控制性详细规划-控规的指标体系和内容

控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。

是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

控规涵义:复习：控规的涵义:3.控制性详细规划在规划过程中的作用承上启下的作用管理的依据和建设的引导城市政策的载体稳定和调节地价有利于公共福利是体现城市设计构想的关键有利于对开发进行严格控制（1）承上启下的作用

在整个规划过程中，控规上有总体规划或分区规划，下有修建性详细规划。控规是两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。以量化指标将总体规划的平面、定性、宏观的控制分别转化为对城市建设三维空间、定量、微观的控制。既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分片及地块建设用地提出直接指导修建性详细规划编制的准则。（2）管理的依据和建设的引导。

“三分规划，七分管理”是城市建设的成功经验。总体规划、分区规划与传统的详细规划，均难以满足规划管理既要宏观又要微观，既要整体又要局部，既要对规划设计又要对开发建设的管理工作的需求。控制性详细规划的层次、深度适宜，同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目标，因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。控制什么？如何控制？都有章可循，避免了主观性和盲目性；同时，控制性详细规划自身的法律效力及相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。

控制性详细规划有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。（3）城市政策的载体。

作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有重要的影响力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策、以及社会经过充分协调的关于城市未来发展的政策、相关信息来消除这些组织在决策时所面对的未来不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。

(4)稳定和调节地价

采用控制性规划对土地的用途进行合理的规定，从而提高地价的稳定程度，有利于土地市场的繁荣与稳定。

土地具有不可移动的特性，一块土地的价格与周围的用地性质密切相关。人们在决定土地的市场价格时，往往只考虑成交时周围用地对成交地块的影响，当土地买卖成交后，该地块对周围的用地有可能产生不良影响，因而反过来造成这块土地的价格下跌。

(5)有利于公共福利

借助于控制性规划来实现对城市各项功能的有机组织。假如没有控制性规划，就会造成某些用地供给不足，某些用地又供给过剩的失调状况。为了防止这一现象的出现，政府必须干预市场，对给水排水、道路、学校、图书馆等建设进行协调，为它们提供充足、合适的土地，保证某些土地用途的变化不致于造成城市布局整体上的混乱。(6)是体现城市设计构想的关键

控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划的宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求进行体现，并直接引导修建性详细规划及环境景观规划等的编制。土地开发往往会给一些具有特色的地区（各传统文化地区）产生一定的压力，出于经济效益的考虑，这些特色往往在城市的新建与改建中丧失掉。为了从市场压力下将这些地区保护起来，有必要采取控制性详细规划措施，对这些地区进行临时性的保护，直到社会普遍认识到这一地区的价值，并在经济上有能力保护这些地区为止。控制性详细规划还可通过一些交换手段，达到对历史文化遗址等加以保护的目的。(7)有利于对开发进行严格控制

实施控制性详细规划后，可将开发商置于公共当局的监督控制之下，有效地制止其仅出于自身经济利益而进行的种种不合理开发活动，从而保证城市开发在整体上符合全体市民的长远利益。此外，控制性详细规划可使政府拓宽融资渠道，加快城市建设的步伐。第二讲：控规的指标体系和内容一、控规的指标体系

任何城市建设活动，其构成内容包括：土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面，也称控规的指标体系。

1、土地使用（土地使用控制、环境容量控制）

土地使用控制：指对建设内容、位置、面积、边界作出规定。内容为：使用性质、兼容性、边界、面积。

环境容量控制：对建设用地能够容纳的建设量、和人口聚集量作出合理规定。内容为：容积率、建筑密度、人口容量、绿地率。从建筑、环境、人口三方面全面控制了环境容量。52、设施配套（公共设施配套、市政公用设施配套）是生产生活正常进行的保证。但也是开发商不愿投资兴建的或不愿顾及的。公共设施配套：内容：文教卫生、体育、商业服务的配置控制。

市政公用设施配套：

内容：各类停车场（库）、市政公用设施容量的规定。3、建筑建造（建筑建造控制、城市设计引导）

建筑建造控制：对建筑物布置及其群体关系作的技术规定。内容：建筑高度、建筑间距、建筑后退及安全、防

洪、消防等专业要求。

城市设计引导：从美学角度对单体和群体两个层面提出指导性设计要求。（指导性规定）内容：建筑风格、色彩、高度、绿化布置、小品、

广告、霓虹灯设计等规定或建议。

4、行为活动控制（交通活动、环境保护）交通活动：内容：出入口方位、数量、交通组织、停车泊位、

装卸场地面积等。环境保护：内容：污物排放标准、噪声控制等的规定。

控制内容的选取受多种因素影响，一般视用地的具体情况选取其中的部分控制内容。

二、控规的内容《城市规划编制办法》第41条规定：

1、确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

1、确定用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注（见《城市用地分类与规划建设用地标准》）：控制性详细现划中对规划区域中各块用地的用地性质有明确限定，规定了它的适用范围，决定了用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型。它限定了该地块只能做一定性质的使用，而不能随意开发建设。并限定了某一项目只能在允许的区域内选择其基地地块。

用地面积：规划地块划定的面积；规划对用地范围的控制多是由建筑红线与道路红线共同完成的。

道路红线是指城市道路（公用设施）用地与建筑用地之间的用地分界线。建筑红线是指建筑用地相互之间的用地分界线。另外，限定河流等用地的蓝线以及限定城市公共绿化用地的绿线与上述两种红线的作用是相同的，都可限定用地的边界。

2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；

建筑控制高度：即由建筑物室外地面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。

容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的用地性质来决定，防止低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设置超负荷运行。

绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制。

这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地）不包括屋顶、晒台的人工绿地。对基地使用强度的控制是通过容积率，建筑密度，绿地率等指标来实现的。通过对上述指标的最大值和绿地率的最小值的限定，可将基地的使用强度控制在一个合适的范畴内。建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制；基地中可建造建筑物的范围是由建筑范围控制线来限定的。建筑范围控制线所标定的是基地中允许建造建筑物的区域。在城市规划中一般都会要求建筑范围控制线要从红线后退一定距离。建筑范围控制线与红线之间的用地仍归基地持有者所有，亦供其使用，可布置道路、绿化、停车场及某些非永久性的建筑物、构筑物等，并计入用地面积，参加其他指标的计算。

对容积率的限定，也就限定了基地内最多能建造多少建筑面积，从根本上控制了基地的使用强度。

建筑密度显示的是场地中建筑物占地面积与其他内容占地面积之间的比例关系，表明了用地的分配状态。 在既定的容积率之下，对建筑密度的限定，就限定了建筑物的形态。对绿地率的最小值的限定，可使基地中能保证一定的绿化面积，有利于美化环境，降低基地的使用强度。

交通出入口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为：

机动车出入口方位（尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设1-2个出入口）；

主要人流出入口方位（为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人车进行分流，为此规定主要人流出入口方位）。

停车泊位及其他需要配置的公共设施。

停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。

其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电