地产集团购物城项目竣工租户工作总结

重庆万象城项目竣工总结——租户工作2014年10月25日华润建筑有限公司China

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Construction

Corp.目

录第一章租户移交各阶段工作内容•

1.1移交前准备工作•

1.2移交过程中常见问题汇总•

1.3移交后总包照管第二章个人心得体会租户移交各阶段工作内容组织架构准备文件准备移交前准备工作移交过程中常见问题汇总移交后的总包照管租户移交各阶段工作内容现场准备移交准备工作组织架构准备文件准备现场准备组织架构准备组织架构准备重庆万象城租户管理组织架构大租户现场条件复杂，租户接场时土建和机电负责人共同参与，直接对租户所提问题进行解答并记录相关整改事宜；小租户现场条件简单，租户接场时土建负责人单独参与，记录租户所提问题并反馈各专业负责人。文件准备文件准备1、总包租户管理条例的制定此类文件各项目大同小异，可直接沿用其他项目文件，根据自身项目特点稍作修改即可。文件准备2、下发租户落位图尽早从商业项目运营管理部拿到租户落位图，并下发各专业负责人，此图是租户工作开展的基础。文件准备3、租户条件图的准备从商业项目运营管理部拿到租户条件图，将现场实际情况与条件图对照，及时发现条件图、现场图和现场实际条件冲突之处。文件准备4、租区场地移交表格的准备需按照图纸及现场情况填写租区交接表，包含土建、机电、幕墙、装修等各方面内容；移交单由业主运营管理部、物业公司、租户方和华润建筑四方签字确认。现场准备现场准备租区大面封闭——防盗细部封闭——防漏水、防虫运输通道租户接场时主要关注临时水电接驳现场设施完善租区内无材料、垃圾现场准备原图纸剩余工作的完成建筑变更和其他各专业变更的执行现场主要准备工作租区隔挡的布置租区内垃圾与材料的清理现场准备1、原图纸上剩余工作的完成重点关注：（1）结构完善——

天花洞、楼板洞封堵；（2）建筑完善——

风管洞、水管洞、后场门缝、消防箱位置封堵；（3）机电系统的完成；（4）外立面幕墙工作的完成。现场准备后开洞的封堵预留洞的封堵现场准备后场门塞缝墙洞封堵现场准备2、建筑变更和其它各专业变更的执行重点关注：（1）新增隔墙及外墙边线变更执行；（2）机电变更执行；（3）本专业变更导致其他专业变更的执行。现场准备LG141

屈臣氏租区变更举例原租区隔墙位置变更后租区隔墙位置租户隔墙的变更往往牵扯到其他专业的变更，包括精装、卷帘、消防、暖通等等，本专业变更下发后需及时关注其他专业变更是否下发，避免重复拆改。现场准备L257

B&O租区变更举例第一次变更原租区图同一租区在短时间内进行多次变更，工作突发性强、对现场人员和材料的临时组织、人员情绪控制等提出了较高的要求。现场准备原租户隔墙拆除新增隔墙砌筑现场准备漫咖啡店铺在距开业2个月时，因招商问题店铺被一分为二，面对组织工人困难、工期紧的问题，现场协调租户自行砌筑隔墙。现场准备3、租区围挡搭设重庆万象城租区围档设置在租区、公区交界面上退出租区1米左右，因租户围挡搭设时，公区大面积地砖铺设完成，保证租户进场装修后可不再改动围挡。围挡公区玻璃缺点：公区天花和地砖出现拆改、隔墙增加装饰柱等均会破坏围挡。租区现场准备3、租区材料、垃圾清理租户垃圾清理主要为两个部分：1.租户接场前；2.租户进场装修前。租户接场前，需完成租区内材料转移，建渣清理，但因接场与进场有一段真空期，二次清理不可避免。租区内主要材料为精装的水泥、石膏板等，主要垃圾为机电后开洞产生的砖渣，可令分包工完场清，如有垃圾无人认领，量大由总包负责代工清理，量小可协调租户自行清理。移交过程中常见问题百盛商场问题百盛接场时存在多项未完成工作及需整改工作，包括：1、东侧施工电梯尚未拆除，幕墙玻璃未安装；2、四层扶梯上方未安装喷淋；3、各楼层升缩缝均存在漏水现象；4、防火卷帘焊接不牢固，未刷防锈漆。百盛商场问题租户进场装修后，提结构设计标高为24.95m出板面标高偏低，经我方测量，从LG至四层，每层板面标高比设计低5公分左右，经各方协商，租户同意责任分包以30方河沙和5吨水泥作为补偿。，现场实测为24.907m苹果店铺问题1、租区内标高整改苹果进场前提出地面标高过高，经我方测量，现场大面积标高超高2公分，现场经过反复剔凿，仍达不到租户要求。总结：通过百盛和苹果店标高问题反映大型店铺的标高控制任重道远，在前期阶段，可与招商部门积极接洽，加强店铺的标高控制。苹果店铺问题2、店铺漏水苹果店铺装修期间，店铺顶部压型钢板出现渗水，租户要求上层所有租区地面均进行防水处理，并进行泼水实验。渗水原因分析：1.上层租户空调水试水，个别店铺水从楼板下渗；2.东西侧幕墙封闭不完全，水通过玻璃顺流至压型钢板，再渗漏至租区。其余问题（1）小租户量场及租区面积存在争议解决办法小租户量场存在工作面多、工作点分散等特点，且大多数租户量场存在提前半天、一天通知情况，租区内仓库转移困难。部分小租户对租区面积存在争议，要求我方协助量场。应对措施：（1）与TC协调，在接到租户量场要求后第一时间将时间反馈与我方，安排现场仓库转移；（2）必要时，可协调租区材料堆放单位安排工人帮助量场，避免材料重复搬运。（3）租户对租区面积存在争议的，我方协助其量场，并在实测数据图纸上签字认可，其余扯皮问题我方一概不再参与。其余问题（2）临水临电的使用租户进场装修时，需对其施工用水用电进行管理，指定其水电点位，否则将会造成跑水、电线私搭乱接等现场混乱。应对措施：我方对现场临水临电点位进行指定，并对TC交底，TC与物业协商，在租户接场或进场时由物业带领查看。临水：大租户设置租区内的临水供水点，小租户施工用临水使用公区的临时供水点，正式水系统完成后，各家租户可从正式给水点位取水。临电：租户进场装修的临电由现场总包指定的二级箱引出，并配备电表进行计量（电表由租户自行提供）。其余问题（3）室外、地下室施工与租户运输通道的冲突处理租户进场装修的时间恰逢室外管线预埋和地下室地坪施工，面临不定期断路的情况。应对措施：与室外和地下室负责人保持密切的信息沟通，指定多条现场运输通道，在不影响现场施工的同时保证租户的运输通道畅通。其余问题（4）后场门锁移交问题租户进场装修后，后场门锁钥匙移交问题迟迟未解决。应对措施：为杜绝防盗隐患，后场门锁在租户进场前安装完成，后场门锁钥匙由我方按照楼层一次性移交给物业，在租户进场装修时由物业将门锁钥匙移交给租户。其余问题（5）租户垃圾处理租户装修期间，租户垃圾存在乱堆乱放的情况，如堆放在后场过道、货梯门口等，

影响分包单位及其他租户运输材料，且物业不具备垃圾清运能力。应对措施：可提醒商管公司对租户后场垃圾进行监管，与租户积极沟通。其余问题（6）租区内漏水问题楼板裂缝漏水，上部为退台梁板交接处漏水其余问题（6）租区内漏水问题地下室外墙穿管处漏水管道穿楼板处漏水其余问题（6）租区内漏水问题退台位置开孔穿线，防水遭到破坏，导致租户漏水。其余问题（6）租区内漏水问题未采用止水螺杆，水从pvc套管流出漏水位置上部为降板区，降板采用砖渣回填，雨水在此位置聚集，水位上升，从pvc套管流入下层租户内其余问题租户漏水问题层出不穷，我们的应对措施：1.安排土建负责人分层分区进行巡场，凡看见租区内有不明水，均追查来源；2.与TC保持良好沟通，任何漏水问题在租户反应给TC后，可第一时间反应至项目部；3.租区内渗水处理不可避重就轻，漏水无小事。移交后总包照管总包照管总包照管主要体现在:1.租户移交后，总包对租户的材料进、出场，材料运输通道和临时堆放场地进行指定；2.总包对租户进行全过程安全照管，对租户装修的进度、质量等各方面不进行管理。总包照管将现场运输通道与货梯位置对物业、TC交底，租户进场装修时，由物业工程部带领租户熟悉现场路线。运输路线的指定总包照管安全部针对租户安全问题发文业主。个人心得体会心得体会工程部商管物业机电部对外总包租户协调人装修部对内项目部安全部租户幕墙部租户协调人协调对象心得体会租户•

实事求是，不隐瞒•

租户要求不随意承诺TC•

统一战线，积极配合•

对其灌输有“指令”才能“行动”思想内部各部门•

责任分判明确，避免内部推诿•

协调控制情绪，避免与TC冲突租户协调人主要关系处理心得体会小租户接场高峰期，每天最高超过15家，任务繁琐、工作量大。建议：土建工作负责人分层、分区设置，由各层负责人直接进行现场移交并跟踪后续租户改造工作！心得体会租户接场状态可视化管理各层已接场租户在图中填色心得体会租户移交控制表预计交场时间楼层租区号

租户名称接场问题描述、移交完成时限与上

相邻，租户隔墙未砌（

号建筑改单），GSD34后场门未安装，地面洞口需封堵租区风管过低绿茶日量场4.2B-L4L498B-LGB-LGB-L3LG103LG110L381CKUnderwearCKJeansEP租区内垃圾、积水清理，墙洞封堵租区内垃圾、积水清理，墙洞封堵，

门口处的墙体未砌筑完全，中间柱子旁有一消火栓租区内垃圾清理5.8B-L3B-L4B-L2L388L413L276MatisfrolgMasfer

SuPorts5.145.14门未装，一个门洞未封堵，进门处有一隔墙需砸除，剩下墙边管道也要移除后勤门安装，垃圾清理，新风接进需补洞B-L3B-LGB-LGB-B1B-L5B-L2B-L2B-B1B-L5B-L3B-B1B-L4B-L3B-L2B-B1B-B1B-L3L380LG193LG185B108bL508L278L288B190L588L301B181L477L377L272B105B188L396WoockPerformanceUnder

ArmourClarks后场门未留洞，

根风管不明用途2租区墙体未砌筑完成隔墙、背墙施工无进度隔墙已拆除，消火栓未拆除，门口石材需拆除优高雅审图办公室，需清理消防水管离墙过远声音小镇DVFckCalvin

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SELFBOSE垃圾清理，材料转移与租户隔墙与

形装饰石材相对位置偏差H&M满记甜品SkapL399T仓库需移走后场门未安装，垃圾清理，存在漏水后场门未安装，存在漏水Skap仓库移走，机电管道未施工，多一个门垛需拆除垃圾清