福建住宅小区物业管理实施细则

莆田市物业管理实施细则莆政综〔2014〕113号各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：《莆田市物业管理实施细则》已经市政府常务会议第56次研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。莆田市人民政府2014年9月22日莆田市物业管理实施细则第一章总则第一条为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本细则。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。第三条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，县（区）人民政府（管委会）应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善老旧住宅小区综合环境。老旧住宅小区的范围由县（区）人民政府（管委会）确定。未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。第四条市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理的相关规范性文件；（二）指导、监督全市物业管理工作；房地产E网范文吧（三）负责市区范围内物业专项维修资金的监管工作；（四）负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作；（五）负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作，以及对物业服务企业服务行为的监管；（六）指导、监督市物业管理协会开展工作，促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。（七）法律、法规、规章规定的其他职责。第五条县（区）建设行政主管部门接受市建设行政主管部门的业务指导，负责辖区内物业管理活动的日常监督管理工作，履行下列职责：（一）指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民（村民）委员会物业管理工作；（二）指导业主大会的成立和业主委员会选举工作；（三）建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷；（四）负责对物业服务企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管工作；（五）负责本行政区域内物业专项维修资金的监管工作；（六）法律、法规、规章规定的其他职责。第六条街道办事处（乡镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）组织、指导首次业主大会成立，并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作，负责业主大会解散后的财产清算工作；（二）负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监督，指导业主大会和业主委员会依法开展活动；（三）负责召集物业管理联席会议，调解处理物业管理的日常事务，协调物业管理和社区建设的相互关系；（四）积极引导老旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；（五）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；（六）法律、法规、规章规定的其他职责。第七条社区居民（村民）委员会负责指导本辖区业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第八条建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业管理备案、物业服务企业的信用和处罚等物业管理信息进行共享。建设行政主管部门对物业服务企业资质等级和实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。第九条县（区）人民政府（管委会）应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。第十条住建、物价、公安、城管执法、工商、环保、质监、民政、财政、规划、园林、人防、消防等行政管理部门应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。第十一条物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。第十二条建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显着位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。第二章业主、业主大会和业主委员会第十三条房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十四条物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。筹备首次业主大会会议，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请之日起三十日内指导业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）建设行政主管部门和社区居民（村民）委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）或者委托的社区居民（村民）委员会代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。第十六条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（三）业主大会议事规则以及法律、法规、规章规定的其他方式。业主可以委托代理人出席业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行表决。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。第十八条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照《福建省物业管理条例》第十二条规定的方式确定业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。第十九条业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第二十条首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业时，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。第二十一条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由物业所在地建设行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第二十二条街道办事处（乡镇人民政府）或者受其委托的社区居民（村民）委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导、帮助社区居民（村民）委员会指导业主召开。第二十三条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民（村民）委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民（村民）委员会应当终止行使本款规定的职责。第二十四条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。第二十五条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）被依法追究刑事责任的。第二十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第二十八条业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，街道办事处（乡镇人民政府）应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的二个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并按照规定开展换届选举工作。第三十条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起五日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者公安机关协助移交。第三十一条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。第三章物业管理服务第三十二条物业服务企业应当具有企业法人资格，并按照规定取得相应资质等级。物业服务人员应当按照规定取得相应资格证书。物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承担物业管理事务，依照前期物业服务合同或者物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。合同应当在规定时间内向县（区）建设行政主管部门备案。第三十三条物业服务企业的基本权利：（一）按物业服务合同的约定收取费用；（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为；（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；（四）要求业主委员会协调其与业主或者非业主使用人的纠纷；（五）法律、法规、规章规定的其他权利。第三十四条物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显着位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显着位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规、规章规定的其他义务。第三十五条物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、维保和养护；（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规、规章规定的其他应当约定的事项。第三十六条建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）应当根据《福建省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本细则第三十七条至第四十条的规定向物业所在地县（区）建设行行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。物业管理区域由物业所在地县（区）建设行政主管部门自收到备案资料之日起五个工作日内会同街道办事处（乡镇人民政府）及社区居民（村民）委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域；（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）划定或者确定物业管理区域不合理的，县（区）建设行政主管部门应当自收到备案资料之日起五个工作日内提出核定意见并告知申请人。第三十七条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）建设单位营业执照；（三）《建设用地规划许可证》及附图；（四）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；（六）地名批批复文件。第三十八条已经实施物物业管理但未未办理物业管管理区域备案案手续的建成成居住区，物物业服务企业业应当提交下下列资料办理理物业管理区区域备案手续续：（一）物业管管理区域备案案申报表；（二）物业服服务合同；（三）物业服服务企业资质质证书；（四）《建设设用地规划许许可证》及附附图；（五）建设项项目修建性详详细规划或者者建设工程设设计方案总平平面图；（六）物业管管理用房坐落落位置、建筑筑面积；（七）地名批批复文件。物业服务企业业因客观原因因无法提供前前款第（四）项项至第（七）项项资料的，物物业服务企业业应当书面报报告已实施物物业管理的区区域四至范围围、物业的共共用设施设备备、社区建设设等情况第三十九条没有实施物物业管理的建建成居住区需需要实施物业业管理的，街街道办事处（乡乡镇人民政府府）在确定物物业管理区域域后，应当提提交下列资料料办理物业管管理区域备案案手续：（一）物业管管理区域备案案申报表；（二）物业管管理区域四至至范围说明及及附图；（三）确定物物业管理区域域的理由和依依据。前款第（三）项项规定的确定定物业管理区区域的理由和和依据应当包包括物业管理理区域内物业业的共用设施施设备、社区区建设情况等等。第四十条已已备案且已实实施物业管理理的一个物业业管理区域需需要划分为若若干物业管理理区域的，应应当对原物业业管理区域内内的共有道路路、绿地和物物业服务用房房等共用部位位和共用设施施设备的使用用、维护等形形成分割方案案，且分割方方案应当经拟拟分割的各物物业管理区域域内专有部分分占建筑物总总面积过半数数的业主且占占总人数过半半数的业主同同意。依照前款规定定分割后的若若干物业管理理区域，由物物业服务企业业提交以下资资料办理物业业管理区域备备案手续：（一）物业管管理区域备案案申报表；（二）分割后后各物业管理理区域四至范范围说明及附附图；（三）分割方方案；（四）已分割割各物业管理理区域内专有有部分占建筑筑物总面积过过半数的业主主且占总人数数过半数的业业主同意分割割方案的证明明材料。第四十一条新建物业出出售时，建设设单位应当将将经备案的物物业管理区域域在商品房买买卖合同中明明示。物业服务企业业或者街道办办事处（乡镇镇人民政府）应应当将经备案案的物业管理理区域公告全全体业主。前两款所规定定明示或者公公告的内容包包括：（一）物业管管理区域的四四至范围说明明及附图；（二）公共场场所、公共绿绿地的面积和和位置；（三）公共车车位数量和位位置；（四）地下室室、底层架空空层、天台的的面积及其权权属；（五）物业服服务用房和业业主委员会用用房的面积和和位置；（六）共用设设施设备名称称及权属；（七）其他需需要明示的场场所和设施设设备。第四十二条具备下列条条件之一的，业业主委员会可可以向物业所所在地县（区区）建设行政政主管部门提提出调整物业业管理区域的的要求：（一）经自然然分割或者习习惯形成的两两个以上相对对独立区域，能能明确分清共共用配套设施施设备管理维维护责任，并并经各区域中中专有部分面面积占建筑物物总面积过半半数且人数占占总人数过半半数的业主同同意划分为多多个物业管理理区域的；（二）两个以以上独立物业业管理区域经经各自业主大大会同意，合合并为一个物物业管理区域域的。要求调整物业业管理区域的的，业主委员员会应当提交交物业管理区区域划分方案案、物业管理理用房划分方方案、设施设设备维护管理理责任划分方方案、调整后后物业管理区区域管理方案案和业主大会会决议等材料料。物业所在在地县（区）建建设行政主管管部门应当在在收到相关材材料之日起二二十个工作日日内，会同当当地街道办事事处（乡镇人人民政府）及及社区居民（村村民）委员会会作出是否调调整物业管理理区域的决定定。第四十三条建设单位应应当按照规定定配置物业管管理用房。建建筑面积十万万平方米以下下的按照不少少于总建筑面面积千分之四四配置，但最最少不低于五五十平方米；；建筑面积超超过十万平方方米的，超过过部分按照千千分之二配置置。物业管理用房房的具体位置置和面积，城城乡规划主管管部门应当在在建设工程规规划许可证及及附件附图中中载明，并在在办理物业销销售（预售）许许可证之前予予以确定。按照规划配建建的物业管理理用房不得挪挪作他用，其其所有权属于于该物业管理理区域内的全全体业主，不不得分割、转转让和抵押，其其用途不得擅擅自改变。业主委员会成成立之前，物物业管理用房房由前期物业业服务企业接接受、使用和和经营。前期期物业服务企企业出租经营营物业管理用用房的，租赁赁期限最长不不超过业主委委员会成立后后十二个月。业业主委员会成成立后，物业业管理用房的的使用和经营营方案应当经经业主委员会会同意并公告告。第四十四条物业管理区区域内的下列列设施归属全全体业主所有有：（一）物业管管理用房；（二）垃圾集集散间、厕所所；（三）按照规规划配建的公公共绿地、道道路、围墙以以及其他公共共用地使用权权；（四）住宅的的物业管理区区域按照规划划配建的公共共停车场所；；（五）建设单单位以书面形形式在出售物物业时承诺归归全体业主所所有的其他设设施。按规划要求在在住宅小区内内配套建设的的会所、幼儿儿园的归属，应应当在商品房房买卖合同中中约定。约定定属于开发建建设单位所有有的，开发建建设单位应当当提供产权归归其所有的证证明文件，并并优先为业主主提供服务。第四十五条一个物业管管理区域应当当由一个具备备相应资质的的物业服务企企业统一提供供物业服务。已已成立业主大大会的物业管管理区域，经经专有部分面面积占建筑物物总面积过半半数且人数占占总人数过半半数的业主同同意，可以根根据物业特点点自行决定选选聘物业服务务企业的资质质等级及服务务内容。第四十六条住宅物业的的建设单位应应当在领取《商商品房预售许许可证》之前前，应当采用用公开招投标标方式选聘具具有相应资质质的物业服务务企业进行前前期物业服务务，并书面签签订前期物业业服务合同。其其中，投标人人少于三个、且且物业管理区区域总建筑面面积小于两万万平方米的，经经物业所在地地县（区）建建设行政主管管部门批准，可可以采用协议议方式选聘具具有相应资质质的物业服务务企业，并签签订前期物业业服务合同。前前期物业管理理招投标的具具体实施办法法，由市建设设行政主管部部门另行制定定。分期开发的物物业划定为一一个物业管理理区域的，其其前期物业管管理招投标应应当以全部物物业管理区域域为范围。同同一物业管理理区域内的非非住宅面积计计入物业管理理区域总面积积。招标人应当在在发布招标公公告或者发出出招标邀请书书十日前，持持招标公告或或者投票邀请请书、招标文文件等有关资资料，向物业业所在地县（区区）建设行政政主管部门备备案。第四十七条建设单位与与物业服务企企业签订前期期物业服务合合同的，物业业服务企业应应当自合同签签订之日起十十五日内，提提交以下资料料向物业所在在地县（区）建建设行政主管管部门备案：：（一）前期物物业服务合同同备案申报表表；（二）物业服服务企业资质质证书；（三）前期物物业服务合同同；（四）中标通通知书；报送资料齐全全、符合法定定形式的，县县（区）建设设行政主管部部门应当当场场出具加盖印印章的书面回回执。前期物业服务务合同约定期期限的，其期期限不短于物物业管理区域域具备成立业业主大会条件件之日起一年年。前期物业业服务期间，物物业服务企业业经征得物业业管理区域内内专有部分面面积占建筑总总面积过半数数且人数占总总人数过半数数的业主同意意后，提前终终止有约定期期限的前期物物业服务合同同的，自书面面通知到达建建设单位之日日起满三个月月时合同终止止。建设单位位应当按照物物业管理及前前期物业管理理招标投标相相关规定及时时另行选聘物物业服务企业业。但业主大大会已经按照照规定选聘物物业服务企业业的，自业主主委员会与物物业服务企业业签订的物业业服务合同生生效之日起，该该前期物业服服务合同终止止。第四十八条建设单位应应当在新建物物业交付使用用十五日前，与与选聘的物业业服务企业完完成物业共用用部位、共用用设施设备的的承接查验工工作。承接查查验的相关规规定由市建设设行政主管部部门另行制定定。建设单位在办办理物业承接接查验前，应应当向物业服服务企业移交交下列资料：：（一）物业的的报建、批准准文件，竣工工总平面、单单体建筑、结结构、设备竣竣工图，配套套设施、地下下管网工程竣竣工图等竣工工验收资料；；（二）物业专专项维修资金金清册；（三）设施设设备买卖合同同复印件及安安装、使用和和维护保养等等相关技术资资料、证件和和检验报告；；（四）物业质质量保修文件件和物业使用用说明文件；；（五）物业管管理区域内各各类建筑物、场场地、设施设设备的清单；；（六）物业及及配套设施的的产权清单；；（七）物业服服务用房的清清单；（八）物业使使用、维护、管管理必需的其其他资料。未能全部移交交前款所列资资料的，建设设单位应当列列出未移交资资料的详细清清单并书面承承诺补交的具具体时限。第四十九条物业服务企企业应当在与与建设单位办办理物业交接接手续后三十十日内，提交交以下资料向向物业所在地地县（区）建建设行政主管管部门办理备备案手续：（一）物业承承接查验备案案申报表；（二）前期物物业服务合同同备案回执；；（三）临时管管理规约；（四）物业承承接查验协议议；（五）建设单单位移交资料料清单；（六）查验记记录；（七）交接记记录；（八）其他承承接查验有关关文件。报送资料齐全全、符合法定定形式的，县县（区）建设设行政主管部部门应当当场场出具加盖印印章的书面回回执。第五十条物物业服务企业业应当在前期期物业管理期期间履行以下下职责：（一）参与工工程的检查，对对发现的工程程质量问题和和其他不利于于物业使用和和管理的问题题，及时向建建设单位或者者相关专业管管理部门提出出整改建议，并并协助专业管管理部门督促促落实；（二）就共用用设施设备的的安装位置、管管线走向等事事项向建设单单位提出建议议，并参与共共用设施设备备的安装、调调试等工作；；（三）建立物物业共用部位位、共用设施施设备等工程程信息资料，建建立日常管理理档案；（四）根据临临时管理规约约、前期物业业服务合同的的约定，向业业主提供物业业服务并引导导业主遵守约约定，维护物物业公共利益益和管理秩序序。第五十一条物业服务企企业对物业的的共用部位、共共用设施设备备及相关场地地等进行查验验时，应当和和建设单位或或者业主委员员会签订承接接查验协议，对对物业承接查查验基本情况况、存在问题题、解决方法法及其时限、双双方权利义务务、违约责任任等事项作出出明确约定。第五十二条业主大会和和业主委员会会备案成立后后，应当通过过公开招投标标方式选聘具具有相应资质质的物业服务务企业，并与与物业服务企企业签订物业业服务合同。其其中，物业管管理区域总建建筑面积小于于两万平方米米的，可以邀邀请或协议招招标形式，但但投标人不得得少于三个。物业服务企业业应当按照物物业服务合同同的约定提供供相应的服务务，并遵守下下列规定：（一）符合国国家、省和本本市规定的技技术标准、规规范；（二）及时向向业主、非业业主使用人告告知安全合理理使用物业的的注意事项；；（三）定期听听取业主的意意见和建议，改改进和完善服服务；（四）协助公公安机关做好好物业管理区区域内的安全全防范工作；；（五）接受社社区居民（村村民）委员会会监督指导，配配合做好社区区管理相关工工作。物业服务企业业在物业服务务合同签订之之日起十五日日内应当将合合同副本报送送物业所在地地县（区）建建设行政主管管部门备案。第五十三条物业服务企企业在合同期期内不得擅自自停止服务，无无故弃管服务务、突然中断断服务，给业业主造成不良良影响的，记记入企业信用用档案，给业业主造成的损损失且情节严严重、构成违违法的，依法法承担相应责责任。对物业服务企企业的服务，百百分之六十以以上的业主不不认可的，物物业服务企业业要按规定的的程序、步骤骤退出物业管管理项目。第五十四条物业服务合合同的一方提提前终止有约约定期限的物物业服务合同同的，自书面面通知到达对对方之日起满满三个月合同同终止。合同同终止的不影影响当事人承承担相应的违违约责任。物业服务合同同期限届满前前三个月，业业主委员会应应当组织召开开业主大会会会议开展物业业服务企业选选聘工作。物物业服务合同同期满仍未完完成选聘工作作，经双方协协商，原物业业服务企业同同意延续的，原原物业服务合合同自动延续续至选聘工作作完成。在原原合同延续期期间，任何一一方提前终止止合同的，自自书面通知到到达对方之日日起三十日内内合同终止。物业服务企业业不得以业主主欠交物业服服务费等理由由拒绝退出物物业管理项目目。第五十五条物业服务企企业退出物业业管理项目时时，应当向业业主委员会移移交全部物业业管理档案、资资料和相关财财物。物业服务企业业退出物业管管理项目时业业主大会仍未未选聘到新物物业服务企业业的，物业所所在地街道办办事处（乡镇镇人民政府）应应当进行应急急管理、指定定管辖。社区区居民（村民民）委员会可可以在街道办办事处（乡镇镇人民政府）委委托下根据应应急管理的需需要负责组织织不超过六个个月的基本保保洁、保安和和维保等服务务，相关费用用由业主承担担。各相关职职能部门及供供水、供电、供供气等专营服服务单位应当当予以配合。物业服务企业业、业主委员员会和物业所所在地街道办办事处（乡镇镇人民政府）应应当按照《福福建省电梯安安全管理办法法》等有关规规定，依法承承担电梯安全全管理责任。第五十六条物业服务收收费根据不同同物业的性质质和特点、物物业服务不同同的阶段，分分别实行政府府指导价和市市场调节价。政政府指导价适适用范围和收收费标准由价价格主管部门门制定。实行行市场调节价价的物业管理理项目，收费费标准由物业业服务合同（包包括前期物业业服务合同）确确定。物业服服务收费项目目和标准应当当向全体业主主公布。物业服务收费费标准根据收收费与服务水水平相适应的的原则，并根根据物业服务务成本变化情情况等因素进进行调整。第五十七条业主大会成成立之前需要要对物业服务务收费标准进进行调整的，应应当遵循以下下程序：（一）物业服服务企业已委委托会计师事事务所对上一一年度物业项项目经营情况况和调价方案案进行审计，并并取得审计报报告。（二）拟调整整物业服务收收费标准的相相关事项已公公告三十日以以上。公告的的相关事项应应当包括上一一年度物业项项目经营情况况和调价方案案的审计报告告、调价后的的收费标准、服服务内容和服服务标准等。公公告期间，应应当听取和收收集业主的意意见。（三）调价方方案经专有部部分面积占建建筑物总面积积过半数的业业主且占人数数总人数过半半数的业主表表决通过；表表决结果已经经公示三十日日以上。公示期间业主主对调价方案案的表决结果果有异议的，可可以查验本人人表决意见，物物业服务企业业应当及时提提供业主本人人表决意见以以供查验。查查验的业主表表决意见与公公示的表决意意见不一致的的，物业服务务企业应当重重新统计表决决结果。业主对物业服服务收费标准准的调整有争争议的，可以以向市价格行行政主管部门门申请协调处处理或者向人人民法院提起起诉讼。第五十八条物业交付使使用前，建设设单位应当依依照前期物业业服务合同的的约定向物业业服务企业支支付物业服务务费；物业交交付使用之日日的次月及以以后的物业服服务费由业主主承担。业主应当依照照物业服务合合同（包括前前期物业服务务合同）的约约定及时交纳纳物业服务费费。业主违反反物业服务合合同约定，经经书面催交，逾逾期不交纳物物业服务费的的，业主委员员会可以采用用在本物业管管理区域公示示等方式协助助物业服务企企业催交。物业服务合同同双方约定预预收物业服务务费的，预收收期限最高不不得超过十二二个月。物业业服务合同存存续的剩余期期限不足十二二个月的，则则预收期限不不得超过合同同的剩余期限限。第五十九条物业服务企企业根据物业业服务合同约约定和有关法法律、法规、规规章规定，可可以对物业管管理用房中的的经营用房和和物业管理区区域内共用部部位、共用设设施设备进行行经营，收益益归全体业主主所有，可用用于共用部位位、共用设施施设备的维修修、更新、改改造或者补充充物业专项维维修资金，也也可以根据业业主大会的决决定用于物业业管理的其他他需要。物业经营性收收益由物业服服务企业代管管的，应当单单独列账；由由业主委员会会自行管理的的，应当以业业主委员会名名义开设账户户，不得以任任何个人或者者其他组织名名义进行管理理。实行物业服务务包干制收费费方式的物业业服务项目，每每半年公布一一次物业共用用部位、共用用设施设备以以及相关场地地经营所得的的收支情况；；实行物业服服务酬金制收收费方式的物物业服务项目目，每年公布布一次各项资资金收支情况况。前期物业服务务期间，建设设单位和物业业服务企业应应当在前期物物业服务合同同中详细约定定物业经营性性收益使用管管理事项，并并向业主公示示告知。前期期物业服务结结束时，物业业服务企业应应当审计前期期物业服务期期间物业经营营性收益收支支情况，并将将审计结果在在物业管理区区域内公示。第六十条经经专有部分面面积占建筑物物总面积过半半数且人数占占总人数过半半数的业主同同意，物业管管理区域可以以在街道办事事处（乡镇人人民政府）、社社区居民（村村民）委员会会的监督指导导下由业主自自行管理。实实行自行管理理的应当将执执行机构、管管理方案、收收费标准和管管理期限等内内容提交业主主大会会议表表决。业主采用民事事雇佣方式聘聘请自然人进进行服务的，应应当为其支付付依法属于业业主责任的意意外伤害等保保障费用。电电梯、消防、技技防等涉及人人身、财产安安全以及其他他有特定要求求的设施设备备管理，应当当委托专业机机构进行维护护和养护。业主自行管理理中需要开具具发票的，业业主委员会可可以持街道办办事处（乡镇镇人民政府）或或者社区居民民（村民）委委员会的证明明材料，向税税务部门申请请办理临时税税务登记证。物物业所在地税税务部门应当当按有关规定定给予办理发发票领购手续续。业主大会可以以委托具有资资质的专业机机构对管理费费用、物业专专项维修资金金、物业经营营性收益等进进行财务管理理和财务审计计。管理账目目每年向业主主公布一次。第六十一条凡具备分表表直抄到户条条件的住宅小小区内的水、电电、气等专业业经营设施的的计量表应当当实行专有部部分一户一表表，共有部分分安装独立计计量表，由相相关专营服务务单位负责向向最终用户进进行收费；安安全防范、消消防、环卫、邮邮政、信息等等附属设施设设备的配置应应当符合物业业使用的基本本条件。新建住宅小区区供电设施建建设工程应当当符合国家和和行业标准的的电力工程建建设规范，由由供电部门依依照国家标准准、行业标准准进行审核和和验收，供电电方式应按照照安全、可靠靠、经济、合合理和便于管管理体制的原原则确定。本细则实施前前，总表供水水的住宅小区区应尽快筹资资进行一户一一表改造，改改造后由供水水部门统一纳纳入终端收费费管理。供配配电设施建设设实行“委托建设模模式”或“自购自建模模式”的住宅小区区由供电部门门按照《福建建省新建住宅宅小区供配电电设施建设与与运行维护监监督管理暂行行办法》（闽闽监能市场[20144]137号）有关规规定执行。第六十二条物业服务企企业不得以用用户欠缴物业业管理费用或或者其他原因因为由中断用用户的正常用用水、用电、用用气。物业服务企业业退出物业管管理区域时已已代收但未向向专营服务单单位清缴的费费用，专营服服务单位应当当按相关约定定直接向物业业服务企业追追缴，不得以以未清缴费用用而停止向用用户提供服务务。第六十三条业主、非业业主使用人、业业主委员会、物物业服务企业业、建设单位位在物业管理理服务活动中中发生争议的的，可以申请请物业所在地地人民调解委委员会调解或或者街道办事事处（乡镇人人民政府）调调解，也可以以依法申请仲仲裁或者提起起民事诉讼。业主、非业主主使用人、业业主委员会、物物业服务企业业对有关物业业服务收费有有争议的，可可以申请物业业所在地价格格行政管理部部门协调处理理。业主违反反物业服务合合同约定逾期期不交纳物业业服务费用，经经业主委员会会督促仍拒不不交纳的，物物业服务企业业可以依法追追究其违约责责任。业主、非业主主使用人、业业主委员会、物物业服务企业业对本物业管管理区域内违违反法律、法法规和本细则则相关规定的的行为，可以以向建设行政政主管部门及及其他有关部部门投诉举报报，有关部门门应当依法调调查核实后予予以处理；对对署名举报的的，应当将处处理结果书面面告知当事人人。第六十四条建设行政主主管部门要建建立物业企业业管理服务评评比长效机制制和项目经理理管理系列制制度，健全物物业服务企业业信用档案制制度，并通过过互联网等方方式向社会定定期公布物业业服务企业的的信用信息及及信用等级，实实行信用信息息资源共享，完完善社会监督督。物业服务企业业应当建立健健全物业服务务档案，并依依据与业主约约定的服务内内容建立快捷捷的服务制度度，制定服务务时限，责任任落实到人。提提倡感动式、管管家式的服务务，鼓励物业业服务企业和和物业服务项项目经理创立立自己的服务务品牌。第四章物业业使用和维修修第六十五条业主、非业业主使用人在在使用物业时时应当依照有有利于使用安安全、团结互互助和公平合合理的原则，正正确处理用水水、排水、通通行、通风、采采光、日照、管管线铺设和建建筑维修、有有害物质排放放等方面的相相邻关系。建设单位应当当在销售物业业之前制定临临时管理规约约，作为物业业买卖合同的的附件。业主主大会成立后后，业主大会会应当制定管管理规约。临临时管理规约约和管理规约约应当向物业业所在地县（区区）建设行政政主管部门备备案，临时管管理规约和管管理规约的示示范文本由市市建设行政主主管部门制定定。第六十六条在物业管理理区域内，物物业服务企业业或者业主委委员会发现有有下列违法行行为之一的，应应当及时劝阻阻制止；对不不听劝阻的，物物业服务企业业或者业主委委员会应当及及时向街道办办事处（乡镇镇人民政府）和和有关行政主主管部门书面面报告：（一）违法建建设、擅自改改变建筑物、房房屋外立面及及其配套设施施（含架空层层、地下停车车场、幼儿园园、共有绿地地等）使用功功能的；（二）擅自拆拆改房屋承重重结构的；（三）破坏小小区园林绿化化的；（四）擅自将将雨污水混接接或者在排水水管上接管；；私自更改或或损害管道燃燃气设施，占占用、堵塞、封封闭管道设施施影响公共安安全；（五）损坏消消防设施，占占用、堵塞、封封闭消防通道道、消防登高高面等消防场场地；（六）违反国国家和地方规规定，向环境境超标排放污污染物；（七）商业经经营、文化娱娱乐场所边界界噪声及超标标排放有害气气体、污水的的；（八）占用共共用部位、共共用设施设备备；（九）破坏供供水、供电、供供气和通讯设设施设备等法法律、法规禁禁止的其他行行为。有关职能部门门接到报告后后，应当按照照各自职责及及时查处。第六十七条业主或者非非业主使用人人进行物业装装修，应当事事先告知物业业服务企业，并并按照物业装装修有关规定定办理手续。物物业服务企业业应当对业主主或者非业主主使用人的物物业装修活动动、使用公共共设施设备进进行监督，业业主应当予以以配合。第六十八条业主大会成成立前，车辆辆停放在物业业管理区域内内共用部位的的，其收费标标准应当按照照价格主管部部门的规定执执行。业主大大会成立后，车车辆在物业管管理区域内行行驶、停放、收收费等管理制制度由业主大大会制定。业业主大会决定定对车辆停放放收费的，应应当确定收费费标准。车主主对车辆有保保管要求的，由由车主和物业业服务企业另另行签订保管管合同。业主车辆较多多的物业管理理区域，经业业主大会同意意，业主委员员会可以申请请公安部门对对小区内地面面停车泊位和和规定行车路路线进行划定定，公安部门门应当予以配配合。第六十九条物业交付使使用前，建设设单位应当依依照有关规定定将验收合格格的供水、供供电、供气、通通讯、有线电电视等设施设设备移交给相相关专营服务务单位负责管管理，并移交交有关技术资资料。相关专专营服务单位位应当及时接接收。物业交交付使用时，建建设单位应当当将有关设施施设备移交专专营服务单位位管理的情况况予以公示。专营服务单位位接收后，应应当及时做好好有关设施设设备的维修、更更新和养护，确确保物业管理理区域内有关关设施设备的的安全运转和和正常使用。第七十条物物业管理区域域内供水、供供电、供气、通通讯、有线电电视等专营服服务单位应当当按照下列规规定向最终用用户收取有关关费用。（一）业主自自用的向业主主收取；（二）物业服服务企业使用用的向物业服服务企业收取取；（三）部分业业主共同使用用的，由相关关业主分摊；；（四）全体业业主共同使用用的，由全体体业主分摊。专营服务单位位委托物业服服务企业代收收代交有关费费用和进行有有关设施设备备日常维修养养护的，不得得向业主收取取手续费等额额外费用，双双方应当签订订委托协议，明明确委托的主主要事项和费费用支付的标标准与方式。未未签订委托协协议的由专营营服务单位自自行负责相关关工作。专营服务单位位不得强制物物业服务企业业代收费用，不不得因物业服服务企业拒绝绝代收有关费费用而停止向向最终用户提提供服务。对对欠缴供电、供供水、供气等等费用的业主主，各相关部部门可采取分分户控制，停停止对其提供供服务，或通通过行政和法法律手段加以以解决，不得得因个别业主主欠费而损害害其他业主的的合法权益。第七十一条物业保修期期满后的维修修、更新、改改造费用，按按照下列规定定承担：（一）专用部部位和专用设设施设备包括括在构造上及及利用上具有有独立性，由由单个业主独独立使用、处处分的物业部部位、设施设设备及场地等等，其维修、更更新、改造费费用，由业主主或者非业主主使用人承担担；（二）共用部部位和共用设设施设备（供供水、供电、供供气、通讯、有有线电视等设设施设备除外外）包括由全全体业主共同同使用、管理理的物业部位位、设施设备备及场地等，其其维修、更新新、改造费用用，由相关业业主按照各自自拥有的物业业建筑面积比比例共同承担担。属人为损损坏的，其维维修费用由责责任人承担。物业维修、更更新时，相关关业主、非业业主使用人应应当予以配合合。供水、供供电、供气、环环卫、人防及及电梯维保等等专营服务单单位进行相关关作业需要进进入物业管理理区域的，物物业服务企业业和相关业主主、非业主使使用人应当配配合。第七十二条业主转让或或者出租物业业时，应当将将临时管理规规约、管理规规约、物业服服务费标准等等事项告知受受让人或者承承租人，并对对物业服务费费的结算作明明确约定。受受让人应当在在办理产权交交易手续之日日起三十日内内，将物业产产权转移情况况、业主姓名名、联系方式式等告知物业业服务企业和和业主委员会会。业主可以在临临时管理规约约、管理规约约或者业主大大会议事规则则中规定物业业管理区域内内单套住房出出租的人数限限制及人均面面积标准。第五章物业业专项维修资资金第七十三条建设单位应应当按照国家家规定的保修修期限、范围围，承担物业业的保修责任任。建设单位可以以将物业保修修的有关事宜宜委托物业服服务企业承担担，并签订委委托合同，向向物业服务企企业支付相应应的报酬。保保修期满后，业业主对其专有有的部分实施施维修、管理理，物业服务务企业依照本本细则对共用用的部分设施施、设备负责责维修、管理理。物业管理区域域内应由建设设单位、施工工单位、专业业服务单位承承担的维修、养养护费用或应应从物业服务务费用中列支支以及属于保保修范围、保保修期限内的的物业共用部部位、共用设设施设备维修修养护费用不不得使用专项项维修资金。第七十四条物业管理应应当建立专项项维修资金制制度，专项维维修资金属业业主所有。物业专项维修修资金实行“业主交纳、统统一存储、按按幢核算、建建账到户”和“业主决策、专专款专用、政政府监管”的原则，由由市、县人民民政府指定的的机构（以下下称维修资金金管理机构）统统一管理，专专项用于物业业共用部位、共共用设施设备备保修期满后后的维修、更更新和改造。物业专项维修修资金应当建建立年度公布布及日常查询询制度，并接接受业主和房房产、财政部部门的监督。第七十五条首期物业专专项维修资金金由建设单位位代收代交。建建设单位应当当在《商品住住房销售合同同》备案之前前，将首期物物业专项维修修资金向维修修资金管理机机构统一交存存。首期物业业专项维修资资金按照业主主物业专有部部分建筑面积积及同一交存存标准向业主主收取。前款所称物业业专有部分建建筑面积以具具有法定测绘绘资质的单位位提供的测绘绘成果为准；；前款所称交交存标准为住住宅建筑安装装工程每平方方米造价的百百分之五至百百分之八，具具体比例和住住宅建筑安装装工程每平方方米造价由市市建设行政主主管部门根据据当地实际和和房屋结构类类型确定，报报经市人民政政府批准后公公布执行。第七十六条物业专项维维修资金本息息余额不足首首期交存额的的百分之三十十时，维修资资金管理机构构应当及时通通知相应物业业管理区域的的业主委员会会组织续交，续续交方式、金金额等具体事事项由该物业业管理区域管管理规约规定定或者业主大大会决定，续续交后的资金金应当不低于于首期交存数数额。未成立立业主大会的的，续交的标标准由市建设设行政主管部部门会同同级级财政部门根根据当地实际际和房屋结构构类型确定，报报经市人民政政府批准后公公布执行。第七十七条物业专项维维修资金存款款每年计息一一次，当年交交存或者使用用的部分按照照同期银行活活期存款利率率计息，其余余部分按照不不低于一年期期同期银行定定期存款利率率计息。物业专项维修修资金的利差差余额按照收收益分摊原则则建