年济南某项目广告策划方案

2002年济南某项目广告策划方案方案执行时间：：2002年7月15日——2002年12月30日广告投放总金额额：12万元媒体选择：报纸纸为（齐鲁晚晚报）（济南南时报）（生生活日报）一、济南房产市市场分析：济南房产市场在在经历市场运运作及其消费费者理性认知知的转变后，市市场逐步成熟熟、消费渐趋趋理性已经成成为不争的事事实。房产项项目对市场的的刺激也已经经由原来的广广告“量”的投入转向“质”的投入，在在适合的时机机投入适合数数量的有针对对性的广告成成为房产开发发企业越来越越推崇的方式式。作为*******项目本身来来说，其地理理位置、销售售价格决定了了项目本身的的实体定位——即山景富贵贵人家的“高贵”档次和品质质，所以运用用适合的广告告投入量和切切合实际的广广告投放方式式是运作此类类项目的首选选举措。从周边竞争楼盘盘的分析来看看：*******所处的地理理位置是济南南的风景名胜胜地区。该地地区集中了济济南市的各高高档房屋，无无论是高层还还是多层造型型及规划均依依山傍势，借借山造景，各各有千秋。多多层住宅中以以邦泰绿苑和和中润富华园园为代表，小小区内封闭式式物业管理和和大面积的绿绿化率使其显显得非常时尚尚。皇冠山庄庄和绿苑亚泰泰也是本区内内高档次住宅宅的代表，尤尤其皇冠山庄庄的黄金位置置及其内部品品质在济南市市开创了总体体价位的先河河。绿苑亚泰泰项目规模虽虽小但底层车车库和复式结结构的户型设设计也具备了了高档住宅的的特征。本区区内最大规模模的中档次项项目当属中联联花园，其内内部规划风格格、户型设计计、3000多元的销售售价格在此地地区成为销售售较好的的楼楼盘。本地区区内的舜华园园、中创开元元山庄也都以以其独有的特特色占据了区区域市场的主主力份额。本本地区的消费费群体主要来来自济南市的的各个地区，因因为本区域的的楼盘均属于于高档次，决决定了购买群群体的有限，所所以，在楼盘盘特色、文化化上做文章应应该是首选策策略。回到*******项目来看，前前期项目定位位是华侨公寓寓，这就在原原本狭窄的消消费群体覆盖盖面上又缩小小了范围。所所以，充分挖挖掘项目依山山傍势的自然然特色冠名为为：*******是恰当的也也是相当不错错的。但根据据目前此类楼楼盘的消费群群体已经萎缩缩的现状，深深层挖掘主力力卖点通过新颖独特的的广告创意来来再次引起主主力消费群体体的关注还是是大有希望的的。考虑到广广告宣传的效效果及其市场场的反馈需要要有一个周期期，投入一定定数量的广告告是必需的，尤尤其在主力宣宣传时期，此此时间段内应应着力关注市市场反映，销销售任务不可可制定的过高高，应控制在在市场客观条条件所能接受受的弹性限度度之内。通过过调查显示，此此区域内的正正常广告投放放前提下销售售实际能力约约为3——4套。毕竟，此此种消费群体体大都属于享享受生活的高高档群体，购购房多为二次次置业，这就就决定了此类类客源在市场场消化时需要要相对更长一一点的时间。故故此，在主力力推介时期的的广告投放必必需保证足够够的市场暴光光量，即广告告频率和力度度。只有如此此，保证每月月的销售任务务甚至有所突突破才是客观观的，符合市市场规律的。前期的广告投放放计划是完全全符合*******的项目特点点和档次的，广广告计划安全全符合项目本本身和市场的的传播规律，建建议恢复前期期广告的投放放比例并追加加广告费用，只只有保证足够够的广告力度度，保证市场场信息量的有有效传播才能能进一步改善善目前的销售售现状。一、***项目目分析：（一）项目优势势：***在前期的的开发建设中中并未作出大大的广告动作作，凭借自然然优势和自然然客户达到了了目前50%的销售率。可可以说项目本本身所特有的的优势和特点点是吸引众多多主力客源的的重要因素。通通过综合分析析项目具备以以下几点优势势：1、地理位置优优越小区位于济南市市的东南部，紧紧靠经十东路路，交通方便便，周边设施施齐全。名盘盘众多，地段段整体档次较较高。随着东东部的发展和和经十东路拓拓宽工程的进进展，该地段段的升值潜力力也将无可比比拟。2、自然环境优优美本案西邻紧靠燕燕子山西路，与与美丽的燕子子山仅一墙之之隔。空气清清新，闹中取取静。站在四四楼平台便能能触手可及燕燕子山上的松松柏，聆听燕燕山脚下的动动听鸟鸣。3、周边人文氛氛围浓厚与山东经济学院院、旅游学校校、法律学校校等名校为邻邻，缔造充满满灵性的文化化空间。各种种生活设施配配套齐全，超超市、医院、银银行。4、户型设计科科学合理户型设计贯彻“实用、科学学、宜居”的人性化原原则，空间布布局更加合理理、更加符合合现代人的居居住习惯和时时尚要求。5、销售进入现现房发售即买即住，零风风险购房，解解除了购房者者的顾虑。加加上建筑全部部为四层结构构，即便是最最高楼层也不不过是四层而而已，而且同同样享受赠送送阁楼的优惠惠。6、小区内在品品位绿化景致细致而而精巧、铁艺艺护栏在满足足空间保护的的同时还格外外营造了一种种别样的小区区情调。从小小区后院即能能进入天然生生态园林——燕子山绿化化带，顺势直直达燕子山的的顶峰，感受受生活与人生生的高度从以上的项目优优势分析来看看，可供市场场炒作的诉求求点还是比较较多的，只要要运用新颖独独特的广告表表现方式和创创意手法进行行有针对性的的客源吸引，积积攒大量有效效客源，更快快更好的打出出***的房产品牌牌，促进销售售进度是大有有希望的。二、营销宣传总总体策略：通过以上的项目目情况分析，下下一步的广告告宣传便有了了现实的依据据和基础。借借助于良好的的广告发布和和宣传效果，依依托于专业的的销售技巧和和展示形象，相相信会对项目目的良好运作作起到重要的的推动作用。（一）广告宣传传总体策略A、宣传思路：：1．加大宣传力力度，在深入入挖掘内部品品质的同时，重重新对项目本本身进行重新新的市场定位位。2．打破原有宽宽泛的客源定定位模式，重重新细化、固固定客源层次次、缩小消费费群体。做出出更有针对性性的宣传方向向和主题。3、广告整体创创意风格以清清新自然和富富有文化艺术术气息为主，凸凸现***的卓尔不凡凡。有助于吸吸引主力消费费客源和准客客户。B、客源定位：：爱山、爱绿、爱爱生活的成功功者。（***的主旨在于于突出表现：：“翠”紧邻燕子山山成熟生态园园林。“山庄”仅一墙之隔隔的燕子山。所所以主力客源源必须完全认认可本案的项项目特色和消消费档次）山山、绿都是项项目所特有的的、唯一的优优势，客源消消费要有一定定的经济实力力才能消费的的起，所以爱爱山、爱绿、爱爱生活的成功功者理所当然然的成为我们们的主力客源源。C、项目定位：：1、毋庸置疑的的山景住宅2、燕子山是是咱家的后花花园3、生活在绿绿色的翅膀下下面……（二）具体广告告发布计划和和时间：根据12万元的的广告总投入入，平均到7个半月的发发布操作周期期，平均每月月1.6万元的广告投投入。本方案案的制定是根根据项目的实实际客观情况况结合市场的的淡旺季变化化做出的。但但根据市场实实际运作情况况和销售业绩绩的变动，此此广告投放计计划可作及时时的调整。7月15日———8月1日：市场调调整期；需要要大量的广告告投入来打开开市场知名度度。这就要求求在这半月的的广告投放上上加大宣传力力度，提高项项目广告在各各媒体的曝光光率。争取做做到：“一鸣惊人“。广告投放放金额比例为为33.3%，约计金额额：3.6万元。8月1日——110月1日：市场启启动期：此时时期需要在广广告创意上凸凸现独特的风风格和深入挖挖掘内在卖点点。广告表现现要新颖、冲冲击力强，展展现项目优势势在市场上的的唯一性。广广告投放金额额比例为35%，约计金额额：4.2万元。11月1日———11月15日：市场认认可强销期：：通过前期的的部分广告宣宣传和炒作，项项目在市场上上具有了一定定的认知度，得得到了一定的的认可，销售售上开始出现现积极的市场场现象。此时时的广告一定定要保持，并并努力在此阶阶段达到强销销势头的强劲劲态势。此时时广告投放金金额比例为18.3%%,约计金额:2.2万元.。11月15日———12月30日：市场延延续期（收尾尾）：根据北北方、尤其济济南人的购房房和消费习惯惯，房产的淡淡季逐步到来来，除了在元元旦期间和春春节前夕的市市场冲刺外，消消费主力逐渐渐转移。因此此此阶段的广广告投放金额额比例为16.7%，约计金额额：2万元。具体广告安排及及表现:1、7月18日日星期四生活活日报房产版版软性文章：：主题：到****乘凉……副标：与真正的的山景住宅亲亲密接触文字1000字字。2000元7月18日星期期四生活日报报房产版通栏栏广告：主题：爷爷我等等你一会儿规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：7920元3、8月1日——9月1日在生活日日报开辟专栏栏：燕子山下的清凉凉故事……故事征集活动。每每期刊登读者者来稿，凡被被录用发表的的来稿都将获获得*******售楼处提供供的精美礼品品一份。文字字字数约500字，每期共共计：1000元。共计：4000元。8月1日生活日日报房产版彩彩色通栏：主标：燕子子山是咱家的的后花园……副标：与真真正的山景住住宅亲密接触触。文字表述：想当当年，为争得得每一寸土地地，他们浴血血奋战……今天在最美美的地方我们们建造最舒适适的生活空间间，我们不会会忘记……七一期间，老革革命、老红军军凭借有效证证件购房享受受98折优惠。规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：7920元8月8日（星期期四）生活日日报彩色半通通栏：主标：养性性副标：亲近生命命的本原……文字表述：****与美丽的燕燕子山融为一一体，纯正的的山景住宅。在在楼顶的健康康露台上，您您仿佛伸手便便可触及到苍苍松翠柏的枝枝叶……闭上眼睛感感觉一下。规格尺寸：（111.5×88CM）实际价格：3960元9月1日（星期期四）生活日日报彩色半通通栏：主标：轻轻轻揽住她的腰腰、静静的望望着她的脸……副标：把大山揽揽入怀中的感感觉……文字表述：在****感受山景住住宅的味道，清清新、自然、舒舒适、怡情。会会生活的人自自然会钟情最最富品位的居居住环境，***给50位成功者量量身打造，最最合体的最舒舒适的生活空空间。规格尺寸：（111.5×88CM）实际价格：3960元9月4日济南时时报房产版软软文章：主题：绿色色的山、蓝色色的天……副标：清新惬意意生活从此开开始。475字软文（2200元）9月4日星期三三济南时报彩彩色通栏：主标：隔壁壁的琴声……副标：聆听生活活中最动听的的声音文字表述：清晨晨，隔壁邻居居又拉起了她她的小提琴。秀秀发遮着她秀秀美的面容，但但动听的音乐乐却飘荡在我我的耳边。房房子可以选择择，邻居却可可遇不可求，好好在***的住户都是是有品位的人人，我欣慰我我荣幸。规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：8700元9月12日（星星期四）生活活日报房产版版软性文章：：主题：领略与大大山对话的豪豪情。副标：***把把生活与自然然连成一道线线。（1000字）共共计：2000元（赠送）9月19日（星星期四）生活活日报房产版版彩色通栏：：主标：***———成就天地间间。副标：给成功的的文雅之士一一片新天地……文字表述：青绿绿色的线条逶逶迤在智慧的的眼眸里，沸沸腾的事业成成就在山一样样的气魄中，***用天地造化化之灵韵感召召着优秀的人人们走近这里里……融入自然本本身就是一种种人生的成就就。规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：7920元（4.5折）10月1日（星星期二）济南南时报软文章章：主题：举国欢庆庆山河披彩副标：***推推出优惠销售售新举措750字，共计计3300元。10月1日（星星期二）济南南时报报房产产版通栏：主标：不送礼的的日子送什么么？副标：我们送你你最真切的山山景艺术规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：7920元（4.5折）10月3日（星星期四）生活活日报房产版版彩色金页：：主题：迎国庆送真情副标：***优优惠销售仅限限5天规格：5×6CCM6000元/个10月3日（星星期四）生活活日报房产版版彩色通栏：：主题：绿色的家家园绿色的生活活副标：让山景住住宅走近我们们的生活规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：7920元（4.5折）10月31日（星星期四）生活活日报房产版版软文章：主题：把山景固固定在自家的的窗户上软性专题文字：：700字共计：1400元。11月1日星期期五济南时报报房产版彩色色通栏：主标：“四”就就是顶……副标：降低高度度，提升层次次。文字表述：在这这个关注健康康、提倡运动动的时代，楼楼层高度成了了锻炼身体的的唯一理由。可可面对***绿色自然的的多氧空间，我我们真的没有有理由，在狭狭窄的楼道中中“锻炼”。此时的高高度便只是层层次与品位的的需要……规格尺寸：（223×8CMM）实际价格：8700元11月28日生生活日报房产产版彩色通栏栏：主标：动与静副标：品味生活活中的静谧温温馨文字表述：生活活需要舒适、人人生追求精彩彩。在繁华的的都市生活里里，怎样在动动与静的生活活区间里自由由切换？***用精