上海虹桥某住宅项目市场简报

壹、项目简况一﹑项目简介1、地理位置项目位于红宝石石路、伊犁路交接区域，属于古北二二期高级涉外外居住区中心心区域，古北北二期交通主主轴分布项目目四周2、交通网络虹桥路、古北路路、延安路高高架构筑区域域主要交通网网络，可达市市中心主要区区域，交通网网络顺畅便捷捷。古北二期内部公公路网路逐步步健全，伊犁犁路、黄金城城道作为区域域十字交通的的主轴，区域域范围内尚无无公交线路进进入，多以私私家车作为主主要代步工具具。3、商服环境依托古北一期成成熟的商业环环境，拥有众众多购物中心心、餐饮、娱娱乐中心；古古北家乐福大大卖场、异国国情调的餐饮饮休闲餐厅成成为众多境外外人士休闲的的场所；构筑筑区域商业的的主体。古北二期处于开开发的先导期期，项目周边边商服配套尚尚未形成，伴伴随古北商业业广场的建设设，区域商业业环境将有本本质性转变。4、房产开发新古北国际社区区亦称古北二二期，由正在在开发建设中中的古北二期期高档住宅区区、以及规划划于两年内施施工的古北商商务区组成。预预计2005年完工后，该该区域将成为为集居住、休休闲、教育、商商务为一体、上上海规模最大大、层次最高高的国际化社社区。整个古北新区占占地面积136公顷，建筑筑面积约240多万平方米米。一期用地地面积52.3公顷，总建建筑面积约70多万平方米米，经过10多年开发建建设，形成了了古北新区独独特的人文居居住环境及鲜鲜明的品牌特特征。新古北国际社区区亦称为古北北新区二期，位位于古北一期期东侧，北至至虹桥路，南南至古羊路，以以伊犁路为小小区南北主干干道。规划占占地面积57.7公顷，建筑筑面积103万平方米，公公共绿地近8.5公顷，主要要以高端住宅宅为主。新古北国际社区区的规划方案案由美国JY建筑设计事事务所与上海海城市规划设设计研究院共共同编制完成成，总体布局局上以黄金城城道为中轴线线来组织南北北两面主体对对称的建筑空空间，轴线顶顶端以半圆弧弧形空间作为为主轴线的高高潮和终端，形成古北特色的延续。二、基地现状****花园一一期项目情况：*****花园（一期期），于2002年开发，属属于古北地区区较早高档楼楼盘，于20004年3月销售完毕毕；总户数200户，主力面面积3R:1555㎡－240㎡;产品格局以以装修为主，装装修单价在2500－3000元/㎡。价格走势基地概况基本情况：项目目紧邻****花园（一期期），呈正方方形空地，由由围墙包围，目目前土地尚处处平整阶段。建建筑容积率为为2.56。产品类型型：以高层建建筑为主，呈呈现半围合式式布局，突出出中心景观绿绿化，板式结结构户型排布布，打造舒适适的居住空间间。户型类别：项目目有三种户型型类别1R、2R、3R、6R均为平层，面面积从79－583平方米；户户型种类较为为齐全。面积构成贰、竞争分析竞争市场解析1、价格分析（注：选取在售售个案4－5月市场成交交均价）古北二期高档住住宅区作为上海规模模最大、层次次最高的国际际化社区；良良好地生活环环境、完善区区域的城区规规划，带动价价格的稳步攀攀升，13000元/㎡产品均价价占据市场最最高端。华丽家族·古北北处于古北二二期中心区域域，外部由在在建的高档社社区所环绕，居居住环境理想想，产品以2500－3000元/㎡精装修价价格推入市场场，配备基本本家电系统，产产品定位、档档次与周边产产品实行错位位竞争，位于于市场的高端端。杰仕豪庭位于古古北外围区域域，产品规模模、档次与古古北二期高档档居住区内部部个案存在较较大差异，产产品推出精装装修、全配的的小面积公寓寓产品以17800元/㎡市场价格格推入市场，市市场认同度相相对较低。未来价格走势分析伴随区域供给量量的集中释放放，区域市场场将处于白热热化竞争态势势，受地价、产产品品质提升升的综合影响响，区域均价价将持续保持持小幅稳步上上扬的走势。参照周边预推个个案，装修产产品格局受高高端消费群体体的喜好，成成为市场的主主导需求，毛毛坯房将逐步步推出市场，装装修房产品价价格将与毛坯坯房价格差距距将逐步拉达达，精装修产产品有效实现现附加值的提提升，市场前前景看好。古北二期高档住住宅区市场均均价位于市场场高位，受期期房现转、贷贷款紧缩等相相关政策的影影响，市场均均价将保持合合理上涨空间间，预计年平平均涨幅为6％。2、供需分析分析区域市场整体去去化状况维持持较高水平，目目前市场推案案总量达22.6万㎡，平均均销售率61％，在售个个案月均去化化集中在25－30套/月，市场呈呈现健康理性性的发展趋势势。容积率作为水平平存在较大差差异，新建产产品注重内部部环境的打造造，容积率水水平呈现逐步步下降发展态态势，目前市市场平均容积积率为3.3；本案容积积率水平为2.56,存在较大可可操作空间。潜在供应量分析析（注：选取个案案均为2005年推入市场场）分析：由上表看出古北北二期汇聚众众多知名品牌牌，2005年将成为古古北二期建设设的高潮期，49万㎡市场供供给量将与2005年－2006年推入市场场；市场供求求状况区域平平衡，市场趋趋于合理性发发展。未来品牌型、规规模型个案将将占据市场主主导，产品内内部竞争成为为主导竞争模模式，寻求产产品面积、总总价的差异，将将成为影响整整体去化的关关键因素。3、面积配比在售个案面积配配比户型面积(平方米))比例(%)1R64-7042R108-116612120-1211163R140-158814161-179921187-197794R201-233314复式212-25336306-38554合计555（注：选取黄金金豪园、杰仕仕豪庭、华丽丽家族、嘉年年华庭、瑞仕仕花园在售户户型）分析：3R:161--179㎡占21％市场份额额构筑区域产产品面积的主主峰值，预示示舒适型产品品格局占据市市场绝对主导导，客源群体体购买实力强强劲。较高市场投资回回报率，受到到投资客源的的追捧，2R:1220-1211㎡构筑区域域的次峰值，1R少量推出，同同样形成市场场的热销。4、客源分析受产品档次国际际化定位，使使得客源来源源脱离了区域域概念，面向向和辐射到全全市及境外。受到总价高、户户型面积大，购购买力的限制制，本市客源源居住型消费费逐步退出市市场，投资性性消费成为区区域客源的主主要消费需求求，且市场占占有份额有逐逐步放大的走走势。区域传统境外人人士聚积区，是是境外人士购购房首选区域域，区域的认认同度较高，客客源构成比例例占到45％，略高于于本地客源，构构成区域客源源主要消费群群体。境外客源以港台台、日韩为主主，主要以在在沪投资办厂厂、驻沪高级级代表的性质质较多，同时时区域内分布布驻外领事馆馆、驻沪商贸贸公司，为区区域市场提供供欧美、东南南亚客源群体体。外省区客源仅占占有较少比例例，市场占有有率在不断缩缩小，主要以以上海周边省省区（如浙江江、江苏）为为主叁、项目建议项目SWOT分分析优势外部因素古北二期涉外居居住区将成为为集居住、休休闲、教育、商商务为一体、上上海规模最大大、层次最高高的国际化社社区；本案位于中中心区域地段段优势明显吸引来自欧美及及港、台、日日、韩等30几个国家和和地区的外籍籍人士，形成成了古北新区区独特的人文文居住环境及及鲜明的品牌牌特征；国际际化的购房群群体，构筑区区域主力消费费群体，客源源购买力强劲劲、潜在需求求群体旺盛。社区集中了上海海大部分最早早的外销楼盘盘，市场均价价呈现长期维维持高端水平平，住宅市场场发展成熟，区区域均价将继继续保持小幅幅攀升的态势势。内部因素****花园一一期属于区域域内较早推出出高档次全装装修房，产品品2002年推出，产产品档次、价价格位于市场场的顶峰，良良好的文化底底蕴、完善配配套，受高端端消费群体的的推崇，品牌牌效应成熟，为为后期产品市市场推广奠定定良好的市场场基础。二期户型产品实实现多元化发发展趋势，主主力户型小面面积3R：128—132㎡与周边竞争争个案，形成成有效错位竞竞争，无形中中增加潜在客客源群体市场场前景看好。项目采取半围合合产品格局，与与一起产品连连成一体，大大面积绿化广广场、高档次次的会所配套套，无形中提提升产品附加加值。机会古北二期开发定定位更加面向向国际化，境境外宣传成为为主体推广模模式，无形中中提升区域的的品牌知名度度，市场潜在在客源群体巨巨大。伴随市政规划的的完善，居住住环境进一步步成熟，古北北二期区域均均价将持续攀攀升，为项目目开发奠定良良好的市场基基础，预留充充足的升值空空间区域房产开发实实行品牌性开开发策略，产产品档次快速速提升，为区区域房产发展展注入“强心剂”；市场发展展潜力巨大。劣势舒适型户型将占占据市场主导导，消费群体体受到限制，外外籍客源成为为主力消费群群体，外部经经济环境、宏宏观政策、对对客源消费需需求的导向形形成较大的影影响；产品无无法预期的风风险相对较大大。规模型个案占据据市场主导，2005年－2006年市场潜在在供应量体达达49万㎡，区域域市场内部竞竞争将更为激激烈，本案属属于小规模楼楼盘，规模效效应无法体现现，产品塑造造空间得不到到充分体现。项目为纯高层社社区，居住密密度相应增加加，景观主要要依靠中心花花园，活动空空间有限，对对项目品质提提升形成负面面影响。威胁新开楼盘较多，势势必产生客源源分流现象，高高消费客源成成为主要争取取对象。房产调控政策的的出台、房产产投资利润的的缩小、房产产市场观望气气氛浓厚将导导致高价位楼楼盘价格攀升升放缓，项目目价格升值空空间受到一定定程度的限制制。区域小户型比例例偏低，市场场需求相应旺旺盛，预计后后期市场供给给量有所放大大，对本案在在产品上构成成一定的竞争争威胁。二、价格建议2005年上半半年开盘价格格：14000元//㎡（毛坯）16500元//㎡（装修）解析区域国际化程度度日渐浓厚和和高消费群体体认同度高的的优势点切入入，建议以毛毛坯价格和装装修价格两种种形式定位价价格，迎合消消费需求多元元化趋势；考虑项目前期高高品质楼盘形形象定位，建建议毛坯价14000元/㎡；16000元/㎡（装修）价价格定位形成成错位竞争，规规避市场风险险，突出项目目价格优势、产产品优势来获获取最佳的市市场收益和回回报。可充分利用产品品户型面积多多样性、装修修配套采用豪豪华装修标准准来提升物业业潜在附加值值和投资获益益的机会；以以此来带动人人气和价格的的提升。****花园（一一期）形成较较高的市场认认同度，高层层次的消费群群体，构筑完完善的居住环环境，较高市市场投资回报报成为吸引投投资客源导入入的关键；综综上所述，国国际化外部环环境为本案的的开发提供良良好的市场基基础，项目开开发时机较为为成熟。肆、成本分析成本测算按容积率为2..53，100%高层、总建240000㎡测算号序成本名称金额单位备注一建筑安装工程1建安造价2500元/㎡建筑面积积政府公布参考价价行情2工程监理10元/㎡建筑面积积小计2510二各类配套工程1大配套320元/㎡建筑面积积政府住宅发展局局规定2绿化建设配套100元/㎡建筑面积积市场行情3人防工程建设60元/㎡建筑面积积参照政府规定4电力增容、供电电站145元/㎡建筑面积积参照政府规定5通讯设备增容费费10元/㎡建筑面积积参照政府规定6政府其他管理费费10元/㎡建筑面积积参照政府规定小计645元/㎡建筑面积积三利息、税金1利息400元/㎡建筑面积积（估算）贷款额额为总投资550%，贷款年限限为一年2税金90