处长决决定方案审审定1个工作作日1个工作作日3至15个工作作日1至2个工作作日1至2个工作作日注：市市、区区规划划委审审查决决定时时间为为20个工作作日(可延长长10个工作作日)。技术图图纸1个工作作日其它资资料修建性性详细细规划划方案案主要审审查内内容实体审审查►审审查查配套套指标标、车车位指指标、、建筑筑间距距、绿绿地指指标、、容积率率、户户型标标准、、建筑筑高度度等各各项技技术指指标是是否满足城城市控控制性性规划划及相相关规规定的的要求求►审审查查项目目规模模、建建筑退退线、、日照照等是是否符符合要要求►历历史史文化化保护护规划划的相相关要要求►其它法法律、、法规规、规规章中中要求求审查查的内内容形式审审查►所有申申报材材料是是否符符合要要求修建性性详细细规划划方案案受约束束节点点制约节节点规划意意见书书勘察设设计招招投标标建设工工程规规划许许可证证人防规规划意意见书书涉及交交通、、园林林的方方案建设工工程规规划许许可证证规划意意见书书基本流流程及及所需需时间间综合科科受理理向区规规划委委申报报修建性性详规规规划科科审查查副局长长审查查局长决决定核发规规划证证1个工作作日1个工作作日5至25个工作作日1至2个工作作日1至2个工作作日注：区区规划划委审审查决决定时时间为为30个工作作日(可延长长10个工作作日)。图纸资资料1个工作作日工程档档案登登记表勘察设设计招招投标文文件项目地地名核核准建设工工程规规划许许可证证主要审审查内内容实体审审查►已审查查通过过设计计方案案的建建设项项目：：申报报图纸纸是否符符合修修建性性详细细规划划或已已审查查通过过的设设计方案案。►前款规规定项项目以以外的的建设设项目目：①申申报报图纸纸的用用地范范围与与规划划确定定的范范围是是否一致致建设工工程规规划许许可证证主要审审查内内容建设项项目的的性质质符合合城市市规划划的要要求容积率率符合合城市市规划划的要要求建筑高高度符符合城城市规规划的的要求求建筑密密度、、空地地率或或绿地地率符符合城城市规规划的的要求求停车位位数量量符合合法律律、法法规、、规章章和城城市规规划的的要求建设工工程规规划许许可证证主要审审查内内容建筑间间距符符合法法律、、法规规、规规章和和城市市规划划技术标准准的要要求，，绿化化率符符合城城市规规划的的要求求⑧公公共服服务设设施符符合法法律、、法规规、规规章和和《北京市新建建改建建居住住区公公共服服务设设施配配套建建设指指标》的规定定建设项项目后后退道道路红红线的的距离离符合合法律律、法法规、、规章和和城市市规划划技术术标准准的要要求建设工工程规规划许许可证证主要审审查内内容⑩已安排排了必必要的的水、、电、、气、、热等等市政政基础础设施施►其它法法律、、法规规、规规章中中要求求审查查的内内容。。形式审审查►所有申申报材材料是是否符符合要要求建设工工程规规划许许可证证受约束束节点点规划意意见书书及其其中的的要求求修建性性详细细规划划方案案及其其中的的要求求工程档档案登登记资资料勘察设设计招招投标标审查查通知知书项目的的地名名核准准批复复技术图图纸建设工工程规规划许许可证证制约节节点工程施施工许许可证证工程建建筑面面积预预测量量预售许许可证证房屋权权属初初始登登记项目地地名核核准基本流流程及及所需需时间间综合处处受理理向市规规划委申申报规划意意见书书地名办办审查查副处长长审查查处长决决定地名核核准1个工作作日1个工作作日3至15个工作作日1至2个工作作日1至2个工作作日注：规规划委委审查查决定定时间间为20个工作作日(可延长长10个工作作日)。技术图图纸1个工作作日其它资资料项目地地名核核准主要审审查内内容申请人人提交交的材材料齐齐全、、规范范、有有效，，符合合法定定形式以上文文件图图纸均均按A4规格折折叠装装订符合各各类城城市规规划保证全全市范范围内内无重重名，，并避避免同同音符合地地名科科学化化、标标准化化、规规范化化的总总要求求，与与国家地地名标标准一一致用字符符合《中华人人民共共和国国通用用语言言文字字法》要求，不不使用用生僻僻字、、繁体体字、、异体体字和和简化化字项目地地名核核准主要审审查内内容无损国国家主主权及及领土土完整整，不不使用用外国国地名名（包括括别称称、谐谐音等等）符合社社会主主义精精神文文明无民族族歧视视性质质和妨妨碍民民族团团结内内容，，少数数民族聚聚居区区地名名符合合民族族政策策符合北北京地地名文文化传传统符合““尊重重习惯惯，照照顾历历史，，体现现规划划，好好找好记””的北北京地地名命命名总总原则则非纪念念地地地名原原则上上不含含人名名项目地地名核核准主要审审查内内容非纪念念地地地名原原则上上不含含人名名市政设设施名名称中中不含含企事事业单单位名名称申请名名称的的专名名、通通名齐齐全，，汉语语语义义明确确通名使使用准准确，，与地地域功功能、、建设设规模模相符符申请材材料中中所用用地名名（所所在政政区、、四至至等））全部为为标准准地名名使用行行业专专用语语词，，需有有行业业主管管部门门同意意使用的的函件件项目地地名核核准主要审审查内内容合作项项目需需提交交合作作方同同意申申请名名称的的有效效文件住宅区区地名名更名名，需需提供供经公公证处处公证证的全全体业主主同意意更名名的意意见（（未建建、未未出租租、未未出售的的，要要提供供书面面说明明）公安部部门对对原有有地名名变更更或撤撤销没没有异异议地名命命名或或更名名方案案必须须公示示，征征求公公众对对公示方方案的的意见见，并并根据据公众众意见见提出出修或或确定地名命命名、更名名方案，按按程序报请请批准项目地名核核准受约束节点点制约节点规划意见书书相关技术文文件建设工程规规划许可证证预售许可证证楼门牌号权属登记施工监理单单位招投标标备案招标文件编编制（含清单））内部招标流流程及所需需时间确定候选单单位注：内部确确定候选单单位约需7至15天。7天发放招标文文件提问及答疑疑开标1天4天评标1天施工监理单单位招投标标备案招标文件发发放外部招标流流程及所需需时间签订合同并并备案注：外部确确定中标单单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日施工监理单单位招投标标备案审查内容程序审查招投标范围围与建设方方案的一致致性招投标内容容审查施工监理单单位招投标标备案受约束节点点制约节点立项建设工程规规划许可证证安全监督备备案质量监督注注册施工合同及及监理合同同相关费用的的缴纳质量监督注注册中标通知书及合同基本流程及及所需时间间质量监督站站北京市、区区建委施工图纸审审查通知书备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委质质量监督站站审查注册册时间为5个工作日。。1个工作日质量监督注注册主要审查内内容施工单位、、监理单位位执行质量量管理有关关强制性标准及要要求质量监督人人员的资质质审查工程建设应应当严格执执行国家有有关质量管管理的基本程序定期进行取取样检测并并报告质量监督注注册受约束节点点制约节点施工单位招招标程序及及中标通知知书施工及监理理合同施工图纸审审查文件建设工程规规划许可证证施工许可证证施工安全监监督备案中标通知书及合同基本流程及及所需时间间施工管理处处受理、审核核并备案北京市、区区建委社会保险登登记及缴费凭证证备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委审审查备案时时间为5个工作日。。1个工作日施工安全监监督备案主要审查内内容安全设施、、保障措施施、安全预预案、应急急预案及执行建设设工程有关关的强制性性标准工程特种设设施的安全全保障措施施施工企业资资质审查及及相关人员员的资质审审查食品安全、、消防安全全、疾病安安全措施及及环境保护措施等等施工安全监监督备案受约束节点点制约节点施工单位招招标程序及及中标通知知书建设工程规规划许可证证建设用地规规划许可证证项目社会保保险登记手手续施工许可证证施工许可证证建设用地规规划许可证基本流程及及所需时间间开发办受理理向市、区建建委申报建设工程规规划许可证两项基金副职审查核发许可证证1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区区建委审查查决定时间间为10个工作日。。技术图纸及及审查通知书书人防施工图图审查备案银行资金证证明安全监督备备案领导决定质量监督注注册1至2个工作日1个工作日施工许可证证受约束节点点建设工程规规划许可证证建设用地规规划许可证证人防初步设设计审查意意见安全及质量量监督手续续施工及监理理单位招投投标树木移伐审审查施工场地占占道审批节能及专项项基金缴纳纳等施工许可证证制约节点工程开工预售许可证证房屋面积预预售测量及及备案基本流程及及所需时间间面积成果报报告测量单位成果汇交回回执1个工作日注：测绘绘所审查备备案时间为为10个工作日(遇如成果修修改，不计计算时间)。建设单位测绘所审查成果数据上传3至20天10个工作日1至3个工作日1至3个工作日房屋面积预预售测量备备案备案主要审审查内容测绘楼栋面面积与规划划许可证面面积一致程程度房屋套数、、户型、套套型面积与与规划许可可证的一致程度分摊的面积积的计算与与分摊部位位是否合理理交叉分摊的的计算是否否合理其它审核房屋面积预预售测量备备案受约束节点点制约节点施工图审查查通知书建设工程规规划许可证证人防审查意意见项目地名核核准批复和和土地出让让合同预售许可证证预售许可证证国有土地使用证基本流程及及所需时间间市场处受理理向市建委申报国有土地使使用权出让合同同复审副处长审核核核发许可证证1个工作日1至5个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市建委委审查决定定时间为10个工作日。。地价款缴纳核实函1个工作日建设工程施施工许可证银行资金证证明施工合同领导批准测绘成果汇交回执网上数据审审核1至2个工作日1个工作日预售许可证证主要审查内内容规划许可证证相关数据据与国有土土地使用证证、施工许可证等相相关数据的的一致程度度出让楼栋相相关数据与与规划许可可证的对应应数据一致程度出让房屋套套数、户型型、套型面面积与规划划许可证的一致程度度网上上传数数据的正确确程度建设资金的的到位程度度预售许可证证受约束节点点制约节点国有土使用用权出让合合同及国有有土地使用用证建设工程规规划许可证证项目地名核核准批复施工许可证证等房屋预售销售机构备备案销售机构注注册备案预售许可证证基本流程及及所需时间间市场处北京市建委委销售机构资资料备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委注注册备案时时间为5个工作日。。1至2个工作日代理合同销售机构注注册备案及及变更主要审查内内容销售机构资资质审查销售内容与与预售范围围的一致程程度备案制约节点房屋签约销售机构注注册备案及及变更以下情况需需要变更注注册销售代理机机构所代理理销售项目目房屋的范范围发生变更开发企业与与销售代理理机构的委委托事项中中止项目销售期期间，开发发企业由自自行销售变变为委托销售代理机机构销售商商品房销售代理机机构企业名名称、注册册资本、法法定代表人等发生变变更人防规划意意见书规划方案审审定基本流程及及所需时间间工程处受理理北京市民防防局规划意见书书规划意见1个工作日3至7个工作日注：民防局局审查时间间为10个工作日。。1个工作日相关图纸审查区民防局联联审1个工作日2个工作日人防规划意意见书主要审查查内容人防规划划布局、、人防面面积及功功能是否否满足要求人防专业业队的设设置及布布局防空报警警装置的的设置等等人防规划划意见书书受约束节节点制约节点点规划方案案审定规划意见见书相关技术术图纸及及面积计计算表人防初步步设计人防初步步设计图图审查基本流程程及所需需时间注：民防防局审图图中心审审查时间间为10个工作日日，（如如遇修改改，则工工作日停停止计算算）。人防规划划意见审图中心心审查北京市民民防局规划方案案人防工程程设计审审核批准通通知单1个工作日日1至3个工作日日人防工程程初步设设计审查意意见书3至7个工作日日人防初步步设计图图审查主要审查查内容人防面积积审核人防结构构审核人防设施施审核技术标准准审核人防通道道及出入入口审核核人防初步步设计图图审查受约束节节点制约节点点规划方案案审定人防规划划意见书书人防施工工图设计计建设工程程规划许许可证人防施工工设计图图审查基本流程程及所需需时间注：民防防局审图图中心审审查时间间为10个工作日日（如遇遇修改，，则工作作日停止止计算））。人防初设设审核批准通知知书审图中心心审查北京市民民防局人防初步步设计审核意见见书人防工程程施工图备案通通知单1个工作日日1至3个工作日日人防工程程施工图图设计审查查意见书书3至7个工作日日人防施工工设计图图审查主要审查查内容初设要求求修改的的内容人防结构构、人防防设施审审核技术标准准审核人防施工工设计图图审查受约束节节点制约节点点人防初步步设计审审核意见见人防初步步设计审审核批准准通知单单施工许可可证预售许可可证建筑设计计防火审审核基本流程程及所需需时间注：消防防局审查查时间为为8或16个工作日日。设计图纸纸建审处审审查北京市消消防局规划方案案消防审核核意见通知书1个工作日日3至10个工作日日建筑设计计防火审审核主要审查查内容总平面布布局和平平面布置置中涉及及消防安安全的防火间距距、消防防车道、、消防水水源等建筑的火火灾危险险性类别别和耐火火等级建筑防火火、防烟烟分区和和建筑构构造、安安全疏散和消防防电梯消防给水水和自动动灭火系系统；防防烟、排排烟和风、空调调系统的的防火设设计建筑设计计防火审审核主要审查查内容消防电源源及其配配电；火火灾应急急照明、、应急广广播和疏散散指示标标志火灾自动动报警系系统和消消防控制制；建筑内部部装修的的防火设设计；建建筑灭火火器配置置；有爆炸危险性的的甲、乙类厂房房的防爆设计；；国家工程建筑标准准中有关消防设设计的其它内容容建筑设计防火审审核受约束节点经审定的规划方方案制约节点施工图设计交通组织审核基本流程及所需需时间注：交管局审查查时间为7个工作日（如遇遇修改，则工作作日停止计算））。交通影响分析报告秩序处审查北京市交管局规划方案项目交通规划审查意见函1个工作日3至7个工作日交通组织审核主要审查内容项目内部交通组组织方案及流线线项目与外部交通通组织的衔接大门的设置地上、地下机动动与非机动车位位的设置及配比等交通组织审核受约束节点制约节点施工图设计规划方案交通影响分析绿化方案审核基本流程及所需需时间注：园林局局审审查时间为7个工作日（如遇遇修改，则工作作日停止计算））。绿化方案及相关资料建设处审查北京市园林局规划方案园林方案审查意见函1个工作日3至7个工作日绿化方案审核主要审查内容绿地率及绿化布布局集中绿地面积与与人均绿地面积积地下空间的覆土土绿化古树名木的保护护要求绿化方案审核受束节点制约节点规划方案技术图纸施工图设计景观设计规委竣工验收竣工技术资料基本流程及所需需时间执法队受理向区规委申报面积测量成果现场验收副局长审核核发验收结果1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至2个工作日注：规委的竣工工验收时间为15个工作日。楼座测量成果1个工作日用地规划证工程规划证局长决定资料审核1至2个工作日1个工作日规划竣工验收主要审查内容建设项目是否已已达到交付使用用条件建设项目与审批批的内容是否一一