郑州金盾未来花园2015年年度营销方案1

郑州申泰置业金盾未来花园2015年营销方案目录：PART1:2014年回顾PART2:2015年展望PART3:营销策略执行PART12014年回顾政策回顾销售回顾市场回顾货币政策2014年全年货币政策由上半年偏紧到下半年相对宽松，全年两次定向降准一次降息1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月两会定调分类调控货币政策基本取向不变：两次定向降准信贷政策放宽：由满足首套贷款需求到放松二套贷款货币政策放松：公积金贷款政策调整、央行降息3月政府工作报告楼市调控思路：一线城市继续增加供应，抑制投资投机性需求，限购政策不退出；高库存城市，控制住宅用地规模，调整新建商品住房上市结构，通过必要的经济手段支持居民合理住房需求，消化库存；4月22日，下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率；5月12日,央行发布央五条,优先满足首次购房贷款需求;6月9日，对符合要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例商业银行下调人民币存款准备金率0.5%8月27日央行宣布定向降息；9月16日央行分别向五大行做5000亿元的SLF；9月30日，央行、银监会共同发文，放松首套房认定标准，首套房利率最低七折，二套房认贷不认房；10月9日，住建部、财政部、人民银行联合发布住房公积金贷款新政：实现住房公积金缴存异地互认；11月21日，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率分别为0.4%和0.25%；12月9日至11日，中央经济工作会议召开；4-9月限购、限贷逐步退出政策回顾行业政策3月两会提出“分类调控”，8月郑州限购取消，9月限贷取消，11月央行降息，政府相继出台各项“救市”政策，后续救市储备政策将逐步实施2014年上半年2014年三季度2014年四季度政策性担保、组合贷限购取消、限贷放松公积金贷款政策调整政策性担保：5月7日，发布贷款新政：个人住房置业贷款都能申请政策性担保；组合贷：6月15日起，郑州可申请组合贷款，公积金缴满半年就可办理，最高可以贷款70万元，首套房首付三成，二套房要首付四成。7月份起，公积金缴满1年以上才能办理组合贷；限购取消：8月9日，即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时，不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等证明；限贷放松：9月30日晚，明确表态放松首套房标准，支持住房合理消费需求；公积金贷款利率调整：11月24日，开始执行新的贷款利率：5年期以下房贷利率下调至3.75%，5年期以上下调至4.25%，下调幅度均为0.25%；公积金贷款时间调整：12月8日起，省直职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，即可申请住房公积金个人住房贷款；取消住房公积金贷款担保费：2015年1月1日起，不再向借款人收取担保费用；政策回顾市场回顾郑州市场虽然限购限贷政策已经取消、银行基准利率下调，但是从2014年成交来看，2015年上半年去化情况存在很大压力，应保持谨慎乐观的态度面对下一年的商品住宅市场2005年-2014年12月郑州市商品房供销价分析***单位：万㎡*单位：元/㎡2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2014年1-12月郑州市八区商品房供销价分析***单位：万㎡单位：元/㎡注：以上数据均为市内八区，来自房管局公布数据，其中住宅数据包含经济适用房********市场回顾土地市场2014年郑州市商品住房用地供应计划及实际完成情况土地成交集中于二七区、惠济区，管城区位于其次，均以商品住宅用地较多，未来新增销售面积将进一步加大*************2014年郑州市土地成交区域分析*备注：以上统计数据区域为市内八区，截止日期为2014年12月份，数据来源于中国土地市场网**********************************市场回顾区域市场市场供应总量为82.62万㎡，去化总量为82.39万㎡，供需基本平衡，市场价格存有波动，但整体价格水平相对稳定市场回顾区域市场销售情况同期相比，整体相对平稳，并有小幅增长市场小结1、市场短期去库存，长期增量加大；2、管城区供销比及价格相对比较平稳，并有小幅增长；3、限购和限贷政策的放松以及央行降息，使得楼市成交出现阶段性回暖之势，但去库存仍是上半年楼市主基调，同时应保持谨慎乐观的态度面对15年的商品住宅市场；销售回顾总认购：3套总认购面积：382.5平方米总认购金额：2336900元总回款：1946900元

项目销售在2014年11月开始启动销售方案，进入销售期是在12月开始,可以销售的物业类型分别是：住宅和地下车位；货值量：39018799元。客户分析总结成交客户基本对本小区有一定的了解或者有朋友在小区居住，再或者有亲属在公安系统上班；成交客户购买的用途自己居住的占少部分，用途基本是办公、仓库或员工宿舍；成交客户的职业多为私营个体；意向度较高的客户大部分对产证没有保障有相当高的抗性；部分客户对一次性付款也有难度，短期筹齐有压力；PART22015年展望货量盘点营销目标目标分解货量盘点2015年，总货值1.73亿，重点攻坚29套商铺，住宅做辅助！对项目剩余货量进行盘点，商铺29套，住宅剩余37套，车位剩余38个。备注：截至日期为2015年1月15日，商铺面积为初步计算面积，需要进一步核实，金额属于预估金额，需要进行市场调研进行定价；且车位按15万/个计算价格。其中8套封闭房不作为销售计划之内，总面积为1280.6.总金额为638万元。其中两套封闭房已销售，回款158万。营销目标我们的目标：1.73亿一、2015年5月前，实现住宅和车位整体清盘。二、年底前实现商铺和储藏间整体清盘。目标分解5月底前住宅清盘，去化速度达每月至少12套！基本达到一手房的销量，超越周边任何小区的二手房销量。备注：春节为传统市场淡季，销售任务重点放在春节之后。为完成目标，每月至少12套。PART3营销策略执行15年清盘策略：5月前车位捆绑住宅一起销售，后期集中全部力量去化商铺和储藏间