应城假日酒店可行性报告

应城市四星级xx假日酒店可行性报告承办单位：孝感市xxx投资有限公司编制日期：二0一一年五月目录一、应城四星级xx假日酒店项目简述 3（一）项目概况 3（二）城市概况 3（三）社会人文历史 4（四）项目位置特征 4二、现阶段应城市场总体概况及投资环境分析 5（一）社会政策环境 5（二）经济产业发展状况 5（三）旅游资源现状 71、旅游资源 72、饭店概况 8（四）消费市场分析 8三、项目分析与市场定位 9（一）项目分析 9（二）市场定位 10（三）综合评论 10四、项目建设的基本思路 11（一）基本设计原则 11（二）体育休闲区、文化广场、酒店建设标准 13（三）体育休闲区、文化广场、酒店设计设想 141、总体布局 142、建筑设计 15五、项目财务分析 16（一）投资估算 16（二）投资效益预测（年度经营效益测算） 18六、结论 20一、应城四星级xx假日酒店项目简述（一）项目概况应城四星级xx假日酒店坐落全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心，占地面积300亩，建筑面积1.5万平方米。主楼层，是一座融住宿、餐饮、娱乐、健身、通讯、旅游、办公、会议、商务等为一体的综合性星级酒店。该项目地理位置优越，交通十分便捷，有着得天独厚的优势，距武汉天河机场和汉口火车站均60公里，约40分钟车程，是理想的商务、办公、休闲娱乐该项目由具有雄厚资金实力的xxx公司独资经营，计划分两期进行，第一期以建设体育文化项目为主，第二期以四星级酒店建设为主。项目全部建成，预计投资1亿元人民币。预计年营业收入万元，利润总额万元，营业税金万元。（二）城市概况应城物华天宝，资源富集，素有“膏都盐海”之称，是一座新兴的工矿城市。石膏、岩盐、温泉并称“应城三宝”，名扬四海。石膏储量达13亿吨，已有400多年的开采历史。纤维石膏储量、品位居全国之冠，一级品纤维石膏占全国储量的82%以上，被誉为“亚洲纤维石膏王国”，岩盐储量大、品位高、埋藏浅、易开采。岩盐储量280亿吨，品位高，埋藏浅，易开采。汤池温泉为全省五大高温温泉之一，地热能储量大、水温高、水质好，常年水温70℃以上，且富含钙、镁、钾等20多种矿物质，适于发展旅游、医疗、科研和特种养殖业，是旅游度假、休闲疗养胜地。应城境内地势平坦，河湖密布，物产丰饶，亦有“鱼米之乡”美誉。应城是全国优质米生产基地、商品粮大县（市），也是国家重点农业综合开发区之一。（三）社会人文历史应城历史悠久，人文荟萃，是古蒲骚故地，以“因地处要冲，应置城为守”而得名。自公元454年（南朝宋孝武帝孝建元年）始置县，门板湾、四龙河等新时器时代遗址的发掘出土，展示了应城5000多年的悠久文化历史；在出土的大量文物中，有远古时代的动、植物化石、象乳齿化石，新石器时代的石斧、陶轮，商代的青铜器，周代的铜鼎、铜戈以及战国时期的铜剑、玉器等；西河古渡、宋代孔庙、玉女温泉、义马文峰，更是应城古老文明的历史见证。在这块古老的土地上，唐代大诗人李白留下了“神女殁幽境，汤池流大川”的佳句。李白、欧阳修等历史文化名人，在此留下不少脍炙人口的名篇佳句；刘少奇、彭德怀、贺龙、陶铸等老一辈无产阶级革命家，曾先后在这块革命的热土上印下了光辉的足迹。1958年11月，周恩来总理、贺龙副总理陪同朝鲜民主主义人民共和国金日成首相访问应城红旗人民公社。1992年12月，中共中央总书记、国家主席江泽民和中央书记处书记、中央办公厅主任温家宝等中央领导员亲临应城视察，称赞应城“规划得好，建设得好，管理得好”。这些，更为应城历史增色添彩。（四）项目位置特征酒店上风上水。东临政治文化中心，南枕长荆铁路，西望大富水，北通107国道，整个市区尽收眼底。城市因“水”而生灵气。应城市四星级xx假日酒店项目计划建造于应城市城南新区，坐落于应城市中心城区肖湾社区，美丽的富水河畔。富水“龙脉”与现代新城一脉相承，西与历史古城“门板湾”隔河相望，生态新城的城市景观与历史文化元素有机融合，传统与现代互动。南区处于未来几年市政府计划重点开发地区的核心板块，它紧邻应城政府、人民广场、火车站、长途汽车站和大型购物中心，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式度假酒店的地理要求。二、现阶段应城市场总体概况及投资环境分析（一）社会政策环境新的发展时期，应城市政府明确提出了可持续发展战略。以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以解放思想为动力，以融入武汉城市圈和“两型社会”建设为核心，以提高人民生活水平、改善民生为根本出发点和落脚点，以加快重点产业发展、统筹城乡发展为支撑，大力实施“三大板块”、打造“三基地一示范”总体战略，推进应城经济社会跨越式发展，努力把应城建设成经济活跃、文化繁荣、环境优美、社会和谐、人民幸福的现代化宜居型中等城市。至此，应城市实现经济全面跨越的宏伟发展蓝图全部绘就，这标志着应城市加快推进新型工业化、城市化进入了实质性阶段，标志着应城市推进新型城市经济建设掀开了崭新的一页。（二）经济产业发展状况建国以来，尤其是1986年经国务院批准应城撤县建市以来，应城人民凭借悠久的历史文化，利用丰富的自然资源，坚持以深化改革、扩大开放为动力，扬长避短，抢抓机遇，主攻特色，扎实奋斗，取得了两个文明建设的丰硕成果。近年来，应城市以大力建设“三大经济板块”，着力打造“三基地一示范”，脚踏实地，埋头苦干，发挥优势，突出特色，保持了全市经济社会协调发展，综合经济实力不断增强，全市经济综合实力连续几年位居全省“十强”县（市），经济效益目标考核进入全省“十强”行列。2011年，全市实现国内生产总值全市实现地区生产总值117.48亿元，实现内联引资30.03亿元，财政收入财政总收入8.05亿元。全社会固定资产投资81.23亿元。应城工业依托丰富的矿藏资源，形成以盐业化工、机械制造、石膏建材、食品饲料、纺织塑料五大支柱产业为主的特色工业经济体系，建成全国最大的联碱生产、石膏开采加工和摩托车零部件生产基地，也是全省最大的盐业化工和摩托车生产基地。培植出“金鹰”摩托、“华中”系列啤酒、“白玉”面条、“义马河”黄滩酱油、“玉兰”膏粉、“熊猫”、“牡丹”碘盐等一批畅销海内外的名牌产品，建成全国最大的纯碱和摩托车零部件生产基地；农业结构调整步伐加快，集约化水平提高，以豪丰大米、三结豆皮、白湖莲藕、人和荸荠等为代表的特色农副产品生产规模和市场覆盖面不断扩大；改革开放成效显著，招商引进势头强劲，三资企业、民营经济蓬勃发展，非公有制经济在国民经济中的份额稳步提高，发展后劲持续增强；基础设施条件明显改善，城市功能日益增强，城乡一体化建设初具规模，城乡面貌焕然一新。农业以生产粮食、棉花、油料、禽蛋、生猪、水产品为主，是全国商品粮生产基地和江汉平原农业综合开发重点市之一。经济的快速发展，促进了各项社会事业全面进步。近年来，应城先后荣获“全国基础教育先进市”、“全国体育先进市”、“全国文化先进市”、“全国科技先进市”、“全国社会治安综合治理先进市”和“省级卫生城市”、“省级文明城市”、“全省小康市”等称号。（三）旅游资源现状1、旅游资源应城有着得天独厚的旅游资源。石膏、岩盐、温泉为应城“三宝”。石膏工业储量5.1亿吨，有400多年的开采历史，被誉为“亚洲纤维石膏王国”。应城岩盐分布面积约为140平方千米，已探明岩盐工业储量为74亿吨，是全国具名的优质岩盐产地之一。位于境内西部的汤池镇温泉资源，不仅水质好，而且储量大，是我国五大温泉之一。这个具有悠久历史风景优美的温泉古镇，早已成为闻名遐迩的旅游休闲、观光疗养胜地。“红色旅游”资源珍贵，在中国近代革命史上可圈可点。有鄂中革命烈士纪念馆、应城革命烈士纪念馆、周总理纪念馆、彭铁烈士陵园、季伟烈士陵园、矿区工人运动旧址等9处红色遗址。考古资源也十分丰富，古文化遗址多，现巳发现的有蒲骚古城、门板湾、陶家湖等多处古文化遗址，都有着重要的历史文化考古旅游价值。近年来，应城市依托丰富的旅游资源和优越的区位优势，以科学发展观为指导，遵循“融入武汉城市圈，构建生态后花园，完善旅游产业键，增加城市软实力”理念，围绕打造“武汉城市圈后花园，华中旅游休闲驿站，中国优秀旅游城市”的总体目标，不断加强旅游项目招商引资和开发建设力度，先后成功引进开发了汤池温泉、汤池西街、金港九辉国际大酒店等一系列高规格、高档次的旅游企业，同时，城市“吃、住、行、游、购、娱”等旅游功能也得到一并提升。全市年接待旅游人数过百万人次，实现旅游收入6亿元。2、饭店概况应城市目前建有各类旅游饭店124家，其中大型公司制企业5家，个体119家。四星级酒店仅1家。2010年全市总房间数3600间，总床位5200余张，平均房价120元/间/天。从整体经营情况看，应城市市的旅游饭店普遍能获得较好的赢利，特别是汤池温泉旅游景区开发成功、武（汉）荆（门）高速公路全程建成通车后，拉动了应城市的旅游、物流、经济建设等的发展，为投资建造旅游度假星级酒店提供了极大的空间。（四）消费市场分析通过对应城市饭店、餐饮、娱乐、购物等方面的实地调查，我们发现应城市虽然经济不是特别发达，但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中的喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。我们在调查中还特别关注了年夜饭的基本标准，每桌从668元～1280元不等，不低于孝感甚至于武汉的消费水准，而酒店平均住宿率都接近70%，若是节假日和市里开会搞活动等还会出现开不到房间的情况。因此，消费市场基本成熟，这就为建设度假酒店奠定了消费基础。另外，我们还注意到了应城市的经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，几年内相继崛起了盐业化工、石膏建材、精细化工、机械制造、轻纺包装、食品饲料六大工业园区，四大产业群，诞生了一大批富有的生意人，随着自身经济实力的增强，他们对生活的要求特别是居住的要求也越来越高。因而，兼具文化体育、休闲娱乐于一体的假日酒店这一最高层次的居住形式将对他们具有很大的吸引力，与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活，它的出现无疑将很好地满足这一市场的需求。基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带的体育文化、休闲娱乐于一体的消费市场非常广阔，销售前景乐观，它在应城市的率先推出也必将在当地引起相应的轰动效应，并最终取得成功。三、项目分析与市场定位（一）项目分析考虑到应城市整个地区的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然、地域、气候等因素及投资回报、投资风险、经营成本等预测，我们认为，目前应城市已完全有必要投资建设具有多功能的城市综合商务型星级假日酒店，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素：1、以先行推出的大型体育文化设施项目迅速切入，包括羽毛球馆、篮球馆、网球馆、台球馆、乒乓球馆、游泳馆及配套的公园式园林绿化项目。填补应城市境内有宾馆酒店无体育文化设施的空白。这一独具个性化和城市人居魅力的前瞻性创意，将吸引广大中高层消费者。2、规格档次起步一定要适中，设计规划要合理，这样就能快速占领当地酒店业市场。同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。3、依据地方容量，房间总数控制在300间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性的经营接待场所，以满足政府接待的需求。4、主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。5、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得较好的投资回报。6、应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目树立为良好的政府形象工程。从而利用自身的优势不断拓展业务，最终形成双赢。（二）市场定位通过实地考察，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，我们认为，新建的应城市四星级xx假日酒店的经营市场可定为：一、政府中、小型会议接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、市内招商、贸易、推广、展示、展览、拍卖、新闻发布等商务活动；四、小型旅游团队接待；五、一般性商务散客；六、家庭、朋友式休闲度假等。酒店类型为城市综合商务型。（三）综合评论结合应城市地区社会经济的特征与当地政府所制定的发展规划，我们认为，在应城市建造四星级xx假日酒店主要有以下几方面的有利因素：一、近几年应城市经济发展速度明显加快，已具备一定的社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提高，旅游资源十分丰富，随着“汤池温泉”知名度的提升和农家乐、“一日游”、“三日游”等武汉城市圈假日游的流行，城市功能与开放程度不断扩大，存在良好的投资基础条件；二、目前市区缺乏大型旅游商贸接待活动的场所，尤其是饭店布局不合理、存在着投资建造大型星级旅游商务酒店的市场契机；三、文化消费、体育健身是国家远景之所需，是大众品质之所求，此项目的导入，对未来当地发展趋势是一种信号，更具备投资可行的前景；四、应城市消费市场活跃，消费水准日趋提高，当地市民对买车、买房和互动旅游的呼声很高，而且人们求新、求变、求好的消费心态十分明显，存在着有利的消费群体；五、应城市政府和相关部门的领导对招商引资非常重视，也明确表态，非常与支持建造应城市四星级xx假日酒店这一项目，存在着建设与经营政策的优惠等政府支持的背景。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。四、项目建设的基本思路根据应城市经济发展状况和旅游业及饭店业市场现状，结合投资方的经营思路，拟建的应城市四星级xx假日酒店初步定位为城市综合型商务酒店。它的设计和建设应涵盖以下基本概念。(一）基本设计原则1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现现代化城市综合型商务酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。3、因酒店用地条件较好，且当地饭店业市场尚处在逐步发展中，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。5、酒店的总体建筑分为高层主楼与产权式酒店别墅两大部分。主楼以300间（标）客房（约500个左右床位）及公共部分和动力后勤部分组成。产权式酒店套（标）间可建100间左右。产权式酒店一次性出售30年，代户主管理，收益分成。出售所得用于偿还外借投资（融资款）。另外，随着市场发展，在酒店外围，可适当规划建造一些对外服务的商业设施（如商铺等），可带动人流的同时，又可增加租金收入。6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。7、酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。8、酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。9、体育文化设施建设，尽量考虑将文化、体育、生态绿化与公共活动空间完美结合，充分体现酒店文化广场的公共使用的要求，提升整个应城城市形象，展现应城人民的精神面貌。（二）体育休闲区、文化广场、酒店建设标准体育休闲区、文化广场：以“城市综合体”的概念设计，体现现代文明，体现城市特色，功能齐全，布局合理；与酒店及周边建筑风格相协调；通过运动场地、植物景观、文化景观等有机构成过渡景观带，完善和提升酒店景观带的内容，营造开放性的运动空间。酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为四星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。1、70%标准客房每间净面积不小于25平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。2、拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与别墅区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中会议厅面积不小于300平方米。9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。10、拥有符合四星级酒店标准的停车场地。（三）体育休闲区、文化广场、酒店设计设想根据应城市区宾馆区块分布、应城市旅游市场调查结果和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。遵循“天地人和”及“以人为本”的原则，实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。1、总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调，使之成为名副其实的星级酒店，成为应城未来城市一个特殊的景区、亮点和城市新坐标，建设成应城永不落伍的地标式建筑。整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。2、建筑设计根据建造“园林式”酒店的思路，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以x～x层的多层(高层)建筑为主，主楼不设地下室，底层除必须设置的经营用房外，可设置工程设备用房和后勤员工用房。部分为二～三层的低层建筑。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型，建筑群体以分散与集中相结合，并以相对集中为主。其分散区域必须有封闭式连廊相接。根据市场定位，酒店经营、体育休闲区、文化广场的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：⑴综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设xx间（套）左右，宜有普通客房区以接待高中低档会议和旅游团队之用，可略低于三星级标准（骨架部分尽量少变），标准客房区为80%；豪华客房区即商务楼层区（行政楼层），总数可控制在20%左右，它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以单床房为主。⑵综合性会议等公共活动功能。设置专用中型会议厅一间，面积300平方米左右。⑶另设咖啡厅、大堂吧等。咖啡厅（兼早餐自助餐）1000平方米左右，大堂吧约1500平方米左右。⑷高档、先进的健康文化消费、体育休闲功能。先期建设的体育文化设施有羽毛球馆、篮球馆、网球馆、台球馆、乒乓球馆、游泳馆、多功能电子阅览室以及配套的公园式园林绿化项目。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。⑸政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：①前厅是酒店的门面，面积控制在500平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。②工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。③办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。④员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为1500人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。五、项目财务分析（一）投资估算此项目实行独资经营，总投资1亿元人民币，共分两期进行。第一期投资：3000万元，主要用于体育文化项目建设。第二期投资：7000万元，主要用于15000平方米酒店建设及相关配套设施建设。按照15000平方米的体育文化设施和酒店建筑面积、300间（套）客房外加100间独立产权式酒店别墅的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：序号项目工程量单价投资额（万元）备注一土建工程60001体育文化设施30002客房大楼接待大厅元/㎡清水房，含外墙装饰和塑钢3热水机房、职工宿舍元/㎡4餐厅、多功能厅5道、桥、停车场6化粪池、污水处理7围墙、堡坎8绿化二设备及安装工程20001水、电安装工程2中央空调系统3配电及应急发电机组4火灾报警系统5电话交换机系统6光纤电视系统元/头7厨房炉具设备8客房家具电视机元/套9餐厅及办公家俱10功能厅灯光、音响设备11热水机组12电梯2部13洗涤设备三装饰工程15001400间标房及过道元/套含卫生间、洁具、开关、灯具2接待大厅3餐厅、职工住房、财务部、多功能厅等四广告宣传费用50网站、画册、媒体投放等五其它3001前期规划及可研2地勘设计费用3项目报建4基建管理费5不可预见费6三通一平合计（二）投资效益预测