山东沃金现代农业发展有限公司

山东沃金现代农业发展有限公司安丘生态农业养老产业园项目可行性研究报告二O一六年七月目录第一章总论1项目概况1项目名称1项目建设单位1项目拟建地址1项目建设规模及内容2项目建设期3项目总投资及资金筹措3项目经济效益情况3编制依据4可行性研究结论5第二章项目背景和建设的必要性7项目背景7项目建设的必要性10第三章项目建设的优势及市场预测与分析18项目建设优势18安丘市概况18项目的自身优势20项目市场预测与分析21生态农业市场预测与分析21健康养老产业市场预测与分析22安丘市健康养生养老产业形势分析31生态旅游市场预测与分析33第四章场址选择及建设条件36场址选择36项目区的建设条件36项目区概况36自然条件36社会经济状况38项目选址意见42第五章项目建设规模及建设内容44项目建设规模44项目建设内容44第六章项目总体方案设计46项目定位及设计指导思想46项目定位46项目设计指导思想46项目规划原则47项目建设总体方案48项目建设理念及目标49总平面布置50工程建设方案51高科技农业生态园建设方案51生态养老基地建设方案53老年大学和疗养康复中心建设方案54生态旅游及餐饮服务区建设方案55太阳能光伏发电设计方案57配套工程建设60项目设备方案64第七章节能67用能标准和节能规范67能耗状况68节电措施68节水措施69第八章环境保护70项目建设地区环境和生态现状70项目主要污染源和污染物评价分析70项目建设期主要污染源及污染物影响分析70项目运行期主要污染源及污染物影响分析72项目拟采用的环境保护标准74环境保护措施74施工期环境保护措施74运行期环境保护措施76第九章劳动安全卫生与消防79劳动安全卫生79建设期劳动安全79运营期劳动安全79消防79消防水量79消防系统及设施80防火安全80防震81防洪81第十章项目的组织管理和劳动定员82工程项目管理82组织机构82人力资源82员工培训82管理机构和设置83劳动定员83第十一章项目施工条件和进度计划84施工条件84进度计划84第十二章项目投资估算和资金筹措8712.1投资估算依据及范围8712.3资金筹措92第十三章项目招标93项目招标范围93招标单位资质要求93发包方式93项目招标的组织形式93项目招标方式93评标组织、原则及评标94招标基本情况表94第十四章项目经济效益分析96财务评价依据96财务计算96销售（营业）收入96销售（营业）税金及附加97成本概算98利润及分配99盈利能力分析99盈亏平衡分析101敏感性分析101财务评价结论102第十五章项目社会效益和生态效益103社会效益103生态效益105第十六章项目主要风险分析107政策风险107市场风险107财务风险108社会风险108经营风险108第十七章结论和建议110结论110建议110附件：1、企业法人营业执照2、项目区规划图3、区域位置图附表：附表1：营业收入及税金估算表附表2：原材料燃动力费用估算表附表3：工资及福利费估算表附表4：固定资产折旧、无形资产摊销估算表附表5：总成本费用估算表附表6：利润与利润分配表附表7：项目投资现金流量表第一章总论项目概况项目名称安丘生态农业养老产业园项目项目建设单位建设单位：山东沃金现代农业发展有限公司法人代表：孙纳项目联系人：孙纳联系电话： 通讯地址：山东省潍坊市安丘市大汶河旅游开发区电商孵化中心（孟家五里河社区南）邮政编码：262100单位简介：山东沃金现代农业发展有限公司成立于2016年5月20日，于安丘市市场监督管理局注册登记，公司注册资本3398万元，企业法人代表孙纳，公司经营范围为农业技术推广服务，农业科学研究和试验发展；种植、销售：蔬菜、水果；老年人养护服务；房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务（不含典当），土石方工程服务，建筑装饰工程施工，管道和设备安装，电气安装，钢结构工程施工；旅游资源开发，农业观光旅游；销售：木质装饰材料，陶瓷、石材装饰材料，钢材，五金产品，电气设备，金属制品；货物进出口、技术进出口。项目拟建地址项目拟建设地址位于安丘市石堆镇境内，安丘市城区以东5公里。项目建设规模及内容本项目拟在安丘市规划区内建设集生态农业、健康养老、生态休闲旅游为一体的生态农业养老产业园。项目总投资约600000.2万元人民币，总占地面积9800亩，总建筑面积86.9万平方米，其中钢结构大棚33万平方米。建设周期5年。（该规划区内共有规划土地18500亩，该项目本期实际占用土地9800亩。另有8200亩将在二期实施，建设果树采摘基地。现石堆镇500亩土地，计划在本期实施过程中按照新标准进行改造。）建设内容如下：1、高科技农业生态园占地6500亩，建设现代农业高科技展示区、蔬菜生产区、园林苗木生产区和高端水果、花卉生产区，可年生产绿色、有机蔬菜96800吨，苹果、树莓、蓝莓、黑加仑等有机高端水果等65000吨，苗木3000万株，切花360万枝，高档盆栽花卉和苗圃类花卉300万株。2、生态养老基地占地2000亩，建设高端养老公寓、养生住宅、辅助设施等，总建筑面积30万平方米，本期可入住5000名老人，以后可扩大到10000人规模。老年大学和疗养康复中心总建筑面积22万平方米，其中包括老年大学用房，医疗保健用房，康复用房，行政办公用房。可年接待学习及疗养康复人员1万人次。3、生态旅游及餐饮服务区占地面积1300亩，总建筑面积1.9万平方米，主要建设滨水休闲儿童乐园、中华民族风情木屋村、假日农场、百果园、百竹园、百花园、百药园等。用途主要是生态休闲旅游接待，可年接待游客4万人次。4、太阳能光伏发电太阳能光伏发电依托现有建筑屋顶以及农业设施顶棚实施，规划总装机容量2.5万kW,建成后主要供应项目区用电，同时年电力余量192万kWh，与当地电网协议外售。项目建设期该项目建设期5年，计划于2016年7月开工建设，预计于2021年6月底竣工验收。项目总投资及资金筹措项目总投资为600000.2万元，其中建设投资591369.56万元，铺底流动资金8630.64万元。建设投资中，建筑工程费474280万元，设备购置费36670万元，安装工程费3667万元，工程建设其他费用48592.1万元(含土地费用15142万元)，预备费28160.46万元。项目资本金600000.2万元，占投资比例100%。项目经济效益情况项目建成后可实现销售收入251820万元，利润总额167481.96万元，所得税41870.49万元，税后利润125611.47万元，营业税金及附加3042.39万元。项目总投资收益率28.32%，资本金净利润率20.55%。表1-1 本项目主要经济技术指标 单位：万元编制依据1、政策性依据(1)《中国老龄事业发展''十三五〃规划》；(2)《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号)；(3)《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号)；(4)《养老机构设立许可办法》(中华人民共和国民政部令第48号)；(5)《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)；(6)《住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(建标[2014]23号)；(7)《中共中央、国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》；(8)山东省民政厅、山东省国土资源厅关于印发《山东省养老服务项目建设用地管理办法》的通知；(9)《山东省社会福利机构管理办法》；(10)《山东省人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见》(11)《关于加快推进现代农业示范区建设的意见(鲁政办发〔2012〕25号)》；(12)《安丘市国民经济和社会发展第十三个五年规划》；(13)《中国旅游业''十三五〃发展规划纲要》；(14)《山东省旅游产业十三五发展规划》；(15)《安丘现代农业科技示范园规划》(16)企业提供的相关技术资料2、法规、方法依据(1)《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1(2)《中华人民共和国城乡规划法》2007.10.28(3)《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28(4)《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1（5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1（6）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1（7）《建设工程质量管理条例》2000.1.30（18）《地表水环境质量标准》GB3838-20021.3可行性研究结论本项目以''生态农业、健康养老、太阳能光伏发电、生态休闲旅游为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合安丘现代农业科技示范园规划，符合《安丘市国民经济和社会发展第十三个五年规划》。本项目是安丘市重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快安丘市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议政府相关部门及组织给予一定的政策性支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。第二章项目背景和建设的必要性2.1项目背景1、生态农业相关政策背景生态农业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域。近年来党和国家把立体生态型的休闲农业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策。（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展十三五规划纲要》指出：''加快发展现代农业〃。完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业。积极发展林业产业。推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。推进现代农业示范区建设。''拓宽农民增收渠道〃。加大引导和扶持力度，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长。（2）山东省政府《关于加快推进现代农业示范区建设的意见，要求各级政府要立足当地资源及产业布局，充分发挥农业在经济、生态、文化等方面的多种功能，高标准规划建设一批集科普展示、生产示范、旅游观光、休闲体验、文化传承及加工流通等功能于一体的现代农业示范园，打造具有国内领先水平的高科技农业示范高地。（3）安丘市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要明确提出：''推进农业现代化〃，构建现代高效农业示范区，大力发展有机农业、设施农业、生态循环农业和休闲观光农业。通过示范引领，推动全市现代农业又好又快发展。2、健康养老产业相关政策背景目前中国60岁及以上人口已经达到1.82亿，占总人口的13.26%。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、生态养老等新模式。随着老龄化问题的日益突出，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、《山东省人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见》、《山东省社会福利机构管理办法》、《民政部办公厅、发展改革委办公厅关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》、民政部中国保监会全国老龄办《关于推进养老机构责任保险工作的指导意见》等。我国政府开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）《十八大报告》在''在改善民生和创新社会管理中加强社会建设〃开篇就指出：''加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点。提高人民物质文化生活水平，是改革开放和社会主义现代化建设的根本目的。要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接、最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养持续取得新进展，努力让人民过上更好生活〃。强调要''积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业〃。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）《中国老龄事业发展''十三五〃规划》提出主要任务是''老龄服务。①重点发展居家养老服务。建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖；80%以上的乡镇和50%以上的农村社区建立包括老龄服务在内的社区综合服务设施和站点。②大力发展社区照料服务。把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。③统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。''十三五〃期间，新增各类养老床位342万张。④优先发展护理康复服务。⑤切实加强养老服务行业监管。要加强老年旅游服务工作。积极开发符合老年需求、适合老年人年龄特点的旅游产品。完善旅游景区、宾馆饭店、旅游道路等老年服务设施建设。完善针对老年人的特色服务，丰富老年人精神文化生活〃。（3）《民政部全国工商联关于鼓励支持民营企业积极投身公益慈善事业的意见》（民发（2014〕5号），鼓励支持民营企业积极投身公益慈善事业，鼓励支持民营企业举办扶贫济困、教育、医疗、养老、助残等方面的民办企业单位，大力发展公益慈善事业，不断增加社会公共产品供给，提高公共服务水平。鼓励支持民营企业参与有影响力、创新性和实效性的慈善项目。鼓励支持民营企业继续保持发扬光彩事业精神，创新光彩事业发展新模式，并结合自身实际，发挥特色和优势，积极探索开展公益慈善活动、推动公益慈善事业发展的新途径和新机制。3、生态旅游相关政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，许多国家越来越重视生态旅游，进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。（1）国家相关政策《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确了发展目标：''到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%,占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平〃。（2）地方相关政策《山东省人民政府关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见》（鲁政发[2013]16号）指出：''加快发展乡村旅游业〃，强化规划引领。省、市、县、乡（镇）和有条件的村都要编制乡村旅游发展规划。规划要坚持开发与保护并重，突出乡村文化特色，突出原生态保护。按照下管一级原则，乡村旅游规划须报上一级旅游行政主管部门审核备案后，经本级政府批准实施，未经批准的规划和项目不享受相关扶持政策。市区要重点搞好环城乡村旅游休憩带，规划建设丰富多样的大众化休闲体验产品。加强荒山、荒坡、荒滩、沿湖、沿河等地带的开发，规划建设一批乡村旅游项目。依托农民生产生活、农村民俗文化和非物质文化遗产等，规划建设一批民俗乡村旅游项目。各地要因地制宜，按照差异化原则，集中打造''齐鲁乡村游、好客到我家〃品牌集群，在全省形成一批具有鲜明特色的乡村旅游品牌。2.2项目建设的必要性为了促进我国现代农业以及健康养老产业的发展，尽量缓解和满足人民对健康食品及健康养老产业的需求，该项目计划在安丘市近郊建设一处集生态农业、健康养老、太阳能光伏发电、生态休闲旅游为一体的生态养老产业园。1、生态农业建设的必要性（1）国家、山东省、安丘市现代农业发展的需要。近年来，我国农业快速发展，从一定程度上来说是建立在对土地等农业资源过度开发、超强利用基础之上的。随着工业化、城镇化的深入推进，水土资源减少的趋势不可逆转。据有关测算，城镇化率每提高1个百分点，耕地就会减少600万亩，守住18亿亩耕地红线任务十分艰巨。与此同时，农业生态环境污染日益严重，农业面源污染加剧态势尚未得到根本扭转。目前，我国化肥亩均施用量是美国的4.3倍，利用率仅为40%，农药污染耕地面积达1.4亿亩；工业和城市对农业污染有增无减，镉、汞、砷等重金属不断向水土渗透。提高资源利用效率，加强生态环境保护，推动农业发展方式由资源消耗、环境污染型向资源节约、环境友好型转变刻不容缓。山东省政府《关于加快推进现代农业示范区建设的意见》要求各级政府要立足当地资源优势及产业布局，充分发挥农业在经济、生态、文化等方面的多种功能，高标准规划建设一批集科普展示、生产示范、旅游观光、休闲体验、文化传承及加工流通等功能于一体的现代农业示范园，打造具有国内领先水平的高科技农业示范高地。安丘市是''全国园艺产品（蔬菜）出口示范区〃、山东省四个省级''无农药残留放心菜基地县〃之一，是蜜桃、姜蒜、芦笋、草莓、樱桃、淡水养殖等六个中国特产之乡〃。安丘市高度重视发展现代农业。在安丘市国民经济发展''十三五〃规划中明确提出：要构建现代高效农业示范区，大力发展有机农业、设施农业、生态循环农业和休闲观光农业。通过示范引领，推动全市现代农业又好又快发展。该项目的建设是国家、山东省、安丘市现代农业发展的需要。（2）解决我国食品安全问题的需要。民以食为天，食品的数量和质量都关系到人的生存和身体健康。经过多年的发展，我国的食品供给格局发生了根本性的变化，品种丰富，数量充足，供给有余。在满足食品数量需求的同时，质量却存在着严重不足。随着经济日益全球化和国际食品贸易的日益扩大，危及人类健康、生命安全的食品安全事件却屡屡发生、令人防不胜防，环境恶化导致农牧渔产品受到污染，以及境外食品安全问题可能影响我国食品安全问题等，成为人们关注的热点。食品安全是一个重要性日益提高的公共卫生问题。随着人们生活水平的提高，无公害、绿色、有机食品的需求逐年增长，但由于化肥、农药激素的无节制应用，使农产品的农药残量超标，危害到人们的身体健康，因此，无公害、绿色、有机食品成为市场的热销产品。在''绿色消费〃已成为世界总体消费的大趋势下，高科技现代农业生态园区的规划建设，有机绿色农产品的生产，以有机栽培模式，采用洁净生产方式生产有机农产品，已成当务之急。利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。引进、推广平衡施肥技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，降低病虫害的危害，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量，以“无公害、绿色、有机食品〃为目标，打造生态农业生产基地。2、健康养老产业建设的必要性解决老龄化社会问题的需要我国人口老龄化趋势日益严重21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、老年人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。根据国际划分标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。人口老龄化是个全球性问题，我国在2000年时，60岁及以上人口占总人口的比例达到了7%，这标志着我国进入了老龄型社会。至U2012年，我国60岁及以上人口占总人口的比例为14.3%,处于快速老龄化阶段。中国人口老龄化体现出其独有的特征：未富先老、规模更大，速度更快，赡养负担更重，二元结构明显。中国面临着人口老龄化危机特有的巨大挑战。随着经济的迅猛发展，科技的日益进步，人们生活节奏的加快，人口老龄化问题已成为全世界共同关注的问题，它对各个国家或地区的发展产生了深远影响。我们所指的人口老龄化，是老年人口相对增长的过程，是社会进步的标志。它是各个国家都需要面对的一种普遍现象。一般地说，人口老龄化最先产生于发达国家，它是经济高速发展、人民生活水平提高、医疗保障体系完善和科学技术进步等的必然结果。表现在老年人口数量上，则是老年人口所占比重相对加大；表现在人口结构上，则是结构呈老龄化状态。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。据预测，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿，届时每3人中就会有一个老年人，要把帮扶困难老年人作为发展老龄事业的重中之重。全世界老年人口超过1亿的国家只有中国。2亿老年人口数几乎相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本等人口大国的人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。.我国人口老龄化趋势日益严重2012年和2013年是中国人口老龄化发展中第一个老年人口增长高峰。2013年老年人口数量达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%,是劳动年龄人口进入负增长的历史拐点，推动人口机会窗口逼近关闭。预计2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一，''银发潮〃将对我国的经济、社会、政治、文化发展产生深远的影响。未来几十年里，老龄化浪潮将会席卷中国，60岁以上老年人口所占比例将会迅速提高。预计至U2025年老年抚养比将会翻番到32%,到2050年会再翻一翻，达到61%。到2050年时，将会有4.38亿中国人年龄达到或超过60岁，其中1.08亿人超过80岁，2050年劳动者的负担将增长3倍。2000-2050年中国人口及老龄化人口比重预测21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。与其他国家相比，中国的人口老龄化具有以下主要特征：一是老年人口规模巨大。根据联合国预测，21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一，21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年的时间，其中，法国130年，瑞典85年，澳大利亚和美国79年左右。中国只用27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。山东老龄化形势更加严峻五个山东人中将有一人过60岁。四是城乡倒置显著。由于我国人口出生率的下降、平均预期寿命的延长及农村剩余劳动力的转移，我国农村人口老龄化形势日趋严峻。农村老年人口比重的日益增加，提高了农村的老年抚养比,导致农村劳动生产率和经济增长速度下降，弱化了家庭养老的功能，动摇了我国农村传统养老保障的基础。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点,这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。到21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。21世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700-1900万人。需要指出的是，多出的女性老年人口中50-70%都是80岁及以上年龄段的高龄女性人口。六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。中国将面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。总人口过多是中国的基本国情，由于坚持计划生育的基本国策，总人口增长势头得到了有效控制，但目前人口总规模仍然将近14亿，预计到2030年达到最大人口规模14.65亿，总人口过多的压力将长期存在。与此同时，中国已经进入老龄社会，这是一个新的重要国情。人口老龄化压力已经开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。整个21世纪，这两方面压力将始终交织在一起，给中国经济、社会发展带来严峻的挑战。由于人口老龄化超前于现代化，''未富先老〃和''未备先老〃的特征日益凸显。老年人面临诸多问题和困难，高龄、失能和患病老年人的照料护理问题，已经引起社会各界的普遍关注。山东作为儒家文化发源地，自古至今一直推崇孝道文化。随着我国步入老龄化社会，''老有所依、老有所养〃成为现今人们最为关切的社会话题。打造高端健康养生养老基地、加快产业发展的黄金机遇期已经来临，健康养生养老产业迎来发展的春天。据世界卫生组织的资料称，一个国家60岁以上的老年人口系数达到10%以上，或65岁以上老年人口达到7%以上时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。目前，我国60岁以上老年人口已达1.82亿，占总人口的13.26%，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。预测2050年我国60岁以上的老年人口将增加到3.34亿，占总人口的22.6%，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人''独守空巢〃。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。目前安丘市老龄化程度为15%以上，形势更为严竣。该项目的建设，是解决老龄化问题的根本需要。（2）缓解独身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个艰巨的任务。城镇大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。（3）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为改变潍坊地区和安丘市养老结构，提供一个'老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐’的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（4）加快安丘市社会福利事业发展的需要本项目的实施，将改变安丘市原有的敬老院设备陈旧、环境条件较差、无生态养老等现状，将极大的满足退休老年对中高档养老需求，填补潍坊市、安丘市无中、高档生态养老中心空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行''上为党和政府分忧，下为人民群众解愁〃的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。3、生态旅游区建设的必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。本项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外经济开放程度，通过招商引资发展旅游，使各类产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）本项目建设是适应潍坊地区、安丘市旅游产业发展的需要。该项目能充分发挥安丘市农、林、水资源优势，提升潍坊地区和安丘市旅游产业能力和市场竞争力，优化潍坊地区旅游产品结构，提升潍坊地区和安丘市在山东旅游发展中的地位。（3）推进城郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展。结合山东省园林城市标准和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。（4）本项目建设是加快安丘市旅游经济发展的需要。安丘市历史悠久。汉景帝中元二年置县，至今已2100余年。境内名胜古迹众多，旅游资源丰富。已发掘大汶口、龙山、商周文化遗址41处，文物1万多件。老子庙、东汉大型雕刻画像石墓、素有''山东无二坊〃之说的庵上石坊、孔子之婿公冶长书院等人文景观均属珍贵的历史文化遗产。集国内著名风景风情于一体的青云山民俗游乐园，占地3000亩，突出民俗特色，与名胜古迹相衬相映，使安丘更具诱人的魅力。该项目的建设将带动该区经济、社会的协调发展，促进安丘市旅游经济发展。（5）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。安丘市石堆镇由于地理位置限制，''三农〃问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势和石堆镇现阶段总体规划，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进城镇建设步伐，建立'以旅促农、城乡互动、协调发展〃的新型城乡关系，而且通过旅游带动了城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。4、国家产业政策的鼓励该项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）中鼓励类第一类''农林业〃第10条''旱作节水农业、保护性耕作、生态农业建设、耕地质量建设及新开耕地快速培肥技术开发与应用〃、第11条''生态种（养）技术开发与应用〃以及第31条''农牧渔产品无公害、绿色生产技术开发与应用〃；第三十四类'旅游业〃第2条''乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务〃、第3条''旅游基础设施建设及旅游信息服务〃；第三十七类''其他服务业〃第10条''养老服务〃等相关内容的要求，属于国家鼓励发展的项目。综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略，解决老龄化社会问题，促进社会和谐发展，培育壮大优势主导生态产业，发展农林业生态立体经济，调整安丘乃至潍坊市农业结构，带动区域经济发展，提高企业自身效益，增强服务'三农〃、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目建设具有充分的必要性和长远的历史意义。第三章项目建设的优势及市场预测与分析项目建设优势安丘市概况安丘市位于山东省中东部，潍坊市南部，地处东经118°44′至119°27‘，北纬36°05‘至36°38'之间。东与高密市、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔河与诸城市、沂水县相望，北连潍坊市坊子区、昌乐县。南北最大距离61.5公里，东西最大距离65.3公里。直线距离北至潍坊32公里，西至省会济南200公里。胶济铁路横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通方便。安丘市市境总面积1760平方公里，平原、丘陵、山区各占三分之一，耕地面积130万亩。辖10个镇、2个街道，870个行政村，总人口95万。全市大部分地区为丘陵和山地，山区、丘陵、平原各占三分之一。西南部山区与老革命根据地中心县沂水县接壤。安丘境内名胜古迹众多，境内有老子庙、公冶长书院、庵上石坊、大型汉画像石墓等珍贵历史文化遗产，占地面积3000亩、具有浓郁民俗色彩的青云山民俗游乐园，先后被评为省级文明公园、山东省十大旅游新景点、国家4A级旅游景区。总面积1.2万亩，其中水面面积9000亩的青云湖休闲度假乐园，被评为国家4A级旅游景区。安丘历史悠久。汉景帝中元二年置县，至今已2100余年。境内名胜古迹众多，旅游资源丰富。已发掘大汶口、龙山、商周文化遗址41处，文物1万多件。老子庙、东汉大型雕刻画像石墓、素有''山东无二坊〃之说的庵上石坊、孔子之婿公冶长书院等人文景观均属珍贵的历史文化遗产。集国内著名风景风情于一体的青云山民俗游乐园，占地3000亩，突出民俗特色，与名胜古迹相衬相映，使安丘更具诱人的魅力。安丘市地处暖温带湿润季风区，气候温和，四季分明。境内物产资源丰富，非金属矿产种类多、储量大，现已探明和开采的有重晶石、石灰石、大理石、玄武石、白云岩、花岗岩、油页岩、膨润土、石墨等20多种，分布广、品位高、易开采，开发前景广阔。安丘市农业独具特色。安丘蜜桃、大姜、大蒜、芦笋、牛蒡、草莓、肉食鸡等名牌农产品畅销海内外。到目前，全市有28种农副产品在国家工商局注册了商标，18种蔬菜获得了全国绿色食品使用标志。在第二批''中国特色之乡〃命名活动中，安丘市同时被命名为''中国蜜桃之乡〃、“中国姜蒜之乡〃、“中国芦笋之乡〃、“中国草莓之乡〃、''中国樱桃之乡〃和''中国淡水养殖之乡”。安丘市流通活跃，商贸繁荣。历来是山东半岛重要的商品集散地和贸易商埠。一大批专业批发市场和集贸市场联结城乡、辐射国内外。安丘市姜蒜批发市场，年成交额10亿多元，是全国最大的姜蒜批发市场。安丘市是国务院批准的首批沿海对外开放县市之一。目前，全市累计审批利用外资项目241个，实际利用外资28亿美元，建成投产的三资企业74家。全市有16大类300多种商品，出口亚、欧、美等40多个国家和地区。项目建设地的区位优势该项目建设地点位于安丘市城区东部5公里处，地处中国东部沿海最具活力经济区域的中心，是东西经济交流、沿海与内陆经济交流的桥梁，与深受儒家文化思想影响的日韩等国一衣带水。安丘市具有内陆和沿海城市的双重优势。周边地区拥有国内最广阔的市场。这里经济比较发达，城乡居民收入远高于山东省平均水平。安丘市基础设施完善，交通便利。境内公路四通八达，胶济铁路横贯市境北部，两条济青高速公路邻境而行，国道206线、等主要干线交汇于境内。项目所在地距潍坊机场20公里，离青岛国际机场100公里，距济南国际机场150公里，交通非常便利。潍坊市是山东省重要的交通枢纽，素有、'半岛走廊〃之称，胶济铁路、大莱龙铁路横贯东西，通达全国各地。国道及城乡公路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途经本市，通车里程达7616.4公里（不含乡村道路）。北部沿海已建有港口年吞吐量282.5万吨，可直通大连、天津等地。潍坊机场业已开通十多条国内航线。3、项目建设地的气象条件安丘市地处欧亚大陆东南部，属暖温带，大陆性季风区半湿润气候，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。安丘市历年平均气温12.1℃，历年平均最高气温9.2℃，极端最高气温40.1℃，历年平均最低气温：7.7℃。年平均降雨量680-800毫米，年最大降雨量1215.7毫米，年最小降雨量:372.3毫米。年平均空气湿度67.5%，年最大空气湿度90%，年最小空气湿度55%。夏季主导风向为东南风，冬季主导风向为北风，最大风速为20米/秒，历年平均风速为3.5米/秒。历年平均霜期79天，历年平均无霜期186天。历年平均日照总时数为2792小时。这里阳光充足，空气清新湿润，水质优良，非常适合农作物生长，也非常适合养生养老。项目建设地以水资源丰富、水质优良著称，这里的水富含硒、钙、钾、镁、钠等多种人体必须的矿物质和微量元素，这丰富、水质优良的水资源不仅对促进老年人的健康长寿非常有利，而且可以提高蔬菜水果的质量。安丘市境内有大小河流52条，均属潍河水系，主要有潍河、汶河、渠河、洪沟河、史角河五条，流域总面积1884平方公里。青龙湖地下140米深层花岗岩隙间蕴藏着丰富的地下水，经过多年地下自然涌动，不受任何污染，口感甘冽圆润，经潍坊市产品质量监督检验所检验，富含硒、钙、钾、镁、钠等多种人体必须的矿物质和微量元素，是罕见的锶和偏硅酸复合型、低矿化度优质天然矿泉水。生物资源：安丘市野生动物有4门12纲45目58科265种，鱼、蛙、獾、兔、狐、燕、麻雀、蛇为多见。害虫天敌资源有2纲7目30科96种，以瓢虫、赤眼峰、小花蜻等多见。已利用并确定名称的野生植物47科197种。药材资源：安丘市有中草药200余种，年产150万斤，其中西南低山区占90%，寒水石、准香附、安（丘）前子、半夏、沙参最为著名。潍坊市、安丘市政府对该项目大力支持，近年来，潍坊市、安丘市在工业化建设和文化产业发展的同时，也高度重视发展现代农业和养老产业。构建现代高效农业示范区和养老产业基地，大力发展有机农业、设施农业、生态循环农业和休闲观光农业。通过示范引领，推动全市现代农业和养老产业又好又快发展。该项目建设地位于安丘现代农业科技示范园区，项目的建设受到了潍坊市及安丘市各部门的大力支持与关注，这是本项目得天独厚的社会环境。综以上所述，这里环境优美、气候宜人、交通便利、资源丰富。这里政兴人和、民风淳朴、政府支持、政策优惠，这里是该项目建设的理想之地。该项目所在地符合安丘市城市总体规划、项目布局和用地规划。这里地域开阔；地形条件良好，整平量小，无拆迁。输水距离较短，管线敷设方便，排水距离较近。交通运输条件得天独厚，当地公路、铁路运输均很发达。能源电力供应充足，依托条件优越。因此，该厂区是理想的项目建设用地，有利于本项目的实施。因此，该项目自然生态资源和文化旅游资源优势明显，项目前景看好。项目的自身优势该项目的建设是顺应形势，大势所趋，呼之欲出。众所周知，现代农业、养老产业、生态乡村旅游，都是我国重点扶持的产业。我国是一个有近14亿人口的农业大国，摒弃传统农业的各种弊端，建设好现代农业，尽快摆脱过分依赖化肥、农药的状况，是目前我国农业发展的当务之急。因此，我国《'十二五〃发展规划》，《“十三五〃中国循环经济发展规划》都把现代农业建设放在了第一重要的位置。建设好现代农业、有机农业、绿色农业，切实提高农业产量、提高效益、保证食品安全，是各级政府和全国人民的共同呼声。我国是一个人口大国，也是一个老年人口大国，动员社会各方面的力量，调动社会各方面的积极性，尽快解决养老问题，已经成为我国的必然选择。老年人是'夕阳人群〃，但养老产业却是一个''朝阳产业〃。另外，太阳能光伏发电、生态乡村旅游等，也都是当前我国乃至世界重点要发展和扶持的产业。综合上述，该项目是一个集现代农业、生态养老、保健疗养、生态乡村旅游为一体的大形综合项目。该项目的建设是国家重点要发展和扶持的产业，是顺应形势，大势所趋，呼之欲出，因而该项目的建设必然会得到各级政府和当地人民的大力支持。该项目的建设也必将为促进当地经济发展、带动周边现代农业及相关产业升级、增加当地就业等起到积极作用。项目市场预测与分析生态农业市场预测与分析生态农业的发展现状生态农业简称ECO,是按照生态学原理和经济学原理，运用现代科学技术成果和现代管理手段，以及传统农业的有效经验建立起来的，能获得较高的经济效益、生态效益和社会效益的现代化高效农业。它要求把发展粮食与多种经济作物生产，发展大田种植与林、牧、副、渔业，发展大农业与第二、三产业结合起来，利用传统农业精华和现代科技成果，通过人工设计生态工程、协调发展与环境之间、资源利用与保护之间的矛盾，形成生态上与经济上两个良性循环，经济、生态、社会三大效益的统一。生态农业是以生态学理论为主导，运用系统工程方法，以合理利用农业自然资源和保护良好的生态环境为前提，因地制宜地规划、组织和进行农业生产的一种农业。主要是通过提高太阳能的固定率和利用率、生物能的转化率、废弃物的再循环利用率等，促进物质在农业生态系统内部的循环利用和多次重复利用，以尽可能少的投入，求得尽可能多的产出，并获得生产发展、能源再利用、生态环境保护、经济效益等相统一的综合性效果，使农业生产处于良性循环中。生态农业不同于一般农业，它不仅避免了石油农业的弊端，并发挥其优越性。通过避免施用化肥和低毒高效农药等，突破传统农业的局限性，但又保持其精耕细作、施用有机肥、间作套种等优良传统。它是一个庞大的综合系统工程，和高效、复杂的人工生态系统以及先进的农业生产体系。以生态系统原理为指导建立起来的资源、环境、效率、效益兼顾的综合性农业生产体系。生态农业的生产以资源的永续利用和生态环境保护为重要前提，根据生物与环境相协调适应、物种优化组合、能量物质高效率运转、输入输出平衡等原理，运用系统工程方法，依靠现代科学技术和社会经济信息的输入组织生产。通过食物链网络化、农业废弃物资源化，充分发挥资源潜力和物种多样性优势，建立良性物质循环体系，促进农业持续稳定地发展，实现经济、社会、生态效益的统一。因此，生态农业是一种知识密集型的现代农业体系，是农业发展的新型模式。进入21世纪以来，实施可持续发展战略得到全球的共同响应，可持续农业的地位也得以确立，生态农业作为可持续农业发展的一种实践模式和一支重要力量，进入了一个蓬勃发展的新时期，无论是在规模、速度还是在水平上都有了质的飞跃。目前，我国不同类型、不同级别的生态农业建设试点已达3000多个，其中国家级试点县51个，省级试点县100多个，其中11个荣获''全球500佳〃称号，生态农业建设示范面积已达666.67万hm2,约占全国耕地面积的7%。生态农业发展不断深化，市场潜力不断显现，将为其长远发展开拓空间和奠定基础。全球162个国家开始或已经开始发展生态农业，预计到2020年，全球生态农业生产面积将占农业生产面积的20%〜35%,生态农业将会成为21世纪世界农业发展的主导模式。国务院《'十三五〃中国循环经济发展规划》，其中有一个重要内容就是发展循环型农业。要加快构建循环型农业生产体系，在农业领域大力推动资源利用集约化、生产过程清洁化、产业链接循环化、废物处理资源化，形成农林牧渔多业共生的循环型农业生产方式，改善乡村生产、生活和生态环境，提高农业综合效益。未来''可持续发展〃将成为我国农业的重要政策取向，''生态农业〃将成为未来发展方向，围绕生态农业发展，政府也有望出台以''生态补偿制度〃为主的支持政策。在此背景下，代表农业新型生产方式的绿色循环经济、废物循环利用、低毒高效农化领域有望获得政策着重鼓励。山东省是我国的农业大省，安丘气候温和潮湿，水资源丰富，拥有大量的平原和山地，劳动力廉价，在农业及相关产业方面具有比较优势。安丘市正在加大农业现代化步伐，对农业新科技的需求极为迫切。生态农业市场分析食品安全这几年是一个敏感的话题，百姓谈食色变，感觉无从下口。随着消费者对食品安全的重视和行业执法力度的加大，频发的食品安全事件和庞大富裕家庭的诞生，促使有机食品、健康食品和海洋食品成为中产阶级和高端社会的新宠。这类食品目前主要制约销售的地方在于缺乏信任。国家为此也出台了多项政策，都积极鼓励安全食品和绿色食品生产。近年来发达国家对有机食品的需求在迅速增长，并以20%的年递增率增加。预计再过十年，其消费量将是现在的5倍，这种需求大有超过其本国生产和供应能力的趋势。目前，西欧是最大的有机食品需求市场，消费量最多的是奥地利、瑞士、英国和德国等，其供求矛盾已日趋明显，而其国内生产能力有限，在相当程度上只有依靠进口。由此可见，有机食品供求矛盾的出现，逐渐成为企业一项主动的生产和营销策略。生产者、经营者更明确地意识到开发有机食品可增加其利润和竞争力，将成为影响农产品国际市场供求关系的重要因素。而谁能生产或者获得绿色标志的有机食品，谁也就掌握了进入国际市场的通行证。本项目规避常规现代农业的弊病一一单一连作、大量使用化肥、农药等化学品，突破传统农业的局限性，但又保持其精耕细作、施用有机肥、间作套种等优良传统，通过用系统学和生态学规律指导农业和农业生态系统结构的调整与优化，生产绿色、有机、无公害食品。项目推广有机蔬菜种植技术，全部施用生物有机肥，杜绝农业化学品的投入，有效保护了基地的生态环境。因此，本项目建设不但不会对当地环境产生不良影响，反而会改善当地生态环境。其与周边环境有着良好的互适性，市场前景良好。健康养老产业市场预测与分析健康养老产业背景健康养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对旅游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。当前我国老年消费市场仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于''沉睡〃阶段，有待开发和完善。随着人口老龄化进程的加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。国内外养老产业模式1、国外养老产业模式经典案例国外发达国家的老龄现象比我国早，养老机构也比我国完善。在国外一些发达国家，养老院有许多值得借鉴之处，以人为本的理念渗入到养老护理领域，可针对老人的个性差异和不同需求,提供养护设施和护理方式。美国老年公寓有三类:自住型（Independent—living）老年公寓，不为老年居住者提供与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区包括所有的生活配套设施，甚至可以配套一个高尔夫球场。陪助型（人$sisted—living）老年公寓，提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、喂饭、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。特护型（acute—care）老年公寓,为老人提供全面的专业护理，包括从传统的医护到特别为老年癌症患者提供的治疗。太阳城中心是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。住户必须是55岁以上的老人，太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。整个社区内分为''太阳城中心〃（独立家庭别墅）、''国王之殿〃（连体别墅）、''湖中之塔〃（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、''庭院〃和''阿斯顿花园〃（出租的独立居住公寓）以及''自由广场〃（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，无论选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的生活方式，让人们能够建立密切的联系和交流。在太阳城中心，享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。在这样的社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。在美国，人们不把老年人称作夕阳，而是叫作太阳。居住在这样的老年社区对老人身体非常有益。据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。社区内实现无障碍设计，无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。社区内对方位感、交通的安全性、道路的可达性均作了安排,实施严格的人车分流。在这里,体现的是一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。欧美和亚洲一些发达国家在老年人居住建筑设计及理论到实际操作，运营管理都有许多值得我们学习与借鉴的经验。日本提供的是专业的服务，日本的养老院已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的规模。养老院可派专门的家庭护理员上门对卧床老人进行护理，定期接送老人到养老中心进行入浴、用餐等日常生活训练和指导等。国外发达国家的养老消费水平较高，欧美一些国家除了基本养老金外，还有一个保障老有所养的辅助网络。比如，美国在税收政策上实行间接的财政转移，支持养老金制度;德国则是每年拿出几百亿欧元支撑其庞大的养老保障系统。而退休金的来源,各国有许多不同之处。在美国，雇主和雇员各拿出工资收入6.2%作为税收，形成专用''社安金〃，其中85%用于支付养老金。退休工资有差别。很多国家的退休职工领取的退休金并没有一个固定额要视退休年龄、工作年薪和年限、供职岗位等。瑞典的养老金分成两块一部分是基本养老金收入，另一部分是''养老附加金〃，根据退休前的收入状况和纳税情况而定，工龄越长，工资越高,''养老附加金〃积累的就越多，退休后就能领到越多的退休金。目前大多数发达国家的法定退休年龄是65岁,美国和德国在今后几年内将把退休年龄提高到67岁。这些国家鼓励人们到了法定退休年龄时继续留在岗位上。西方各国目前对到了法定退休年龄仍继续工作的人在各方面实施鼓励政策。在芬兰,65岁退休领取的养老金比60岁退休最高可多出40%。美国人到了退休年龄但仍愿意坚持工作的，每多工作一年就奖励10余个百分点的退休金，直至正式退休。（1）英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精湛乡村城市、田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。（3）德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。2、先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖''社会养老〃功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老功能，如提倡和鼓励'多代同居〃（如''两代居〃集合住宅和''多代同堂组屋〃等）。（1）国外养老社区世界上较早进入''银发〃时代的英国，对老年人采取社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%,75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性增至77岁。如今英国已出现了一些''老年人城市〃，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20〜50%。面对日益庞大的老年人群，从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。1）社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（生活照料，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。还为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办的具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所一一老年人工作室。2）优越性及借鉴性。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上正常化的生活，提高了老年人生活的质量。各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处：美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。（2）其他养老模式1）在丹麦，目前最流行的是自助养老社区DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓鱼、养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。2）异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里的自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的''钱口袋〃，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升。3）在美国，社会非常发达，还是以家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，''以房养老〃已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国是''以房养老〃模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了''以房养老〃的''倒按揭〃贷款，至今已有20多年的经验。''倒按揭〃发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。4）在日本，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了''家庭养老〃的传统模式，传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到『熟悉〃和''自由〃，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下显示出其历史的局限性。现代社会市场竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老人力成本巨增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪，加上“421型〃家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。（2）机构养老机构养老是指由专门的养老机构将老人集中起来，进行全方位照顾。正规的养老机构，日常管理非常严格。机构养老现在是我国重要的养老模式之一，但远不能满足众多老年人群的需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有很多人在排队等候入住。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。更多老人趋向于公立养老院，是出于对'国字头〃的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（3）社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为养老服务的新路子。2.2.2.3养老市场趋势从市场角度和发展前景来看，随着''421〃结构家庭的不断增加，机构养老和社区养老将逐渐成为养老市场的热门。养老的基石首先是医疗配套。本项目中，完善的医疗配套以''医院+疗养及康复中心〃为标准，或采用与品牌医院合作等方式。除为老年人提供保证身体健康的配套医疗机构外，精神娱乐方面的配套同样重要，如文化活动中心、垂钓中心等，同时又注重一定的户外运动场所和设施建设，如户外观光景点、垂钓区、休闲区、采摘园区等等。在养老院饮食方面，以生态养生为目的，以营养师团队善食调理为基础，全部采用自产的有机蔬菜、有机水果、有机农作物、直饮矿泉水为主要原料，使食物更安全、更生态、更卫生。可见，该项目健康养老基地的建设符合养老产业化大背景，顺应养老市场发展需求，前景广阔。3.2.3安丘市健康养生养老产业形势分析产业发展前景1、政策最有利。国家、省、市重视发展养老服务业。去年，国家颁布施行了《中华人民共和国老年人权益保障法》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，民政部发布了《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》，规范养老机构的设立和管理。今年，中国人民银行等五部委《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号）、省政府《山东省养老服务业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2016〕22号）等一系列文件竞相出台，在养老保险、养老机构补助、土地政策等方面提供了最优惠的扶持政策。国家、省已将养老问题作为''补短板〃、''调结构〃的重大工程建设来抓。潍坊市制定了《潍坊市健康养老产业培育工作推进方案》，对健康养老产业进行重点培育；我市也在积极研究制定《健康产业五年发展规划》，旨在奏响健康养生养老产业发展最强音。2、市场需求大。老年群体虽然是''夕阳人群〃，养老产业却是''朝阳产业〃。山东是全国老龄化发展速度最快、程度最高的省份之一。据悉，截至2015年，我省60岁以上老年人口近1900万，占全省总人口的19%。预计到2020年将达2208万，占总人口的22.3%。潍坊市总人口927.72万人，60岁以上老年人口约165.3万，占总人口的18.7%，超过国家和省老龄化水平（分别为14.8%、17%）；预计到2020年将达230万，占总人口的23%。安丘市60岁以上老年人口约15.6万，占总人口的16%；预计到2020年将达20万，占总人口的20%。可以说，人口老龄化形势日趋严峻。再从全国范围看，2012年全国平均是5个年轻人抚养1个老人,到了2030年将会是2个年轻人抚养1个老人,2050年1个年轻人抚养1个老人。这种情况在北京上海等城市形势更为严峻，有些家庭甚至可能会出现1对夫妇要抚养12个老人的局面。而就目前的养老机构建设来说，主要以公办的公益性养老机构为主，社会化投资、市场化运作的高端养老机构相对缺乏，每千名老年人拥有养老床位还不足25张，远远不能满足市场需求。同时，山东相对经济发达，有支付能力的中高端客户群数量庞大，对中高端市场的需求旺盛，市场前景广阔。目前山东离退休干部职工已达360万人，月平均工资1700元以上，其中离退休干部已达95万人，月平均工资已达3750元。潍坊市高于全省平均水平，离退休干部达9万人，月平均工资3900元，安丘市也有离退休