棚户区改造建设项目干挂石材施工方案

XXX项目吉祥苑棚户区改造建设项目干挂石材幕墙工程施工方案编制单位：XXX工程建设(集团)有限公司编制时间：XXX目录TOC\o"1-2"\h\z\u1.编制依据 .1.2机构适应性分析棚户区改造建设工作涉及广大人民群众的切身利益，改造建设工作政策性强，涉及面广，工作任务重，领导小组办公室抽调业务骨干，组成工作组，实行项目负责制，确保完成棚户区改造建设各阶段工作任务。项目负责人具有丰富的管理经验，具备指挥能力、管理能力和组织协调能力，负责项目的前期准备、实施和运行管理工作。项目工作小组负责项目的计划、财务、物资宏观管理、建设工程的检查验收、资金的到位、配套使用情况等，并定期向棚户区改造建设领导小组汇报项目的实施进展情况。严格执行国家有关建设资金的管理办法，专户管理、专款专用，并由专人管理，严格执行财务管理制度，确保管好用好各项建设资金。9.2项目管理本项目业主为江安县国有资产经营投资有限公司，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目计划管理、招投标制、工程监理制、合同管理制和财务管理等制度，确保项目顺利实施。（1）项目计划管理：制订项目建设计划，安排协调项目资金计划实施。（2）财务管理：设立独立的基建帐户，按照国家财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度规定制定的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。（3）项目招投标制：项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供应商实行招投标。并委托相应资质的招投标代理单位进行本项目工作，不得随意指定。（4）工程监理制：各子项基建工程按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理机构必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理机构一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。（5）合同管理制：项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方、设计、施工监理及主要原材料供应方等合作法人单位遵循诚实信用原则，依法签定合同，承担双方各自的权利和义务。建设中所有合同应由专人负责管理。第十章招投标方案为了确保江安县城市棚户区改造工程建设项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》、《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》、《四川省建设工程工程量清单计价管理办法》、《四川省政府投资工程建设项目比选办法》（省政府第197号令）及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。10.1招标范围本项目属于政府投资建设项目，按照《中华人民共和国招投标法》的规定，工程勘察、工程设计、工程施工、工程监理以及与本项目建设有关的重要设备采购，全部进行招标。10.2招标组织方式本项目采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）通过公开比选方式选择具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理本项目招标事项。10.3招标方式及相关要求10.3.1招标方式采用公开招标的招标方式。10.3.2发布招标公告本项目公开招标项目将通过四川建设网公开发布招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑工程勘察、设计、施工、监理、重要材料及重要设备供应的资格和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。10.3.3招投标程序招标内容核准—招标资格与备案—确定招标方式—发布招标信息—编制发放资格预审文件和接收资格预审申请书—资格预审、确定合格的投标申请人—编制、发出招标文件—踏勘现场—答疑—编制、送达与签收招标文件发售—开标评标—推荐中标候选人—确定中标人。10.3.4招投标相关要求1、招标文件发售前须上报江安县发展和改革委及相关行政主管部门备案。2、招标人应当确定投标人编制投标文件所需合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于20日。3、开标、评标与定标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》的要求进行。4、中标人的投标应该符合下列条件之一：

（1）能够最大限度满足招标文件规定的各项综合评价标准：（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。5、中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。6、招标文件发售前须上报江安县发改委和江安县招标办备案，招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，进行备案。招标基本情况表建设单位：江安县国有资产经营投资有限公司项目名称：江安县城市棚户区改造工程建设项目标段划分招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√土建工程√√√设计√√√监理√√√设备安装√√√重要材料其他第十一章项目实施进度与物业管理11.1项目建设工期本项目从可行性研究阶段开始到竣工验收止，建设进度计划安排为3年。11.2项目实施进度安排项目实施进度具体安排如下：1、2014年5月—2014年7月前完成立项、施工图设计及相关审批等工作；2、2014年8月—2014年9月完成制定标书和工程招标等工作；3、2014年10月—2015年6月完成地基工程等工作；4、2015年7月—2016年9月完成主体建筑工程等工作；5、2016年10月—2017年2月完成室外工程等工作；6、2017年3月—2017年4月完成竣工验收等工作。具体实施时间以相关政府批准。11.3物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后采用专业物业管理公司管理措施，保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把小区建成管理有序的花园式住宅小区。小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算的依据1、《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；2、《四川省棚户区改造工程实施方案》；3、《四川省城市房屋拆迁管理条例》；4、《四川省工程建设标准化管理办法》；5、《宜宾市人民政府办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见》；6、《江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法》；7、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；8、《四川省建设工程工程量清单计价定额》（2009年）；9、《四川工程造价信息》（2014年3月）；10、国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素；11、项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。12.2投资估算编制说明1、建筑安装工程费用估算采用单位实物投资估算法，参照本地区市场行情及近年来类似工程造价经验,并结合本项目的现场状况、设计方案标准及规模而综合编制。2、设备购置费用暂未进入本项目投资估算中。3、工程建设其它费用说明（1）、建设单位管理费：按规定标准以工程费用0.8%计算；（2）、前期征收各项拆迁补偿、资励等费用：根据《江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法》相关规定计算；（3）、可行性研究报告编制及评审费：依据国家计委计价格（1999）1283号文规定计算。（4）、环境影响评估报告编制及评审费：依据国家计委计价格（2002）125号文规定计算。（5）、地质勘探费：依据国家计委建设部计价格（2002）10号文规定计算。（6）、设计费：依据国家计委建设部计价格（2002）10号文规定计算。（7）、图纸审查费：按规定标准以建筑面积2元/平方米计算。（8）、编制工程预算费：依据川建发（2008）141号文规定计算。（9）、招标代理服务费：依据国家计委计价格（2002）1980号文规定计算。（10）、工程监理费：依据国家发改委建设部发改价格（2007）670号文规定计算。（11）、工程结算审核费：依据川建发（2008）141号文规定，计算。4、预备费（1）基本预备费：即不可预见费,以工程费用和工程建设的其他费用两项之和的2%计。（2）涨价预备费：考虑到建设期间的人工、材料、机械等费用涨价，本次暂按工程费用和工程建设的其他费用两项之和的2%计。5、建设期利息：建设期间利息计入本项目总投资估算中。12.3投资估算本项总投资37,624.70万元，具体为：1、江安县城区棚改会龙小区新建安置点项目总投资20,952.83万元；2、江安县城区棚改西街新建安置点项目总投资16,671.87万元。（详见投资估算）。江安县城市棚户区改造工程建设项目总投资估算表表1单位：万元序号项目江安县城市棚改会龙小区新建安置点江安县城市棚改西街新建安置点金额比重（%）一建设投资18,778.2314,942.6733,720.9089.62%1工程费用15,064.3511,906.4426,970.7971.68%2工程建设其他费用2,991.642,461.515,453.1514.49%3预备费722.24574.721,296.963.45%二建设期利息2,174.601,729.203,903.8010.38%三流动资金000.000.00%合计20,952.8316,671.8737,624.70100%江安县棚户区改造工程会龙小区安置点投资估算表表1.1单位:万元工程或费用名称备注建筑工程费装饰工程费安装工程费其他费用合计占总投资比例（%）一、工程费用单位单价10,926.821,456.912,185.36495.2615,064.3571.90%(一）房屋建筑部分10,926.821,456.912,185.3614,569.0969.53%1.地上工程元/m28,573.471,143.131,714.690.0011,431.2954.56%1.1住房元/m22,000.0051,961.327,794.201,039.231,558.840.0010,392.2649.60%1.2商业房元/m22,000.004,950.28742.5499.01148.510.00990.064.73%1.3物管用房元/m22,000.00121.6418.252.433.650.0024.330.12%1.4其他配套用房元/m22,000.00123.2018.482.463.700.0024.640.12%1.5值班室元/m22,000.000.000.000.000.000.000.000.00%2.地下工程元/m22,400.0013,074.172,353.35313.78470.670.003,137.8014.98%（二）室外工程部分495.26495.262.36%1、场平费用元/m21524.9224.920.12%2、水电气管网费元/m240280.92280.921.34%3.小区园林绿化及景观元/m218089.7289.720.43%4.区内道路及室外停车场元/m215099.6999.690.48%二、工程建设其他费用费率（%）2,991.642,991.6414.28%1.建设单位管理费0.80%120.51120.510.58%2.房屋征收各项补偿费用（含拆迁补偿、临时安置过渡费、停业停产补偿费、奖励费）2,074.042,074.049.90%3.可行性研究报告编制及评审费21.7321.730.10%4.环境影响评估报告及评审费5.955.950.03%5.地质勘查费49.1649.160.23%6.设计费349.99349.991.67%7.图纸审查费元/m2214.0514.050.07%8.编制工程预算费34.9534.950.17%9.招标代理费33.0833.080.16%10.工程监理费245.70245.701.17%11.工程结算审核费42.4942.490.20%三、预备费722.24722.243.45%1.基本预备费2.00%361.12361.121.72%2.涨价预备费2.00%361.12361.121.72%四、建设期利息2,174.602,174.6010.38%合计20,952.83100.00%备注：地下车库400.00平方米由自有资金投入解决。地下车库2400元/平方米96.00江安县棚户区改造工程西街安置点投资估算表表1.2单位:万元工程或费用名称备注建筑工程费装饰工程费安装工程费其他费用合计占总投资比例（%）一、工程费用单位单价8,594.531,145.941,718.91447.0611,906.4471.42%(一）房屋建筑部分8,594.531,145.941,718.9111,459.3868.73%1.地上工程元/m27,526.761,003.571,505.350.0010,035.6860.20%1.1住房元/m22,000.0042,986.876,448.03859.741,289.610.008,597.3751.57%1.2商业房元/m22,000.006,484.55972.68129.69194.540.001,296.917.78%1.3物管用房元/m22,000.00444.7966.728.9013.340.0088.960.53%1.4其他配套用房元/m22,000.00101.3215.202.033.040.0020.260.12%1.5架空层元/m22,000.00142.8921.432.864.290.0028.580.17%1.6门卫室元/m22,000.0018.002.700.360.540.003.600.02%2.地下工程元/m22,400.005,932.061,067.77142.37213.550.001,423.698.54%（二）室外工程部分447.06447.062.68%1、场平费用元/m21523.3123.310.14%2、水电气管网费元/m240224.44224.441.35%3.小区园林绿化及景观元/m218083.9183.910.50%4.区内道路及室外停车场元/m2150115.39115.390.69%二、工程建设其他费用费率（%）2,461.512,461.5114.76%1.建设单位管理费0.80%95.2595.250.57%2.房屋征收各项补偿费用（含拆迁补偿、临时安置过渡费、停业停产补偿费、奖励费）1,711.531,711.5310.27%3.可行性研究报告编制及评审费19.3519.350.12%4.环境影响评估报告及评审费5.145.140.03%5.地质勘查费39.2839.280.24%6.设计费283.79283.791.70%7.图纸审查费元/m2211.2211.220.07%8.编制工程预算费28.6328.630.17%9.招标代理费31.5031.500.19%10.工程监理费201.53201.531.21%11.工程结算审核费34.2834.280.21%三、预备费574.72574.723.45%1.基本预备费2.00%287.36287.361.72%2.涨价预备费2.00%287.36287.361.72%四、建设期利息1,729.201,729.2010.37%合计16,671.87100.00%12.4资金筹措该项目建设期为三年，计划总投资37,624.70万元，资金筹措方案：1、项目资本金7,824.70万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。2、申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15年,贷款利率为6.55%。资金筹措计划表单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年1项目资金总需求37,624.7012,541.5712,541.5712,541.561.1固定资产投资计划37,624.7012,541.5712,541.5712,541.561.2流动资金需求计划0.000.000.000.002资金筹措计划37,624.7012,541.5712,541.5712,541.562.1自筹投入资金7,824.702,608.242,608.242,608.222.2银行贷款29,800.009,933.339,933.339,933.34第十三章贷款偿还分析由于本项目为江安县政府主导的棚户区改造工程项目，属于民生工程。实施本项目主要是获得社会效益，不直接产生经济效益，工程建设资金除业主自有资金外其余需通过向金融机构借款解决。故本次可研不对项目本身经济效益进行分析，只对项目偿债能力进行分析。13.1贷款本息偿还方案13.1.1基础数据1、计算期总共15年，其中建设期3年，运营期12年。2、贷款本息偿还方案江安县人民政府同意在项目贷款偿还期安排财政资金作为本项目还本付息资金来源。13.2贷款偿还分析1、利率标准：按中国人民银行公布五年以上借款基准利率6.55%计算。2、借款数额：29,800.00万元。3、借款期限：15年。4、利息计算：（1）第一年贷款利息：29,800.00万元×6.55%/3=650.63万元；（2）第二年贷款利息：29,800.00万元×6.55%/3×2=1,301.27万元；（3）第三年贷款利息：29,800.00万元×6.55%=1,951.90万元；（4）建设期3年，只偿还贷款利息不还本金，从计算期的第四年开始以等额还本付息方式还款。（5）从计算期第四年开始，每年还本付息额为：A=29,800.00万元×资金回收系数5、还款资金来源本项目还款资金来源为江安县人民政府安排财政资金。6、资金运用根据初步测算，在还款期，资金运用总额为42,487.35万元，具体为：（1）用于偿还贷款本金29,800.00万元；（2）用于偿还贷款利息12,687.35万元。7、江安县财政状况分析2013年全县实现地区生产总值1048722万元，可比增长9.6%。其中，第一产业增加值204857万元，增长3.8%；第二产业增加值626746万元，增长10.6%；第三产业增加值217117万元，增长11.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为15.1%、67.8%和17.1%。三次产业比重为19.5：59.8：20.7。总体来看江安县财政一般预算收入近几年均呈增长趋势。所以，在项目还款期宜宾市江安县政府每年安排相应财政资金用于归还本项目贷款本息是完全切实可行的。还贷能力预测表序号项目名称还款期合计1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.0011.0012.001年初（本息）累计31,751.9029,105.9126,459.9223,813.9321,167.9318,521.9415,875.9513,229.9610,583.977,937.985,291.982,645.991.1本年借款29,800.0027,316.6724,833.3322,350.0019,866.6717,383.3314,900.0012,416.679,933.337,450.004,966.672,483.331.2本年应计利息1,951.901,789.241,626.581,463.931,301.271,138.61975.95813.29650.63487.98325.32162.6612,687.352本年还款（本息合计）4,435.234,272.584,109.923,947.263,784.603,621.943,459.283,296.633,133.972,971.312,808.652,645.9942,487.352.1本年还本2,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.332,483.3329,800.002.2本年付息1,951.901,789.241,626.581,463.931,301.271,138.61975.95813.29650.63487.98325.32162.6612,687.353还款资金来源4,435.234,272.584,109.923,947.263,784.603,621.943,459.283,296.633,133.972,971.312,808.652,645.9942,487.353.1财政资金4,435.234,272.584,109.923,947.263,784.603,621.943,459.283,296.633,133.972,971.312,808.652,645.9942,487.35十四章风险分析14.1项目建设期间风险分析14.1.1在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险：人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、通货膨胀导致物价变动等；自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如地下存在文物古迹等。14在项目建设过程中，政府以及委托的项目管理公司要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中面临参建单位诚信风险，表现为：1、设计单位在设计中指定所需材料、设备，变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本。2、监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等。3、总承包商是挂靠资质名不副实，对项目往往进行层层分包或者转包，资金稍有拖欠就停工。4、材料设备供货商货物以假乱真、以次充好；对设备关键部位进行更换、降低造价，失去诚信。14.1.3合同是业主与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种各样的风险：一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主方签订合同，没有和总承包商签订合同，这样项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明显。14.1.4项目在实施阶段，要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为政府划拨资金不到位，资金被业主方截留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。14.2项目建设期风险防范对策14.2.1业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观的认识自身的风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险对策，建议如下：1、对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，成立项目专家小组，进行每次大的决策，必须先由专家小组论证。2、项目实施过程中，业主方委托社会监理单位及政府代表全过程进行监督，规范其建设行为。3、防止在项目实施过程中资金超出预算，在项目建设前期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析。4、避免自然风险的影响，结合工程所在地实际情况加强对关键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程。14.2.2诚信因素防范对策面对的不同参建单位，应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：1、面对设计单位，先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审。2、选择监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作为重点考察；选监理工程师，对该其人品及个人业绩作为重点考察，并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差距，提升管理水平。3、在思想上要重视项目，加强招标之前的资格预审，注重单位实体与业绩考察；业主方在预付款拨付时，要求承包商提供银行履约保函，防止转包或失信。4、面对材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制；货到付款；供货商参与设备就位及调试，并与设备款支付挂钩。14.2.3合同风险防范对策业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。1、对于编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节。2、规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方项目负责人审批。3、加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。14.2.4项目资金、质量和进度风险防范对策资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，可制定相应的对策：1、要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等。2、业主方与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等。对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等。3、业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工，分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等，通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。第十五章社会评价15.1社会评价方法的选择及基本因素的识别本项目社会评价拟采用快速社会评价法，并以定性分析为主。根据对项目的初步评估，本项目的基本利益主体有三个，即业主、各