知名地产研发知名地产集团景观成本控制流程

【万科研发】万科集团景观成本控制流程万科集团景观工工程目标成本本编制标准1．适用范围适用于项目策划划景观方案设计计景观初步设设计景观施工图图设计及景观观施工各阶阶段的目标成成本确定工作作。《目标成本管理理规定》要点点A.目标成本，是是指在不同阶阶段制订的项项目开发成本本计划，是包包括土地成本本、前期费用用、工程成本本、营销成本本、管理成本本和财务成本本等的项目全全成本。B.目标成本按按开发进度的的不同阶段始始终处于动态态调整之中原则上每一个阶段段目标成本的的制订都是在在上一个阶段段基础上进行行的。C.主体工程施施工图设计完完成后分公司负责责编（或委托咨咨询公司编制制施工图预算算和项目的目目标成本计划划，经分公司司领导审核确确认后，报集集团公司审核核。D.集团公司成成本管理部对对施工图预算算进行审核后后组织战略投投资部规划设计部部、分公司等等相关部门一一起对《项目目目标成本计计划》进行评评审，评审通通过后，成本本管理部综合合各部门意见见，编制《项项目目标成本本控制指导书书。E.（一）可研研阶段目标成成本（投资估估算）允许误误差不超过30%；（二）规划方方案阶段目标标成本（估算算成本）允许许误差不超过过15%；（三）项目开发发目标成本（目目标成本控制制指导书）允允许误差不超超过5%；2．园林景观成成本构成3．项目目标成成本表编制3.1项目论证证决策阶段依据投资估估算确定景观观目标成本成为景观总总目标成本，用以控制景景观方案设计计，是评审方方案设计的标标准之一。3.2项目景观观方案设计完完成后依据方案设设计设计估算算确定目标成成本成为控制扩初设计的的目标成本，是是评审初步设设计的标准之之一。3.3初步设计计完成后依据初步设设计概算确定定目标成本成为控制施施工图设计的的目标成本本，是评审施施工图设计的的标准之一。3.4施工图设设计完成后依据施工图图预算确定目目标成本作为项目施施工阶段成本本控制目标标。3.5景观总目目标成本及其其它阶段的目目标成本按照照上《园林景观观成本构成进行测算算编制。4．确定目标成成本应遵循的的基本原则4.1标杆瞄准准在项目选选择和项目策策划阶段项目开发筹筹建部门应通通过市场研究究找准销售价价格市场标杆、工工程成本市场场标杆，以及及非工程成本本市场标杆。4.2满足顾客客需求a)在项目选择择和项目策划划阶段必须关关注目标顾客客定位、分析析目标顾客核核心需求和和一般需要，并并将其转化为为定性或定量量的明确描述述。b)在分阶段确确定目标成本本时，应始终终注意将成本本分项结构向向顾客核心需需求方向倾倾斜。4.3竞争策略略要求a)在项目选择择的项目策划划阶段，应调调查分析竞争争对手的综合合竞争能力，结结合项目自自身资源条件件和经营目标标，形成明确确的竞争策略略，并将竞争争策略对产品品定位的要求求表述成定量量指标或定性性描述。b)在分阶段确确定目标成本本时，始终注注意成本分项项结构满足竞竞争策略要求求。4.4倒逼成本本4.4.1通过过项目选择和和项目策划阶阶段的市场调调查和可行性性研究工作依据市场标标杆和项目目挖潜措施对对项目可能获获得的盈利空空间做出准确确判断和取舍舍。4.4.2用合合理的预期税税前盈利额倒倒逼项目总成成本并用以指“限额设计计和项目开开发策划的硬硬性指标。4.4.3用项项目总成本层层层倒逼方案案设计成本、初初步设计成本本、施工图设设计成本。a)方案设计形形成的目标成成本≤景观总总目标成本--成本预备费（一般为景景观总目标标成本×8%%。用景观总总目标成本减减去成本预备备费的结果倒倒逼指导方案设计，直直到方案设计计优化满足此此要求。b)景观初步设设计形成的目目标成本≤景景观方案设计计形成的目标标成本+成本本预备费*220%用方案设计计形成的目标标成本倒逼指指导初步设计计直到初步设设计优化满足足此要求。c)景观施工图图设计形成的的目标成本≤≤初步设计形形成的目标成成本+成本预预备费*100%用初步设计计形成的目标标成本倒逼指指导施工图设设计直到景观施施工图设计优优化满足此要要求。d)测算的施工工图设计成本本加上未使用用的成本预备备费（≥700%的成本预预备费）即成成为确定的项项目成本控制制目标。5.制定景观目目标成本参考考数据注：以上列表数数据来自考察察、网络调研研、同行交流流、与相关施施工单位交流流沟通。本表主要显示景景观投资水平平的高低与整整体楼盘的定定位。6.景观投资原原则：基于以上分析，提提出以下投资资原则及控制制性建议：1.景观投资资水平应根据据营销定位的的楼盘档次相相匹配可参照同档档次楼盘的景景观投入水平平。2.尽量选择择优秀设计单单位或著名设设计师合作不仅能够有有效的优化产产品设计而且能够提提高产品的知知名度把握了景观观细节就把握了效效果成熟的景观观设计成果能能节约成本。3.选择相匹匹配的材料及及有实力的施施工单位保证设计效效果的实现设计再好，没没有好的施工工单位来实施施，同样不能能做出好的园园林景观。4.为控制整整体投资应合理分配配根据地块分分级景观投资不不宜采用统一一标准而应该在统统一的投资水水平上根据土地分分级采取景观观投入分级的的策略，在在重点区域，如如会所、高端端户型、展示示区、中央庭庭院景观应高高于平均水平平相反则可以适当当低于平均水水平合理的有一一定程度的区区分景观投入入，控制整体体投入将使投投资更加合理理，经济。7．景观投资重重点1.根据整体体规划土地分分级策略在景景观投资上相相应的提高重重点位置及销销售买场路线线的景观投资资水准。2.在考虑景观观均好性的同同时适当的提高高商业街区展示区水所入口、中心心庭院景观档档次，以提升升高品质物业业的标准。3.依据高品品质物业景观观设计越来越越重视软景的的趋势，楼盘盘整体投资应应提高软景投投资比例。4.根“木木桶原理在相对劣势势地（朝向不好好周边环境差差周围应适当当提高景观投投资水平，提提高劣势地块块的景观标准准即提高了整整体楼盘的物物业品质；对对于城市形象象展示面和临临街区的地方方，适当的提提高投资比例例是有必要的的。8．景观工程程结算管理作作业指引8.1《工程结结算管理规定定》摘录（1）结算资料料必须先经监监理单位审核核合格后再提提交甲方工程程部审核。甲甲方现场工程程师负责审核核竣工资料和和结算资料的的有效性并提交分公公司工程部经经理签字确认认。分公司工工程部对结算算资料审核完完成后，填写写《工程结算算资料交接单单，将结算资资料移交分公公司成本部。（2）委托造价价咨询机构编编制工程结算算，在造价咨咨询委托合同同中应明确要要求其提供计计算底（包括工程程量钢筋实际含含量的详细计计算书及与承包单单位核对后的的结算资料，并并同时提供与与承包单位的的核对差异情情况说明。（3）工程结算算造价变动超超过该分项工工程合同造价价的5%或结结算金额超过过200万元元，要分公司司总经理、集集团公司主管管副总、财务务总监、总经经理联签批准准8.2结算书由由三部分组成成：（一）工程结算算审批表（审审批表格）（二）详细结算算书及审核情情况（报送结结算、审核结结算及相关符符合结算条件件的资料、签签证及依据等等）（三）工程竣工工资料（验收收报告、招标标文件、合同同、材料合格格证明等等）下面以两份示例例说明：一份完整的工程程结算清单((成都景观))1、工程结算审审批表（封面面，报集团公公司）2、结算汇总表表内容包括括：A、建筑工程B、装饰（硬质质铺装）C、绿化工程D、景观水、电电工程结算造价：2220.0588万元（其其中合同价2229.48852万元元，减少造价价9.42772万元）会签栏：施工单单位（经办人人、项目经理理、盖公章）建设单位（成本本部工程师、经经理、工程总总监、总经理理、盖公章）2.1、现场签签证相关资料料2.1.1现场场签证单审批批表（签证内内容及增加造造价金额，由由项目部工程程师、经理、成成本部工程师师、经理、工工程总监、总总经理联批，内内部审批，结结算单据《附：预算算计价表》2.1.2甲甲方通知单审审批表（变更更内容，由设设计部工程师师、经理、成成本部工程师师、经理、工工程总监、总总经理联批，内内部审批）2.1.3甲方方通知（发施工单单位通知变更内内容及变更图图纸图片盖甲方公章章，对外发放放）2.1.4施工工单位报送《技技术、经济签签证核定单、报告、联联系单、图片片和技术方案案等相关依据据。3、单位工程竣竣工资料3.1竣工工程程申请验收报报告3.2单位工程程质量竣工验验收记录3.3工程结算算资料交接单单（填表人为为此项工程甲甲方主管工程程师）3.4物业移交交函（甲方、物物业、乙方、相相关工程交叉叉单位）3.5材料产品品合格证书、检检验报告、质质量证明3.6施工单位位报送的结算算书3.7施工合同同、中标报价价表（原商务务标、竣工图纸纸3.8中标通知知书、企业资资质及证明资资料（原技术术标资信部分分）3.9招标文件件、考察报告告及招标控制制价审批表打打印件3.10评标会会议记录评标会议签签到投标单位资资格确认表考察报告审审批表考察报告另一份完整的工工程结算清单单(成都围墙墙及垃圾站))1、工程结算审审批表（封面面，报集团公公司）2、结算汇总表表内容包括：A、合同价（暂暂定450米米）31..6万（单单价合同，7702.222元/米）B、围墙实际测测量513..2米7002.22×（513..2-4500=4.4338万元（详详收方单）C、围墙变更石石材增加费用用5.07793万元（甲方通知知）D、增加垃圾站站工程3..2961万万元（甲方方另行委托工工程）结算造价：444.41344万元（其中中合同价311.6万元，增增加造价122.81344万元）会签栏：施工单单位（经办人人、项目经理理、盖公章）建建设单位（成成本部工程师师、经理、工工程总监、总总经理、盖公公章）2.1、收方记记录单（工程程名称、收方方时间、实测测数据5133.2米、甲甲乙方参加人人员、施工工方公章）实测长度增加情情况说（暂定4550米实测5133.2米增加情况说说明设计管理部部签字盖章）2.2、围墙变变更石材相关关资料2.2.1甲甲方通知单审审批表（柱子子石材变更，由由设计部工程程师、经理、成成本部工程师师、经理、工工程总监、总总经理联批，内内部审批）2.2.2甲方方通知单（发发施工单位，通通知柱子石材材变更，盖甲甲方公章，对对外发放）2.2.3石材材变更造价增增加相关资料料A、石材变更增增加造价预算算（只调整材材料增加造价价）B、图纸及工程程量计算式C、材料定价通通知单审批表表（确定单价价、供方报价价，由成本部部工程师、经经理、工程总总监、总经理理联批，内部部审批）D、材料定价通通知单（发施施工单位、甲甲定单价、供供方报价，盖盖甲方公章，对对外发放）E、材料价格确确认单（施工工单位起初报报送甲方的公公文，汇报石石材变更引起起的造价增加加）2.3垃圾站工工程结算资料料2.3.1工程程预算审批表表（附工程预预算、设计图图纸）3、单位工程竣竣工资料3.1竣工工程程申请验收报报告3.2单位工程程质量竣工验验收记录3.3工程结算算资料交接单单3.4物业移交交函（甲方、物物业、乙方、相相关工程交叉