房地产投资经济房地产投资风险

房地产投资经济分析

第四章房地产投资风险分析第一节概述一、房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。

项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：二、房地产投资风险的种类商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求保本占用率↑，风险↑；占用率↓风险↓。住宅：85—90%“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资第二节房房地产投资各各类风险分析析房地产投资商商业风险分析析房地产投资金金融风险分析析房地产投资购购买力风险分分析房地产投资变变现风险分析析房地产投资投投资意外事故故风险和自然然灾害风险分分析房地产投资主主观风险分析析房地产投资商商业风险分析析1、房地产投投资商业风险险的影响因素素房地产类型：：地产＞房房地产；高档档旅店＞普通通住宅房地产管理水水平：水平高高，支出低，，收益高；房地产市场的的变化：经济发展状况况：房地产政策改改变：政治环境及其其它：房地产投资商商业风险分析析2、规避房地地产投资商业业风险的对策策进行房地产类类型组合投资资选择投资者善善长项目大规模投资，，占领市场经济增长期间间投资选择短平快项项目仔细考虑维持持管理费用房地产投资金金融风险分析析1、房地产投投资金融风险险的影响因素素金融政策的调调整：紧缩缩银根的影响响银行贷款利率率的变化：房房地产价值的的减低以及贷贷款利息的增增加取消抵押品赎赎回权的威胁胁银行催还贷款款的要求房地产投资金金融风险分析析2、房地产投投资金融风险险的对策研究国家金融融政策在投资时，考考虑利率变化化的可能性：：在签定合同时时，可以选择择固定利息率率；在评价投资方方案时，考虑虑利率的变化化，作出防范范；重视被拍卖的的威胁：控制制抵押贷款的的数额；抵押押合同的签署署以及建立有有限公司加强经济管理理：提供房房地产投资项项目的盈利水水平房地产投资购购买力风险分分析1、通货膨胀胀与购买力风风险之间的关关系2、通货膨胀胀对购买力的的影响重视通货膨胀胀对房地产投投资的影响争取较低的所所得税税率选择好的地段段将通货膨胀转转嫁给别人房地产投资变变现风险分析析1、房地产投投资变现风险险的影响因素素房地产的价值值量：价值量量大，不易变变现房地产的建设设程度：房地产的地段段房地产的市场场行情房地产的现金金流量房地产投资变变现风险分析析2、规避房地地产投资变现现风险的对策策对各种投资进进行组合：选选择变现能力力好的投资，，进行组合选择易出售的的房地产投资资选好地段保证有足够的的长时间持货货的能力操纵现金流量量高质量投资管管理房地产投资意意外风险分析析1、意外风险险的影响因素素地理位置房地产本身特特性保险业发展水水平抗灾救灾能力力房地产管理水水平房地产投资意意外风险分析析2、降低风险险的对策加强管理、积积极预防选择自然灾害害小的地段积极投保房地产投资主主观风险分析析1、主观的影影响因素知识因素能力方面品德因素房地产投资主主观风险分析析2、主观风险险的防范与控控制措施建立科学的用用人体制加强信息分析析和反馈，设设立预警系统统建立防范系统统，进行监督督高透明度的机机制房地产投资风风险的控制通过明智的投投资选择减少少风险：选择择风险小的项项目进行多种经营营进行市场研究究:地段、时时间、质量通过物业管理理控制风险：：进行现金流流的控制；风险转移：将将风险转移给给租户第三节传传统的风险调调整方法回收期调整法法风险贴现率调调整法等确定性调整整法回收期调整法法投资回收期=投资资总额/年净现金金流量当年净现金流量不不等时，加总直至至等于或大于投资资总额。风险调整：最小可可接受的回收期来来调整风险基本观点：风险较较大的投资项目必必须比风险较小的的投资项目具有一一个较短的回收期期。缺点：精确度不够够，调整数量带有有主观性。回收期调整法如：某一仓库，购置时时首期付款为80,000美元，，其后5年内可以以确保每年创净收收益10,000美元。5年后将将仓库售出，预期期售价为100,000美元。持持有期中每年收益益由一资信评估无无可挑剔的租户确确保，该租户在租租约上有5年签约约期。5年后的仓仓库售价，将取决决于该租户是否重重新续定租约----这是一件不不确定性很大的事事件。假如租户不不续约，那么售价价将取决于投资者者以同一租金费率率寻找到一个同等等租户的能力。风险贴现率调整法法计算：贴现率i无风险贴现率：仅仅代表货币的净时时间价值，如按中中长期银行贷款利利率，三年期国库库券收益率等风险补偿贴现率：：代表伴随风险和和投资者对待风险险的态度，如承受受损失的能力，过过去的风险经历，，个人的心理偏好好等。投资者的风险态度度与评估一致时，，此方法有效。确定一个恰当的风风险补偿贴现率是是困难的。风险系数设：无风险贴现率率为5%，风险补补偿贴现率为6%，则风险调整贴贴现率为11%。。例：Excel时间越长，风险系系数越大。缺点：对远期风险险贴现过重等确定性调整法基本思路：决策者认为：未来来收益的估计值100%确定的的某一特定数的收收益（无风险），，即认为这两件事事的效用一致。等确定性系数=等等价的无风险现金金流量/预期风险险性现金流量等确定性调整法例：某一项目，预预期3年内每年可可产生净收益10,000美元。。第3年年末将资资产出售，预期销销售净收入80,000美元。这这笔收入能否实现现，将依据于主要要经济条件是否剧剧烈变动。如果预预期的变动没有实实现，这笔收入将将少得多。投资者者对待风险的态度度可以如表所示：：Excel预期收益风险越大大，等确定性系数数越小。风险贴现率调整法法与等确定性调整整法的关系例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴现率=9.98%-5.25%=4.73%缺点：等确定性系系数确定较困难；；不适合初步投资资决策。第四节现代风险险测量术引言风险:实际结果与与预期结果之间发发生变动的可能性性、准确性,它是一种种可测量的、偏离离最可能结果的概率。这是是一操作性很强的的含义。有人认为：此种风风险分析方法不适适合被应用于房地地产行业中。传统风险调整方法法：依靠主观直觉觉，直觉是其基础础。现代风险分析方法法：需要一种语言言，用数据表示风风险风险测量——概率率大小风险与不确定性区区别:决策情形分为三种种：确定性、风险险、不确定性确定性：决策只有有一种结果；不确定性：各种可可能结果的数目是是不可知的；风险：各种可能结结果发生的概率是是已知的或可测的的风险测量——概率率大小概率估计：各种潜潜在结果的概率，，表示人们对各种种事件是否会发生生的信心大小。评评估人员的主观估估计——过去的研研究经验、智慧慧。不管用何种估估计，给每种潜在在结果一种概率，，就表示我们对此此种事件是否会发发生的信心大小。。联合概率：例：某购物中心的评估估人员，根据从好好到坏的各种经济济条件下的百分比比租金率，分有竞竞争对象和无竞争争对象两种情况，，进行了年净现金金流量的估测：是否有竟争对象？一般经营条件下的现金流量好中差无有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，000评估人员给出多种种事件的主观概率率：经济环境概率好

中等

差0.20.60.2合计1.0购物中心是否会被被新建的概率:竞争性购物中心经济环境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合计0.20.60.21.03.风险测量的解解释:概率分布:连续或或离散期望值计算:例：Excel离散度测定:方差差和标准差作为风风险的测量手段.方差:标准差:例:Excel正态分布假设:(如图)例:SF==29,262US$F=187，500US$F落在{158238,216762}之间的的概率为68.26%现金流量概率F≥170000的概率Z==-0.6查表:0.2743则F超过170000的概率率为:1-0.2743=0.7257变异系数:变异系数=标准差差/预期现金流量量①当期望现金流量量大致相同，标准准差能很好的起作作用②当期望现金流量量相差较大时,用用变异系数来测量量风险,变异系数数越大,风险越大大.4.标准偏差与现现金流量的贴现模模式⑴平均值/标准偏偏差方法需计算出预算期每每一年的现金流量量期望值和标准偏偏差单一期间的情情况.例:首期投资＄25000,三年后出出售＄50000,其标准偏差估估计7000,前两年产生的的现金流量为0，，基准贴现率10%.且假设现金金流量服从正态分分布.查表:即:投资者有99%的把握得得到等于或大于首期投资,也也就是说,项目有有99%的把握是是可行的.⑵复杂型现金流量量的风险问题各年现金流量的相相关性完全相关:相关系系数为1不相关:相关系数数为0部分相关:相关系系数为0至1之间间.Fi,Fj的相关系数:①完全相关的现金金流量例：一个房地产项项目需要50，000的首期支出出。一位评估人员员对年现金流量作作了均值和标准差差的估测：（结果果见Excel））年现金流量分布均值标准偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，000②不相关的现金流流量现值的期望不会改改变标准偏差变化则上例的结果：③部分相关的现金金流量希莱尔式:现金流量接近不相相关:放在一组现金流量接近相关关:放在一组分组后按相关和不不相关处理SNPV=例:收入——相相关成成本本——不相关关计算结果：年期望收入