白话房地产企业财务管理

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【Abstract】Thispaperdiscussesindetailhowdotherealestatecompanyfinancialstaffinterprettheformofthedevelopmentoftheproject，understandthecoststructureofdevelopmentandthemethodofcostcalculation.Andanalyesthedevelopmentcosts，marketingcosts，andauditingthecontracttermsoftheeconomyfromthetaxpointofviewinordertoprovideareferenceforthepeer.

【Keywords】realestateenterprise；financialmanagement；developmentcosts

【中图分类号】F293.33【文献标志码】A【文章编号】1673-1069〔2022〕04-0023-02

1工程业态背后的故事

客户到房产公司售楼部看房，置业参谋介绍：工程包括住宅、公寓、写字间、商业。商业既有商业综合体，也有底商。小区有地下车库、地上车位可供业主停车。有出名物业效劳公司做物业效劳，业主可在会所组织娱乐活动，业主的孩子可在本小区上幼儿园。商业综合体统一经营，给业主定期分红。小区绿化面积35%以上，距离主城区5km，……

从置业参谋的介绍中，客户获知下列工程信息：

对于要解决孩子九年义务教育的客户，只能买住宅，因为能带户口；公寓可以居住，但可能没有天然气；写字间没有天然气，但可能集中供给冷气、热水等，缴纳较高的物业费；商业综合体是独立楼栋，底商在住宅、公寓、写字间的下面；统一经营的商业综合体，要先签买房合同，再签代租代管合同。分红可能是约定比例，也可能按实际收益扣除各项税费、管理费；底商上面的住宅会比拟吵，假设底商中有经营中餐的，可能会有蟑螂；地上车位占用业主公共区域，没有产权证，只能出租；地下车库大多有产权证，但也有没产权证的〔如地下人防设施形成的车库〕；物业效劳用房、会所是小区业主共有财产，本钱共摊，没有产权证。房产公司已把这些配套设施本钱加在业主购房价款中；幼儿园分有无产证两种情况。假设有产证，业主不共摊本钱，但幼儿园后期收费会加上房租或折旧。

从置业参谋介绍中，财务人员获知财务信息：

没有产证的房子，都不能发售，要把它们的建造本钱，摊到带产权证房子上；底商要与上面的住宅、公寓、写字间分割整栋楼本钱；商业综合体有售房、市场经营两项业务，要各做各的；对商业综合体的市场经营业务，需要专业团队管理；地下人防设施形成的车库，办了政府防空办的后续，可以对外出租；业主会组织成立业主委员会，代表所有业主统一行权，也可选择物业公司；物业效劳用房、会所是小区公建配套设施，归全体业主所有；物业效劳用房提供应物业公司使用；会所后期的各项运营本钱，由物业公司与业主委员会协商处理；地上车位占用业主公共区域，业主委员会可与物业公司分享租金收益；无产证幼儿园的收费规范，需要与业委会协商，优先招收本小区业主子女。

2全本钱构成与归类技巧

房产公司在开发工程中，会由造价部门、销售部、财务部联合做“工程目标利润测算〞。先做“工程全本钱测算〞，收入总额减去工程全本钱，就是工程目标利润。

在“工程全本钱测算〞的横栏上，有三个组成局部：

①造价部门提供的开发本钱。包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑项目费、主体安装项目费、根底设施项目费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费等。

②销售部提供的销售费用。

③财务部提供的管理费用、财务费用、各项税金及附加。

在“工程全本钱测算〞的纵栏上，反映的是工程各业态分摊的本钱。在分摊本钱的依据上，会有两个数据：建筑面积、可售面积，后者明显小于前者。

财务人员需要思考下列问题。

房《a公司要缴纳三项主税：增值税及附加、土地增值税、企业的所得税[1]。其中土地增值税实行超率累进税率，假设不做适当筹划，会让企业承当高额税负。土地增值税在工程立项、各业态本钱分摊上有专项规定，与造价部依据的建筑本钱法有差别[2]。

具体来说，差别有下列几点：

①在工程立项上，税务对清算单元有要求。为有效利用造价部门做的开发本钱，造价部门在划分工程边界时，予以通盘考虑。在归集和分配开发本钱时，合乎土地增值税清算的要求。

②建筑面积减可售面积的余额，就是前面说的没有产权证书的面积。如果财务不要求，造价部门会按各业态建筑面积分摊本钱。而土地增值税清算要求按可售面积分摊本钱。

③造价部门在核算主体建筑项目费、主体安装项目费时，能细算到每平方米的实际本钱。但土地增值税清算为便于征收，做了简化，举例：对地下土方本钱，造价部会全算成地下室本钱，税务局认为地下室是整栋楼的根底，要按整栋楼面积分摊；对地下人防设施形成的车库，因不在可售面积内，税务局将其本钱分摊给整栋楼；对底商高度高于上面房屋的，造价可据实算多耗用的建筑本钱。税务局只在商业用房层高系数〔商业用房单层层高/单层住宅层〕高于1.5时，才可以按照层高系数调整。3营销推广费用把戏多，分类标准财务管理的措施

翻开销售部提供的“销售费用明细表〞。看到五花八门的工程。包括：售楼部装修〔或建安〕本钱、样板房装修费用、营销推广费用〔包括：广告推广费用、活动费用、制作费用、物料费用等〕、推广渠道费用、销售渠道提成费用、销售人员工资及提成。

用财务语言分类描述一下：发生售楼部建安本钱的，表明售楼部是临时建筑，将来要撤除，所以要把建筑本钱、撤除本钱算入销售费用。在撤除前，要请税务部门确认资产损失；发生售楼部装修本钱的，表明建筑物先做售楼部，后面改其他用途，也可能会销售。因装饰装修不适用于后期用途，需要撤除；样板房用做向客户展示效果，将来会撤除装修或低价变卖装修；广告推广费用大多能收到广告费用发票；活动费用很杂，如在售楼部做的艺术表演、赠品、抽奖等活动的费用，财务要关注费用发票是否与业务实质一致，是否波及代扣代缴个人所得税；制作费用、物料费用没有明确界线，主要是营销宣传过程中的各种宣传资料、物品等；推广渠道费用、销售渠道提成费用中的“渠道〞，指公司与其他营销推广单位、销售中介单位合作，所支付的费用。有些推广渠道只管挖掘意向客户，并不参与客户谈判工作。而销售渠道提成那么是按客户成交金额计算的；销售人员工资及提成是指企业销售部门的工资、提成等。当然，有些企业为了保持管理的灵活性，可能让置业参谋跟劳务代理公司签合同，房产公司再与劳务代理公司签合同。

4合同审批、付款

房产公司完成招投标工作，会发起合同审批流程，财务经理审核合同时，主要关注经济条款。以项目施工合同为例，主要经济条款：

①合同的计价方式。常见的有固定总价合同、单价合同、暂估总价合同。暂估总价合同、单价合同后期均需双方造价人员结算，确定实际价格。

②付款进度。常见的有按预付款、进度款、质保金。在设计付款进度时，既要保障交付物合乎要求的规范，又要节约融资本钱，还要考虑公司资金头寸是否富余。

③增值税发票类型。2022年5月1日前老工程，收普通发票。之后，收增值税专用发票。