年武汉市二手房市场分析报告

2006年武汉市二手房市场分析报告

一1月份1月份武汉市二手房的成交量约2300套，环比12月份下降近三成。受农历春节的影响市场整体成交节奏放缓，呈现不温不火的局面。总体而言，二手房市场成交呈现出以下热点。（一）2006年1月份与2005年12月份各区域交易量比重对比图12006年1月份与2005年12月份各区域交易量比重对比从1月份的成交状况分析，武昌区和硚口区成交量呈增长趋势，比重分别上升4.1%与4.2%。其中硚口区古田四路、武昌区中北路片分别是两个区域内的成交热点地带。从1月份的成交价格看，整体呈上扬趋势，平均成交价格涨幅不大。其中，硚口区、江汉区在交易量上涨的同时，价格也有小幅上扬；青山区、汉阳区虽成交量下滑，但对比2005年12月份，成交均价仍有小幅上扬。分析指出：2005年12月中旬轻轨二期工程西段（从汉口宗关站向西延伸至东吴大道终点）正式动工，使市民对解放大道沿线房屋的关注度越来越高。预计2006年古田、宗关、吴家山等片区的房地产市场将会因此持续升温。（二）2006年1月份与2005年12月份各区域成交均价对比图22006年1月份与2005年12月份各区域成交均价对比（三）2006年1月份与2005年12月份各区域成交金额对比图32006年1月份与2005年12月份各区域成交金额对比调查结果显示：本月以25万元房值为界，15万～20万元房值成交比例上升11.4%，15万元以下及20万～25万元房屋成交比例分别下降4.5%与7.9%。25万元以上的房屋，除30万～40万元成交比例下降4.9%，40万～60万元房屋成交比例上升4.5%。（四）2006年1月份与2005年12月份各区域成交面积对比图42006年1月份与2005年12月份各区域成交面积对比本月份15万～20万元、60～70平方米之间的购房群体有明显增加，该类型的购房客户基本是以拆迁与外地来汉落户两种情况为主力的置业型群体。其次，40万元以上、90平方米以上的购房群体比例分别上升4.1%、1.6%，特别是40万～50万元的购房群体在12月份持续增长。多数改善型客户会将40万～50万元、房龄在5年内的房屋作为二次置业的选择对象。（五）2006年1月份与2005年12月份二手房成交房龄分析对比图52006年1月份与2005年12月份二手房成交房龄分析对比本月新房成交比例近四成，由此可以看出年底有部分次新房低价入市，5年以下房源比重上扬了10.3%。自2006年1月1日银行提高个人住房利率，使得年前有部分房主为了减轻自身还款的压力将自己贷款购得的房屋挂牌价降低出售，买卖双方由于房价僵持的局面得到缓解。全房网武汉站指出：对于长期关注二手房市场或者需要选购二手房的客户，年初（近阶段）是比较好的购房时机。因为此阶段房价比较稳定，房源挂牌量增多，可选余地大，客户可以根据自己的需要精挑细选出适合自己的房屋。二2月份2月份可谓提前迎来了二手房成交的“小阳春”，市场回暖速度明显提前。3月1日全市二手房交易契税由1%上调为2%的举措正式实施，这一消息的对外公布无疑成为2月市场回暖的加速计，在月底通过全房网的市场日成交量持续走高，通过顺驰店铺代办过户贷款的件数也明显增多，与2005年同期成交量相比增长56%。2月份市场回暖主要出现在下旬，在中旬时已经出现成交量稳步上升的势态。特别是在农历元宵节过后，2月中旬二手房的成交量比上月同期增长近78%。分析原因有以下几点：①1月份，许多购房客户已对契税上调的消息有所耳闻，促使相当部分购房客户，从观望型转向开始采取有针对性的购房行为，购房意向十分明确。加之前期对房产市场的关注，在房屋判断上不需要下太大工夫，只要遇到合适的房屋就会下手购买，节后许多客户对“跟踪”已久的房屋开始买单。②1月份武汉今年首次土地拍卖又拍出新高，每亩单价首次突破1000万元，房地产市场今年继续向城中心回归，年前种种传递出的信号，让很多老百姓不再对房屋价格下跌抱有太多幻想，契税上调反而造成老百姓对房地产市场不确定的心理，不再从房价的涨跌来计算买房时机，取而代之的是“趁早买趁早入住”以满足自身居住需求为主导因素的购房念头。由此可以看出2005年持币观望的一族将拉动2006年春季的住房消费需求。③2月中旬，大量外地人口返汉，不仅带来了客运的高峰，同时也使武汉的二手房市场提前进入旺季，客源量与成交量均有大幅上涨。④本月以购房结婚为目的的购房者明显提升，青年男女结婚购房成为2月楼市的强劲需求之一。这一人群大多对于地处中心城区、房龄在8年以内、房价在30万元左右的二居室情有独钟。⑤年后，香港路、青年路、友谊南路、鹦鹉洲等地区有小范围的拆迁、动迁居民多会选择就近区域，或者与亲戚朋友临近的中心城区置业而不愿到郊区居住，这类群体也成为市区二手房的主要需求人群。（一）江汉区活力凸显，青山区、洪山区、汉阳区潜力十足图62006年1、2月份武汉各区域二手房成交比重分析对比本月江汉区的成交增长尤为突出，较上月上升5.2%。其中以常青街片与北湖片成交最为火热。常青街片界定于纵向由泛湖沿常青路至常青花园之间，横向由发展大道与汉西路交会路口至姑嫂树路。该片区北接常青花园，南临CBD商务区，东连杨汊湖住宅区，西靠硚口。其地理位置十分优越，靠近汉口火车站，距离天河机场20公里左右，俨然是城市交通的枢纽，通往其他城区的交通更是四通八达。规划中的地铁2号线（于2005年动工，计划2010年通车）、3号线穿越CBD核心区经过该区域。在该区域内有两大住宅区二手房成交十分活跃，分别是位于复兴村的复兴村合作小区和杨子小区与位于常青公园口的民航小区。复兴村合作小区和杨子小区是复兴村区域的第一代商品房，以1997、1998年建成的两居室为主，有近50栋楼左右成规模的多层住宅小区。当前房屋均价在2500～2600元之间，单套房值在17万元左右。该小区的卖房者多数以小房换大房为主因卖房，其中部分有车一族以旧换新迁至顺驰·泊林这类金银湖高尚住宅区，该小区的购买者，多属于拆迁、初次置业等中等收入的家庭。民航小区于1995年建成，多数居住者为南航职工。小区约有40栋楼左右，环境良好。单价在2500元左右，以20万元房值的二居室居多。该小区目前房源相对丰富，拥有常青花园较好的人文居住氛围，交通十分便利，成为不少二手房置业年轻群体的不错选择。据全房网武汉站统计，洪山、青山和汉阳三个区域本月在房源量与成交量上都有所增长。房源量上新增分别为12%、8.6%、14.2%、成交量上分别比上月提升3.9%、2.3%、1.4%。三个区域有着较为丰富的房源与需求作为支撑，供需关系表现活跃，二手房市场必然后劲十足。洪山区主要是由于光谷片的兴起与近郊楼盘的开发带动着该区域以教师、科研人员、白领一批高收入者为首的购房群体，该区域的居住人群以及人文氛围在整个武昌乃至武汉市场中一枝独秀。青山区的房产消费市场比较理性。消费者购买商品房的目的以自住为主，用于假性投资的较少，其需求主要以区域内部为主。经过几年的房地产开发，青山区楼市的供求关系显得相对缓和，二手房市场也渐显活跃。汉阳区今年的房产市场被大多数人看好，其旧城风貌区的改造总面积达72.45公顷，西接归元寺宗教文化区，南邻莲花湖公园和龟山—南岸嘴景区，东靠汉阳江滩，与月湖文化主题公园、晴川阁等共同构成汉阳核心文化区。四新中心区路网、鹦鹉洲片综合开发、三环路白沙洲大桥北线高架及道路改造工程、汉江江滩防洪及环境综合整治工程（江汉一桥至月湖桥）、汉阳滨江大道一期工程、四新地区地下管网综合建设、汉阳旧城风貌区建设、龟山综合整治工程等8个项目已经使汉阳城区进入“换颜”的快车道，包括六湖连通工程、月湖文化艺术区等，汉阳老城将变得美丽时尚。且不谈“锦绣长江”将会对汉阳楼市造成怎样的影响，旧城改造的步伐已经把汉阳的居住价值向上提升了一大截，汉口、武昌区域的市民也纷纷把置业目光投向新区汉阳。（二）成交均价分析图72006年1、2月份武汉各区域二手房成交均价分析对比二手房成交均价在年前尚处于相对稳定的时期，本月二手房成交价格有小幅上涨，比上月上涨1.7%，比去年同期上涨15.2%。由于上月有37.8%的成交都来自5年以内的房屋，无形中提高了区域的成交均价，本月成交均价，江汉区、武昌区、洪山区、青山区分别比上个月有小幅下降，分别是3%、2.6%、1.6%、2.8%。江岸区、硚口区、汉阳区、东西湖区呈上升趋势，分别上涨2%、0.3%、2.4%、5.3%。（三）成交金额分析本月，低房值的房屋成交活跃，其中15万元以下的房屋成交量上升10.4%，其中10万～15万元档房值的房屋尤为明显，成交比例达15.5%，比上月增长152%。20万～30万元的房屋成交比重也在上升，该价值的房屋多半是结婚购房者的主要选择。环比上月比重上升10.8%。相对而言，15万～20万元、30万～50万元房屋的成交比例有所减少。50万元以上的房屋成交比重上升0.2%，依旧呈上升趋势。该类型房屋的成交主要集中在东湖片、台北路和永清街片区。图82006年1、2月份武汉二手房成交金额分析对比（四）成交单价与房龄分析图92006年1、2月份武汉二手房成交单价分析对比从成交单价看，市民主要承受的房屋单价在2500～3000元/平方米之间，占成交客户的近五成，武昌白沙洲涂家沟、关山、汉口丹水池等地区的部分房屋成交单价在2000元/平方米以下。3000元/平方米以上的房屋多是老中心城区供不应求的小区住宅，与10年以内的物业环境已相当成熟的重点小区。图102006年1、2月份武汉二手房成交房龄分析对比（五）成交面积与户型分析图112006年1、2月份武汉二手房成交面积分析对比图122006年1、2月份武汉二手房成交户型分析对比本月小户型成交活跃，60平方米内房屋成交量比上月上升122%。其购房群体主要是外地来汉落户人群与老年居住人群。对于租赁市场活跃地带，如高校、重点中学附近和重点商务商业区，有部分购买小户型房屋出租进行长线投资的顾客。三3月份3月份是今年我市实施二手房交易契税上调的第一个月，整个二手房市场并没有因此受到太多影响，而是持续保持上升势头。根据全房网武汉站收集统计的数据显示，武汉市3月份二手房住宅成交突破3000套、近3400套，比2月份的市场交易量成倍增长。根据武汉顺驰二手房交易数据显示，我市本月新增房挂牌量环比上月提高近42%，新增需求量环比2月增多79%，成交量比上月提升38%。整体发展状况：二手房市场呈现出可选择物业多样化、购房群体多层次及产品交易活跃的特点。今年，武汉二手房市场将继续保持上升势头。从房源供应结构看，房源遍布武汉三镇上千个成熟社区，价格由3万元到上百万元不等，其中包括裙房、单位宿舍、多层住宅、高尚住宅等多种物业类型，涵盖户型从一居室、二居室、三居室到复式、别墅等。二手房供应结构矛盾没有一手房突出，再加上交通等市政配套设施不断完善，大大提升了市民对二手房市场的关注度。从需求方面来看：一是随着居民收入水平的不断提高和住房梯级观念的深入，人们对二手房的需求将不断增加；二是受外来人口增加等因素影响，还将有大量的居住性需求以及投资性需求进入二手房市场；三是伴随武汉市城市建设步伐加快，将进一步提高城市的居住环境，提升市民房产的居住价值，同时也将带动拆迁居民进入二手房市场。从二手房市场交易情况看，天气转暖，正是看房、购房的好时节，市场现在正处于高度活跃状态，需求旺盛，再加上二手房价格从去年年末以来一直保持稳定，也吸引了更多购房人进入二手房市场，使得3月份二手房成交量较上月同期增长了四成。（一）成交区域分析3月江岸区增量最多，武昌区持续保持稳定的市场份额。图132006年2、3月份武汉各区域二手房成交比重分析对比3月二手房市场武昌区以25.7%拔得头筹，继续保持较高市场份额。武昌区地处武汉市的南大门，长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均坐拥武昌，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。武昌区中以地位优势与长江二桥相接的徐东片、临近长江大桥的傅家坡片及连接徐东商圈与中南商圈的中北路片成交保持活跃。南湖片与解放路片区成交也保持增量趋势。另外，中南片、丁字桥片与首义片分别以1∶9、1∶5.23、1∶5.06的供需比例，相对而言成为武昌区供求关系最为紧张、二手房源缺乏的三大片区。3月江岸区的成交增长尤为突出，较上月市场所占份额提升4.5%。其中以教育资源优势明显的花桥片及商业氛围凸显的大智路片成交最为火热。其次是后湖片与台北片分别排名第三、第四；永清片作为武汉市迄今最大的旧城改造项目，被广大市民关注。该区域房源有房龄长、公产房多的特点，适应二手房交易的房源房主心理价位颇高，普遍在3000元/平方米以上，而且抱有较高的期望值，需求房源主要以二中、七一中学附近的两居室、三居室为主，而周边房源多以出租为主，使永清片以1∶5.27的供需比例成为本月江岸区供应结构最不平衡的片区。（二）成交均价分析图142006年2、3月份武汉各区域成交均价分析对比据全房网武汉站统计分析，二手房成交均价为2714元/平方米，环比2月下降1.8%，以江岸区成交较为明显，环比上月上涨2.7%。本月成交均价硚口区、东西湖区、武昌区、青山区分别比上个月有小幅下降，分别是4%、1.5%、2.9%、4.9%。江岸区、江汉区、汉阳区、洪山区呈上升趋势，分别上涨2.7%、1%、1.3%、1.5%。各大区域基本价格保持平稳状态，部分中心城区由于房屋面积小、总价低、需求大，市场成交单价较高，已超过3000元/平方米。（三）成交金额分析本月成交单套房价值为22.68万元/套。相比2月低房值与30万元以上的次新房成交活跃的市场状况，3月二手房交易回到主力市场成交户型上来，15万～25万元房值的房屋较上月成交比重提升9.1%，30万～40万元三居室的房屋也成为主力需求户型，成交比重较上月增长3.8%。图152006年2、3月份武汉二手房成交金额分析对比（四）成交单价与房龄分析次新房所占比重增加。图162006年2、3月份武汉二手房成交单价分析对比3月，单价在3000元/平方米以下的成交量占59.5%，环比2月份增加近15.5%，从成交单价所占比重看，本月3000元/平方米以上的房屋成交比重上升较为明显，比重增至40.5%，相比2月比重增长16.2%。可见，随着近两年大批商品房的开发，次新房的可供应量逐步增加。与老公房相比，次新房在规划设计、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面的优势显而易见。3月份，房龄在5年内的房屋成交比重达29%，接近总体成交近三成的比重。这类成交多集中在汉阳沌口、七里庙片；江岸后湖片；硚口古田四路片；武昌南湖、徐东片与洪山光谷片。图172006年2、3月份武汉二手房成交房龄分析对比5～15年房龄以61.7%的成交比例依旧为二手房的主力成交段。房龄在15～20年的成交比例上升1.8%；20年以上的比重下降0.5%。15年以上的房屋成交主要集中在江汉区前进街、万松园、新华下路区域的社区房屋；江岸区二七片、永清片和大智路片；硚口区宝丰片与古田二路片；汉阳建港片、郭茨口片；武昌区武泰闸、水果湖、徐家棚与杨园片和洪山片珞狮南路片。此类型房屋总价一般都低于20万元，购房者多采取一次性付款方式购买。（五）成交面积与户型分析小户型成交比重保持增量。本月小户型成交比例仍呈上升趋势，提升0.7%。对于手头资金不多的购房者，把目光投向总价低的小户型，尤其是参加工作不久的年轻人群体，也将小户型二手房作为自己居住的过渡性住房，等经济条件成熟后，再以旧换新、卖小换大改善居住条件。图182006年2、3月份武汉二手房成交面积分析对比图192006年2、3月份武汉二手房成交户型分析对比四4月份根据全房网武汉站统计的数据显示，我市今年从1月1日至4月28日二手房交易总数为11891套，总成交面积达140.25万平方米，其中，用于住宅的二手房成交量为11138套，所占比例高达93.67%，成交面积达90.31万平方米，占64.39%；而商业与写字楼的二手房成交量只有644套，仅占5.42%。从这个角度看，武汉市整个二手房交易市场仍以住宅需求为主。尤其表现在3月份二手房市场回暖明显，市场成交量较2月份成倍增长，其中住宅成交量突破3000套，近达3400套。3月份拉开了今年我市二手房活跃交易的序幕，4月份又继续保持成交量稳步增长。3月27日至4月28日，我市二手房住宅成交量为3700套，环比3月成交量增长8.8%。据数据显示，房源挂牌量与有效需求登记量分别较上月增长5%与27.5%。从二手房市场交易情况看，随着天气转暖，正是看房、购房的好时节，市场正处于高度活跃状态，需求旺盛，再加上二手房价格从去年年末以来一直保持稳定，也吸引了更多购房者进入二手房市场，使得4月份二手房交易继3月份的火速放量之后，持续稳量增长。（一）成交区域分析4月江岸区依旧保持活力，拔得头筹，青山区增长明显。图202006年3、4月份武汉各区域二手房成交比重分析对比本月江岸区二手房住宅成交788套，以22.3%拔得头筹，继续保持稳步增长趋势，较上月市场成交份额提升2.9个百分点，市场份额略有提高。台北片与花桥片依旧是该区域成交的“重头戏”。分析得出：2个片区处在服务业、商贸商务十分活跃的地带，其中以小资街道扬名的“台北风情街”除了占据连通解放大道与建设大道中心地带的地理位置，享有城市便利生活，拥有完善的配套外，该区域房源供应结构相对其他城市中心区域较为丰富，是促使该区域成交火热的基本要素。台北片区有20年左右房龄的台北一、二、三、四村，外贸宿舍等，已形成固有的江城市民社区生活模式；10年左右的中档物业，含颐圆公寓（交通银行宿舍）、建行宿舍、长发小康院、金融花园、台北花苑等以单位宿舍居多的中档公寓，其间居住人群素质较高，小区呈现闹中取静的居住特色；环湖特色的高档商住两用楼，如澎湖公寓、利源公寓、碧波大厦、中环大厦、环亚大厦等也矗立在台北片区，如环亚艺术家等临近青少年宫的住宅也是台北片区的主要成交房源。该片区呈现出多层次的物业供应特点：①便于片区内固有居住人群改善居住，进行房屋置换；②多样化的房源，无形中扩大了购房群体的选择面，不同的家庭可根据自身的经济条件在该片区选择相应适合的房屋类型。全房网市场研究中心统计的数据显示：本月台北片供需比为1∶5.2，平均成交价格在3200元/平方米（含次新房），房屋的单套面积为90.78平方米/套，平均房值为29万元/套。花桥片区是以花桥街为中心，南连建设大道，北到竹叶山，西接黄孝河路，东至三眼桥。育才幼儿园及育才小学等名校的聚集，凸显了该区片优质的教育资源，吸引了不少外区购房者。正花桥街上的住宅小区有花桥一、二、三村，育才一、二、三、四村，其房龄较老，多数房屋又以出租为主，使得片区内明显呈现出供不应求的状态。不少购房者便将购房范围扩大到蔡家田小区、蔡家田北区、竹叶新村、竹叶山小区等房源相对丰富的区域。这些小区拥有较为成熟的社区环境，房龄多在15年左右，正好具备了二手房市场供需活跃的特点。据悉，在该区域置业的群体除了满足小孩的读书需求外，还有部分家庭在周边购买商品房后，为父母生活就近，方便其照顾，而为老人在该小区买房。全房网武汉站统计的数据显示：本月花桥片供需比为1∶3.59，平均成交价格在3100元/平方米（含次新房），房屋的单套面积为88.36平方米/套，平均房值为27万元/套。4月硚口区、青山区在成交量上上涨较为明显，环比3月分别增长16.7%与20.2%。其中青山区自4月起，武钢自有公房6.2万套，现已办理房产证的5.5万套“房改房”开始允许内部上市交易。本月青山区内成交量居于首位的钢花村，也正是该类房源的主要分布地区。由此可以看出，该政策的实施，将进一步活跃青山区的二手房交易。（二）成交均价分析图212006年3、4月份武汉各区域二手房成交均价分析对比二手房成交均价为2785元/平方米，环比2月上涨2.6%，以江汉区成交较为明显，环比上月上涨4.2%。本月汉阳区、洪山区及武昌区的成交均价有小幅下降，分别比上个月下降0.4%、1%、0.5%。江岸区、硚口区、东西湖区、青山区分别上涨了2.4%、2.2%、1.2%、1.1%。各大区域基本价格保持平稳状态，全市二手房交易处在良性发展的轨道上。（三）成交金额分析图222006年3、4月份武汉二手房成交金额分析对比4月成交单套房价值为24.1万元/套，中高房值成交比重上升。高房值的房屋成交比重增长较为明显。相比3月，总价在30万元以上的中高房值房屋成交比重上升了10.9个百分点，占总成交量的四分之一。本月15万元以下低房值的房屋成交比重也略有上升，较上月成交比重上升0.9%。15万～30万元的房屋，依旧以55.7%的比重成为二手房成交金额的主力。（四）成交单价与房龄分析图232006年3、4月份武汉二手房成交单价分析对比4月份单价在3000元以下的成交量占63.2%，相比3月份比重增长3.7%。3500～4000元/平方米的成交单价所占比重降低了3.9%。单价在2500～3500元/平方米的房屋是二手市场成交主力价格段，占整体成交的68.2%。图242006年3、4月份武汉二手房成交房龄分析对比5～15年房龄的房屋以70.9%的成交比重依旧是二手房的主力成交段。尤其是在10年左右的房屋正是二手房置换的最佳年龄段。10年的时间，足以使房屋的居住环境稳定成型，形成固有的人文氛围，从而使其居住价值达到最高峰。随后，经过近一个时代的变更，房屋的建筑理念、外形规模、材料构成、户型结构将有一个质的跨越，一个新时代的居住产品诞生将取代其主流地位。随之房屋的折旧率将年年攀高，房屋居住价值逐步递减，大大降低了房屋购买价值，影响其出售价格。4月，房龄在5年以内的次新房成交比重，相比3月份减少近10.6%，仅占总体成交的18.4%。15年以上的房屋占总体成交的10.6%，相比上月成交比例上升1.4%。（五）成交面积与户型分析图252006年3、4月份武汉二手房成交面积分析对比4月，大户型成交比例明显上升，相比3月，100平方米以上的房屋成交比例提升11.8%，占本月总成交量的近三成。60～70平方米的户型成交比重上升2.9%。相反，3月份成交活跃的60平方米以下的小户型与80平方米左右的主力户型，成交比重分别下降了7%与7.7%。二居室与三居室的房屋成交比重都分别有所提高。图262006年3、4月份武汉二手房成交户型分析对比（六）总结从2006年1～4月成交情况分析，我们看到武汉目前市场上呈现出的一些特点：（1）随着存量房的增加，可供房源越来越多，二手房市场应该会较为理性地发展。今年二手房的房价一直都处于十分平稳的状态。而从今年商品房的供应趋势看，上市的项目多集中在中高档房，选择范围相应会比较小。二手房房价不像一手房的上涨有一定幅度，今年开年来二手房房价十分平稳使购房者心态归于平静，慢慢由观望开始采取购买行动，这也是促使交易量逐步稳定增加的原因之一。（2）从现在的市场情形来看，卖方比买方表现得更加主动。目前房价已经比较稳定，增长幅度不会太大，房产市场已告别恐慌性购房时代，很多购房者已不再追着买房；相反，随着房龄的不断增加以及市场变数的存在，倒是有部分拥有大户型房屋的卖房者会担心卖不到好价钱，银行贷款的利率增长，会增加其购房成本，加重其负担。（3）楼市的持续回暖，增加了银行放贷的信心。4月我市几家银行放宽了原来二手房的贷款年数限制，推出了“个人住房贷款加按揭”、“二手房转按揭”等新业务。这些商业银行对房贷业务的松绑，也表示其看好这块市场，与前两年相比客户群体正在发生变化，如许多购买二手房的对象是有稳定收入且准备成家的年轻人群体，有较强的还款能力，同时这一举措将会在一定程度上刺激楼市，增强部分人群的购房意愿。银行、楼市二者呈现出良性互动状态。（4）房贷利率上调，对二手房市场需求抑制影响表现较弱。全房网武汉站数据库4月份的成交数据显示，成交客户中，一次性购买客户占总体成交的55%，贷款客户占45%。仅一半的客户是通过贷款方式买房。4月份，武汉顺驰公司对准备贷款购房的新老客户进行的随机调查数据显示：有75.6%的客户表示会继续贷款购房，18.3%的客户表示将现有资产变现后，再投入新的购房计划，仅有6.1%的客户表示暂时不考虑买房。这组数据表明，此次利率的上调，相比前几次而言，对购房者产生的心理影响已大打折扣。而随着可开发用地的减少及城市人口的增加，二手房需求群体总是客观存在，对于那些“该买房的还得买”的客户来说，利率上调并不能改变其购买需要。五5月份“五一”黄金周，新政策前的躁动给整个二手房市场带来了几波小浪，但5月市场成交在数量与价格上依旧保持平稳。武汉房地产市场信息网显示，2006年5月武汉市二手房市场成交近3800套，相比6月增加了2.7%。整体成交价格比4月份成交上升1.1%，为2816元/平方米。全房网市场研究中心统计的数据显示，新增房源挂牌量较上月增加11.5%，新增有效需求量较上月降低9.6%。（一）成交区域分析图272006年4、5月份武汉各区域二手房成交比重分析对比5月，武昌区成交最为旺盛，以29.3%拔得头筹，成交量较上月上涨5.1%。其中徐东、中北路、杨园因为其内环区位优势，成为5月该区域成交排名前三甲。江汉区以15%的成交比重排名第二。从需求看，每个行政区域需求最大的片区分别是：江岸区花桥街、江汉区万松街、硚口区古田四路片、东西湖区常青花园、汉阳区郭茨口片、武昌徐东片、洪山珞狮南路片、青山钢花片。（二）成交均价分析成交均价小幅度上涨为本月主旋律。图282006年4、5月份武汉各区域二手房成交均价分析对比（三）成交金额分析图292006年4、5月份武汉二手房成交金额分析对比从5月整体成交金额可以看出，房屋的成交均价呈上升状态。从成交总价看，10万元以下占2.6%，10万～20万元为29.9%，20万～30万元的二手房成交已占到总体成交的43.3%，较4月上升14%。30万～40万元比重为13.9%，40万～50万元为6.1%，50万元以上为4.2%。其基本构成比重能够很好地体现出二手房作为城市房地产消费市场不可缺少的一部分，满足不同阶层老百姓的住房需求，体现房地产阶梯消费功能已日趋凸显。从市场的房屋单价看，随着商品房价格的稳步上涨，二手房价格也呈现出上升趋势。5月，单价在2500元～4000元/平方米的二手房成交比重均有上升。（四）成交单价与房龄分析从全房网武汉站显示的数据看，5月，5年内次新房的成交比重较上月上升4.7%。5～15年的房屋成交比重也有所增长，10年内房屋成交达71.6%。图302006年4、5月份武汉二手房成交单价分析对比图312006年4、5月份武汉二手房成交房龄分析对比（五）成交面积与户型分析图322006年4、5月份武汉二手房成交面积分析对比小户型成交比重保持增量。本月，成交户型回归主流，以70～100平方米为主，占总成交的近五成。图332006年4、5月份武汉二手房成交户型分析对比（六）有税房成交情况全房网武汉站显示：在5月份二手市场交易中，房产证办理不满2年，需要全额征收营业税的二手交易，占总体成交的13.4%；不涉及营业税费用的“免税房”成交占80.6%，其中5年内的房产交易与5年以上的房产交易比重分别占42.6%与38%；其他占6%。从2005年6月征收营业税以来，尤其是进入2006年后涉及营业税的房源成交比例也是呈上升趋势，说明客户接受新政需要一个过程。从5月起，武汉市对二手房交易征收营业税的房屋由2年扩大到5年，该政策的实施到底对武汉二手市场交易有多大影响呢？从调查统计资料分析，6月1日至6月15日，二手房交易套数比上月同期下降14.3%，其成交均价比上月同期上升2.3%（5月1日～15日成交均价为2794.92元/平方米，6月1日～15日成交均价为2859.2元/平方米）。其中，二手房交易中不涉及营业税房屋的占69.3%，“有税房”比重为25.9%，其他占4.8%。在“有税房”的成交中，有46.9%由卖方承担营业税，有47.8%由买房承担营业税，还有5.3%由买卖双方协商承担。以武汉顺驰连锁店为研究对象，5月，连锁店面的主要销售为“免税房”，但从前半月的成交情况看，有营业税的房屋由于其符合市场需求，依然有购房者愿意买单。新政的实施，尤其是营业税的征收主要是为进一步抑制投机和投资性购房需求，而武汉二手楼市“买房以自住型（83.8%）为主，卖房以‘以旧换新’（68.8%）客户为主流”，整体市场比较健康，所以新政的实施并没有让武汉二手楼市出现低迷。以市民的心态而言，从以往的排队购房到现在理性选房，楼市“抢购期”已经过去。市民面对政策也表现出比较成熟的心态，成熟购房人群心态波动较小，整个市场发展平稳。虽然征收营业税降低了出售者的收益；但是，一些热点地段的二手房供需比仍能够达到1∶10左右，房地产的刚性需求强劲，使得业主对于税费的转嫁能力较强。在这种情况下，为了让买卖双方比较顺利地达成交易意向，中介作为中间方的服务机构，期望买卖双方能够根据房屋的成交价格协商解决。六6月份（一）全市概况1.6月份各行政区成交房源均价比较图346月份武汉市各行政区成交房源均价比较点评：6月份武汉全市的二手房成交房源均价为2773元/平方米。各区均价梯度不明显，江岸区均价最高，为3224元/平方米，江汉区其次，均价为2870元/平方米，硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区成交均价差距不大，均在2500～2800元/平方米之间。2.6月份各行政区房源成交频次比较图356月份各行政区房源成交频次比较统计分析得出：武昌区是6月份二手房成交热点区域，成交频次为25%，成为第一梯队；汉阳区、江岸区、江汉区构成成交的第二梯队，成交频次分别为19%、17%、16%；洪山区、硚口区、青山区构成成交的第三梯队，成交频次分别为10%、8%、5%。（二）各片区二手房成交均价、成交频次比较1.6月份江汉区二手房情况（1）6月份江汉区各片区成交房源均价比较图366月份江汉区各片区成交房源均价比较点评：均价方面，6月份江汉区各片区的成交房源中，均价比较均衡，除了常青街以外，其他片区成交均价均在3100元/平方米左右，由高到低依次是前进街3223元/平方米，唐家墩街3207元/平方米，万松街3199元/平方米，北湖街3185元/平方米，杨汊湖片区3142元/平方米，友谊路片区3112元/平方米，常青街成交均价最低，为2669元/平方米。（2）6月份江汉区各片区成交房源频次比较图376月份江汉区各片区成交房源频次比较点评：房源成交频次方面，杨汊湖片区二手房房源成交频次约占江汉区总成交量的三分之一，达31%，常青街、北湖街、万松街的成交频次也较高，分别为22%、16%、13%，以上4个片区的二手房源成交量占江汉区总成交量的82%，说明江汉区的二手房市场成交主要集中在这4个片区。2.6月份江岸区二手房情况（1）6月份江岸区各片区成交房源均价比较图386月份江岸区各片区成交房源均价比较点评：均价方面，江岸区各片区的二手房成交均价都较高，除二七街、丹水池片区外，其他片区房源成交均价都在3000元/平方米以上，均价从高到低依次是：球场街、台北街、三阳路、花桥街、大智街、后湖乡、永清街，其中均价最高的为球场街，达3494元/平方米。二七街与丹水池成交均价略低于3000元/平方米，分别为2870元/平方米、2988元/平方米。（2）6月份江岸区各片区成交房源频次比较图396月份江岸区各片区成交房源频次比较点评：房源成交频次方面，花桥街、后湖乡、球场街的成交频次都占江岸区总成交量的10%以上，其中花桥片区的二手房源成交频次最高，占江岸区总成交量的44%，以上3个片区的二手房成交量占江岸区总成交量的68%；大智街、永清街、二七街的成交频次很低，3片区加总仅占江岸区总成交量的9%。3.6月份硚口区二手房情况（1）6月份硚口区各片区成交房源均价比较图406月份硚口区各片区成交房源均价比较点评：均价方面，硚口各片区成交均价梯度明显，崇仁街与荣华街的成交均价最高，在3000～3500元/平方米之间，构成第一梯队，分别为3362元/平方米和3265元/平方米。宝丰街与古田四路片区成交均价在2500～3000元/平方米之间，构成第二梯队，分别为2837元/平方米与2849元/平方米。宗关街与古田二路片区成交均价较低，均在2500元/平方米以下，均为2347元/平方米，构成第三梯队。（2）6月份硚口区各片区成交房源频次比较图416月份硚口区各片区成交房源频次比较点评：房源成交频次方面，古田四路片区成交频次最高，占到硚口区总成交量的29%，其次是宗关街，占到硚口区总成交量的24%，以上两个片区总成交量占到硚口区总成交量的53%，成为硚口片区成交热点区域。崇仁街与古田二路片构成硚口区成交次热点区域，成交频次均为18%。宝丰街与荣华街成交频次较低，仅占硚口区总成交量的6%。4.6月份汉阳区二手房情况（1）6月份汉阳区各片区成交房源均价比较图426月份汉阳区各片区成交房源均价比较点评：均价方面，汉阳各片区除永丰乡外，其他片区成交均价均在2700元/平方米左右，由高到低依次是：五里墩2769元/平方米，琴断口2755元/平方米，阳新片2690元/平方米，建港片2667元/平方米，二桥街2633元/平方米，鹦鹉街2616元/平方米。永丰乡成交均价最低，为2471元/平方米。（2）6月份汉阳区各片区成交房源频次比较图436月份汉阳区各片区成交房源频次比较点评：房源成交频次方面，二桥街是汉阳区成交频次最高的区域，占到总成交量的28%，其次是琴断口片区和永丰乡片区，成交频次均为21%，以上三片区成交量占汉阳区总成交量的70%，是汉阳区成交热点区域。五里墩与建港片成交频次接近，分别为13%与10%，鹦鹉街与阳新片成交频次比较低，分别为5%和3%。5.6月份武昌区二手房情况（1）6月份武昌区各片区成交房源均价比较图446月份武昌区各片区成交房源均价比较点评：成交均价方面，武昌区各片区成交均价落差不大，其中，均价在2500～3000元/平方米之间的片区有：杨园片，2743元/平方米；徐家棚片，2964元/平方米；解放路片，2859元/平方米