全国城市地价动态监测分析报告

全国城市地价动态监测分析报告

一2018年全国主要监测城市地价状况分析（一）地价水平值分析1.各用途地价水平值继续提升，重点监测城市高于主要监测城市且差值进一步扩大2018年，全国主要监测城市综合地价水平值为4335元/平方米，较2017年提高252元/平方米，商服、住宅、工业地价水平值较上年分别提升349元/平方米、558元/平方米、28元/平方米。全国重点监测城市综合地价水平值为6496元/平方米，较2017年提高379元/平方米，商服、住宅、工业地价水平值较上年分别提升515元/平方米、698元/平方米、54元/平方米。全国主要监测城市和重点监测城市均表现为各用途地价水平值继续提升，住宅地价增量最大，工业地价增量最小。全国重点监测城市各用途地价水平值均高于主要监测城市，且差值进一步扩大，商服、住宅、工业地价水平值分别高出2747元/平方米、3139元/平方米和319元/平方米（见图1）。图12017、2018年全国主要监测城市和重点监测城市地价水平值2.长江三角洲地区“商住倒挂”现象进一步增加，环渤海地区商服、住宅地价水平值基本持平三大重点区域地价水平值仍保持珠江三角洲地区最高，长江三角洲地区次之，环渤海地区最低的格局。除环渤海地区工业地价水平值略低于全国主要监测城市平均水平外，各区域各用途地价水平值均高于全国均值。珠江三角洲地区商服地价水平值为22895元/平方米，分别是长江三角洲地区和环渤海地区的2.42倍和2.77倍，与2017年相比，该值在长江三角洲地区继续扩大，在环渤海地区基本未变。环渤海地区商服、住宅地价水平值的差距明显缩小，基本持平。长江三角洲地区“商住倒挂”现象进一步增加，差值达1477元/平方米，较2017年增加207元/平方米（见图2）。图22018年三大重点区域地价水平值（二）地价增长率分析1.主要监测城市住宅地价增速首次低于重点监测城市，增速明显回落，商服、工业地价增速平缓提升2018年，全国主要监测城市商服、住宅、工业地价增长率分别为4.82%、8.55%、3.53%。其中，住宅地价增速明显放缓，较上年回落1.66个百分点，商服地价和工业地价增速较上年分别平缓提升0.30和0.51个百分点。各用途地价增速差异缩小，住宅、工业地价增速差值为5.02%，较上年减少2.17个百分点（见图3）。图32010～2018年全国主要监测城市各用途地价增长率全国重点监测城市商服、住宅地价增长率分别为5.24%、7.33%，较上年同期分别下降0.76和3.06个百分点，住宅地价增速回落较主要监测城市更为明显，增速首次低于主要监测城市；工业地价增长率为4.90%，较上年提升0.70个百分点，与全国主要监测城市变化趋势一致。2.年内各季度间，商服地价环比增速持续下降，住宅和工业地价环比增速先升后降2018年，全国主要监测城市各季度商服地价环比增速持续放缓，从第一季度的1.37%降至第四季度的0.96%，下降了0.41个百分点；综合、住宅和工业地价环比增速变化趋势均为先升后降，在第二季度达到高值后，第三季度、第四季度持续回落，年末分别降至最低值1.09%、1.40%和0.73%；其中，住宅地价环比增速回落最为明显，第四季度较第二季度下降1.08个百分点（见图4）。图42014～2018年全国主要监测城市各用途地价季度环比增长率3.一、二线城市[1]除工业地价外，其余各用途地价增速均有所回落，三线城市各用途地价增速持续提升；一线城市商服、住宅地价增长率近五年来首次处于各类城市最低值2018年，一、二线城市除工业地价增长率较上年分别提升0.95、0.23个百分点外，其余各用途地价增长率较上年均有所下降。一线城市商服、住宅地价增长率较上年分别下降1.43和5.88个百分点，二线城市商服、住宅地价增长率较上年分别下降0.48和2.15个百分点，一线城市住宅地价增速回落最为明显；三线城市各用途地价增长率均不同程度提升，商服、住宅、工业地价增长率分别上升1.47、0.29和0.19个百分点。2018年，商服地价增长率表现为二线城市最高、三线城市其次、一线城市最低；住宅地价增长率呈现三线城市、二线城市、一线城市依次降低的格局，分别为10.24%、7.50%、6.79%；工业地价增长率依然表现为一线城市远高于二、三线城市；一线城市商服、住宅地价增长率近五年来首次处于各线城市末位（见图5）。图52017、2018年一、二、三线城市各用途地价增长率比较分析4.东部地区住宅地价增长率首次处于最低值，除东、中部地区工业地价和西部地区商服地价增速有所上升外，各地区各用途地价增长率均有所下降2018年，商服、住宅地价增长率均呈中部最高、西部其次、东部最低的格局，东部地区住宅地价增长率为6.99%，首次处于三大地区最低值，且低于全国重点监测城市住宅地价增长率均值。东部地区工业地价增长率远高于中、西部地区，分别高出4.98、4.16个百分点。各用途地价增速，东部地区住宅最高、工业其次、商服最低；中、西部地区住宅最高、商服其次、工业最低（见图6）。图62018年东、中、西部地区重点监测城市各用途地价增长率增长率变动方面，东、中部地区除工业地价增长率较上年分别提升0.8和0.57个百分点外，其余各用途地价增长率均有所下降，其中东部地区住宅地价增速放缓最明显，较上年回落4.08个百分点。住宅地价增速大幅回落，工业地价增速小幅提升，致东部地区住宅、工业地价增速趋近；西部地区除商服地价增长率较上年提升2.07个百分点外，各用途地价增速均有所放缓（见表1）。表12018年东、中、西部地区和重点监测城市各用途地价增长率同比变动情况单位：个百分点综合商服住宅工业重点监测城市-1.51-0.76-3.060.7东部地区-1.9-1.16-4.080.8中部地区-0.93-2.73-1.30.57西部地区-1.232.07-2.47-0.04|Excel下载表12018年东、中、西部地区和重点监测城市各用途地价增长率同比变动情况5.长江三角洲地区各用途地价增长率处于三大区域最低值，各区域工业地价增长率上升，商服、住宅地价增长率下降三大重点区域各用途地价增长率分布格局同上年保持一致，长江三角洲地区各用途地价增长率均处于三大重点区域最低值，其中住宅地价差异最为明显，珠江三角洲、环渤海地区住宅地价增长率分别是长江三角洲地区的4.18和2.87倍，该比值较上年扩大。三大重点区域内部各用途地价增速从高到低依次为住宅、工业、商服，珠江三角洲地区住宅、商服地价增速差异显著，达9.07%（见图7）。图72018年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率地价增长率变动方面，三大重点区域商服、住宅地价增长率均不同程度下降，工业地价增长率均有所上升。从工业地价增长率来看，珠江三角洲地区较上年上升1.80个百分点，提升最为明显，长江三角洲地区同上年基本持平；从住宅地价增长率来看，长江三角洲地区较2017年回落5.21个百分点，回落最为突出（见表2）。表22018年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率同比变动情况单位：百分点综合商服住宅工业主要监测城市-0.540.3-1.660.51长江三角洲地区-2.03-0.61-5.210.14珠江三角洲地区-0.61-0.6-2.361.8环渤海地区-0.22-1.44-1.11.21|Excel下载表22018年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率同比变动情况6.20个热点城市中，仅6个城市住宅地价增长率上升，厦门、成都、南京三市住宅地价较上年下降2018年，全国20个热点城市中仅合肥市、无锡市、武汉市、郑州市、石家庄市和长沙市的住宅地价增长率有所提升，6个城市住宅地价增长率增量的平均值为1.37%，提升幅度较小；其余14个城市中，成都市和厦门市住宅地价增速回落均超过10个百分点，成都市住宅地价增长率由上年的11.99%下降到-2.31%，回落14.30个百分点；厦门市住宅地价增速较上年下降15.02个百分点，回落幅度最大；南京市亦呈0.68%的负增长。14个城市住宅地价增长率平均回落6.36个百分点（见图8）。图82017～2018年热点城市住宅地价增长率变化情况年内季度环比显示，20个热点城市中，北京市、成都市和上海市3个城市的住宅地价环比增长率连续四个季度持续下降，成都市第三、四季度及上海市第四季度住宅地价环比增速均为负值；广州市、杭州市、济南市、青岛市、南昌市5个城市的住宅地价环比增速波动下降，青岛市第四季度住宅地价环比增速为0.04%，较第一季度回落3.06个百分点，各城市中回落幅度最大，较第二季度峰值回落3.87个百分点，波动程度明显；南京市连续7个季度的住宅地价环比增速均为负值（见表3）。二2018年全国主要监测城市土地供应状况分析（一）主要监测城市各用途土地供应增长率提升，保障性住房用地供应增长率大幅增加，商服、工矿仓储和保障性住房用地供应增长率由负转正2018年，全国主要监测城市建设用地供应总量进一步增加，全年达28.79万公顷，同比增长24.60%，较上年增加15.86个百分点。各用途土地供应量增长率均为正值，且有所提升，其中保障性住房用地供应量增长率为57.44%，在各用途中居于首位；保障性住房、商服、工矿仓储用地供应量增长率均由负转正，较上年分别提升62.91、34.22、17.33个百分点，住宅用地供应量增长率较上年仅提升1.5个百分点（见图9）。表32018年20个热点城市各季度住宅地价环比增长率及变动趋势单位：%城市2018年第一季度2018年第二季度2018年第三季度2018年第四季度2018年各季度变动趋势北京市1.641.581.520.92成都市2.281.97-1.65-4.76福州市0.090.360.680.30广州市2.671.302.912.17杭州市1.061.981.010.98合肥市-0.081.210.971.07济南市3.052.662.700.98南京市-0.21-0.15-0.251.07厦门市0.53-1.52-2.841.56上海市0.930.690.28-0.07深圳市0.850.472.23-1.77苏州市1.511.001.00-0.25天津市1.000.310.702.57无锡市0.640.560.690.89武汉市1.491.842.642.27真州市2.292.292.242.23石家庄2.922.922.902.88青岛市3.103.910.810.04南昌市1.881.861.681.65长沙市0.901.512.011.96|Excel下载表32018年20个热点城市各季度住宅地价环比增长率及变动趋势图92017、2018年全国主要监测城市各用途土地供应量增长率比较（二）保障性住房用地供应量占比提升；年末供地总量显著高于前三季度2018年，全国主要监测城市土地供应中，基础设施用地、房地产开发用地、工矿仓储用地供应面积占比分别为54.94%、23.96%和21.10%。建设用地供应总量和住宅用地供应量中，保障性住房用地供应量占比分别为3.26%、17.71%，占比较上年分别扩大0.68、4.01个百分点。供地节奏方面，各用途土地供应量均表现为第四季度最高。第四季度建设用地供应总量，基础设施用地、保障性住房用地供应量均显著高于前三季度，分别占全年供应总量的43.67%、54.35%和47.75%（见图10）。图102018年各季度全国主要监测城市土地供应情况（三）全国主要监测城市住宅用地市场中，“量”“价”同比变动一致性较强，季度环比变动一致性较弱2018年，全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率近五年来首次下降，较上年下降6.28个百分点，同期住宅地价增速有所放缓，较上年回落1.66个百分点，住宅用地市场呈现“量价齐降”的局面。全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率与住宅地价同比增长率相关系数为0.90，变动趋势较为一致。2014～2018年，住宅用地出让面积季度环比增长率与住宅地价季度环比增长率的相关系数为0.17，变动一致性较弱（见图11、12）。图112010～2018年全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率和住宅地价同比增长率变化情况图122014～2018年全国主要监测城市住宅用地出让面积季度环比增长率和住宅地价季度环比增长率变化情况（四）一线城市住宅用地出让面积增长率大幅下降，住宅地价增速回落；二线城市增长率“量升价降”，三线城市增长率“量降价升”2018年，一、二、三线城市住宅用地出让面积增长率分别为-0.32%、27.80%和10.12%。一线城市住宅用地出让面积增长率由正转负，较上年大幅下降119.45个百分点，同期住宅地价增速回落5.88个百分点；二、三线城市住宅用地出让面积较上年均有所增加，二线城市住宅用地出让面积同比增速继续提升，较上年增长15.16个百分点；三线城市住宅用地出让面积同比增速放缓，较上年回落17.31个百分点，同期二线城市住宅地价增速回落，三线城市住宅地价增速提升。二、三线城市住宅用地市场分别呈现“量升价降”、“量降价升”局面（见图13）。图132017、2018年全国主要监测城市中一、二、三线城市住宅用地出让面积与住宅地价增长率三2018年全国城市地价与房地产市场关系分析（一）重点监测城市住宅地价房价比总体上升，住宅物业租价比下降；东、中、西部地区间住宅地价房价比差异扩大，租价比差异缩小2018年，重点监测城市住宅地价房价比平均值和中位数分别为33.88%、32.37%，较上年分别上升0.82和0.78个百分点，福州市、杭州市、厦门市、宁波市地价房价比均超过50%。三大地区间，住宅地价房价比平均值呈东、西、中部地区依次降低格局，分别为43.12%、30.11%和24.25%，东、西部地区较上年分别提升2.51和1.15个百分点，中部地区较上年下降2.46个百分点，地区间差异扩大。重点监测城市住宅物业租价比平均值、中位数均为4.19%，较上年下降。三大地区间，住宅物业租价比平均值仍保持西部最高、中部次之、东部最低格局，西部地区与东、中部地区住宅物业租价比平均值分别相差0.63和0.99个百分点，差值较上年缩小（见图14）。图142017、2018年重点监测城市住宅用地地价房价比与住宅物业租价（二）房地产开发投资累计增长率年内各季度波动较小，土地购置面积累计增长率除三季度外均低于上年同期，房地产投资国内贷款紧缩，综合地价增速下半年逐渐回落2018年，全国各季度房地产开发投资累计增长率均高于上年同期，年内各季度波动下降，12月末房地产开发投资累计增长率为9.5%。房地产投资国内贷款累计增长率和土地购置面积累计增长率均在第一季度大幅下降，较上年末分别回落16.4和15.3个百分点，其中，房地产投资国内贷款累计增长率自2017年第二季度以来保持下降趋势，于2018年第二季度达最低值-7.9%，三、四季度有所回升，但为负增长，房地产业土地购置面积累计增长率除第三季度外，其余各季度均低于上年同期。综合地价增速上半年缓慢提升，下半年逐渐回落，四季度较上年同期下降0.54个百分点（见图15）。图152014～2018年各季度房地产开发投资、土地购置面积和房地产投资国内贷款累计增长率与全国主要监测城市综合地价季度同比增长率比较（三）商品住宅销售与投资指标年末回落，住宅地价同比增速逐季放缓；商业营业用房投资、销售指标变动趋势与商服地价同比增速基本一致2018年，商品住宅销售面积累计增长率、商品住宅销售额累计增长率和房地产住宅投资累计增长率变化趋势一致，均表现为先升后降，于第三季度达最高值后，年末有所回落，较第三季度分别回落1.1、0.9、0.6个百分点。全国主要监测城市住宅地价同比增速年内逐季放缓，前三季度均高于上年同期，第四季度较上年同期下降1.66个百分点（见图16）。图162014～2018年各季度商品住宅销售情况、房地产住宅投资累计增长率与全国主要监测城市住宅地价季度同比增长率比较房地产商业营业用房投资累计增长率自2017年第四季度以来，连续五个季度保持负值。商业营业用房销售面积和商业营业用房销售额累计增长率变化趋势较为一致，自2017年第一季度起，均呈持续下降的趋势，2018年第四季度较上年同期分别下降25.5、24.6个百分点。商服地价同比增速年内整体放缓，第四季度较第一季度回落0.51个百分点。四2018年全国城市地价与社会经济发展关系分析（一）国内主要经济指标增速放缓，综合地价同比增长率下降2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，在坚持稳中求进的工作总基调下，经济增长基本符合预期，总体平稳。初步核算，全年国内生产总值为900309亿元，同比增长6.6%，增速较上年同期小幅回落0.3个百分点。投资方面，全国固定资产投资（不含农户）为635636亿元，同比增长5.9%，增速比上年同期放缓1.3个百分点；消费方面，社会消费品零售总额同比增长9.0%，较上年下降1.2个百分点；出口方面，全年出口总额为164177亿元，同比增长7.1%，增长率较上年下降3.7个百分点。在各主要经济指标增速均有所放缓的背景下，全国主要监测城市综合地价增长率较上年下降0.54个百分点（见图17）。图172017、2018年主要宏观经济指标与全国主要监测城市综合地价同比增长率比较（单位：%）（二）广义货币（M2）供应增速保持低位，金融机构人民币贷款余额变化平稳，房地产投资资金来源累计增速回落，商服地价增长率小幅提升，住宅地价增长率明显回落2018年末，广义货币（M2）余额182.67万亿元，同比增长8.1%，增速保持低位运行；金融机构人民币贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，较上年同期小幅上涨0.8个百分点。房地产投资资金来源、房地产投资本年资金来源、房地产投资上年资金结余累计增速均有所回落，分别下降6.3、1.8、23.5个百分点，房地产投资上年资金结余增长率下降明显。资金来源结构中，房地产投资本年资金来源小计16.60万亿元，占房地产投资资金来源的73.64%，该值三年内持续缩小。在此背景下，商服地价增长率较上年小幅提升0.30个百分点，住宅地价增长率近三年来首次回落，增速明显放缓（见图18、图19）。图182008～2018年全国主要监测城市商服地价、住宅地价、广义货币（M2）及金融机构人民币贷款余额同比增长率比较图192008～2018年房地产投资资金来源、本年资金来源小计及上年资金结余情况（三）工业经济总体保持平稳运行，工业地价增长率有所提升2018年，全国规模以上工业增加值累计增长6.2%，较上年同期略有放缓；全国规模以上工业企业实现利润总额66351.4亿元，同比增长10.3%，较上年回落10.7个百分点，工业企业利润总体保持较快增长，但工业企业效益改善趋势放缓；中国制造业采购经理指数（PMI）全年平均值为50.9，在荣枯线以上，全年制造业总体保持增长。在工业经济平稳运行的背景下，工业地价增长率温和提升（见图20）。图202014～2018年各季度工业增加值和企业利润总额累计增长率及制造业采购经理指数比较五2018年影响全国城市地价变化的主要因素分析（一）宏观经济下行压力持续与总体趋稳的调控基调，决定了全年地价变化总体平稳，综合地价增速下降2018年，在供给侧结构性改革的推动下，我国经济运行总体平稳，经济增长速度保持在合理区间，但经济下行压力持续且有所增加。全年国内生产总值增速较上年回落0.3个百分点，各季度增速均低于上年同期；从出口方面来看，世界经济增长动力减弱，国际贸易增长放缓，外部环境发生变化，全年出口总额同比增速亦较上年放缓；主要消费、投资指标均呈现类似变化。在外部环境严峻复杂，经济下行压力较大的背景下，综合地价增速整体下降。（二）房地产调控政策持续深化，租赁市场加速发展，住宅地价增速明显回落2018年，在“房住不炒”的总基调下，各地坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，积极探索房地产市场平稳健康发展的长效机制，继续实行差别化调控。7月31日，中央政治局召开会议，提出要“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，投资性需求得到有效遏制。供给端，继续大力支持发展住房租赁市场，5月19日，住建部发布《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，明确要求提高热点城市住房用地比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应，力争用3～5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。在此背景下，2018年，热点城市住宅用地占建设用地供应总面积的20.09%，保障性住房占住宅用地供应面积的22.37%，较上年分别提升0.19和3.07个百分点，住房有效供给增加，租购并举格局加快推动。在房地产调控政策持续深化和租赁市场大力发展的背景下，市场预期出现积极变化，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，住宅地价增速明显回落。（三）货币政策保持稳健，房地产开发投资实际到位资金收紧，房地产领域投资性需求得到抑制2018年末，广义货币（M2）余额增长率为8.1%，年内各月度增速在8%～9%的区间运行，均低于上年同期。2018年，本年房地产开发投资实际到位资金为22.54万亿元，同比增长7.8%，较上年同期下降6.3个百分点，其中年内第一季度以后房地产投资国内贷款持续保持负增长。信贷政策方面，4月18日，中国人民银行印发《关于加强宏观信贷政策指导推动金融更好服务实体经济的意见》（银发〔2018〕93号），强调引导银行业金融机构回归本源、防范风险，增强服务实体经济的能力和水平；金融机构人民币贷款余额同比增速企稳回升，增速为13.5%。在此背景下，房地产开发投资实际到位资金收紧，全国主要监测城市住宅地价增速下降，商服地价增速温和上行。（四）工业用地开发成本增加，利用效率不断提高，工业地价增速平稳提升随着城镇化进程加快，土地征收成本上涨，2018年，已入库工矿仓储用地单位面积已发生成本增长率为7.75%[2]，工业用地一级开发成本较上年有所增加。2018年，北京市提出要改革园区产业用地利用和开发建设方式，同时通过减量化发展，打造高精尖产业高地[3]，此外，随着海南自由贸易区建立，上海自由贸易区扩容等地方政策出台，区域资本、技术、土地等资源重新分配，多地工业用地利用效率得到提高。全国规模以上工业增加值同比增长6.2%，工业企业利润总额累计增长10.3%，工业企业利润率和成本率分别处于2013年以来的高位和低位[4]，工业