城市核心区土地资源利用研究报告

城市核心区土地资源利用研究报告PAGE51PAGE（专题报告4）城市核心区土地资源利用研究报告1．土地资源概述1．1土地资源概念图4-1：城市土地资源具有巨大的经济价值图4-1：城市土地资源具有巨大的经济价值我国城市土地资源的经济价值具体体现在土地出让收益上，这是土地资源获取收益的一种普遍模式。一般的资产随着时间的推移，其价值呈递减趋势，而土地则不然，随着社会经济的发展，人地关系的紧张，土地具有增值趋势，城市土地尤其如此。影响土地出让收益的因素是多方面的，主要有如下几点：用地性质、土地级别、限制条件、出让年限。由此可知，用地性质、土地级别和容积率都与城市规划有着密切的关系。因此，搞好一个城市的规划设计，对于实现城市土地资源经济价值的最大化具有非常重大的现实意义。1．2地价图4-2：地价具有不同于一般商品的特点由于地产所具有的特殊自然性质和经济性质，其价格也具有与一般商品不同的特点：地产价格不是地产价值的货币表现，其价格高低不由生产成本决定；地价主要由地产需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价呈明显上升趋势；地价有较强的计划性。图4-2：地价具有不同于一般商品的特点决定地价高低的主要因素是土地提供地租量的多少；地租必须由经营者、投资者通过经营、租赁、买卖、投资等方式得以实观。地租是土地经营者超额利润的组成部分。因此，影响土地提供地租量、影响地产市场行为的所有因素，都直接或间接地影响地价，是地价评估所必须考虑的。概括地讲，这些因素大致可归纳于两大类别：影响土地供求的因素及影响宗地地租量的因素。土地供求的影响因素反映土地投资与经营状况，它使地价产生波动，是影响地价的外在因素；地租量的影响因素是地价的内在性因素，表示一个地区、一宗土地的收益水平。其中，影响土地供求的因素有：土地利用规划、土地供应计划、投资者的数量、经济发展政策、公共基础设施水平、市场发展潜力、社会因素及心理因素等；影响宗地地租量的因素有：区位因素、土地利用限制、基础设施完备程度、土地流动方式、基地状况等。1．3地价的增值趋势及其影响因素地价的时间增值趋势随着社会经济的不断发展，尤其是国民生产总值GDP连续多年保持7%以上的高增长率，从而使社会投资、尤其是房地产业的投资连年持续增加，导致了对土地资源需求的不断扩大。地价的时间增值趋势可以从地价最基础的表现形式——基准地价的时间变化趋势中得到体现。从目前各主要城市所发布的最新基准地价资料来看，基准地价均呈上升趋势。按照国家的要求，基本上两年就要调整一次基准地价。我们对国内一些城市的基准地价调整变化进行了比较，可知，调整后各类、各级的基准地价均比调整前有所提高。全国其它城市的基准地价变化情况亦大体如此，均呈上升趋势。这反映了城市土地价值是随时间的增长而上升的。城市规划的实施对地价增值的作用城市规划是调控土地出让收益最直接有效的手段，对于有良好城市规划的地区，由于用地性质的改变、土地等级的提高，其土地价格将大幅提高。如上海浦东陆家嘴金融区、北京CBD中央商务区、中关村、亚运村等均是在有一个良好的区域开发规划基础之上而使其土地出让价格获得提升。如中关村大街两侧地区，在1993年北京市地价区类划分中均为三类地区，而随着中关村电子商务区的规划与开发，在2002年北京市地价区类划分中中关村大街两侧地区均划分为二级土地。因此，对于城市土地而言，一个良好的城市发展规划不仅能改变土地的用途，而且能提高土地的级别，是提高土地出让收益最直接有效的手段。城市规划与城市土地出让收益两者是相辅相成的。1．4绵阳市地价（增值状况）分析基于上述地价增长趋势的两种情况，从绵阳市公布的1994年和2001-2003年两次基准地价的变动情况来看（见表4—1），其各种性质土地的地价均有一定的增长。表4-1 单位：元/米2土地级别综合用地商业用地住宅用地工业用地1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值I889-13341819-250910521016-15252289-31201434762-11431506-2103852492-738———II640-9591285-1717701721-10811702-32281564559-8381008-1293452394-590921-1156546III454-681901-1212489511-7671021-1399571396-594675-1089387315-472564-763270IV322-483468-624143363-544525-703160281-421429-570148252-378292-40266V214-324265-35742252-386343-45479175-262214-32249202-302217-2891VI155-233165-28229182-274204-34848128-191138-23728161-242153-238-6VII120-180135-20520120-180172-25664120-180109-172-9120-18090-132-39表4-1里体现的各种性质土地在上述时期内基准地价的增加值，还可通过图4-4更清晰地体现出来：图4—3 商业用地 综合用地 住宅用地 工业用地16001400120010008006004002000增加值土地级别I II III IV V VI VII从图4—3中我们可以得出绵阳市基准地价变动的一些一般规律：Ⅰ．各种性质土地的基准地价都会随着时间而增加，其增加值的大小也基本上遵循商业用地>综合用地>住宅用地>工业用地的一般规律。这一点基本上符合地价的时间增值趋势。Ⅱ．在同种性质的土地中，不同级别的土地在同一时期内的增加值，基本上体现出级别越高的土地增加值越大的特点。也就是说，投资在高级别土地上的收益基本上都会大于投资在地级别土地上的收益。Ⅲ．各种性质的土地，其基准地价增加值存在差异，级别越高的土地其差异越大，而级别越低的土地其差异越小甚至没有差异。换句话说，就是投资高级别土地时，选择不同性质的土地对投资收益影响较大，而投资低级别土地时，选择不同性质的土地对投资收益的影响就小得多，甚至可以忽略。但是，上述总结出来的规律只是一般性的，从图4-3中我们可以看出，事实上不同性质、不同级别的土地在时间增值趋势上并不都是严格遵循上述规律的，而是存在着例外。如绵阳市的商业用地中，II类地比I类地的增加值还要大些；II类工业用地的增加值在同期还高于住宅用地的增加值；在最低级别的住宅用地和工业用地中，出现了增加值为负，也就是随着时间的推移反而出现了贬值的情况。这些例外的发生，并不说明我们总结出来的规律不成立，而是由于在这段时期内，还有其他因素对地价的变动产生了影响，如城市总体规划的调整、城市发展战略的改变等。具体地说，由于在1996年前后，绵阳市对位于II类地区域内的一些地段进行了重新规划和城市改造，新建成了滨江广场、铁牛广场、繁华商业城等城市开敞空间和现代商业设施，从而使II类商业用地的地价增加值大为提高，而同期地处老城区的I类商业用地却没有太大的改变，因此表现为II类商业用地的基准地价增加值超过了I类商业用地。这里体现的是城市规划对土地升值的作用。绵阳市自1988年开始，根据自身特点制定了“科技兴市”的城市发展战略。从那时起陆续开发兴建了涪江以东游仙片区的科技拓展园、北部青义组团的大学园、西北部园艺组团的科技创业园、高新技术产业园和南部石塘、塘汛、小枧一带的基础工业园，初步形成了“一区五园”的城市格局。但是由于宏观经济气候的影响以及项目定位的局限，目前除高新技术产业园的普明组团开发状况良好外，其余组团基本上还处在土地闲置状态。这些闲置土地基本上都属于V到VII类地，因而造成了绵阳市最低级别土地的住宅用地和工业用地出现了负增长。2．绵阳市核心区土地资源利用分析城市经营的主要任务就是发挥城市土地资源的自身优势，提高土地的利用率，获取最大的经济价值。获取土地资源的最大经济价值是通过地价的最优化来体现的，而地价的最优化是需要通过实现土地地租量最大化来实现的。分析绵阳市核心区土地资源利用状况，就是要结合影响地价的各种因素，具体分析该地区在土地资源利用上是否发挥了这些因素的作用，是否存在着违反土地资源利用一般规律的现象，从而通过对规划进行调整，找出根据绵阳市自身的特点实现土地资源最大经济价值的最佳方案。以下我们将根据影响地价的诸多因素中最具代表性的几个因素，对绵阳市核心区的现状做逐一的分析。图4-4：绵阳城市用地扩展图图4-4：绵阳城市用地扩展图绵阳自西汉初年设置涪县（公元前201年）起，迄今已有2204年的建城历史。其城址自西晋怀帝时期至今基本未变，其中由于涪江水患曾有过迁移，但都是集中在目前三江汇合口北侧的涪江东西两岸，尤其是自清嘉庆五年至1949年解放前，绵阳城址一直位于目前核心区的老城地带，从“绵阳城市用地扩展图”（绵阳市1990年编制）中可以清楚地看出，与表4—2中I类土地的范围基本吻合。建国以后，绵阳市根据城市发展的实际需要，曾经先后制订了9次城市总体规划，其中1956年、1982年、1985年、1993年和2000年是重新制订，1958年、1959年、1964年和2001年是对当时总体规划的补充和调整。在上述历次总体规划方案的重新制订和补充调整中，绵阳市的城市规模不断扩大，经济发展水平不断提高，各种性质的用地都得到了开发利用，但是核心区的区位特征和在城市中的地位一直没用改变，始终是绵阳市的行政、商贸、文化和居住中心。因此，当绵阳市面对新一轮的发展契机，需要对城市的经济结构和城市布局做出相应调整的时候，我们不难发现，核心区的土地资源利用状况还存在着某些不合理、不科学之处。从经营城市的观念出发，应该对城市资源（特别是土地资源）重新进行分析，根据城市建设现代化、特色化的要求，从宏观角度审视城市的功能分区定位，最大程度地发挥城市土地资源的利用价值。2．2绵阳市核心区地价分析及建议2．2．1核心区地价分布特征绵阳市城市规划区2001—2003年基准地价的级别分布范围见表4—2：图4-5：绵阳市土地级别分布图表4—2图4-5：绵阳市土地级别分布图土地级别级别分布范围面积(km2)Ⅰ临园路东段、涪城路北段，安昌路，警钟街西段，翠花街，北街、富乐路，成绵路东段0.80Ⅱ剑南路西段、滨河南路，顺河前街、后街，一环路、警钟街东段、解放街、建设街、南河路、红星街，涪城路南段，绵兴路东段、临园路中段、长虹大道中段，翠屏街、沿江东、西街，安昌西路3.08Ⅲ体运村路、滨河北路、跃进路，长虹大道中段、西山东路、迎宾路、先锋路，临园路西段、新华街、金菊街，花园路、花园东街，花园北街、花园西街，荷花北街，中街，荷花西街4.85Ⅳ东津路、一环路、剑南路东段，跃进路北段、长虹大道北段、平政巷。长虹大道南段，石塘路、绵绢路、绵州路西一巷一环路8.33V游仙东路南段，华兴北街，长虹大道北段、跃进路北段、高水一号路、康复医院片区，黄土梁片区、西山公园片区、新华厂内燃机片区、绵兴路西段，高新区北一号路，南一号路、北二号路，南二号路，北三号路，南三号路、北四号路、南四号路、北环路五、六、七号路，小岛片区22.21Ⅵ游仙路，五里堆路，绵山路，南山片区，高新区铁路以南片区、绵兴路西段、金祥寺，永发路、兴亚路、立新街、新生路、工农街、普明办事处片区、商校片区8.29Ⅶ青义，塘汛，园艺，永兴工业开发区未启动区域、小枧、松垭6.34通过对表4—2的分析，我们可以得出如下结论：图4-6：2001—2010绵阳总体规划图A．绵阳市核心区的地价级别基本上属于I—图4-6：2001—2010绵阳总体规划图B．绵阳市的整体地价分布呈放射状分布，即中心地价高，距离中心越远，地价越低。在核心区内也是如此，老城一带地价为I级，向南、向西、向北逐次递减为II级、III级。C．绵阳市高地价区域集中在涪江西岸、安昌河北岸地区，即核心区。而像涪江以东富乐山风景区周边、小岛、安昌河南岸的石塘和南山周边，虽然也具备了独特的地形地貌特征，同时有多条干路、桥梁与毗邻的核心区相连，但地价等级却只是IV级。D．绵阳市I级土地面积仅0.8平方公里，占整个市区面积的1.45%，占核心区面积的9.16%。面积和比重明显偏小，说明土地资源的价值并没有得到充分体现。2．2．2原因和变化趋势核心区的地价分布之所以表现出上述的一些特征，我们分析可能有以下几个主要原因：A．绵阳市的总体规划进行了多次的修订和调整，但是总的出发点并没有发生大的改变，即城市中心的延续，保持核心区作为绵阳市行政、商贸、文化和居住中心的地位。这种单一中心的特征，到最新一期的总体规划（2001年）中还以“一区五园”的形式得以延续。B．绵阳市的发展战略和城市功能定位，一直是作为工业和科研基地，其它产业的发展主要是围绕工业和科研形成配套。同时由于地处川北，缺乏发展外向型经济的地缘条件，所以经济总量中的外向型成份比重很低。表现在历次规划调整中，商业及住宅用地瞄向的都是本地市场，缺乏对国内外同类型城市发展建设模式的比较研究。图4-7：城区内的这些集中的工业、仓储用地（摄于西山子云亭）都应当逐渐外迁，这不仅是城市景观和功能的要求，也是城市土地经营的要求C．同样地，作为以工业为主的城市，绵阳市在规划用地时调整变化最多的是工业用地。而通过前面的分析我们知道，工业用地的地价增长空间和幅度，在所有性质的土地中是最小的。要最大程度地提高土地价值，还是应该对土地进行商业或住宅类的开发。这一点虽然在最近的一两年之内得到了改善，但力度还有待加强。图4-7：城区内的这些集中的工业、仓储用地（摄于西山子云亭）都应当逐渐外迁，这不仅是城市景观和功能的要求，也是城市土地经营的要求值得注意的是，在绵阳市2001年总体规划中，绵阳市在突出“科技兴市”和“一区五园”的同时，也提出了对文娱、体育用地、城市绿地和城市景观系统以及历史文化名城的风貌保持等方面的思路和设想。作为现代化城市的必要特征和经营城市有力的辅助手段，这些方面工作的逐渐得到重视，将极大程度地推进绵阳市土地资源利用状况的改善，和城市布局的日趋合理。同时计划将城区内集中占地且污染严重的工业企业、仓储设施和铁路货运站迁往城市外围，腾出来的土地刚好可加以利用，成为核心区土地供应的新来源。2．2．3地价合理分布的设想A．将核心区建成“复合地价中心”图4-8：城市设计总体结构图，红圈示意的各级核心区，将是城市新的地价中心按照绵阳市1993年制订的“城市百万人口控制规划”，绵阳市的城市目标模式构想为“沿涪江、安昌河、芙蓉溪的一级阶地呈放射状、多中心、组团式布局。”这样的构想是基本上符合绵阳界乎大型和特大型城市之间的具体情况。图4-8：城市设计总体结构图，红圈示意的各级核心区，将是城市新的地价中心特大型城市一般来说都有不同的地价中心，每一个地价中心都针对城市的不同产业和不同功能区域。如果由于地形、人文等条件的限制，无法在空间上形成多中心的话，也存在复合中心的情况，也就是在同一空间上同时叠加多种功能。从绵阳市的具体情况来看，中心区占地仅8.73平方公里左右，且同时承担着行政、商贸、文化和居住中心的职能，因此在有限的土地资源利用上，必须考虑用地的综合性和合理性，避免大面积、单一用途例如普通住宅和工业用地的规划开发，否则不利于核心区地价的整体提升。同时视条件允许，应该努力通过创新规划，培养出新的地价中心。B．扩大I级地范围我们在上面已经分析过，核心区I级土地面积过小，而且主要体现为老城历史因素，没有通过注入新的经济因素加以调整和扩大。我们认为，通过注入新的经济因素，完全可以实现I级土地的范围。C．提升周边地价核心区不但要承担复合中心作用，扩大I级土地的范围，还应该通过它们带动周边地价的整体提升。例如富乐山周边、石塘以及南山，都具备提升到III级甚至II级的潜质，关键要看开发的合理性和整体性。2．3绵阳市房地产市场分析及建议2．3．1绵阳市房地产市场现状图4-9：三江口及周边是目前绵阳的房地产项目热点地区表4-3图4-9：三江口及周边是目前绵阳的房地产项目热点地区自改革开放以来，绵阳市国民经济、固定资产及房地产投资均呈逐年增长之势。尤其近几年来，房地产的开复工面积及销售额呈大幅增长趋势。从房地产开发的投资完成状况来看，近年来绵阳市房地产开发投资状况良好，增长势头明显。其中占主导地位的是非公有制投资主体，其完成的投资额比重逐年增加，并且房地产开发投资的新增部分也主要来源于非公有制投资主体。所以说，非公有制经济是绵阳市房地产开发中最活跃的因素。需要在制订政策时有所考虑。从楼盘的销售状况来看，根据绵阳市房地产交易中心的信息，目前绵阳市全市住宅商品房销售均价为1400—1500元/m2，但市中心地段主要楼盘的售价较高，具体详见表4-3，从中不难看出，目前绵阳市住宅商品房的热点集中在规划中的I级地区及其边缘。之所以形成这种市场现状，一方面是由于本身这些地区的地价就高于其他地区，即地价推动型；另一方面，由于这些地区位于市中心，各项设施便利，人们愿意在此置业，即需求拉动型。图4-10：高档商业和高档住宅应是核心区的开发重点2．3．2核心区合理开发的设想图4-10：高档商业和高档住宅应是核心区的开发重点A．核心区的房地产开发应以商业设施和高档住宅为主：核心区是整个绵阳市地价最高的地区，同时也是最具土地稀缺性的地区，因此，在规划和建设上应重点考虑开发商业和住宅的物业形态，从而获取最高的宗地地租量。这样就要求现状中不符合这一要求的物业形态，如：政府办公用地、工业用地、普通住宅用地和一般商业用地，应该予以搬迁并合理布局在新的地址上。腾出来的土地严格按照规划重新建设，并成为绵阳市真正的经济活跃区域。B．具体到核心区I、II、III级地区的开发策略：核心区I级地区的地价和土地稀缺性均为最高，因此应重点开发高级商业（如：高档写字楼和购物中心等）和高档住宅（如：别墅、联排住宅、高档公寓等）。在I级地区的外围是II、III级地区。这些地区紧挨着I级地区，也是土地价值较高的地区，只是在土地的稀缺性上稍逊。因此适宜开发为I级地区的辅助居住区，主要以价格稍低的一般住宅及其配套服务设施为建设重点。C．核心区各组团应按照商业区和住宅区分开的概念，重新规划，有序建设，核心区的商业和住宅应采取大分区的概念，体现联片开发的优势。3．绵阳市核心区规划设想3．1地价提升战略3．1．1旅游战略新思路在分析了绵阳市土地资源利用的现状后，我们发现，促成和影响绵阳市核心区现状的根本因素，在于绵阳市历届政府一直执行的城市发展战略，即“科技兴市、工业强市”。过于强调科技和工业对城市经济发展的唯一重要性，而忽视了绵阳市自身具备的其它资源。因此，绵阳市核心区的地价分布特征基本上是围绕着行政分区和工业布局形成的。看不到其它因素特别是区位特征发挥作用。这种发展格局无疑是一种对土地资源的浪费。为了找出解决这一症结的方法，我们结合绵阳市的区位特征，对国内若干条件相似的城市进行了比较研究，得出的结论是：绵阳市在继续推行“科技兴市、工业强市”的发展战略的同时，应该对“旅游兴市”的可行性加以研究，从而找到一条促进城市经济发展的新路。3．1．2发挥核心区区位优势在绵阳市大力发展旅游业的工作中，核心区无疑具有重要的地位。核心区交通四通八达，是绵阳市基础设施最发达的地区，也是旅游接待能力最集中的地区，同时核心区及其周边本身就具备一定的旅游资源。如果在绵阳市发展旅游业，核心区理应成为游客的住宿、购物、休闲和配套的交通、通讯、商务中心。绵阳市核心区三江交汇、三山环抱的独特地形，符合中国人“仁者乐山、智者乐水”的传统习惯。川西北特色民居和风味饮食在国内也是广受认同。做足山水文章，推出特色旅游和完善配套功能可能是核心区成为旅游服务中心的关键。尽管绵阳市总体规划中做出了“建设富乐山风景区、三江水上景区及滨河文化休闲轴”等设想，但那只是围绕满足本市居民的文化、休闲和娱乐需求，并没有形成在“大旅游”观念下的一种旅游开发思路。因此我们认为应该在一个更大的视角下对上述规划内容进行重新审视，在规划的具体表现形式和开发力度上突破传统思维的束缚，借鉴国内外成功的范例，达到一步到位的建设效果。3．1．3规划调整促进房地产市场发展我们强调发展旅游业对于绵阳市的重要作用，其出发点还是在于探讨如何利用发展旅游业，来充分体现绵阳市核心区的区位优势，从而带动绵阳市土地资源利用状况的总体改善。在这里我们提出一套总体思路，：A．绵阳市具备“旅游兴市”的基本条件，应该考虑在新的规划中加进去。B．绵阳市发展旅游业，应该在“大旅游”的指导思想下对全市范围内的旅游资源进行重新整合。C．旅游业作为经济中最活跃的部分，对房地产开发巨大的促进作用已经为其它城市的实践所证实。这与我们通过规划调整提高核心区地价总体水平的初衷完全吻合。核心区的规划调整应考虑作为旅游服务中心的要求。D．在核心区的规划和开发中，必须严格遵循经济规律，也就是做到在最适合的地块开发最适合的旅游产品，从而获得最理想的土地收益。3．2规划设想图4-11：绵阳三江口半岛现状，设想这里将来建设旅游休闲角图4-12：山水住宅区意向图4-11：绵阳三江口半岛现状，设想这里将来建设旅游休闲角图4-12：山水住宅区意向A．旅游服务中心区在核心区半岛型地带，即剑南路西段—富乐路—滨河北路东段—沿江西路南段围成之区域，建设绵阳市旅游服务中心区，面积在4平方公里左右。该地区作为绵阳市最具地方特色和土地稀缺性的地区，应该通过重新定位，并结合旅游业的需要开发商业和高档住宅，使地价水平全部升级为I级。B．旅游休闲角在半岛型地带的最东部，即从一环路南段的富乐大桥至南山大桥一线以东的三角形地区，参照国内外滨水城市的范例，建设旅游休闲角，面积在