《房地产开发与经营》第7章 房地产开发项目可行性分析

第七章房地产开发项目可行性分析第一节房地产可行性分析概述一、房地产可行性研究的概念和作用（一）房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。（二）房地产可行性研究分类★按照所处的阶段和研究的详细程度不同：投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究★按照研究的对象提供的现状条件不同：土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究★根据房地产项目的用途不同：居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究★根据项目未来获取收益的方式不同：出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究（三）房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据…是项目资金筹措的依据…是编制设计任务书的依据…是开发商与各方签订合同的依据二、可行性研究的步骤和内容（一）房地产可行性研究的内容★项目概况★市场分析和需求预测★规划方案的优选★开发进度安排★项目投资估算★资金的筹集方案和筹资成本估算★财务评价★风险分析★国民经济评价★结论（二）可行性研究的步骤详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步三、房地产可行性研究报告及注意事项（一）房地产可行性研究报告封面、摘要、目录、正文、附件、附图（二）房地产可行性研究注意事项一、房地产项目反映财务状况的指标体系第二节房地产项目的财务状况分析效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标（一）几个基本概念 1、现值资金的现值就是目前一次性支付（或收入）资金的数额。 2、将来值指一笔资金在未来某一时间的价值，即在未来某一时刻一次性支付（或收入）资金的数额。 3、等年值 即一笔资金的分次等额支付（或收入）的 金额。通常每期金额周期为一年，故称 等年值。4、折现率(discountrate)是指将将来值折算成现值的比率5、各种资金价值形式的计算及相互换算已知项所求项符号与公式现在值PV将来值FVF=P*（1+i）n将来值FV现在值PVP=F/（1+i）n等年值A将来值FVF=A*[（1+i）n-1]/i将来值FV等年值AA=F*i/[（1+i）n-1]等年值A现在值PVP=A*[（1+i）n-1]/[i*（1+i)n]现在值PV等年值AA=P*[i*（1+i)n]/[（1+i）n-1]6、现金流(CF)：是指土地开发项目寿命期内，某时刻发生的资金流量，包括收入量与支出量。7、现金流出(CO)：现金为支出。8、现金流入(CI)：现金为收入。9、净现金流(NCF)：现金流入减去现金流出的净额。10、净现值(NetPresentValue)：净现金流折现的累计值。

（一）财务净现值二、房地产项目反映财务状况的指标计算净现值法评价的标准是：当折现率为标准值时，若NPV≥0，则该土地开发项目是合理的，若NPV＜0，则项目是不经济的。P137案例分析FIRR折现率财务净现值财务净现值与折现率的关系图使项目净现值为零的折现率称为财务内部收益率。记为FIRR（FinancialInternalRateofReturn）。它由以下方程求得：（二）财务内部报酬（收益）率NPV1NPV2i1ii2IRRNPV0例：某土地开发项目第0年投入500万元，在10年寿命期内每年净现金流为140万元，则i连续变化时的净现值如下：i％0510152025304050∞NPV900581360203870-67-162-225-500600-200103020NPV08002004004050财务内部收益率法评价的标准是：当行业基准收益率为ic时，若FIRR≥ic，则该项目是合理的，若FIRR＜ic，则项目是不经济的。（三）投资收益率R投资收益率=年净收益/投资总额x100%投资收益率法评价的标准是：当基准投资收益率或预期投资收益率为Rc时，若R≥Rc，则该项目是可以接受的，若R＜Rc，则项目是不可行的。（四）静态投资回收期和动态投资回收期P’t＝（累计净现金流量开始出现正值的年份－1）＋上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量2、静态投资回收期1、投资回收期——是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间3、动态投资回收期——项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。Pt＝（累计净现金流量现值开始出现正值的年数－1）＋上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值

三、房地产开发项目建设投资预测与分析1、项目的销售预测2、开发建设投资数据的预测3、预测方法：定性预测定量预测定性预测是根据人的主观判断作出的预测定量预测是根据历史数据，通过数学模型建立变量之间的数学关系，进而对变量未来进行预测的方法。四、房地产开发建设投资估算方法（一）土地费用估算 土地征用拆迁费 土地出让地价款 土地转让费 土地租用费 土地投资折价（二）前期工程费（1）规划设计费（一般为建安工程费的3%）（2）项目可行性研究费（一般占项目总投资的0.2%-1%)（3）地质勘察测绘费(一般为向项目设计概算的0.5%)（4）项目开办、筹办费（4）三通一平费（三）基础设施建设费是指建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。包括建安工程费、附属工程费和室外工程费（四）房屋开发费1、建安工程费—是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装饰家具费2、附属工程费—包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用3、室外工程费—包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用在可行性研究阶段，房屋开发费可采用的估算方法有： 1、单元估算法 2、单位指标估算法 3、工程量近似匡算法 4、概算指标法（五）公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。（六）开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用，主要包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。指房地产企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。按项目投资或直接费用的3%左右计算。（八）销售费用（七）管理费销售费占销售收入的比重一般在10-15%之间。（九）财务费用财务费指企业为筹集资金而发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他融资费用（十）其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等（十一）税金及政府收费固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等以广州为例，这些税费一般包括（1）配套设施建设费（小区：6%；单体12%）（2）建筑工程质安监督费（0.2%)（3）供水增容费（已逐步取消）(4）供电增容费（已逐步取消）(5)监理工程费(1%-2%)(6)其他（约为1%-2%）注意：1以上比例均以建安工程费为取费基础2固定资产投资方向调节税已经取消（十二）不可预见费是前面所有费用的3%---7%估算土地费用前期工程费基础设施建设费

房屋开发费

公共配套设施建设费开发间接费tt管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费五、成本费用估算结果的汇总租售方案包括：项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例；可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定；租金和售价水平的确定；收款计划的确定六、房地产开发项目租售方案及租售收入测算序号

项目名称

建设期

经营期

第1期

第2期

第3期

…

…

…

第N-1期

第N期

1可出租建筑面积

2单位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）5有效毛租金收入

6转售收入

7转售成本及税费

8净转售收入

房地产开发项目出租计划及出租收入测算表

单位：建筑面积（m2），销售收入（元）第三节房地产项目的风险能力分析一、风险与房地产风险二、房地产项目分析方法盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析1234企业销售收入=销售价格×销售数量B=P×Q企业利润=销售收入-销售成本即：R=B-TC=P×Q–FC–VC’-Vc

×QTC=FC+VC’+VC其中：R为利润，B为销售收入，TC为总成本，FC为固定成本，VC’为半固定成本，Vc为单位变动成本。（一）盈亏平衡分析又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。★盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标。令R=B–TC=P×Q–FC–Vc

×Q=0，则有Q*=FC/（P–Vc）→

盈亏平衡点销售量R*=P×Q*→盈亏平衡点销售额例：某房地产开发公司拟开发一项目，预计该房屋平均售价为5000元/平方米，固定成本为300万元，每平方米变动成本为2000元，求建筑面积多大时保本？（二）项目安全率f——是反映项目外部风险承受能力的指标f=（Q–Q*）/Q×100%f＜10%10%～15%15%～25%25%～30%＞30%状态危险需要谨慎不很安全较安全安全P148案例（三）敏感性分析又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。1、概念1）选择要分析的不确定性因素售价和租金开发成本开发周期空置率和空置期贷款利率和贷款额2、敏感性分析的步骤2）选定分析所用的评价指标5）提出控制敏感性因素的建议4）判定敏感性因素3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况3、单因素敏感性分析例：某一开发项目投资基本方案如下，其中Ic=10%影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值2000600350201）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：NPV=–2000+（600–350）（P/A，I，n）=–2000+（600–350）（P/A，10%，20）=–2000+250×8.5136=128.4（万元）期初投资变动幅度–20%–10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4–71.6–271.64）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。

期初投资的敏感性分析作出敏感性曲线图：128.4投资经营费用