年北京朝阳区房地产市场

朝阳区房地产市场分析1、朝阳区概况况1.1概况朝阳区位于北京京的东部，是是北京是面积积最大、人口口最多的城区区，区内面积积470.8平方公里，常常住人口280万人。朝阳阳区将作为北北京承办2008年奥运会的的主战场和北北京城市总体体规划拓展区区域的主要城城区。1.2经济结结构朝阳区是北京市市经济发展最最快、经济最最发达的地区区之一。区内内国民生产总总值以年均接接近10％的速度增增长，2005年实现地区区生产总值1230..4亿元。朝阳阳区也是北京京市产业结构构最为理想的的区域之一。1.3交通位位置朝阳区自古以来来就是北京的的东行门户，现现已构成公路路、铁路、航航空、地铁立立体交通网络络。区内公路路四通八达，总总计700多公里，除除十几条市内内线路外，还还有京津塘高高速公路、首首都机场高速速公路、京通通快速路、京京石公路、京京张公路、京京密公路、京京山公路和二二环、三环、四四环等十几条条干道，现代化的国国际机场——首都国际机机场也坐落在在朝阳区。1.4文化、教教育、旅游等等领域基本情情况朝阳区正日益成成为首都重要要的文化艺术术中心和活动动场所，成为为各界人事欣欣赏艺术和文文化消费的首首选之地。目目前，朝阳区区已经形成了了798艺术区，潘潘家园古玩艺艺术文化园、北北京欢乐谷、CBD文化传媒园园区、朝阳公公园时尚文化化园、高碑店店民俗文化园园、三里屯－－工体时尚文文化街区等7个特色文化化创意产业聚聚集区。人民民日报社、中中国日报社和和即将迁入的的中央电视台台、北京电视视台、凤凰卫卫视等众多的的新闻机构均均落户朝阳。中中国国际展览览中心、中国国国际贸易中中心、农业展展览馆等一大大批国家级和和市级会展场场所都分布于于朝阳区内。朝阳区对外交往往活动频繁，是是北京市重要要的外事活动动区。区内各各种涉外单位位达1300家，占全市市涉外单位的的一半以上；；外国驻华使使馆除俄罗斯斯、卢森堡以以外其它均在在朝阳区。1.5发展前前景及重点《北京城市总体体规划（2004－2010）》将朝阳阳区定位为城城市功能拓展展区，其功能能定位是：“国际交往的的重要窗口，中中国与世界经经济联系的重重要节点，对对外服务业发发达地区，现现代体育文化化中心和高新新技术产业基基地”。CBD、奥运区域域和电子城三三大功能区凭凭借已有的区区域资源、产产业基础和规规划方向将成成为承担朝阳阳区落实城市市功能拓展的的重要载体。今今后，CBD功能区将重重点承担国际际交往的重要要窗口、中国国与世界经济济联系的重要要节点、对外外服务业发达达地区的发展展和展示功能能；奥运功能能区在体育、文文化、会展、商商务服务、旅旅游等产业发发展潜力巨大大，将主要成成为现代体育育文化中心的的展示区；电电子城功能区区电子信息、新新医药产业等等高新技术产产业发展迅猛猛，将是高新新技术产业基基地的主要承承载区域。2、朝阳区房地地产市场分析析2.1朝阳区区房地产市场场现状及主要要特征2007年1－－10月，朝阳区区实现固定资资产投资530.1亿元，同比比增长27.7%，投资总量量居全市首位位。房地产开开发投资439.8亿元，占固固定资产投资资比重达到83％。1-9月，全区本本年完成投资资超过1亿元的项目目达到114个，实现投投资378.0亿元，其中中房地产项目目94个，完成投投资320.5亿元，占房房地产开发投投资的89.7%。在全区排排名前10位的亿元项项目中，房地地产开发项目目占9个。①、商品房销售售面积小幅增增长，销售价格进进一步快速上涨1-9月，商品品房销售面积积小幅增长，达359.9万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅279.1万平方米，同比下降6.8%，占我区商品房销售的77.6%；非住宅商品房销售面积80.7万平方米，同比增长55.3%。其中，写字楼、商业服务业经营用房销售面积分别为34.7万平方米和36.8万平方米，占商品房销售的比重分别为9.6%和10.2%，比重分别比上年同期上升了0.2个和5.5个百分点。2007年三季季度末，朝阳阳区商品房销销售均价主要要受商业、写写字楼成交量量大幅增长的的影响，商品品房现房、期期房综合平均均价格进一步步上涨，现房房平均售价14265元/平方米，期期房平均售价价15222元/平方米，涨幅分别为30.9%和40.9%%。②、房地产开发发投资稳步增增长，住宅投投资增速明显显：房地产开开发投资平稳稳增长，从2006年二季度起起始终保持在在20%以上的增速速，本年投资资超过亿元的的项目94个，同比增增加20个。截至三季季度末完成房房地产开发投投资357.2亿元，比去去年同期的285.5亿元增长25.1%。从三季度初初起，商品住住宅投资持续续走高，7、8、9月同比增速速均在40%以上。截至9月底，商品品住宅累计完完成投资169.2亿元，同比比增长44.2%，增幅比上上年同期上升升33.1个百分点，比比二季度加快快14.4个百分点，完完成投资额占占房地产开发发投资的47.4%。全区排名名前10位的亿元项项目中，住宅宅项目占了8个，完成投投资100.3亿元。③、新开工面积积大幅缩减，竣工面积转转降为增受宏观政策影响响，截至三季季度新开项目目比去年同期期减少15个，新开工工面积大幅缩缩减，连续10个月呈下降降走势，2007年三季度末末商品房新开开工面积为152.9万平方米，同同比下降66.3%%。商品房施工工面积为2286..9万平方米，同比下降1.5%。竣工面积一改22006年持续11个月下降的的走势，转降降为增，截至至三季度末竣竣工面积为330.5万平方米，同同比增长32％，但由于于去年8月当月竣工工面积较大，致致使同期数大大幅增加，导导致三季度末末竣工面积增增速比二季度度回落41.1个百百分点。④、资金来源小小幅下滑，土地购置费费下降前三季度房地产产开发企业本本年实际到位位资金在收紧紧银根、紧缩缩房贷等综合合因素影响下下，本年到位位资金476.5亿元，同比比下降16.5%，降幅比二二季度扩大1.3个百分点。其其中，作为开开发资金主要要来源的国内内贷款和定金金及预收款同同比分别下降降13.5%和17.2%。三季度末房地产产开发企业支支付土地购置置费53.4亿元，同比比下降18%。虽然有部部分开发项目目陆续支付土土地费用，但但是受去年同同期基数过大大影响，三季季度土地购置置费延续二季季度下降态势势。⑤、空置面积总总量增大，住住宅空置面积积有所下降由于非住宅类房房屋空置面积积增加，商品品房空置面积积总量与上年年同期相比有有所上升，全全区商品房空空置面积比上上年同期增长长18.2%，达到241.4万平方米，其中前三季度度空置一年以以上房屋面积积达到75.8万平方米，同同比增长14%。写字楼、商业服服务业经营用用房、其他空空置同比分别别增长17.8%、84.3%和54.3%%，住宅空置面面积59.6万平方米，同同比下降26.3%，占商品房房空置面积24.7%，比上年同同期减少14.9个百分点；；其中普通住住宅空置下降降最快，同比比下降73.5%，目前住宅宅空置面积中中，别墅、高高档公寓所占占比例最大，达68.1%，普通住宅占28.8%。2007年三季季度朝阳区房房指数与各分分指数情况表表指数名称称2007年2006年指数同比三季度三季度增减房地产开发景气气指指数106.25113.24-6.99房地产销售价格格指指数141.31123.0018.31房地产开发投资资指指数108.30107.350.95房地产竣工面积积指指数101.94101.870.07房地产本年资金金来来源指数102.04103.54-1.50房地产空置面积积指指数103.38107.49-4.11房地产土地购置置费费指数94.08105.11-11.03房地产完成土地地开开发面积指指数数71.4283.95-12.53房地产新开工面面积积指数92.80105.96-13.162.2区域域土地供应、成成交情况朝阳区作为北京京是面积最大大、人口最多多的城区，在在北京市总体体规划将朝阳阳区作为城市市拓展区建设设后，朝阳区区作为北京土土地供应特别别是限价地供供应的主力区区域，2007年截止10月份成交土土地面积5327993.5㎡（建设用用地）。2007年朝阳阳区成交土地地情况序号宗地名称宗地位置起始价(万元))建设用地面积((㎡㎡)规划建筑面积((㎡㎡)交易方式规划用途成交日期成交价(万元))单价（万元/亩亩）受让单位开发程度1朝阳区青年路北北口口商业项目目用用地朝阳区青年路北北口口15336(招招标标底价)1450036250招标商业金融1-2515401708.45北京市元邑房地地产产开发有限限责责任公司六通一平2朝阳区双桥路公公建建项目用地朝阳区双桥路10392.2211797.1122336500挂牌公建3-110592.22598.87北京金隅嘉业房房地地产开发有有限限公司六通一平3北京市朝阳区十十里里堡商业金金融融用地朝阳区十里堡11736.771110508.4400131525.22003挂牌商业金融5-29197001250.422北京润丰宏业房房地地产开发有有限限责任公司七通一平4朝阳区常营乡居居住住及公共服服务务设施等用用地地B1组团朝阳区常营乡73800(招招标标底价)149573368849招标居住可兼容商业业金金融等8-1091000405.80保利地产（集团团）股股份有限公公司司六通5朝阳区常营乡居居住住及公共服服务务设施等用用地地B2组团朝阳区常营乡49866(招招标标底价)93509251106招标居住可兼容商业业金金融等8-1065000463.65广州富力地产股股份份有限公司六通6朝阳区常营乡居居住住及公共服服务务设施等用用地地A组团朝阳区常营乡79100(招招标标底价)161581391357招标居住可兼容商业业金金融等8-10115000474.72北京北辰实业股股份份有限公司六通7北京市朝阳区望望京京（B30）文化娱乐乐项目用地朝阳区望京中心心区区42594.99552231139.77664108989..1174挂牌文化娱乐10-9589001261.611北京合生北方房房地地产开发有有限限公司六通一平8朝阳区西大望路路227号住宅及代代建公建用用地地朝阳区西大望路路227号74910(招招标标底价)60185.1199149399..6604招标住宅、配套服务务设设施10-251700001884.022北京万科企业有有限限公司三通一平合计532793..5513739766545593..22（以上数据来源源北京土地整整理储备中心心）2007年年底底北京市以及及朝阳区将集集中供应土地地，根据北京京市土地整理理中心公布的的信息看，2007年朝阳区即即将入市的土土地多达10块，供应土土地面积111309922㎡（建设用用地），规划划建筑面积达达304.669万㎡。2007年朝阳阳区即将入市市土地情况序号宗地名称宗地位置土地面积(㎡))建设用地面积((㎡㎡)代征地面积(㎡㎡))规划建筑面积((万万㎡)规划用途开发程度拟入市时间所属区县1朝阳区北苑1号号地地住宅及配配套套、商业金金融融项目用地朝阳区来广营乡乡41800026350015450066.22住宅及配套拟三通一平2007年111月月朝阳2朝阳区北苑2号号地地住宅及配配套套、商业金金融融项目用地来广营乡30560018940011620049.82住宅及配套拟六通一平2007年111月月朝阳3朝阳区北苑3号号地地住宅及配配套套、商业金金融融项目用地朝阳区来广营乡乡43160021240021920057.74住宅及配套拟三通一平2007年111月月朝阳4朝阳区北苑4号号地地住宅及配配套套、商业金金融融项目用地来广营乡32000013120018880031.47住宅及配套拟六通一平2007年111月月朝阳5朝阳区望京文化化娱娱乐项目用用地地(B15)朝阳区望京地区区61900442001770018.55文化娱乐拟三通一平2007年朝阳6朝阳区望京中关关村村电子城西西区区酒店项目目用用地朝阳区望京24478.4477824478.44778011.02商业拟六通一平2007年朝阳7北京润宇汽车内内饰饰件厂南沙滩东路53050395501350010.53居住及商业配套套三通一平2007年朝阳