某生态旅游项目可行性论证报告2620

1.项目区位项目位于西部的区，处于湖生态园的东南侧。南距市中心约~公里，北距市机场公里。湖生态园区属的郊区区管辖，位于市中环线张公堤之外。园区内有水域面积约平方公里，华中首家高尔夫球场(洞、标准2.2人文环境2.3周边企事业状况香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区(单位：元年)平平均工资(元)区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的2.4周边配套设施教育睿升私立学校(中小学)；休闲娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套但距离本地块站路的常青花园(位于机场路东侧)为大型成熟社2.5基础设施其中第二条路径开通公交线路路(机场河－－丽水佳园)，能楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥具支撑。3.用地现状分析地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约~米的水杉面标高要求≥，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为~。因此本项目需填土~(见现状环境图)该地块形状基本呈梯形，南北方向长约~米，东西方向宽约~米。(见下图)4.规划要点容积率在以下；建筑密度不超过％；绿化率≥；建筑高度限高米并满足机场对建筑净空的要求；建筑退规划用地边界线距离：建筑物、构筑物后退周边距离道红线距离≥米，满足日照、消防等要求；建筑间距≥为南侧建筑总高度，且满足消防要求；5.项目出让条件付款条件(未确定)。1.宏观经济与总体市场分析经济运行良好年全市达到亿元，在全国个副省级城市中居第美元，在全国个副省级城市中占据第位。年~月，全市额达亿元，同比增幅％。年~月份累计消费增长％，在全国个副省级城市中占据第位。年~月资亿元，增长；技术改造投资房地产开发投资亿元，增长。亿元，增长；另外，外贸出口增加。随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势年~月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增计为未来宏观经济走势)经济前景乐观)未来仍有高速增长的潜力增长率达到％。。数据来源于武汉市政府网站。地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替)经济增长略快于全国平均水平近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水平的％。且其产业结构中第三产业比重逐步提高，年达到)消费信心指数提高社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持房地产市场供给与需求)房地产投资和市场需求看好个副省级城市第位。今年~月份房地产开发投资额达到亿元，同比增长。可以预计，今年的投资额将会在年的基~年商品房(住宅)消化量分别为()、()、()万平米，而年~月份住宅消化，同比增长)供求形势长期有利年~月份，竣工商品房面积万平方米，比，其中本年新开工面积万平方米，比同期增长。当然，尽管年~月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅，但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来居住的区域特点：三镇客户职业特点：武昌为文化区，基本为高校教师、科研人三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不物业价格~元之间的最为集中。相关数据显示，市至个楼盘中，每平方米价位在元以下的有个，主湖、汉阳等地；每平方米价位在~元之间的，。应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基二手房市场分析关：商品房售价年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方米元，而二手房均价在元以下。第三季度市二手房住宅类涨幅达到％。2.辐射区域分析有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项自于，少量来源于武昌、汉阳和外省市，因此本项目的有效辐射范地域范围与市区关系：距离市区较近；生活配套：较完备；住宅档次：以中低档为主产品状况以小高层；价格：单价在~元平米，个别项目价格在元地域范围站北属江汉区管辖，吡临硚口和区，位于常青路和姑嫂树路之间。区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区。市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北与市区关系：属于市区范围；生活配套：完善；住宅以中高档为主、中档为辅；点规划的居住中心之一。目前已经初具规模。但片区内有火车站、铁产品状况层、小高层为主；价格：单价在~元平米，个别项目在~地域范围七、三阳、长丰等居住组团。但目前皆为待拆迁区域，其中二七地块与市区关系：市中心地带生活配套：完善；住宅档次：以中高档以上产品为主；产品状况层、小高层为主；元【说明】根据我们对住宅市场的分析，认为总价在万以下为供给的供给近年来逐渐减少；住宅供给量不断增加；表区域住宅市场供给结构表例％％％％％％％％湖区％，，，，从价格分布来看，中心片区价格偏高，后湖价格普遍偏低，站各片区主流产品中，中心片区和湖为中高档以上，站北以中需求消化比例表例**湖中高档产品的市场容量中心片区和站北居于第一层次、湖和其次为后湖(％)、市区(％)和站北(％)。客户分析客户职业特征不明显，公务员、金融、商贸、文教、大量私有地域性；成为主流；出行主要依赖于公共交通，但湖区域中高端以上客户大部基于此，购置~万产品客户年收入至少在万元以上，即家表中高收入情况表职业职业石油长江银行、医院电信电力外企机场系统水利保险等员工员工委员等会间消费倾向)后湖：居住和改善居住为主，投资型客户较少，主要来源于江)湖：改善居住为主，伴有部分投资型客户，基本为景观驱动)站北：改善居住为主，主要来源于江汉区以及江岸区和汉阳区)中心片区：居住和改善居住为主，伴有部分投资型客户，主要各片区预测：)中心片区：中档物业降低，中高档以上物业不确定；但由于旧城改造力度的加大，将来可能会有土地供应，因此，不能确的日益重视，其他区域房价的走高，将会吸引更多的客群前来购置物)后湖：各档次物业都将增加；)站北：中档增加，中高档以上物业不确定；但考虑到毗邻，站北的需求将会有一定程度的提升。动态法，提出项目的定位方向；最后通过对竞争项目的分析和公司的战略3.1地段价值分析静态心目中都会有一个或清的住宅版图上，唯有该片区能够提供尚住宅的聚集已经得到市民的，为荒芜的待成，从核心商圈中、从商业次中心新世界中心沿发展成为高档客群的聚集区，成为高。所以，未来的城市发展只能路、环湖中路等一条条宽阔的道路纵横交错，将**湖与**浑然连成一然很少，缺少出租车等交通工具的支撑，区内交通网络还没有建立，优势：劣势：基于以上分析，认为该区域还不是成熟的居住区，区域内部的交通体系还没有建立，但作为低密度的高尚居住区已经得到市民认可，对于改善居住或者自驾车的客户并不具有抗性，所以宜建设中高端以上优势)距大型成熟生活社区常青花园绝对距离较近，但之间相隔一立，利于公交线路延伸；劣势离较近的优势，但须解决交通不畅以及周边环境的劣势，提高项目有良好的自然景观支撑，将弱化项目的竞争力，影响发展空间，操作须谨慎。但宏观、中观以及微观的现实条件，为区域和本地块提供了开发的客观基础，且城市的发展为区域提供了较好的预期，项目适合3.2供需结构分析【研究说明】通过对年湖区域各物业类型的畅销总价、单－层普通多层产品：接受户型区间：最大的为三房二厅(－平米)，其次为二房二厅(平米以下)和小三房(平米左右)，再次为四房二厅和顶层复式(平米以上)。以三房和二房为主力户型。供应多层产品的楼盘比较多，竞争较激除去初装修后为)。接受总价在－万，接受户型面积在平米，总价和户型接受度。接受单价在米。供应花园洋房的楼盘较少，竞争度较低。－万：以下(准层高为)为中档产品，少量为中高档产品和万，单价超过后供应小高层的楼盘不多，目前开发此类产品的市场风险和成本压力：需按照在湖区域销售量大，消化率高，接受总价集中在万，户型在【结论】湖区域的别墅(包括双拼别墅和独立别墅)为高档产品，物业类型比较】消消化量消化率接受总价接受单价竞争程度多层大较高万以下激烈小高层小较低较小花园洋房较小较高万较小激烈别墅较大较低中等从消化量看，低密度产品占到了的市场份额。块的情况不在统计之列。这里仅将我们掌握的潜在土地供应状况绘图如下。从图中可以看出，一批沿湖的景观较好的土地已经被廉价价多层单价高于市场，竞争能力低；小高层单价高于市场，市场接受度低，竞争能力低；花园洋房单价略低于市场，市场接受度高，竞争能力强；项目地块自然条件与别墅物业的要求不相符合，不宜开发别墅【结论】园商夫(万房均价(元平(平、、(装修)－万套(按套卖)竞争策略档次价格竞争中档性价比、投中高资价值档品牌竞争档地段稀缺性高端墅墅、(只算一层层产品差异化中端档档、、在售楼盘档次高尔夫别墅——高尔夫城市花园——碧海花园——黄金海岸——万榭——丽水佳园——恋湖家园 销售速度高尔夫城市花园——高尔夫别墅本、公司战略，随确定我们的竞争策略如下：采用差异化的市场策略——依托的强势品牌支撑，充分发挥公司的产品营造能力(从定 告位1.容积率试算及成本测算法配置室内车库，小高层 2.客户定位们能提供的产品，以及这种产品的竞争能力，从而得出应该进入的某个细分客群市场，及相应的产品和价格。评价我们提供产品的竞争能最低售价略低于或持平于市场价格；竞争性产品数量较少；能形成差异化的产品；地块的自然条件与产品的契合性。 华润置地有限公司ChinaResourcesLandLimited香港湾仔港湾道号华润大厦室Room2303,ChinaResourcesBldg.,26HarbourRd.,Wanchai,Hongkong电话Tel00852-28772330传真Fax00852-28779068按照接受总价的不同，各个客群所能购买到的物业类型有一定的规花园洋房(注：物业类型定义为别墅——双拼或独立式别墅)价下，要么选择低单价、面积舒适的产品，要么选择较高单价、面积较小的产品(单价的提高意味着物业品质的提高)，我们将前者的购房另外，对于中端客群来说，由于在**湖区域购买的产品基本为多层的高低对中端客群的购买行为影响度大大降低，中端客群此时考虑更希望能够立即进住的客户对物业是否有良好的交通功能(比如有较多的公交线)，是否有良好的生活功能(社区自己具有生活配套或者临近生活配套)更加关注，而对立即进住的要求不迫切的客户对物业的交通功能和生活功能关注度相对较低，对物业的景观、建筑等关注度相对较高。我们将前者定义为居住要求迫切者，将后者定义为居住要以下几个细分市场：类类高高尔夫城市花园、碧海和黄金类、类居住要求不迫切层高尔夫别墅、万科、类类居住要求迫切为了有助于对各个细分市场进行判断，首先将从成本角度考虑的**容积楼面地价主力户型主力总价价(元平米)(平米)(万元)(元平米)层项项目名称物业类型主力户型面销售单价主力总销售率积价高尔夫别独立别墅墅四季花城小高层注：为便于统一计算，以上TH和别墅销售单价是用总价(含花园)年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户项项目名称物业类型主力户型面销售单价主力总销售率积价高尔夫城市复式洋房园年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户上)，而单价相对较低(沿湖)。相对细分的市场，客户为年轻的但又有足够经济实力的白领，追求高品质的产品，但其消化量的绝对数不大，消化比率也相对较低，说明其客群容量并不大；而以高尔夫城市花园复式洋房产品作为类比，其于产品敏感者。万以上的总价，客户基本选择的是别墅产品，并且要求有良好的自然环境，这是项项目名称物业类型主力户型面销售单价主力总销售率积价高尔夫城市复式洋房园单方最低售单方最低售首期售价主力户主力总价(元平米)型价率(元平米)(平米)(万元)房所以接受总价在－万之间的类客户可以成为我们的目标客群。项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价万科四季花城多层(初装万科四季花城花园洋(初装房修)年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户由于万科四季花城的花园洋房和多层的顶层都做了面积较大的复式户型，销售速度较慢，同时**湖区域其他项目的顶层复式的销售速度都相对较慢。这就需要我们在进行产品定位和设计时找出提高顶层项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价万科四季花城多层(初装万科四季花城花园洋(初装房修)项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价－(预计)－(预计)沿海丽水佳园花园洋未知未知－(预计)丽景湾多层(预计)价率(元平米)(元平米)(毛坯)价(万元)型(平米)房在**湖区域我们是市场初入者，除了提供高品质的产品外，还应采用首期售价略低于市场价格的策略，以迅速打开市场。从我们可以提小高层销售单价高于市场价格，不具备竞争力。多层销售单价略高于市场价格，而且面临沿海丽水佳园和丽景花园洋房销售单价略低于市场价格，竞争者较少，容易形成差异化(差异化而非价格竞争是我们的主导思想)，市场竞争能力则我们可以把接受总价在万的类客户作为主力目标客户现有产品：高尔夫城市花园小高层、黄金海岸的TH、奥林匹克的园型层复式价积年年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户售率很高)，其次为小高层(销售率较低)；在总价区间25-30万有少量消化量，产品为小面积户型的小高项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价高尔夫城市花小高层园尔夫城市花园将继续有供应，但小高层在已经封顶的情况下仍只有房价率(元平米)(元平米)(毛坯)型(平米)价(万元)小高层由于大面积户型滞销，也是不适宜的产品；园型层复式价积(元平米)(毛坯)价率(元平米)价(万元)型(平米)房房多层价格高于市场价格，没有竞争力；小高层价格高于市场价格，没有竞争力；BB。则接受总价在－万总价的类客户可以是我们的目标客群。要求较为迫切小高层项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价碧海花园多层沿海丽水佳园多层沿海丽水佳园复式小(层高(折算高层米，使用到标准层高面积平为)年年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户价率(元平米)房(元平米)需求不甚强烈项目名称项目名称物业类主力户型面销售单价主力总销售率型积价恋湖家园多层奥林匹克花园多层年年供应量(万平米)消化量(万平米)消化比例户率价 ((元平米)房万万万类类单价敏感者单价敏感者层复式洋房层复式洋房层单价单价的的万类层花园洋房－的花园洋房(丽水总价区间场客群属性单单价，大面积户型的多层适没有该总价的，势3.适宜容积率及产品配比的确定优势2.位于**湖生态园区，自然环境较好；3.和**湖片区其他项目比，属于距城区较近的近郊住宅；5.在**湖片区，属于差异化产品；8.**现有的比较成熟的协调资源(**啤酒)；威胁劣势；渠；机会4.**中心片区房价上涨较快，分流部分客群至**湖；5.***招商引致各工业园区的内外资企业的本区客户群；7.建设大道沿线的金融业从业人士；竞争性楼盘增多。5.推广定位推广策略6.****在中国7.**会形象定位**湖高尚生态居住社区**湖区域的特性营销先行两个市场打击点****在中国产品的差异化和性价比项目卖点列表**品牌产品：(**湖)首家叠拼别墅服务：**会全程管家服务/阳光服务计划(物业管理)配套投资潜力(预期潜力)主要营销策略点利用**在的现有资源客户营销**会小区为居民营造幽静的绿荫大道(结合现状水杉林)、高雅的水边建筑形式现代、精致、简约，形成时尚、高雅、亲切的生活社区。(见下图)2.初步规划构思度、货值较低的住宅产品。沿环湖中路一侧在测算和市场允许的情况下规划小高层、中高层住宅，充分利用环湖中路西侧的现状景观和地将地块内部相对较好的位置留给花园洋房(主力产品)。该项目周边没有很好的自然景观，须在社区内营造人工水系，增撑。合理利用现状和规划路倾斜的路网结构。和建筑的南北向布局形成构图上的交叉。在规划构图上形成自己的特色。解决人车分流。做3.技术经济指标单单位(平方米)备注积销售计划1.开发计划2.销售计划面销售单价面积单价积销售面积单价销售分类周期额(元(平(元/(额万(平(元/额万(万/平米)平米)平元)米)平米)元)元)米)洋房洋房80081.项目测算依据2.成本分析费本费费3.经济效益评价按照****的财务指标要求，计算税前成本利润率、税后销售利润润润(WACC)4.项目投资测算表5.项目的敏感性分析园洋房售价、花园洋房土建成本、花园洋房的出售率、商业的价格、 HYPERLINK\l"_bookmark65