马家堡项目服务建议书

马家堡项目服务建议书马家堡项目服务建议书新加坡豪斯（中国）机构建议书第1稿。事项不排除与贵公司及相关机构进行协商调整。基本确定后将尽快提供合同稿。第1页共20页马家堡项目服务建议书公司简介新加坡豪斯（中国）机构——融合国际专业资源、汇集本地精英的房地产全程服务商新加坡豪斯（中国）机构成立十年来，在全程协作、建筑顾问、市场顾问、销售代理、商业服务、企划服务等专业房地产服务领域均有杰出表现。机构汇聚了近百名房地产各领域的专业人士，从而形成了富有丰富实践经验与资深专业的服务团队。同时拥有来自新加坡地区、安（EM）等战略合作伙伴。机构业务范围涵盖中国首都北京、经济龙头上海及广州、厦门、重庆、南京、杭州、武汉等国内主要城市，并已成功运作了逾百项各类案例，基本建立了地产行业最优势的资源协作与关系网络。以领先性的房地产全程综合服务模式为众多发展商提供了专业服务。秉持“融合国际专业资源，协助发展商将国际一流的优秀产品完美实现；融合时代先进理念，协助发展商将营销推广的全程运作完美实现；融合整合本土文化，协助发展商将投资开发的最终目标完美实现；融合国际一流团队和本土精英，确保发展商享受专业服务”的发展理念，新加坡豪斯（中国）机构着力打造“融合国际专业资源、汇聚本地精英的房地产全程服务商”角色，致力于为发展商提供全程的、准确地、有的放矢的专业服务。第2页共20页马家堡项目服务建议书豪斯机构能提供之服务范围一、量身定制的服务模式“定制式”服务模式是新加坡豪斯（中国）机构的最大服务优势。经过多年的实践研究与归纳总结，我们根据客户的需求将地产行业中的工作重点，归纳为特定的服务类别如：产品前期研究顾问、项目策划顾问服务、策划销售代理服务、项目全程综合服务。二、全程策划及销售代理工作简述1.市场调研和项目定位阶段：就项目所在城市、区域、竞争市场进行全方位、专业化、针对性的市场调研，提出与项目发展方向相关的市场分析结论。对项目立地条件进行调查，结合市场调查结论，对项目进行SWOT分析，从而对项目定位和发展方向提出建议。包括相关市场、区域市场、周边市场以及竞争市场等进行全方位的调查，其成果将为项目定位和规划建议提供准确的市场依据，调研成果体现为提供完整的《项目市场调研报告》。同时，通过对项目所处市场、环境、条件和需求的全面分析，结合项目自身特点和发展商的需求，提出项目可行的发展方向，该成果体现为《项目定位报告》。基础市场调研和项目定位根据项目的不同以及工作范围的差异可能需要45～120个工作日不等，2.产品规划建议阶段针对本项目的政府规划要求，发展商的整体及分期建议设想，以及项目市场调研报告，提供专业性的规划建议。包括项目分期策划案、产品构成、配套构成等详细建议。同时提供和配合发展商与建筑规划、景观设计等相关机构的服务，确保项目发展符合目标需要。第3页共20页马家堡项目服务建议书以上成果体现为《项目规划建议书》。项目总体规划建议可随《项目市场调研报告》完成。项目分期详细规划建议书需在《项目市场调研报告》完成，及发展商提供项目基础规划条件、总体规划草案出具等前提下完成。以上两阶段工作可一体或分阶段完成。3.企划推广阶段：该工作在项目正式运作，并在项目规划方向确立后进行。根据项目环境与区域特性，产品定位及规划内容，完成项目定位、案名、核心竞争力提炼、附加值挖掘、卖点分析等。企划推广阶段同时提供总体及阶段性推广建议，并有效指导后期营销和广告表现作业。企划推广阶段成果体现为《项目企划书》。在规划目标和运作时间确定的前提下，在适当的时间（符合项目的推广要求）完成相应广告品设计的工作。4.销售执行及相关服务阶段：完成项目销售执行需要的人员招聘、培训及作业，所需销售表单的设计、销售作业策略、招商等相关工作。三．根据本项目的实际情况，豪斯机构可以采取如下两种合作方式为业主提供相应的专业服务：1项目《整体策划》服务：1.1负责按时完成《项目市场调研报告》；1.2负责按时完成《产品规划建议》；1.3负责按时完成《项目总体及阶段企划及行销建议书》1.4负责按时完成项目相关广告品制作。第4页共20页马家堡项目服务建议书1.5可协助进行销售队伍的建立和培训工作。2项目“营销顾问”服务1.1市场调研阶段、项目规划建议阶段、项目企划服务阶段同上。1.2项目销售阶段：负责协助客户进行项目销售队伍的组建、培训和销售执行。第5页共20页马家堡项目服务建议书本案的项目概况一、位置：位于丰台区洋桥马家堡东路，西为太平街南路、南为马家楼东路、北为大红门路。1、原项目申报的规划方案：1.占地面积9.6233.2万平方米2.总体部局：该场地主要分为两大区域，地块西建筑积为10万平方米，其中住宅7万平方米，商业2万平方米；地块东建筑面积15.8万平方米，其中住宅14万平方米，商为1.2万平方米；可售为11栋楼，建筑面积为17万平方米，北面6万平方米为老干部用房。3.户型比例：总数为：1962户。其中：一居室104户占5%；二居室868户占44%；三居室954户占36户点246户占13%。4.建设周期：分两期开发，预计2007年全部完工。2、目前地块现状及交通等条件地形：该场地呈长方形。自然场地基本平缓，目前场地上为仓库，未拆迁。交通条件：位于南三环洋桥1.5公里，至南四环公益东桥1公里，距2007年底通车的地铁5市政府南中轴路为项目东侧。3、补充：规划方案基本已定，稍可微调。三、项目总结1.项目地块及环境分析■区域分析：马家堡区域地处南三环外城乡结合地带，马家堡街道辖区东起中国康复研究中心东墙，马家堡老路、中路一线与西罗园街道、南苑乡接壤，第6页共20页马家堡项目服务建议书南到大红门火车站（货站）与南苑街道接界，西到花乡北甲地草桥路口与新村街道相连，北至南三环中路与右安门街道隔路相望。东西宽１．５３公里，南北长３．２公里，总面积５平方公里，境域呈方型。以前，这一带居民以农民和外来人口为主，１９８３年北京市政府在这一带征地筹建居民住宅区。■区域交通状况：马家堡区域介于南三、四环之间，距南三环洋桥１４００米，至南四环公益桥７００米，毗邻中轴路，未来周边将有地铁４号线、５号线通过。据北京市路政局消息，马家堡东路（洋桥万客隆－公益东桥）的拓宽问题已经列入２００５年交通委主干道建设计划众所周知，马家堡西路的开通使得马家堡西路沿线项目一路飘红，并且沿线已经基本没有土地可开发，马家堡东路拓宽工程一旦开工，势必提高人们对这一区域的关注度。但就于本项目而言目前唯一出入的马家堡东路段呈现“脏、乱、差”的现状，不利于楼盘品质、形象的提升。2、项目优劣势初步分析优势：交通优势：紧临地铁5号线、4号线及东距南中轴路1000地块条件：本案场地平整、动迁量较小；地块规整，便于规划环境。板块热点：马家堡板块日益成为人们关注热点区域。周边楼盘：星河城、远洋自然等明星楼盘极大的提升本项目所在区域的价值。

家居建材城，北面是木樨园物流中心和服装生产基地，区域内有集汽车销售、第7页共20页马家堡项目服务建议书由此大在提升了马家堡区域的板块价值。劣势：政府规划：规划两条市政路贯穿本社区，对于本社区居住品质有一定影响缺道路状况：目前项目周边道路等级较低，道路及环境状况不佳居住环境：周边环境水准以及居民消费水平、档次普遍不高周边环境：由于这里的商业主要以大中型的批发市场为主，秩序乱不易管理，同时流动商业人口较多，使该区域的整体环境显得比较混乱。3、项目印象：初步分析，根据地板周边未来价值走向的强烈看好、其中所隐藏的巨大升值空间，都在促使京城的购房格局开始在向京南转移。区域市场发展前景的看好。京南曾经的发展落后，在房地产来说，其实更是一种机遇。这里的开发成本比其它区域要低得多，只有在京南开发才有如此施展手脚的空间，以高性价比来占领市场，将会获得更多客户的支持。第8页共20页马家堡项目服务建议书关于住宅项目服务模式的概况一、前期策划的运作模式及工作内容（工作周期根据相应项目的实际情况进行确定）根据项目的特点，专业的市场调研是必要和必须的，豪斯机构的方式是通过科学的市场调查，及时准确的了解和掌握市场信息，并在此基础上对市场做出科学的预测，为项目1．宏观市场环境分析宏观经济环境分析宏观政策环境（房地产市场，包括商业地产市场）分析相关宏观环境因素分析地产相关政策深入分析2.项目所在地居住类物业市场分析项目所在地居住类物业发展概况分析与研究项目所在地居住类物业市场供应与需求、分布格局分析项目所在地居住类物业价格和销售状况分析居住类物业类型与特点分析居住类物业目标客群的调研分析竞争对手分析居住类物业发展趋势分析与针对性指导目标客户调研分析项目所在地区（区域）市场前景分析3．相关因素分析城市建设和发展城市基础设施建设和发展城市旅游市场建设和发展城市配套设施建设和发展等等第9页共20页马家堡项目服务建议书《项目定位报告》市场定位是一个房地产项目成功运作的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现新的市场空间，尽可能规避同质化带来的风险，而且通过另辟蹊径的构思与精益求精的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚1.项目总体定位项目立地条件分析项目地理位置分析项目基本技术指标分析项目功能（互动）分析项目所在区域分析项目SWOT分析项目优势分析项目劣势分析及应对措施项目机会分析项目威胁分析及应对措施项目综合分析及初步市场定位项目定位项目总体定位项目各种物业类型总体定位项目配套设施总体定位项目其他总体定位2.项目定位和产品建设方向建议分类型产品定位总体规划方向的制定（总体规模、规划形态等）分类型规划内容的设定产品特点的建立目标客群的定位第10页共20页马家堡项目服务建议书分类型目标客群的定位目标客群的延展产品发展方向建议建议的依据和相关因素相关可行性建议产品规划方案由于项目的特点、复杂性和独特性，只是从市场调研以及分析得出的产品定位虽然有着科学依据，但是对于项目后期的跟进并无法及时推进。因此豪斯机构建议，发展商可以P&T项目的规划方案设计，以使后期的论定和推进得以顺畅。规划方案要求如下：总体规划方案项目交通、绿化以及相关规划必须的分析图纸项目主要产品类型的意向方案项目主要经济指标以及对比分析项目主要风格意向项目其他说明规划特点和社区风格的图纸等等二、全案代理营销顾问运作模式及工作内容1.项目阶段营销策划报告2.项目各节点销售策略和计划提报3.4.协助客户进行销售体系及管理制度建立5.协助客户进行销售人员组建和上岗培训6.协助客户进行销售中心的设计方案建议7.协助客户进行销售工具及广告物料的准备8.督导客户销售题进行项目销售任务的执行9.协助制定各种制度进行销售案场管理第11页共20页马家堡项目服务建议书三、其他建议1.由于时间和对项目了解深度的关系，本建议书尚无法提及明确的项目规划建议，敬请谅解；2.根据项目的实际情况，我司建议房地产项目不管采取任何形式的策划服务都应该立足于市场的高度，立足于项目整体长期的角度，立足于对开发商合理的运作周期的可行性出发，提供专业的服务。第12页共20页马家堡项目服务建议书针对本项目的合作方式和收费方式建议一、前期策划服务1．主要工作内容（见前文）2．合作时间：2.1整体策划工作的服务期限根据项目规模与提供服务内容的不同在60-120个工作日不等；2.2展的需要。3．整体策划服务的取费标准和方式如下：3.1人民币50-100万元整；3.3以上收费标准根据项目的实际情况确定，并确定付款方式。二、全程营销顾问服务1．策划部分主要工作内容（见前文）2．合作时间：项目产品确定后至销售结案3．取费标准为月费10三、其他专业顾问：为了使本项目达到更好的综合效益，我们建议业主在需要情况下另外聘请以下专业顾问：专业商业顾问管理公司建筑规划设计公司园林景观规划公司专业广告公司物业管理顾问以上专业顾问也可由我机构代为引荐，若有需要请知会即可。第13页共20页马家堡项目服务建议书四、需要进一步沟通的事项：根据项目实际情况待定京筑工社房地产投资顾问有限公司）执行。机构将根据项目的实际需要，有效整合机构资源，为项目提供专业而全面的服务。联系人：电话真加坡豪斯（中国）机构总裁汪清第14页共20页马家堡项目服务建议书豪斯机构在中国主要服务项目（部分）一、居住类项目DBC加州小镇（350，000平方米）发展商：北京卓越房地产开发有限公司服务时间：2003年至今DBC加州小镇位于国贸以东1935以及销售代理服务。2004年5月29日正式开盘以来，成为通州区域最热销楼盘。项目整体定位是北美加州风情大型居住社区，以优秀的户型，丰富的居住理念，良好的园林景观和社区风格获得广大消费者的认可和追捧。该项目在“2004北京春季楼盘推介”中荣获最佳规划奖及最佳性价比奖。同时在《新京报》新产品主义评选中荣获最佳户型奖及最佳配套奖。重庆奥林匹克花园（2,500，000平方米）发展商：重庆奥林匹克花园置业有限公司服务时间：2003～2004年重庆奥林匹克花园是目前全国规模最大的奥林匹克花园项目，总建筑面积达到250万平米，该项目位于重庆市北部新区金山大道与机场路交汇处。豪斯机构作为重庆奥林匹克花园的全程协作商，为重庆奥园提供了全方位、立体化的全程服务。并协力美国EDAW规划设计有限公司将奥林匹克花园打造成具备山城特色的集城市主题娱乐商业中心、运动娱乐中心、生态休闲中心、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体的山水奥运城。该项目荣获2004年中国住交会“2004CIHAF中国名盘”荣誉。武汉银湖上品（550，000平方米）发展商：武汉新恒基房地产有限公司服务时间：2004年至今45155万平方米。豪斯机构利用项目拥有丰富的水景资源，以“湖中有湖，岛中有岛”为规划核心，以“引湖、建岛、架桥、造景”为规划思路，打造一个国际化的亲水公园社区。豪斯机构目前为项目提供前期综合服务，服务内容包括武汉整体市场研究、区域市场分析、竞争个案分析、规划和发展方向建议等综合内容。第15页共20页马家堡项目服务建议书南京美丽嘉园（60，000平方米）发展商：南京江陵房地产开发有限公司服务时间：2000～2002年豪斯机构为美丽嘉园项目提供全程综合服务，项目以“南洋风格、新加坡花园名宅”之市场定位，综合包装手法优良，是南京市河西南部住宅项目的代表作，优秀户型设计、独特园林风情、良好智能安全设施、出色广告表现等使项目获得了“江苏省明星楼盘”等多项大奖。杭州泉水湾（660，000平方米）发展商：杭钢集团、富春东方集团服务时间：2003年1000余栋高级别墅及高档公寓，包括独栋别墅、及电梯公寓。豪斯机构协同国际专业伙伴为其提供了项目前期综合顾问服务，优秀的规划理念及方案，已多次获得国内专业评比的多项大奖。南京东郊美树苑（70，000平方米）发展商：南京江陵房地产开发公司服务时间：2003该项目位于南京城东小卫街。豪斯机构为东郊美树苑项目提供全程综合服务，包括项目市场调研分析、项目规划、整体的包装和推广，以及销售代理，项目推出后广受好评，并取得优异销售业绩。台湾山庄（200，000平方米）发展商：厦门建德房地产开发有限公司服务时间：2003年至今该项目位于厦门市福厦路与仙岳路交汇处，豪斯机构为其提供全程综合服务，将本项目打造成厦门市中心罕有的20项目提供全程综合服务，内容包括前期市场研究、建筑规划、园林规划等，中期价格策略、销售策略、推广策略以及广告销售执行、后期物业服务等。厦门大学城（50，000平方米）发展商：厦门万亨房地产开发有限公司服务时间：2001～2002年该项目原是滞销七年之久的争议旧盘，在项目规划陈旧，市场口碑极差、老客户失望且纠纷第16页共20页马家堡项目服务建议书不断的背景下，豪斯机构经过三个月的调查分析与销售筹备，令滞销七年的旧盘重新开盘并2001年厦门房地产市场的排名中稳居第的再次展现。雍景湾别墅（16，000平方米）发展商：厦门东方三悦房地产投资有限公司服务时间：2002～2004年该项目位于厦门国际会展中心西侧，为临海高档别墅项目，经由精心规划设计的项目融合了海滨大自然的动感和厦门现代城市感，将厦门别墅品味引领到全新高度，豪斯机构专业的营销和代理服务令本项目按预定目标售罄。二、商业项目明发商业广场（400，000平方米）发展商：明发集团、宝龙集团服务时间：2003～2004年该项目是目前全国最大的市中心Shoppingmall。项目位于厦门市中心，这一厦门未来商业“巨无霸”总建筑面积达40体的复合型全功能旅游、购物中心，其规模性、先进性和影响力位于全国同案例前列，且具有国际水准。豪斯机构为明发商业广场提供“一站式”全程综合服务，包括产品前期完整的市场研究、规划修正、全面的策划推广策略、招商及全程企划销售的代理工作，并配合发展商遴选合作队伍。通过与发展商全面而深入的合作，明发商业广场已成为全国城市改造和商业项目中最具影响力与代表性的成功商业案例。该项目荣获2004年中国住交会“中国最佳商业地产项目”荣誉。广州文德路商业中心（130，000平方米）发展商：广州富春房地产开发有限公司服务时间：2004年13第17页共20页马家堡项目服务建议书了前期综合顾问服务，包括市场调查及定位分析、产品定位和规划建议、营销及推广策略等，同时豪斯机构的协力团队为本项目提供了专业的建筑规划支持，对整个项目策划和整体运作展的协调，有效支持和推动了发展商运作本项目的节奏与效率。上海米兰城（420，000平方米）发展商：上海金田企业集团总公司服务时间：2004年该项目位于上海市普陀区，是上海市区较大的旧城改造项目，占地面积250亩，可建建筑面积达42方向建议、运营建议、规划设计方案等内容。为配合规划之需要，使其提升到一个较高的专业水平，豪斯机构集合优质海外资源，使该地块规划贴近市场需求，符合政府规划要求，并达到国际专业水平。山西阳泉滨河世纪城（720，000平方米）发展商：山西阳泉金联置业服务时间：2005年至今15土地使用权有偿使用以来出让面积最大、出让价格最高的一次。拟开发成阳泉市最大的现代化商业中心。豪斯机构为本项目提供的服务包括产品前期完整的市场研究、规划修正、全面的策划推广策略及销售顾问服务。深圳金融中心（310，000平方米）发展商：杭钢集团.富春东方集团服务时间：2003年31购物中心。豪斯机构为其提供了前期综合服务。重庆沙坪