上海市金山区某项目投资报告

目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc86830217"目录1HYPERLINK\l"_Toc86830218"一、总论2HYPERLINK\l"_Toc86830219"1.1项目简简介2HYPERLINK\l"_Toc86830220"项目概况2HYPERLINK\l"_Toc86830221"1.1.2项项目规划总体体要求2HYPERLINK\l"_Toc86830222"1.1.3项项目建筑面积积指标2HYPERLINK\l"_Toc86830223"1.2编制依依据2HYPERLINK\l"_Toc86830224"1.3主要经经济技术指标标3HYPERLINK\l"_Toc86830225"1.4结论33HYPERLINK\l"_Toc86830226"二、市场分析44HYPERLINK\l"_Toc86830227"2.1宏观环环境分析4HYPERLINK\l"_Toc86830228"2.1.1城城市概况4HYPERLINK\l"_Toc86830229"经济发展状况44HYPERLINK\l"_Toc86830230"2.1.3居居民生活水平平5HYPERLINK\l"_Toc86830231"2.2、房地产产市场分析55HYPERLINK\l"_Toc86830232"2.2.1房房地产市场综综述5HYPERLINK\l"_Toc86830233"2.2.2板板块特征6HYPERLINK\l"_Toc86830234"2.2.3未未来发展趋势势7HYPERLINK\l"_Toc86830235"三、项目周边环环境7HYPERLINK\l"_Toc86830236"3.1项目周周边环境分析析7HYPERLINK\l"_Toc86830237"3.1.1周周边环境7HYPERLINK\l"_Toc86830238"3.1.2SSWOT分析析8HYPERLINK\l"_Toc86830239"3.2竞争性性楼盘分析88HYPERLINK\l"_Toc86830240"四、项目定位99HYPERLINK\l"_Toc86830241"4.1总体定定位9HYPERLINK\l"_Toc86830242"4.2产品定定位10HYPERLINK\l"_Toc86830243"4.3客户定定位10HYPERLINK\l"_Toc86830244"4.4价格定定位11HYPERLINK\l"_Toc86830245"五、财务效益112HYPERLINK\l"_Toc86830246"5.1销售收收入测算122HYPERLINK\l"_Toc86830247"5.2建设投投资估算122HYPERLINK\l"_Toc86830248"5.3不确定定性分析133HYPERLINK\l"_Toc86830249"5.4经济效效益评价133一、总论1.1项目简简介项目概况项目地块位于金金山区金山新新城中心城区区杭州湾大道道以东、卫阳阳南路以西、龙龙源路以南、板板桥东路以北北。土地面积积1428668平方米，土土地用途为居居住。项目地块所处区区域属于规划划中的金山区区城市中心区区，西北面临临近区政府、西西面临近中央央大道，附近近市政、生活活和商业配套套都在完善之之中。东面是是山阳居住区区，邻近的有有山鑫联城花花苑，现正在在建配套的菜菜场和商场。南南面集中了蓝蓝堡爱琴海、金金海岸花园、海海上明珠园等等多个中高档档楼盘。项目规划总体体要求项目占地面积11428688平方米，规规划建设一个个大型中高档档居住区，土土地使用年限限为70年，规划容容积率为1.1,其中多层1.4,非独立式低低密度住宅0.7,建筑密度多多层30%，非独立式式低密度住宅宅25%，绿化率40%。机动车泊泊位按0.7个/户配置。项目建筑面积积指标项目总建筑面积积1801884.8平方米，住住宅部分1556554.8平方米，其其中多层1245223.8平方米，别别墅31131平方米；车车位部分23030平方米，配配套1500平方米。1.2编制依依据本报告根据目前前可获取的资资料，结合有有关的政策法法规和金山区区有关规划，在在实地考察与与市场研究的的基础上，通通过客观分析析和经济评估估，为项目投投资提供科学学的决策依据据。此外，本报告编编制依据还有有：1、上海市国有有土地使用权权出让合同。2、上海市土地地资源管理局局200300820号土地出让让公告。3、上海市规划划管理局《城城市设计管理理技术规定》关关于住宅小区区建设项目规规划设计要点点和土地利用用条件和要求求。1.3主要经经济技术指标标占地面积1422868m22总建筑面积1880184..8m2其中：住宅1555654..8m2多层1245523.8m2叠加/联排别墅311311m2车位230300m2配配套11500mm2容积率1.1建筑密度330%绿化率40%机动车停车泊位位940个1.4结论本项目在目前市市场行情下，总总投资5555,889,,936.772元，销售售收入6588,784,,392元，税税后利润444,221,,695元，投投资收益率为为8.0%。从从敏感度分析析来看，本项项目风险性较较大。故本项项目从经济上上不可行。二、市场分析2.1宏观环环境分析城市概况金山区位于上海海市西南，杭杭州湾北岸，处处在沪、杭、甬甬及舟山群岛岛经济区域中中心和长三角角都市圈枢纽纽地带。西连连浙江省平湖湖市、嘉善县县，东邻上海海市奉贤区，北北接松江区和和青浦区。全全区陆地总面面积586平方公里，辖辖14个镇、1个街道，现现有人口55万。金山区境内有沪沪杭高速、同同三高速、莘莘奉金高速等等高速公路网网络。沪杭铁铁路金山支线线直达金山城城区。南部沿沿海申甬车客客渡码头开辟辟了舟山、宁宁波等地海运运航线。黄浦浦江支流贯穿穿全区各镇，成成为内河运输输主动脉。到到2005年，金山将将形成“三纵两横”五条高速公公路和“六纵六横”区域干线公公路网架。杭杭州湾跨海大大桥建成后，金金山将成为浙浙江快速进入入上海的桥头头堡。嘉金高高速建成通车车后，金山北北出上海的时时间将大大缩缩短。经济发展状况2004年1--3季度金山区完成国国内生产总值值99.51亿元，按可可比价格计算算比去年同期期增长26.1%，增速比去去年同期高出出7.3个百分点，预预计全年增长长将超过24%。结合2003年发展情况况来看，金山山区经济发展展开始步入高高速增长期。2004年1--9月份金山区区完成全社会会固定资产投投资75.91亿元，同比比增长68..1%。1-9月房地产投投资完成74375万元，同比比增长32.0%，占全社会会固定资产投投资总额的9.8%,继续保持高高速稳定增长长的势头。其其原因主要是是房地产开发发继续了去年发展展的势头，从从今年1-9月统计数据据反映，新开开工项目较多多，而且其规规模较大，今今年的房地产产投资形势仍仍较为乐观。但但由于受宏观观调控的影响响下半年开始始增幅逐月下下降。居民生活水平平2003年金山山区城镇职工工年平均收入入18500元，比上年年增长8.0％；农民人人均收入4832元，比上年年增长9.5％。年末居居民储蓄存款款76.7亿元，比上上年增长17.7％。农村养养老保险投保保率93.18％。2.2、房地产产市场分析房地产市场综综述2004年金山山区房地产业业蓬勃发展，商商品房继续保保持旺销势头头。1-9月份，全区房房地产开发投投资完成7.44亿元，同比比增长32.0%。商品房施施工面积145..36万平方方米，增长55.6%；商品房竣竣工面积56.24万平方米，同同比增长72.7%；商品房销销售额9.37亿元，增长112.88%，至9月底，空置置房面积5.63万平方米，同同比下降51.5%。板块特征根据一手市场楼楼盘供应情况况来看，金山山区可以划分分为三大板块块：石化板块块、朱泾板块块、枫泾板块块。石化板块该板块由于区政政府的南迁，市市政建设和房房地产投资迅迅速升温。2004年市场供应应量共计32.18万平方米，共共2773套，已销售13.75万平方米，共共计1319套，去化率率为47.5%。市场主要要房型为100m2左右的二房房和120-1140m22的三房。该该板块内市场场价格在3500--4500元/平方米，均均价在4000元/平方米左右右。朱泾板块该板块作为曾经经的区政府所所在地，房地地产市场兴起起的最早。2004年市场供应应量共计25万平方米，共共2492套，已售7.81万平方米，共共740套，去化率率为30%。市场主要要房型为90m2的二房和110-1130m22的三房。该该板块的市场场价格在3000--4200元/平方米，均均价在3500元/平方米左右右。枫泾板块该板块随着上海海市“一城九镇”计划的提出出而备受关注注。2004年市场供应应量共计63.43万平方米，共共5770套，已销售23.48万平方米，共共计2215套，去化率率为38%。该板块的的市场均价在在3000元/平方米左右右。未来发展趋势势由于金山区地处处远郊，房地地产业的发展展起步较晚，居居民住房水平平相对较低。据据2003年物业统计计年报数据显显示，2003年我金山区居民住住宅房屋总面面积399万平方米，人人均住房面积积18.6平方米。据据建设部新近近的统计，目目前全国城镇镇居民人均住住宅建筑面积积为23.67平方米。其其中东部地区区为25.06平方米；中中部地区21.99平方米；西西部地区23.05平方米。而金金山区城镇居居民的住房水水平和全国的的平均水平比比还相差5.07平方米，和和东部地区比比还相差6.44平方米。甚甚至和西部比比还相差4.45平方米。这说明金山区的住房房需求还是很很可观的。另一方面，从近近年房地产业业投资情况看看，金山区的的房地产投资资呈逐年高速速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看看，2003年上海市十个郊郊区平均房地地产投资量为为30.45亿元，而金山山区为10.5亿元，相差20亿元；最高高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。说明明金山区房地产产业的潜力是是巨大的。从上述三方面看看，金山区房地产产业的投资能能量、需求潜潜力、发展趋趋势是好的良良好。三、项目周边环环境3.1项目周周边环境分析析周边环境项目地块处于金金山区规划的的中央城区的的核心位置。北北面临近金山山区政府，西西面是规划的的中央城区的的中央大道，东东面是正在建建设中的山阳阳居住区，南南面是聚集了了蓝堡爱琴海海、金海岸花花园、海上明明珠园等多个个楼盘的中高高档居住区。本项目交通便捷捷。西面紧邻邻的杭州湾大大道贯通金山山区可直达市市区；北面临临近的金山大大道紧倚区政政府，贯穿金金山卫镇和漕漕泾镇，规划划中的轨道交交通将经过附附近；南面有有连接金山石石化与上海火火车站的铁路路线；南面杭杭州湾距离本本项目车程在在10分钟之内。本项目周边生活活配套完善。规规划中的中央央大道将建设设成为金山区区商业步行街街，邻近的蒙蒙山路和卫清清路口有乐购购购物中心，邻邻近的山鑫联联城花园有配配套的大菜场场和商业配套套。蒙山路和和卫清路附近近有幼儿园、小小学和中学。SWOT分析析Strengtth地理位置得天独独厚，处于规规划的城市中中心位置，紧紧邻区政府交通便捷，水、陆陆、轨道交通通立体化交通通格局即将形形成周围居住区气候候逐渐形成，生生活配套逐渐渐完善Weak北面是一片尚未未开发的农田田，容易造成成荒凉的感觉觉地块中间有一个个污水处理厂厂和高压电线线，在一定程程度上影响项项目形象Opportuunity北面临近老龙泉泉港，可以引引入至小区内内作水景金山区房地产市市场仍处于上上升势头，未未来走势较为为乐观Threat周边竞争性项目目较多，本项项目面临销售售压力宏观经济政策存存在较多变数数，可能对房房地产市场的的走势产生影影响。3.2竞争性性楼盘分析项目周边地区聚聚集了蓝堡爱爱琴海、金海海岸花园、海海上明珠园、三三岛龙洲苑、棕棕榈湾花园以以及山鑫联城城花园等多个个项目。其中中，与本项目目可比性较强强的有蓝堡爱爱琴海、金海海岸花园、海海上明珠园、三三岛龙洲园、棕棕榈湾花园等等。周边竞争性楼盘盘列表蓝堡爱琴海杭州湾大道/卫卫清路独立/联排别墅墅184175-1955/303--4674800Jun-04售完金海岸花园杭州湾大/龙胜胜路多层/小高层1800001366101-1111/143--1444200Jul-04剩50套大三房房海上明珠园杭州湾大道/隆隆安路多层/小高层//高层10000077492/1304000Aug-04超过60%三岛龙洲苑蒙山路/板桥路路多层/小高层180000858104/1133/1284200Aug-0450%棕榈湾花园蒙山路/卫清路路多层/小高1022/125--1554100Aug-04基本售完蓝堡爱琴海是一一中档别墅项项目，该案总总户数184户，户型面面积175-4407平米，由独独栋和联体别别墅组成，容容积率0.7,2004年6月28日开盘，销销售状况较好好，仅余一套套联体别墅。金金海岸花园由由10幢小高层和30幢多层组成，内内部配有1万平米的会会所、1万平米的中中庭花园、2千平米的人人工湖。销售售状况尚可，目目前剩下的都都是大三房，特特别是复式单单元，而有着着观景卖点，售售价较高的小小高层也有剩余。海上明明珠园靠近海海边，路况好好，但缺乏公交线线路和商业配配套，小区建筑布布局错落有致致，设计上利利用车库的高高度造就错层层楼中楼房型型，动静分离离，私密性强强，是石化地地区不多得在在售多层房源源，房型为98平米的二房房和130平米的三房房。三岛龙洲洲苑此次推出出共约400套小高层，每每户面积在96-1881平米之间，得得房率85-900%，周边商商业配套较完完善，目前售售价4200元/平方米，沿沿河景观房在在4500元/平方米左右右。棕榈湾花花园采用北美美风格，规划划、设计、建建筑起点均较较高，对面就就是乐购购物物中心，采用用净高3米的层高，目目前已经基本本售完。四、项目定位4.1总体定定位引领住宅时尚、开开创新生活模模式定位诠释：崭新生活模式摆脱目前许多个个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在在开发中强调调物业内涵的的同时，更注注重功能延伸伸，向金山区区市民展示一一种新的居住住理念、新的的生活态度和和方式。以完完备的设施和和功能配套及及营销理念相相互融合，给给目标客户展展现一种求新新、唯美、崇崇尚健康的生生活方式。引领市场发展本案位于山阳镇镇，规划中的的山阳居住区区发展方兴未未艾，此所谓谓“生逢其时”。另外小区区的产品是与与国际大都市市所同步的，充充分尊重建筑筑与人的共鸣鸣，体味其人人性品位，并并与环境有机机的共融。同同时内部有大大面积集中绿绿化，再结合合各组团主题题景观，节点点小品等组成成多方位景观观系统。景观观在本案中不不是一种美化化和附属，而而是一种与自自然相安共存存的概念。紧凑型高品质生生活社区针对目标客户创创造符合其需需求的高品质质产品。户型型紧凑但科学学合理（总价价相对较低），建建筑风格简朴朴但大气，精精心于细部设设计的推敲，从从房型、外观观、观景设计计、组团绿化化、公建配套套等，都将体体现本案中低低价楼盘高档档化社区形象象。通过建筑各项要要素与个人生生活有机结合合可引伸出许许多推广主题题，有利于本本案的各项要要素进行生动动、全面的诉诉求。以此完完成以小见大大、提高推广广立意的目的的。强调本案案产品理念的的领先性和公公司实力的雄雄厚性。4.2产品定定位项目周边在售楼楼盘中，小高高层占主流，其其次是多层，高高层比较少。这这代表了城市市住宅未来发发展的趋势，小小高层和高层层在楼盘品质质和舒适度上上均优于多层层，但造价稍稍高。而郊区区发展规划时时，则往往限限制小高层和和高层住宅的的发展。周边边别墅仅有蓝蓝堡爱琴海，以以独立别墅为为主，少量联联排别墅，从从市场需求来来看，去化较较快。结合本项目规划划要求，本项项目宜以多层层为主，辅以以少量叠加和和联排别墅，充充分利用规划划要求的容积积率，实现利利润最大化。4.3客户定定位通过对周边金海海岸花园、三三岛龙洲等楼楼盘的调查了了解，结合本本项目的特点点，本项目客客户定位如下下：客户以金山本地地客户为主，以以在金山工作作的外地人为为辅；客户年龄跨度较较大，25-50岁的为主力力范围；客户的家庭结构构以二代同住住为主，房型型要求为两房房和三房；客户接受的主力力总价在35万-50万左右；房屋单户面积需需求在85－130m2之间居多；；客户的主要职业业是为工薪一一族或小业主主，如金山石石化和其关联联企业员工、在在金山石化工工作和生活的的外地人等等等；目标客户对金山山石化的生存存依赖度较高高；4.4价格定定位本项目采用市场场比较法定价价，选取相类类似项目作为为参照，比较较本项目和参参照项目的优优劣，进行价价格修正，从从而得出本项项目相对于市市场在售项目目的参考价格格。根据相似原则和和可比原则，选选取金海岸花花园、三岛龙龙洲苑和海上上明珠园作为为本项目多层层部分参照项项目。物业位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部环境25%1.10.2751.20.31.10.275社区环境10%10.110.10.90.09发展规划20%0.90.1810.20.90.18房型设计10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主题提炼5%10.051.10.0551.20.06合计100%/1.04/1.1/1.02通过上面的比较较可以得出下下表，从表中中可以看出，本本项目多层部部分的市场参参考价在3818--4038元/平方米之间间，取其均值值3900元/平方米。比较项目ABC比较系数1.041.11.02比较价格420042004000市场参考价格403838183922对于别墅部分，本本项目与蓝堡堡爱琴海相比比，在整体上上不及其纯别别墅的项目定定位，故售价价调低200元/平方米。因因此，本项目目别墅的市场场参考价定位位在4600元/平方米。五、财务效益5.1销售收收入测算根据前面的定价价，多层按照照3900元/平方米，别别墅按照4600元/平方米测算算；车库地上部分按按照24000元/个计算，地地下部分按照照36000元/平方米计算算；计算建筑面积按按照1571555平方米计算算。销售收入估算表表一、住宅部分多层485,6422,976124,52443,900别墅143,2022,41631,1314,600小计628,8455,392155,6555二、车位部分地下车位23,030,,00023,0301,00035m2/个地上车位6,909,00009,87070035m2/个小计29,939,,000三、合计658,7844,392根据销售收入估估算表可以看看出，整个项项目销售收入入共计6588,784,,392元。5.2建设投投资估算投资估算表一、土地费用211,0422,1611,343157,15551、土地出让费182,1566,7001,275142,868885万/亩，2215亩2、契税5,464,77013、土地使用金10,000,,760142,868870年，1元//年/m24、带征地费用13,420,,00022万/亩，661亩二、前期费用69,148,,200440157,15551、前期规费52,175,,460332157,15552、前期工程费用13,043,,86583157,15553、其他前期费用3,928,887525157,1555