()商业地产业态及规划标准手册

商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；一、商业地产业态分类及功能：商家业态定义表一一级家居床上用品包含茶叶、烟酒专卖等根据区域不同及康城百货、香港新世界、百盛家乐福、沃尔玛、天赋名茶用品家居用品家具专卖珠宝齐家家纺、叁宅一舍红苹果、皇朝家私NIKEADIDAS匡威、李宁口味、南粥北面苑达斯冰激凌缇娜国际棋牌室零度聚阵、星空联盟说具城上像润雨点宝龙大酒店、希尔顿酒店、海财锁银1、概念设计阶段(摘牌前)；2、方案设计阶段，含深化设计阶段(摘牌后)；3、初步设计阶段(★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要5、实施阶段(★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改)。6、营运阶段(★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质)根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成意见及建议进行了汇编，形成《万达广场(步行街)规划/设计意见及建议(关注点)(一)关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲(二)关于项目总体的平面规划设计建议交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)停车场(规模、车位数等)(三)关于步行街的平面规划设计建议合理性(四)建议、意见反馈方法和形式(一)室内商业步行街设计：(三)关于地下室及停车场(四)关于管理用房(五)建议、意见反馈形式(一)关于外力面及广告位设计(二)关于泛光及照明设计(三)外环境及景观设计(商业＋住宅)(四)关于步行街内装设计(五)关于导示系统设计第四阶段：扩初(初步)及施工图设计阶段(一)项目“产品研讨会”市场调研及产品建议城市机动车保有量(分私家车、计程车、公交线路等)；统计年鉴(城市经济指标)总表商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平整体规模、业态结构、业态配比；辅助及配套设施情况在建新项目调查与分析交通组织、配套设施规划设计；交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)停车场(规模、车位数等)1)万达商业综合体一般设置大型城市广场(3000~10000平米左右)。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场间、项目周结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于水等对其造成的影响；步行街设计规模及原因分析(重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业放。(规划院强制设计条文)建议屋顶油烟井距高层水平距离20室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可步行街内部交通组织的建议(包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等)，涉(招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格)(1)项目所在城市主要经济指标：表格＋数据(2)商圈调查与分析：a.主要商圈和位置(标准：在地图上进行特殊标注和分层展示)；c论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突(3)个案调查与分析c论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特(4)项目SWOT分析(5)产品设计建议建议原则：统筹兼顾，重点关注(步行街)制为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减以带动整个步行街的人流，非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰(规划院强制条文已列)室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首于商铺天棚应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。关于商铺的调整1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调业态的经营场所联通，充分调动客流。关于扶梯过高，建议配置数量适当的扶梯；扶梯的间距控制在45米~70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞方通话功能；电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫关于观光梯积匹配(椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜)；2)观光梯在中庭设置，以2~3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通错3)步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3~5处卫生4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象(尤其是餐饮区域员；4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；(规6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如KTV场所)，建议不7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客出。置在步行街主入口的明显位置；清运通道。4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室；3)区域面积设置消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积；关于吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，关于员工休息室1)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货2)垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消容)强、现代化程立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力(插座)2.中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户(如电玩、KTV、影院、酒吧等)系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作4.建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。KV2.所有强弱电间门应向外开；及所有到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及；和散热问题。5、地下车库必须预留机械停车(规划院强制条文已列)，由于机械式10、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或1、地下停车场应在合适的位置设计按装一定数量的灯箱广告并分区坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位置可考虑集中长条；关于地下餐厅设置1.大商业用房面积不宜超过1000平米，不含食堂；(规划院强制条销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供；商业管理用房之外(包括大商业中的插蜡烛物业)，还要单独2.管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置淋浴间、4.物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统(消防、电话、网络)均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布置在施工图纸中予以明计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形6.各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。关于管理用房平面功能设计★6＋1＝6个单项工程设计(外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统)(一)关于外立面及广告位设计关于外立面设计效果强商业经营气氛；以于灰暗。(规划院强制条文已列)2.万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面应有《会议纪要》文件要求执行；条文已列)5.万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；关于广告位的计量4.户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；可8.外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；(二)关于泛光及照明设计3．广告位的照明应尽量采用以外置照明(金卤投光灯)为主，内部衬4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式(比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设置一个独立的智能控制系统；分区域或5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。6、提出控制系统前端设置的位置。(三)关于外环境及景观设计商业广场及园区2、考虑外环境所处地区(尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域)以及多功能作用(即可以做临时停车又可以做活动舞台)，外据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少200MM；布置水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整；4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值；交通组位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管设置在地下；通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔8．为保证小区整体形象、品质，建议道边(含商业和住宅)不设或动车停车位，并在景观设计方案中道边位置兼具拦车桩功1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接；3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉；4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”；若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、2、坡道坡度最大不要超过8％；字楼、公寓)门前增设两块“公告栏”的设计；2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；(一)关于步行街内装设计关于商铺立面关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护；关于步行街通廊地面1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；(规划地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别层。1．观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰；2．自动扶梯要考虑做防坠网；3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略在量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，关于中央大厅1．中央圆弧穹顶务必增加电动升降挂钩装置，以满足实际运营及人议在中心穹顶设计层次.风口建议采用“螺旋式风3.出于节能及实际使用效果的考虑，商业部分各个出入口建议安装“水循环冷、暖风幕机”；关于卫生设施步行街要设置有高品质的垃圾箱，数量与位置应根据步行街长度，以不超过50米一个设置；公共卫生间入口处和主要通道旁应同时(五)关于导示系统设计室内交通指示牌主要设置于出入口、交叉口、电梯厅及扶梯上下1.灯箱片字体采用透光材料制作，不透明部分应采用铝板或复合板材文对照；.吊顶灯箱严禁吊装在轻钢龙骨上，必须在楼板上做专用吊装支架；4.固定式应按装牢固，移动式底座应稳固，抗风力强，高大、明显；(六)关于智能化系统设计(商业＋住宅)大商业广场智能化系统(包括插蜡烛部分)：3．安全防范自动化系统(SA)：电视监控系统；自动喷淋系统，并且将楼宇自动化系统(BAS)、消防智能化控制系统(FAS)、停车场管理系统(CPS)