保障性住房行业市场分析报告二

保障性住房行业市场分析报告二2022年5月1.保障性住房历史演进11998-2003年：建立以经济适用房为主的廉租房-经济适用房-商品房三层保障性住房体系。1998-2002年经适房投资额占住宅投资年均比重为14.3%覆盖面影响发展较缓慢。22003-20062003年2003-2006年经适房投资额占住宅投资年均比重降至6.5%。32007-20092007-2009年经适房投资额增长36%。2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房2008年，国务院把保障性安居工程列为“四万亿计划”首位，并提32007-2009年经适房投资额增长36%，此时保障房包括经适房、廉租房、两限房、棚改。42010-20152010年住建部等部门出2014房、廉租房并轨为公租房；6城试点共有产权房。从建设看，保障房从公租房建设高峰进入棚改建设高峰，2013-2015年棚改新开工套数占保障房比重由50.8%升至81.2%。5）2016-2021年：保障房重头戏棚改逐渐熄火，保障性租赁住房纳入保障房体系，形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱。2014-2018年，棚改货币化安置促2019年开工套数遭遇腰斩。2021住房纳入保障房体系，形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱。图1：经济适用房投资额占商品住宅开发投资额比重图2：棚户区改造新开工套数及年均增速20%70060050040030020010040%20%0%15%10%5%-20%-40%-60%0%019961998200020022004200620082010200920142015201620172018201920202021经济适用房投资占商品住宅开发投资比重(%)棚户区改造新开工(万套)年均增速（%，右）数据来源：中指研究院，数据来源：国家统计局，4/15图3：保障性住房历史演进1998-2003-2007-2010-2016-20022006200920152021体系建设期停滞期恢复期快速发展期调整期1998年，中央提出建立以经济适用房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品房。2003年，中央首次提出调整住房供应结构，普通商品房取代经适房成为市场供应主体。此后由以经济适用房为主转为以商品房为主，保障房供给陷入停滞期。2007年，国家提出加大棚户区、旧住宅区改造；2008年，保障性安居工程列为“四万亿计划”首位。此阶段除经济适用房、廉租房外，两限房、棚户区改造被推出。2010年，中央推出公租房，提出加快保障性安居工程建设，前期以公租房为主。2013年，中央提出加快推进棚改，此后以棚改为主。2014年推出共有产权房。2018年，住建部要求因地制宜推进棚改，同年国常会要求部分热点地区取消棚改货币化安置，此后棚改逐渐退出。出台《中共中央关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出要“以中低收入家庭为对象，针对其建立具有社会保障性质的住房供应体系”。2021年中央提出加大保障性租赁住房供应。数据来源：政府官网，表1：各类保障性住房对比类别建设面积保障对象保障方式产权情况年无产权，满年后，购房人应当按一定比例交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。购房人也可直接交纳土地收益等相关价年内不得出租和转让政府和购房人按出资比例或产权面积取得房屋部分产权份额和相应年后可购买政府产权份额或上市转让，也可年内可转让所持产权份额，政府可优数据来源：政府官网，2.保障性住房能多大程度拉动房地产开发投资？赁住房和棚户区改造投资进行了测算。2.1.全国：22年新增保障性租赁住房投资相当于21年房地产开发投资的1.6%5/15别计算建安投资、土地购置费，最后进行加总得到各年投资额。此模型有以下假设：1）保障性租赁住房分类：假设保障性租赁住房来源有二，一类新建，另一类改扩建，两类各占50%。新建产生拿地、建安投资，改扩建不涉及拿地，仅产生建安投资。2计算二者相关系数为0.0786，即人口每增加1人，保障性住房建设套数增加0.0786套。2021年40个重点城市应建保障性租赁住房套2021年40337个191套数，人口下降的城市建设套数为零。图4：人口增量与保障性租赁住房建设计划呈正相关70各城市人口增量与保障性租赁住房建设计划60504030201000100200300400500600700800X轴为人口增量；Y轴为保障性租赁住房建设计划数据来源：政府官网，3）建设面积：每套保障性租赁住房面积以最大面积平米建设。4337一二线城市划分与官方基本一致。假设2021年一二三四线单位建安成本分别为2600、2200180016002%的速度增长。对于新建保障性租赁住房直接采用建建安成本的50%。5）建设节奏：基于已知数据，我们得到2021年40城保障性租赁住房实际建设套数占十四五建设计划的15%85%将在2022-2025为总套数的25%、35%、15%、10%。根我们假设新建保障性租赁住房施工期为3建安投资分布为25%45%、30%；改扩建因已具备施工基础，建设周期较短，假设为6/151年。6于20215%2022年天津市城镇基准30%2019年福州市四城50%假设保障性租赁住房地价为住宅用地的40%。72022年10%的土地费用和建安投资转移2023年完成。81-2月为开工前期准备阶段或上一年竣工收尾阶段，建安投资为正常月份的一半，3月开始正常开工建设直到3-121-4季度建安投资比例分别为18%、27%27%27%2013-2021年各季度地方政府国有土地出让收入占总出让收入的平均值，假设各季度土地购置费比重分别为20%、20%、24%36%。基于以上假设，我们预计：1）总体看，十四五期间保障性租赁住房建设总套数961.3万套，建安投资1万亿元，土地购置费1.6万亿元，总投资2.7万亿，2021-2025年分别为3033.3、5464.8、9449.5、5166.0、3678.122022-2025年一二三四线城市保障性租赁住房建设套数分别为169.5、400.3166.381.2万套，2021-2025年一二三四线城市保障性租赁住房投资分别为8777.4、13359.13601.31053.9亿元。7/15表2：十四五各线城市各年保障性租赁住房投资测算保障性租赁住房建安投资(亿元)合计一线城市二线城市三线城市四线城市合计合计保障性租赁住房土地购置费(亿元)一线城市二线城市三线城市四线城市合计合计保障性租赁住房总投资(亿元)一线城市二线城市三线城市四线城市合计数据来源：各地方统计部门，3）2022年，保障性租赁住房建设套数242.5万套，建安投资、土地购置费分别为1706.13758.75464.81061.91217.01367.41818.42431.42021年房地产开发投资的1.6%。表3：2022年各线城市各年保障性租赁住房投资测算保障性租赁住房建安投资(亿元)合计合计一线城市二线城市三线城市四线城市合计保障性租赁住房土地购置费(亿元)一线城市二线城市三线城市四线城市合计合计保障性租赁住房总投资(亿元)一线城市二线城市三线城市四线城市合计数据来源：各地方统计部门，8/15图5：2022-2025年分线城市保障性租赁住房建设套数图6：2021-2025年分项目保障性租赁住房投资4003503002502001501005010,0008,0006,0004,0002,000002022202320242025一线城市（万套）三线城市（万套）二线城市（万套）四线城市（万套）20212022202320242025建安投资(亿元)土地购置费(亿元)数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，图7：2021-2025年分线城市保障性租赁住房投资图8：2021-2025年分线城市保障性租赁住房建安投资2,00010,0008,0006,0004,0002,00001,5001,00050002021202220232024202520212022一线城市（亿元）20232024二线城市（亿元）四线城市（亿元）2025一线城市（亿元）三线城市（亿元）二线城市（亿元）四线城市（亿元）三线城市（亿元）数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，图9：2021-2025年分线城市保障性租赁住房土地购置图10：2022年各季度分项目保障性租赁住房投资费3,5003,0002,5002,0001,5001,0005002,0001,8001,6001,4001,2001,000800600400200002021一线城市（亿元）三线城市（亿元）202220232024二线城市（亿元）四线城市（亿元）20252022Q12022Q22022Q32022Q4建安投资亿元)土地购置费(亿元)数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，9/152022成本，计算出2022年棚改投资额。此模型有以下假设：120192019-2021年新开工套数下降幅度分别为-49.5%-33.9%-21.1%2022年棚改新开工套数下降幅度与2021年持平大约在21%左右，因此，2022年棚改新开工套数约为130万套。2）建设面积：假设棚户区改造每套建设面积为平米。3）建设节奏：与新建保障性租赁住房建设节奏的假设类似，假设棚户区改造建设施工期为325%45%30%季度建设节奏，建安投资的比例为18%、27%、27%、27%。42021年棚改投资成本为2600元、平，此后以2%的速度增长。基于上述假设，我们预计，2022年棚改投资总额为3512.5亿元，各季度建安投资分别为638.6958.0958.0958.02021年下降资相当于2021年房地产开发投资的0.8%。图11：2018-2022年棚户区改造投资额图12：2022年棚户区改造分季度投资20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00001,0009008007006005004003002001000201820192020E棚户区改造投资亿元)2021E2022E2022Q12022Q22022Q32022Q4棚户区改造各季度投资亿元)数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，2.2.31城：22年新增保障性租赁住房投资相当于21年房地产开发投资的2.9%根据31个重点城市披露的保障性租赁住房建设计划，我们采用与2.1部分相同的假设和测算方法，分别对城进行测算。我们预计：1）城总体看，十四五保障性租赁住房建设总套数约为587.1万套，建安投资约6756.21.32万亿元，2021-2025年分别为2262.9、4149.7、6968.3、3704.02626.52）分线城市看,2022-2025年一二三线城市保障性租赁住房建设套数分别为169.5、10/318.112.0万套，2021-2025年一二三线城市保障性租赁住房投资分别为8777.410505.9、428.2亿元。2022年投资增量分别相当于2021年房地产开发投资的6.7%1.6%2.0%。3）202231城保障性租赁住房建设套数150.6万套，建安投资、土地购置费分别为、3017.2亿元，总投资4149.7亿元，各季度分别为809.4、912.31033.0、1395.1亿元。新增保障性租赁住房投资1886.82021年房地产开发投资的2.9%。表4：十四五31个重点城市各线城市各年保障性租赁住房投资测算20212022202320242025保障性租赁住房建安投资（亿元）合计2600.14026.7129.4一线城市二线城市三线城市合计192.6323.810.3472.4841.01293.441.6646.9447.1751.523.9639.320.91018.732.7526.71132.62176.01698.41222.66756.2合计保障性租赁住房土地购置费（亿元）一线城市二线城市三线城市合计797.8897.441.01598.82219.02460.6112.7918.6643.0727.733.26177.46479.1298.91353.964.51039.647.51736.23017.24792.32005.71404.012955.4合计保障性租赁住房总投资（亿元）一线城市二线城市三线城市合计990.51221.151.32071.23060.13754.0154.31565.61090.11479.257.28777.410505.9428.21993.285.42058.380.22262.94149.76968.33704.02626.519711.6数据来源：各地方统计部门，表5：31个重点城市2022年保障性租赁住房投资测算保障性租赁住房投资(亿元)732.1615.9365.6357.625.5保障性租赁住房投资(亿元)53.3保障性租赁拉动房地产开发投资拉动房地产开发投资拉动房地产开发投资城市城市城市住房投资(亿元)95.1北京上海10.3%7.2%4.5%4.0%1.2%0.4%1.6%1.1%1.7%0.2%1.4%无锡苏州杭州宁波温州合肥福州厦门南昌济南青岛1.4%1.6%2.5%2.3%2.3%0.3%0.8%9.8%1.4%1.1%1.2%武汉长沙南宁重庆成都贵阳昆明西安西宁1.1%0.7%1.0%2.1%1.6%1.7%0.7%2.8%0.2%106.6231.0114.283.549.6广州32.0深圳230.7133.343.9石家庄太原5.353.2呼和浩特沈阳11.461.437.223.3269.433.6124.11.9大连15.3长春12.369.7南京94.767.1数据来源：各地方统计部门，/图14：2021-2025年31城分线城市保障性租赁住房投图13：2022-2025年31城保障性租赁住房建设套数资250200150100504,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000020222023202420252021一线城市（亿元）三线城市（亿元）202220232024二线城市（亿元）2025一线城市（亿元）二线城市（亿元）三线城市（亿元）数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，图15：2021-2025年31城分项目保障性租赁住房投资图16：2022年31城各季度保障性租赁住房投资8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001,6001,4001,2001,0008006004002000202120222023202420252022Q12022Q2一线城市（亿元）2022Q32022Q4二线城市（亿元）建安投资（亿元）土地购置费（亿元）数据来源：各地方统计部门，数据来源：各地方统计部门，3.保障性住房两大变化3.1.类