2023年物业管理师《物业经营管理》考前模考试卷（五）附详解

PAGEPAGE402023年物业管理师《物业经营管理》考前模考试卷（五）附详解一、单选题1.在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。A、收入状况不同B、工作内容不同C、工作时间不同D、周边工作、生活环境的不同答案：C解析：写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性很大，如：①收入状况不同，形成不同消费水平的客户群体，②工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，③周边工作、生活环境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。2.下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。A、变相折扣B、续租价格折扣C、租金的直接折扣D、租金的间接折扣答案：D解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。3.租赁管理过程中，始终贯穿着()。A、租金调整B、租赁营销管理C、租约续期D、租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。4.以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。A、绿色建筑经营管理的评价体系不完善B、绿色建筑物业经营管理标准空缺C、相关政府部门监督不力D、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏答案：C解析：我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。5.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。6.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同，写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。7.确保媒体转播正常进行的关键是()。A、技术人员的看护B、电力的供应C、数据网络的稳定D、赛事的正常进行答案：B解析：确保媒体转播正常进行的关键是电力供应。稳定的电力输出和数据网络，是转播高效、清晰、全程、适时回放等转播手段的重要保障。8.产业园在香港被特为(）A、工业园地B、工业村C、企业区D、工业园答案：B解析：产业园在日本被特为“工业团地”，在中国香港被称为“工业村”，在英国则称为“企业区”。由于类型的多样，产业园区目前还没有一个统一的定义。9.()包括对物业“硬件”的管理。A、策略与运行管理B、现场管理C、保险及风险管理D、财务管理答案：B解析：商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。10.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案：D解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。11.一项成本仅与某方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。该成本是指()。A、估计成本B、沉没成本C、可缓成本D、可免成本答案：D解析：A项，估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考，B项，沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，C项，可缓成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。12.关于产业园区物业经营管理的特点说法不正确的是()。A、园区规模大，地处相对中心B、入住企业众多，入住周期长C、企业性质不同，员工需求差异大D、园区规划统一，政府主导性强答案：A解析：产业园区物业经营管理的特点包括：①园区规模大，地处相对偏远，②入住企业众多，入住周期长；③企业性质不同，员工需求差异大；④园区规划统一，政府主导性强。13.物业服务企业()是写字楼经营管理设计的前提。A、经营发展战略B、经营资金投入C、经营管理团队D、经营管理企业文化答案：A解析：物业服务企业经营发展战略是写字楼经营挂历设计的前提。物业服务企业只能在企业经营发展战略目标框架内设想经营的项目和内容。14.下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是()。A、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D、承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同答案：D解析：租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。15.企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是()。A、权益资本净利率B、权益资产净利率C、资金利润率D、投资收益率答案：A解析：每股收益（或称为权益资本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率，用以反映企业运用自由资本获得利润的能力。16.下列各项中，不用计算借款偿还期的是()。A、房地产置业投资项目B、房地产开发之后进行出租经营项目C、房地产开发之后进行自营的项目D、房地产开发用于销售的项目答案：D解析：借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。17.云计算服务的最底层是()。A、ITFoundationB、IaaSC、PaaSD、SaaS答案：A解析：云计算服务的最底层是ITFoundation，严格来说这并不是云计算的一层，是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案。18.在房地产投资分析中，现金流量是()。A、用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B、把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C、把某一项投资活动作为个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入D、把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金答案：C解析：投资，必然涉及成本与收益的计算。投资分析中，把一项投资看作个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。19.关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。20.一般来说，每个办公室工作人员有()m2的单元内建筑面积较合适。A、5～6B、7～10C、15～20D、20～25答案：C解析：般来说，为每个办公室工作人员提供10～15m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6m2，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。21.()的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的威与哦。A、项目负责人B、管理团队C、经营管理小组D、专业操作人员答案：A解析：组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节。项目负责人的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的成与败。22.关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。A、准备金又称大修理基金B、用于物业的日常维修和更新改造C、如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除D、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金答案：B解析：准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。23.对会所日常管理的说法不正确的是()。A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核心B、为保证会所的卫生标准，经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，并制定外带食品饮料、吸烟、宠物等方面的管理规定C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全答案：C解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性，而不是事后付费。24.下列关于现有商业模式的说法错误的是()。A、物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营B、物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品C、物业资源开发商，又称为多种经营模式D、物业顾问服务商，又称基础服务模式答案：D解析：从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式.②物业资源开发商，又称为多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营，③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。25.下列不属于公寓、别墅物业的特约服务项目的是()。A、前台服务B、居间服务C、家政服务D、交通服务答案：B解析：公寓、别墅物业的特约服务项目包括：前台服务、临时照管儿童服务、托幼服务、家政服务、交通服务、医疗及救护服务、装修服务、园艺绿化服务、邮递服务、洗车服务、汽车租赁服务、保险服务、社区仓库服务、商务服务和超市服务。26.物业服务企业所经营管理的内容主要以()为核心。A、客户B、商品销售C、服务D、促销和营销答案：B解析：一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时的附属性服务需求等。27.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是()。A、物业服务企业成立社区文化的专门部门，负责社区文化活动的组织与执行B、社区文化建设要制定好计划和方案C、社区文化活动可以寻求政府支持D、在开展社区文化建设时再规划场地答案：D解析：开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划。物业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议。小区交付使用后，物业服务企业在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，要做到大活动有地点，小活动有场所。28.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为_____个，最多为_____个。()A、2；8B、3；10C、4；12D、5；15答案：B解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。29.有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A、物业经营管理B、客户C、商业D、业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。30.()是物业管理行业发展壮大的必经之路。A、标准化B、个性化C、专业化D、多元化答案：D解析：多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做大的方向，多元化能够为专业化提强大的物质和客户保证。31.下列关于房屋租赁政策的说法，不正确的是()。A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同答案：C解析：C项，在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原有所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。32.物业服务企业最重要的业务是()。A、便民服务B、特约服务C、居间服务D、临时照管儿童服务答案：C解析：住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。33.写字楼经营项目选择程序不包括()。A、调研B、洽谈C、报告D、论证答案：B解析：写字楼经营项目选择程序依次为调研、报告、论证、审批、实施。34.下列关于核心产品的说法错误的是()。A、行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合B、当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目C、核心产品代表行业的核心竞争力D、传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在答案：B解析：行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。核心产品代表行业的核心竞争力，个行业的核心产品并非决然不变，随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。如今，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。35.物业管理实行注册制的国家或地区是()。A、中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案：D解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管理师方可组建一个团队。36.()是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目C、合理配套，尽量完善D、在项目定位及经营上突出个性答案：D解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。37.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案：D解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。38.以下物业评估难以采用市场法的是()。A、学校、纪念堂B、物业开发土地、普通商品住宅C、高档公寓、别墅D、写字楼、商铺答案：A解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。39.社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。A、征得全体业主同意B、征得2/3业主同意C、物业服务企业决定D、征得1/2业主同意答案：A解析：社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。40.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。A、160B、240C、320D、480答案：D解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P·n·i；n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n)，在本题中，利息总额为：2000*8%*3=480(万元)。41.物业的价格与租金的关系，如同()。A、买卖与租赁的关系B、本金与利息的关系C、存款与贷款的关系D、现金和存款的关系答案：B解析：物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。42.外包管理的停车场，重点要关注分包商的()。A、信誉B、实力C、合法性D、专业性答案：C解析：外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性。分包单位必须具备完备的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必需的工作人员和管理人员，有能力及时处理顾客投诉，解决停车纠纷，化解矛盾，全心全意为商业物业经营服务。43.某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500*7%=2325（元/m2），买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m2）。44.物业的区位是指物业的空间位置，最常见、最简单的是用()来衡量区位好坏。A、距离B、可及性C、方便性D、周围环境答案：A解析：衡量区位好坏最常见、最简单的是用距离。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和箭筒时间距离。45.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C、社区文化建设能提高社区管理水平D、带来了社区文化建设资金筹集问题答案：D解析：社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。46.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案：D解析：D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。47.某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为()。A、167%B、80%C、200%D、60%答案：D解析：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。48.物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。A、自行开展社区商业服务B、通过与商业机构联合经营C、通过与其他物业服务企业联合经营D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费答案：C解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①可根据社区需求，自行开展社区商业服务，②通过与商业机构联合经营，③通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。49.以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案：D解析：总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。50.物业经营管理的主要服务对象是()。A、房地产开放商B、业主和租户C、物业招标人D、政府答案：B解析：物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。51.按照与决策的关系，可将物业管理成本分为()A、营业成本、期间费用或经营管理费用B、固定成本、变动成本和半固定伙伴变动成本C、目标成本、定额成本、计划成本、时间成本D、边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本、附加价值成本答案：D解析：按照与决策的关系，可将物业管理成本分为：①边际成本，②差异成本，③机会成本；④估计成本，⑤沉没成本，⑥可缓成本；⑦可免成本；⑧附加价值成本。52.下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同B、香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。53.净运营收益的计算公式为()。A、净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B、净运营收益=有效毛收入-运营费用C、净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金D、净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用答案：B解析：从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。54.确保物业经营成功的重要前提是()。A、开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平D、管理模式答案：B解析：评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。55.在经营业务开展之前，要围绕经营内容和()选择和确定供应商和承包商。A、项目特点B、经营模式C、企业战略D、经营理念答案：B解析：在经营业务开展之前，要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承包商。例如：经营餐饮业时，物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商，这是经营的最根本保障，安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营，更应该将其上升到商业道德管理层面去认识和理解。56.租赁管理的客户对象是()。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户答案：D解析：租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。57.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该承租商的营业额为180万元，则此时该承租商应缴纳的租金为()万元。A、18B、20C、26D、38答案：B解析：根据题中数据，因为180万元＜20/10%=200万元，所以此时该承租商应缴纳的租金为基础租金，即20万元。58.等额序列支付的现值计算公式是()。A、P=A/(1+i)nB、P=(A/1)[1-1/(1+1)n]C、P=A/i(1+i)nD、P=A/[1-1/(1+i)n]答案：B59.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。A、有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益答案：C解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。60.房屋租赁契约必须是()。A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、买卖合同答案：A解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。多选题1.在房地产投资分析中，房地产投资的收益可分为()。A、投资回收B、投资回报C、权益回报D、现金回报E、还本付息答案：AB解析：投资获得的总收入，包括投资回收扣投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。2.酒店公寓管理服务的基本内容包括()等。A、营销管理服务B、前厅管理服务C、教育管理服务D、保安管理服务E、保洁绿化管理服务答案：ABDE解析：酒店公寓管理服务的基本内容包括：①营销管理服务，包括长包租赁管理服务、散客租赁管理服务。②前厅管理服务，包括前厅接待服务、前厅保安服务、前厅保洁服务、行李接连服务、商务处理服务。③客房管理服务，包括客房保安服务、客房保洁服务、客户礼仪服务。④保安管理服务，包括客户人身安全、酒店公寓内外环境、秩序安全服务。⑤保洁保绿管理服务，包括保持客房、公寓内外清洁、环境优美、绿化生长良好，保持客房室内摆绿、大堂摆绿正常。设备设施管理服务，包括保持设备设施运行正常，按专业管理服务要求进行维修养护。⑦康乐管理服务，包括健身服务、棋牌服务、酒吧服务、室内游泳池服务等。⑧延伸服务，包括会务服务、餐饮服务、洗涤服务、美发服务、特约服务等。3.物业服务企业对写字楼内的客户采取的调研方式主要有()等。A、入室拜访B、问卷调查C、资料查询D、电话询问E、借助专业调查机构答案：ABD解析：一般情况下，物业服务企业对写字楼内的客户采取的调研方式主要有：①入室拜访、问卷调查、电话询问、留言登记、信函等，②对写字楼周边的客户采取的调研方式主要有：走访询问、资料查询、借助专业调查机构、发放调查问卷、电话咨询等。4.医院可能开设和提供的其他经营项目有()。A、开设商务中心B、开设娱乐、休闲及健身场所C、成立配连服务中心D、开办多功能的小型超市E、开设对外餐厅答案：ACDE解析：医院可能开设和提供的其他经营项目有：①开设商务中心，开展打印、复印服务，协助办理住院陪住证，办理电信卡、传真、火车票、飞机票等服务项目，②成立配送服务中心。服务内容包括病人接连、送取病人的常规化验，各种预约单、会诊单、出院单，保存、煎制、加热、连职各种药品等，③开办多功能的小型超市。出售生活必需品、新鲜水果、鲜花礼品、图书等物美价廉的商品；④开设对外餐厅，以满足患者家属就餐、患者医疗康复、职工生活服务三方面的要求。5.物业服务企业信息类资源包括()。A、物业开发建设过程中形成的各类资料B、物业企业所拥有的各类的资料C、物业服务企业运行中形成的各类资料D、物业企业从其他企业的的得知的信息E、物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息答案：ACE解析：信息类资源主要有三类：①物业开发建设过程中形成的各类资料，②物业服务企业运行中形成的各类资料，③物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息，如设施设备的使用信息、业主的需求信息、房屋信息等本身就是现场或可挖掘的经营资源。6.为金融机构的会议提供服务应注意()。A、关注会场布置B、熟悉重要领导身份C、设备准备D、礼仪安排E、会议服务人员安排答案：ACE解析：为会议提供服务应注意以下几点：①关注会场布置。会场布置应与会议内容相一致，不应铺张浪费，应体现出庄重、严肃的气氛。属大会性质的，要事先布置好主席台，属于谈判性质的，要安排好主客位置。②熟悉参会人员身份。对于参会的行领导以及主要来宾的座位安排要符合礼仪，提前熟悉来宾职务身份，准确摆放桌签，体现平等友好的氛围。③设备准备。如果会议涉及使用电脑，要预先对电脑系统、放映系统进行全面检查，确保万无一失。语音系统、广播系统、录音系统、同声传译系统等也应事前做好维修保养工作，确保会议顺利进行。④茶点安排。会议时间超过半天的，应根据主办方要求准备茶歇，安排茶点。⑤会议服务人员安排。特别要注意提醒为会议提供服务的人员加强保密意识。会后对遗留在现场的所有纸质文件统一整理上交，个人不得留存、使用或私下转送他人。7.在对房地产市场进行宏观因素分析过程中，要收集和分析的数据包括()。A、国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值B、人口规模与结构、居民收入、就业状况C、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度D、房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给E、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率答案：ABCE解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。8.通过现金流量表的分析，可以了解的内容有()。A、企业的获利能力B、企业现金的来源与去向C、企业净现金流量的多少D、企业财务状况的变动趋势E、企业现金流量的构成答案：BCE解析：通过现金流量表的分析，可以了解的内容有：①企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何。②企业现金流量的构成。③企业净现金流量的多少。9.房地产市场分析中，对写字楼物业重点分析的相关因素有()。A、物业所在地区的购买力水平B、目标物业的周边环境C、目标物业与周围商业设施的关系D、内外设计的平面布局E、目标物业所处地段的交通通达程度答案：BCDE解析：不同类型和规模的物业所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。写字楼物业相关因素分析，首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。10.产业园区物业管理经营对策包括()。A、做好物业管理早期介入，为经营管理打下基础B、协调处理好与园区开发商、管委会的关系C、制定物业费的收费标准和服务制度D、了解园区产业政策和主导产业服务需求E、处理好人员代管与费用代担问题答案：ABDE解析：产业园区物业管理经营对策包括：①做好物业管理早期介入，为经营管理打下基础，②协调处理好与园区开发商、管委会的关系，③了解园区产业政策和主导产业服务需求；④处理好人员代管与费用代担问题。11.除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择包括()。A、由物业管理公司支付B、由业主支付C、由租户支付D、业主和租户分担E、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息答案：BCDE解析：除基础装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内人住率水平而定。一般有四种选择：由出租人支付、由承租人支付、出租人和承租人分摊、出租人支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。在市场状况有利于承租人而并非出租人的情况下，为承租人提供装修补贴常常被物业服务企业用来作为吸引潜在承租人的手段。12.下列各项属于住宅小区的特点的有()。A、规划统一，配套齐全B、建筑档次高C、产权多元化，管理复杂化D、人口构成复杂化E、使用功能多样化答案：ACDE解析：住宅小区的特点包括以下几点：①规划统一，配套齐全，②产权多元化，管理复杂化，③人口构成复杂化；④使用功能多样化。B项，属于公寓、别墅的特点。13.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A、内部收益率总是大于目标收益率B、内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率C、同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D、内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：BDE解析：A项，内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标，即根据目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，当净现值为零时所对应的那个收益率，内部收益率并不是必然要大于目标收益率，C项，全投资内部收益率是否高于资本金内部收益率要视投资的资本结构而定。14.写字楼物业经营管理项目选择的原则包括()。A、客户需求原则B、客户群体特征原则C、企业经营模式原则D、物业项目特征原则E、企业经营战略原则答案：ABDE解析：写字楼物业经营管理项目选择的原则包括：①客户需求原