2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷A卷附答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷A卷附答案单选题（共50题）1、在（）时，一般需要进行兼容性测试。A.单元测试B.系统测试C.功能测试D.集成测试【答案】B2、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C3、（）是正确的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A4、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A5、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A6、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C7、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】D8、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D9、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C10、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费【答案】A11、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D12、若程序中定义了局部变量与全局变量，则（）。A.在函数内只能访问局部变量，但不能访问全局变量B.局部变量与全局变量的名字不得相同C.一个函数被多次调用时，其定义的局部变量必定分配同一个存储单元D.函数中定义的局部变量与全局变量同名时，在函数内引用的是局部变量【答案】D13、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】D14、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】B15、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.集聚程度B.交通条件C.楼层D.租户类型【答案】D16、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B17、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D18、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D19、在UML中有4种事物:结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。其中，（请作答此空）事物表示UML模型中的名词，它们通常是模型的静态部分，描述概念或物理元素。以下（）属于此类事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A20、源程序中的（）与程序的运行结果无关。A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】A21、与单向链表相比，双向链表（）。A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】C22、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B23、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B24、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B25、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C26、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B27、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】B28、（）语言最适用于过程式程序设计。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A29、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】B30、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B31、按照ISO/IEC9126软件质量模型的规定，软件的适应性是指（）。A.软件运行于不同环境中的故障率B.软件运行于不同环境中的安全等级C.将一个系统耦合到另一个系统所需的工作量D.软件运行于不同环境中的能力【答案】D32、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合D.对象是类的模板，一个对象是一组类的集合【答案】C33、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C34、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是（）。A.对象是类的模板B.“封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D.一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D35、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B36、已知N个数已存入数组A[1…M]的前N个元素中（N＜M），为在A[i]（1≤i≤N）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从A[i]开始直到A[l]，每个数向后移动一个位置B.从A[1]开始直到A[i]，每个数向后移动一个位置C.从A[i]开始直到A[N]，每个数向前移动一个位置D.从A[N]开始直到A[i]，每个数间后移动一个位置【答案】D37、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B38、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C39、（）不是良好的编程风格。A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值D.程序中包含必要的注释【答案】A40、以下关于入侵检测系统的描述中，错误的是（）。A.入侵检测是一种主动保护网络免受攻击的安全技术B.入侵检测是一种被动保护网络免受攻击的安全技术C.入侵检测系统能够对网络活动进行监视D.入侵检测能简化管理员的工作，保证网络安全运行【答案】A41、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】D42、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD、BEPCD，则该二叉树的后序遍历序列为（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C43、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C44、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A45、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D46、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B47、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。按照ISO/IEC9126软件质量度量模型定义，一个软件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性【答案】C48、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C49、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂【答案】A50、信贷额度关系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。下表为关系credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花费多少，相应的SQL语句应为：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B大题（共10题）一、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。二、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。三、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。四、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。五、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。六、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。七、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。八、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。九、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格＝土地重新取