物业项目预算管理与成本管控

物业项目

预算管理与成本管控物业项目预算管理一、预算管理的意义（一）是项目实现盈利的重要手段管理处的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源发挥最大的效益。（二）是项目优化物业管理过程的重要手段预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分配到管理过程的每个环节和每个细节。因此，优化预算的前提优化物业管理过程。（三）是项目提升整体管理水平的重要手段

预算管理不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。二、项目的预算主体谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。强调全员预算或全员参与预算。要建立“项目经理、财务人员、工程技术人员”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位预算管理工作。三、预算管理的内容1.预算编制2.预算执行3.预算控制4.预算调整5.预算总结6.预算奖罚四、预算编制的要求（支出预算）1.全预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”。2.细如预算人工费，人头要细到0.几人（因为可能几个人干一项活，也可能几个人干一项活），上班时间要精细到0.几小时。3.实预算要做实。预算编制前要进行工作分析和工作分解。预算就是将一年、一季、一月要干的事情以货币形式反映出来。科学预算的基础是有效的工作分析和工作分解。五、预算编制的方法1.固定预算（静态预算）（1）以过去实际支出为基础，考虑预算期内的相关因素，在过去实际支出基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现在的业务活动是必须的；所有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不作变动或更改，具有相对固定性。2.零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际支出费用水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而确定费用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争实力。六、间接费用的预算编制1.办公费主要包括管理处支付的办公用品费、电话费、邮寄费、发票工本费、网络费、摆花费等办公费用，对各项目费用管理处要进行分析对比，将费用明细到各项目、各岗位进行核算，定额包干到个人。2.业务费是指管理处发生的餐费等对外接待费用，不包括内部加班用餐费用，管理处可按以前年度平均指标进行核算。七、标准计算内内容及公式1.人工费用的预算算（1）组织架构的确确定（2）人工费用的预预算根据确定的组织架构，遵循相关法律律法规的要求以以及公司《薪金福利标准》进行人工费用预预算。人工费用用包括：工资、、奖金及双薪、、工资附加费、、社会保险费、、补贴及过节费费、其他。（3）工资的预算单单位（元/月）根据确定的组织织架构，遵循公司《薪金福利标准》进行人工费用预预算。（4）奖金及双薪根据确定的组织织架构，按照公司《薪金福利标准》进行奖金双薪的的核算、发放。。根据确定的组织架构构，按照公司《薪金福利标准》进行补贴、过节节费、上下班交交通费用的核算算。保安人员配备应应考虑的因素？？（1）有几个进出口口？是进人还是进车或或是人车混进？？有没有智能化化道闸系统？如如有，进口和出出口是否可以分分开？有没有门门禁系统？高层层有没有值班室室？（2）小区保安设施施的配置情况如如何？（3）小区业主的构构成情况如何？？（4）车场是如何设设置的？（5）商铺是否临街街？保洁人员配置应应考虑哪些因素素？（1）保洁的要求（2）保洁的范围（3）小区的新旧程程度（4）垃圾的清运次次数（5）小区的容积率率2.行政费用的预算算（1）低值易耗品购购置费用（2）项目办公用水水电费水费根据项目水费使用情情况（含饮用水水）：使用水费金额=使用量（立方/月）*水费收费费单价饮用水金额=饮用水（桶/月）*桶饮用水水单价电费根据管理处处照明、空调、、办公设备配置置情况：照明电费=办公照明功率*每天实际使用用时间*电费收收费标准办公电器电费负负、=办公设备功率*每天实际使用时时间*电费收费费标准（3）办公设备维护护费主要指复印机、传真机机、打印机、空空调等办公设备备每月的保养费费用。（4）通讯费物业管理所需的通讯费用。包括：手机费、、电话费、网络络通讯费等。（5）公干车辆费根据物业管理服务的的需要，确定每月月固定外出办公公的车辆费用。。（6）交际应酬费因管理需要订购的的资料、书籍、报报刊杂志等。3.财务费用的预算算（1）折旧费用项目正常管理需要所购置的固固定资产按使用用年限进行折旧旧。固定资产包括：：办公设备：电电话机、传真机机、打印机、空空调、电视机、、保险柜；清洁绿化工具：：除草机、洗地地机、吸尘器、、打蜡机、高压压清洗机折旧费用=固定资产原值/固定的使用年限限/12月（2）资产的推销项目前期发生的的开办费根据物物业服务管理合合同合同年限进进行分摊。（3）固定资产修理理费前期购置的固定资产，按照照固定资产折旧旧的15%计提修理费4.物料消耗的预算算（1）服装费的预算算按照服装的制作成本和使使用年限进行分分摊。（2）保洁物料的消消耗根据物业管理配置的保洁材料，按按照实际使用年年限进行摊销。。（3）环境绿化物料料消耗根据物业管理绿绿化面积及绿化化品种，按照养养护的需要预算算材料的消耗。。（4）物业维修物料料的消耗根据小区配置的设施设备清单，，按照设备每天天实际运行情况况进行维修物料料消耗预算。5.小区公共费用的的预算（1）公共用电根据小区设施设备清单，按照设备备的功率，每天天实际工作的时时间进行公共用用电的预算。电梯系统电费电梯电费=电梯数量*电梯梯功率*30天*电梯每天使使用时间*电费费单价电梯通风、照明明、降温电费=电梯数量*功率率*30天*电梯每天使用时时间*电费单价公共照明系统电费公共照明电费=照明器具功率*30天*相应照明设设备每天实际使使用时间的总和和*电费单价供配电系统电费变压器电费=变压器功率*电电费单价*30天*24小时消防系统电费消防水泵=消防水泵的数量量*消防水泵的的功率*电费单单价*2.5小时/3月送排烟风机=送排烟风机数量量*送排烟风机机功率*电费单单价*2.5小时/3月中央控制室电费费=中央控制室所有有电器功率*30天*每天实际运运行的时间*电电费单价给排水电费供水变频泵、潜潜水泵使用的电电费=泵的功率*数量量*30天*每天实际运运行的时间*电电费单价泳池系统电费=循环系统功率*30天*每天实际运运行的时间（2）公共水费绿化水费根据小区绿化面积确定（根据体系系要求，每月平平均浇水15天，每次浇水渗渗透土壤3公分）绿化水费=绿化面积*0.03*50%*15天*水费单价（（含排污费、加加压费）清洁用水清洁用水=估计每天用水量量*30天*水费单价（含排污费、加加压费）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年换水3次）/12月*水费单价景观用水景观用水=每天耗水用量*30天*水费单价（含排污费、加加压费）物业项目成本管管控一、要不要进行行成本管控？1.酬金制资金-支出=结余（不足）酬金的性质：收收入？利润？支支出？成本？酬金计提的基数？为为什么？？酬金计提的比例？2.包干制收入-成本=利润3.混合制既实行酬金金制，计提提管理酬酬金，又又实行包包干制，，获取利利润。后两种方式物业业管理企企业都要要获取利利润，因因此必须须控制成本本，从成本本中扣利利润。如何进行行成本控控制？1.运用价值值工程价值工程程又称为价价值分析析，是对对产品服服务进行行功能分分析，使使目标以以最低的的总成本本，可靠靠地实现现产品服服务的必必要功能能，从而而提高产产品服务务的价值值。对于每项工作、每每个岗位位、每个个环节、、每样物物品，我我们都要要问一问问，这是是什么？？它是干干什么的的？它的的功能是是什么？？业主需需要吗？？它是必必须的吗吗？有没没有替代代的方法法？有没没有改进进的空间间？功能能下降一一些成本本是否会会下降一一些？这一原理应用用于物业管理理早期介介入阶段段价值工程程的具体体运用就就是在物物业管理理实践中中寻找““替代品”，包括括：1.材料的替替代品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品动物替代人年龄大的的替代年年龄小的的文化低的替代代文化高高的形象差的替替代形象象好的保洁员替代保保安员（2）低值易耗耗品的控制A.批量进货货。一是是保证时时间，二二是价格格肯定要要低；B.以旧换新新。就是是维修工工要换东东西或者者要领东东西，必必须要以以旧换新新；C.局部更换换。如水水龙头坏坏了，不不要更换换整个，，更换局局部零件件就可以以了；D.拆分再用用。E.重复利用用。油漆漆刷子用用完之后后用水浸浸泡，重重复利用用；F.修了再用用。G.定期检查查。尤其其是一些些长期不不使用的的设备，，要经常常去看一一下，检检查并做做好记录录；（3）地下停停车场的的电费，，可以通通过广告告牌的形形式，既既可以美美化停车车场，又又可以节节约电费费。（4）小区进进入口改改成门禁禁系统（5）节能减减耗，采采用节能能灯3.控制风险险成本风险意识识：在谈判判和签订订合同中中，应尽尽可能把把有关事事项约定定清楚，，特别是是涉及合合同期限限、双方方收益分分配、责责任划分分等重大大问题时时，一定定要书面约定定清楚，并并考虑一一定的潜潜在风险险因素。。对小区区经营类类合同的的期限，，原则上上与物业业管理合合同期限限保持一一致；对对利用小小区设施施设备所所产生的的经营收收益，应应约定为为管理处处收益。。2.完善细节节管理物业管理理是从成本本中抠利润。物物业管理理企业成成本呈现现：“点多、面面广、线线长”的特点点，这些些特点要要求我们们更关心心成本的的细节，，要将成成本管理理的重点点细化到到服务的的每一个个环节。。例如：（1）公共水水电的控控制计量无遗漏—是水电精精益控制制的前提提和基础础。计量无空白—有相应的的能源使使用规定定，安排排专人管管理和控控制设备备运行时时间，杜杜绝一切切可能的的无管理理状态。。如长明明灯、夜夜班责任任不明确确或安排排不当造造成无人人关闭用用电系统统等情况况。4.强化责任成本本建立责任成本本中心责任成本本中心是是物业管管理企业业建立责责任中心心机制的的一种形形式。成本中心心是指仅仅仅对成成本发生生负责的的责任中中心。各管理处处、各职职能部门门都可以以成为成成本责任任中心。。责任中心心的考核核是在确确保品质质指标的的前提下下，重点点考核成成本预算算的完成成情况。。5.降低组织成本本组织成本本是影响响物业管管理企业业成本的的一个重重要因素素，也是是物业管管理企业业在成本本控制中中所忽略略的。组组织成本本可以分分为静态和动态两个部分分，其中中静态成成本就是是组织结结构本身身所决定定的成本本；动态态成本则则是组织织在运作作过程中中，由于于机制不不同导致致效率不不同，从从而引起起的成本本不同。。因此，，降低组组织成本本要从以以下两方方面着手手：警示意意识：对小小区内内一些些可能能影响响业主主人身身、财财产安安全的的隐患患要及及时的的清查查和排排除；；对一一些无无法避避免的的潜在在隐患患，应应以醒醒目标标志警警示业业主。。沟通意意识：对一一些涉涉及业业主利利益的的事项项和活活动，，应及及时的的以适适当的的方式式告知知全体体业主主或有有关业业主。。报告意意识：对业业主的的一些些违规规或违违法行行为，，及业业主之之间的的一些些侵权权纠纷纷，如如管理理处无无法协协调，，应及及时报报告有有关部部门或或者业业主委委员会会。法律意意识：要注注意证证据的的搜集集、保保留，，无论论是费费用的的追缴缴，还还是警警示、、告示示或者者报告告都应应当保保留证证据。。证据据的载载体可可以是是书面面材料料、录录音资资料、、录像像资料料、影影视资资料及及实物物资料料等等等。1）完善善组织织结构构，也也就是是完善善组织结构的的硬件部部分；（1）职能能部门门设置置要少少而精精（2）要考考虑是是内部部专业业化还还是外外部专专业化化（3）管理理能否否采取取“1+N”的模模式（4）能否否白天天值班班人员员和夜夜班值值班人人员的的要求求不一一样，，甚至至考虑虑用业业主值值班顶顶管费费