《房地产公司施工质量管理研究7200字（论文）》

S房地产建筑施工中的质量管理优化对策研究案例目录TOC\o"1-2"\h\u15760关键词：建筑工程；项目施工；质量管理 2138601．引言 2313752．相关理论基础 290362.1项目质量的概念 214782.2项目质量的特点 3195103．海棠花苑项目概况 3254653.1项目简介 33633.2项目管理现状 4210154．海棠花苑项目施工质量管理存在的问题 580594.1物料质量管理流程不规范 5318184.2技术人员的专业素养、培训、配备等不到位 6198044.3质量检查效率偏低 6164714.4缺乏现代高科技的施工机械 7244875．海棠花苑项目施工质量管理问题对策 7168975.1组建高效施工项目团队 7162415.2建立全面质量保证体系 7242205.3实施岗位质量责任制 8276105.4机械设备保障 912368结论 1022800参考文献 10摘要：随着建筑行业的不断发展，对社会经济的推动作用越来越明显，同时建筑技术水平及质量要求也越来越高。施工阶段质量管理是建筑质量的关键环节，同时质量管理是项目管理中成本控制、进度控制等管理的重中之重，质量管理及管理状况的好坏将不仅影响整个工程项目的顺利完成及项目造价，而且有可能会带来严重的安全隐患。因此必须加强施工阶段质量管理与管理，采用有效的质量管理方法和管理体系来确保工程质量达到相关要求。本文以海棠花苑项目为研究对象，对其施工阶段情况进行分析，找出在海棠花苑项目施工阶段存在的问题，并提出完善海棠花苑项目质量管理的方案措施，以确保银海龙城建筑项目的质量符合设计规范的要求，提升住宅质量管理水平，确保房屋的安全使用。关键词：建筑工程；项目施工；质量管理1．引言现如今，通过研究国内外研究可以知道关于房地产项目质量管理理论的研究是非常丰富的，但是以具体的某一个项目做分析，而且可以根据问题提出对策的文献还是少之又少。而本文将以海棠花苑项目质量管理研究为目的，将海棠花苑施工工程项目工程分为前期准备阶段、设计阶段、施工阶段、及竣工阶段等4个阶段，运用文献对质量管理知识进行研究与分析进而对工程项目的质量管理问题进行分析[1]；通过列举海棠花苑质量管理的现状和问题，结合其实际情况提出有利于重难点工程项目建设发展的相关建议和改良措施，同时参考其它较为先进的商业地产公司项目中的工程质量管理的措施，对本项目的质量管理体系提出可行的策略。工程施工是一个企业发展的命脉，施工质量管理则是对企业发展命脉的保护，也是决定工程质量管理的关键步骤。因为项目质量管理所涉及的因素较多，从可能影响项目质量管理的五因素到具体施工过程中的基础工程质量管理，主体工程质量管理以及水电暖通工程质量管理都是工程项目质量管理体系的重要组成部分，更为困难的是在实际施工中可能遇见各种不可控的状况，能高效处理这些问题才能保证工程项目质量管理和工期。本文研究旨在对海棠花苑质量管理方案深入研究，将自身对工程质量管理方法和具体思想的理解与研究应用于工程实践，文中首先对自身掌握的工程质量管理方法和理论进行概述，对学术界现在主流的质量管理理论做主要分析，将理论结合海棠花苑具体分析。根据影响工程质量管理的因素入手，分析这些因素以什么方式影响工程质量管理，同时针对因素分项进行解决。本文通过对海棠花苑项目施工质量管理方案的研究，对我国建筑业将来在同类型或者同难度项目建设过程中质量管理方案设计也有着一定理论参考，可以将海棠花苑中有效的质量管理方法应用于同类，也可以将不足之处补足，在质量管理中有重点的进行。2．相关理论基础2.1项目质量的概念对项目管理的定义是：项目在实际施工过程中，使用科学知识和技术，合理有效的方法以及相关工具，对项目进行建设，使项目能够建设完成或者比完成的比原先要求的更好[2]。对项目建设过程一直到项目完成，这中间的所有环节进行监督和管理就属于项目管理。项目是需要在规定的时间内，使用给予的资源，将任务一次完成。2.2项目质量的特点工程项目管理是在某种特定的条件以内，完成工程建设。在工程项目中，对过程中的计划、组织、控制和协调等系统性提高效率。(1)工程项目管理是一种一次性管理。项目是独立存在的，所以对于项目的管理需要一次性解决。项目在实施过程会出现问题，如果问题严重，无法解决，将会产生很大的损失。因为项目完成需要时间比较久，加之项目是否实现取决于项目管理，因此，必须对项目建设中的各个环节严格管理和检查，包括项目经理、参与人员等[3]。(2)工程项目的建设所需要的时间会随着环境或者人为的影响，而延长项目在建设过程中会有不同的变化，但是每个阶段又是可以关联起来的，所以项目管理就是对项目建设过程的每个环节的管理。如对项目建设之前，需要实地考察之后再设计图纸，引进投资商等方面的管理。(3)工程项目管理是限制力相对比较高的一种方式。工程项目管理具有一次性的特殊性，使管理对象相对较固定，工程项目的管理受工程使用材料、工期和完成项目中一些其他要求的影响，这样以来，工程项目管理是限制力相对较高，约束条件对项目管理的限制较大，对项目管理者是极大的考验，要求其控制在限制的范围内，也是项目管理的鲜明特点，学会合理利用这些条件，并在规定的时间段内，完成项目的建设[4]。工程项目管理有自身特点，与施工管理和企业管理比较而言，特殊鲜明，如工程项目管理的对象是负责指定的建设项目，而明确的工程施工项目则是施工管理的对象，两者均具有一次性的特性。但从管理范围来看，截然不同[5]。3．海棠花苑项目概况3.1项目简介海棠花苑项目以住宅为主，其面积达到了35.41万平方米，而在这当中建筑面积为59.86万平方米。再者，住宅建筑面积为47.13万平方米，其他建筑面积为1.02万平方米。容积率约1.45，绿化率达到了39.28%。住宅以100平米以上的户型为主，其囊括了2种100-110平米户型，5种110-150平米户型，3种150-160平米户型，及160平米以上户型，可容纳3408户。图一海棠花苑概念图3.2项目管理现状图二项目管理结构图3.2.1施工现场环境该项目本身就处在一个比较繁华的地段，其有着较为庞大的人流量，如果进行施工产生的噪音以及灰尘将会直接影响到周边居民的正常生活。因此在必要时候对其项目施工做出优化调整是非常有必要的。早施工阶段，参与进来的相关单位需要制定计划，针对这些为周边居民造成困扰的问题拿出治理方案，而监督单位也应当制定计划对其进行监管。3.2.2建设情况在房地产开发商看来，项目施工期间，他们对于时间、成本以及质量要求基本上都是相当严格的，因为这些关系着房地产项目能不能最终取得成功，同样这三种因素相互之间关系较为明显，都是能够给对方造成一定程度上的影响；项目想要质量得到增长则需要花费大量的时间，而时间增长则需要往其中投入更多的成本，如果相对减少成本的使用，在很多时候都是需要减少工期，而减少工期质量上就无法得到保证，这样就最终达不到预期制定的质量目标[6]。3.2.3主要材料、设备情况该项目在工程实施阶段需要按照以下流程进行，即：建筑单位物资管理部门按照实际情况下单采购物资，接下来有供货商送到施工现场，让施工方进行验收，合格之后方能使用。但是站在供货商方面考虑问题，对于他们而言，也都是希望可以将通过检验合格的产品交于施工现场，使得自身资金可以得到快速回笼。然而项目在进行材料采购是各个环节较为复杂，采购回来的材料还需要被审核，合格后在进行招标，接下来签订合同。这当中需要花费大量的时间，同时，供货方为了加工赶制材料，而施工方有急等着材料使用，材料在进行加工时时间跟不上也就造成了质量出现较大的问题[7]。该项目在施工阶段使用的设备实际上与一般要求没有多大区别，基本上也就是推土机、挖掘机、电焊机、抽水机等。4．海棠花苑项目施工质量管理存在的问题4.1物料质量管理流程不规范不管在任何时候，项目施工其流程都是需要按照以下方式进行，即：先对地下结构做出准确部署，随之在针对地上以及各种装饰上做出必要安排，在这当中内外建设也需要按照标准同时进行，而安装工程则是贯穿在项目各个阶段。对于材料选购，也是需要按照相关规定进行，一旦采用到达项目施工场地以后，双方人员对其做出检测，合格后方能使用。银海龙城建筑项目虽说是按照规定完成采购，但是对于材料检测上却存在着较大的疏漏：（1）材料检测其流程不够标准，如果出现了材料发生异常现象，一般情况下采取的措施都是比较混乱。针对这些，不能很好的执行流程，相关人员只是随意了解一下情况，基本上也就相当于走走过场。出现这些主要是因为在进行材料采购时所选择的合作商都是以往存在的合作伙伴，对他们就质量经理而言显得较为放心，这样也就使得在对其检测时监督不是那么严格。（2）没有相对应的备用供货商，项目在在很多时候都是会出现材料不足的问题，而原有的供货商缺少这些材料，项目却无法及时制定出应急预案，项目开发商一般都是选择供货商与其建立长期合作关系，对他们有着较高的信任度，在很多时候都是没有考虑到材料出现问题会怎么办，这样就使得在没有备用供货商，导致了项目出现较大的质量问题。4.2技术人员的专业素养、培训、配备等不到位（1）就当前这样一个有着较强专业性的行业来讲，不管在任何时候都是要配备与之相关的技术型人员，这样以来最终才能够保证工程可以在技术人员指导下顺利开展，从而避免因为技术缺少而造成工程质量出现问题的可能。但是，对于该项目，其技术人员明显有着很大的不足，再者管理人员无法及时对施工人员做出管理，使得他们在施工当中没有较强的自觉性，且较为随意。关于材料使用检查上也是没有按照相关规定进行，致使当中很多材料达不到要求就被轻易使用，最后给项目带来很大的风险以及经济损失。（2）对于施工人员没有按照标准为其制定相对应的培训计划。可以这样理解，不管是任何项目在开展以后都是会存在各种不同的问题，而这些问题大部分都是没有办法提前评估到的，不过这些问题在很多时候都是能够利用专业人员对其进行培训使得技能得到提升，以至于可以在很大程度上避免这些问题。就这些问题任何一个项目基本上都是遇到，海棠花苑项目也是。可是，在上述所讲到的问题海棠花苑项目在遇到之后，他们却没有按照规定对相关人员做出培训，使得项目质量在最后受到了严重的影响。4.3质量检查效率偏低在进行对项目工程建设过程当中因为工序较为复杂，往往都是需要较长的时间，如果需要针对项目当中某一个环境在很多时候都是有多个部门对其层层检测，以至于使得他们不得不减少对项目前期的预防以及中间的控制时间[8]。再有就是，对其进行质量检测缺乏科学合理性。海棠花苑项目一般都是按照日检测以及定期对其对其进行检测方式来做出质量检验，所谓的日检测实际上就是相关检测人员对项目质量做出随机调查，同时按照规定予以记录，而检测的内容基本上都是项目工序，使用材料等方面的检测，定期检测主要是针对一些较为特殊的环境，可以说按照这种方式做出检测最终在很大程度上会影响到项目整体质量。因此，项目开发者需要需要对其进行严格的分析，找出其中不足之处，利用合理的方式给以修正，并做出详细记录[9]。4.4缺乏现代高科技的施工机械在海棠花苑项目的发展中，缺乏足够的科学施工机械会影响施工周期和施工质量。项目实施中使用的工程机械配备有常规工程机械，但是缺少专业的园林工程机械。在海棠花苑的建设中，在海棠花苑的工程建设中，涉及到上山的道路建设工程，由于施工地势不平坦而且土工作业较多的因素，施工方没有专业的路面施工机械参与。只能依靠人工劳动小型工程机械的使用，效率较低，导致施工进度缓慢，之后建筑公司租赁了相关的施工专业机械，最终在两个月内完成了后续工程作业，但过程中造成了资源的浪费。5．海棠花苑项目施工质量管理问题对策5.1组建高效施工项目团队对于整个项目而言，其当中最为关键的就是施工人员的参与，而他们也是项目最终的实施者，是质量的保证者。因此，可以这样理解，人实际上就是项目质量管理的最终因素。在施工当中，要想使得施工人员对项目抱有深深的责任该，前提就是要将“质量至上”这样的信条深入到人们心中，也只有这样才能够真正发挥其积极性，放在在施工当中因为意外而产生项目质量问题。（1）进一步加强项目施工人员其自身素质。因为不管在任何时候，开展项目施工工程当中最为直接也是最为关键的因素就是施工作业人员，所以想要保证质量就必须加强对施工人员素质的培养。而提高施工人员的素质主要包含了管理人员以及施工人员等两种，管理人员其素质的提升可以制定出质量较高的施工方案出来，施工人员则是按照指定要求对特殊岗位需要获得相关证书方能上岗，当然使用这种方式在很多时候能够增强其归属感，在开展项目施工期间，不管在任何时候都是需要将提高质量放在工作的首位，同时还需要按照制定的施工方案开始施工，这样以来最终才可以保证其施工人员在施工时会依照指定的方案来完成任务。（2）对当前使用的考核制度加以完善并按照指定方式严格执行。就质量来讲，它是经过生产而产生的，特别是建筑行业，在施工期间施工现场管理人员其素质以及质量意识最为关键，而想要保证质量就必须不断加强对其指标的审核，如果出现问题，对管理人员做出行政处罚，同时撤换其管理人员职位。可以这样理解，不管在任何时候都要将工程质量放在首位，对上级下达的命令要严格执行。5.2建立全面质量保证体系（1）优化项目组织机构前面已经分析了海棠花苑项目采用直线制组织机构，在工程量较小的项目中能够实现质量管理目标，而对于大工程项目则难以实现良好的质量管理，因此应该对组织机构进行改革，实行直线职能制组织机构。具体如下图1所示：建设单位项目部建设单位项目部监理单位项目监理机构各施工单位项目部总监理工程师质量管理组进度管理组造价管理组合同管理组项目监理1组项目监理2组项目监理3组项目监理机构详图图三直线职能制项目组织机构此组织形式能将整个职能领域的具体职能细化，并且将具体的职能分门别类为2类：第一类是总监理直接通常全局，只负责指挥下属职能人员的相应职责，制度大的职能标准。而下辖的监理人员，在细化分工每一区，每一块，保障该区该块的相应职能得以最大化的保障；第二类是相关职能的业务人员，这些职能人员只能根据实际情况，对区域的职能监理人员进行建议，如果建议得不到采纳，可以直接向总监理反应，但是对于下属的一线操作人员，却不具备指手画脚的权限。（2）建立并健全质量管理工作制度本工程项目质量的相关监测制度，是按照相关的监管细则来制定和规划的，相应的后续监管措施，也必须严格按照这个规则来具体规划。监理相关职能机构根据这些细则制度出详尽的作业标准，这些标准相应的涵盖了19条注意事项。这些事项会在第一次组织相关职能会议的时候，就被第一时间发放给相关的职能单位，并且详尽的递交到每一个第一线操作人员的手上，相关操作职能人员必须按照相应的规则事项，按部就班的执行具体细节工作。5.3实施岗位质量责任制为了切实实现住宅建设项目的质量改进，提高住宅施工的质量，必须严格落实岗位责任制，实现质量的追根溯源。岗位责任制的关键是明确各岗位的具体职责。这里以总监理工程师相关职能细则进行细化陈述。总监理工程师相关职能体现在以下几个方面：（1）总监理是相关职能单位的全权代表人，其下达的指令一般都是相关职能单位和相应的合同，以及国家职能单位的综合意志的体现。因此总监理的监管职能权限，不容任何人质疑。（2）总监理根据需要对相关下辖管理人员进行筛选，以及相应的区域，岗位指派，并会根据实际工程的需要，对相应的职能人员进行相应的事前培训。因为一个人的精力毕竟有限，因此总监理就是通过对下辖区域监理人人员进行具体的责任指派，来完成统筹全局，对全局进行监理的具体职能。（3）在工程即将正式投产前，监理负责组织监理机构，和划分区域细则。（4）审核各个招标单位是否合乎该工程项目的要求。（5）审核下辖监理职能人员的职责，对于相应职能履行好的区域监理人员，予以相应的激励，对于相应职能履行不好的监理人员，予以处罚，或者直接开除。保证其监理职能能够最大化的完成效能性。（6）定期开展相关质量监理研讨会，对下辖监理人员反映的情况，要及时的了解和予以相应的指示，根据情况签署相关文件。（7）负责全线调配工作，协调好各个区域的统筹工作。（8）根据实际情况，编撰相关监管职能汇总，并且将汇总情况下发到每一个监管职能人员的手中，方便其进行细致对比。（9）组织相关监理人员互相对彼此负者的辖区进行相互监督，并且要以书面的形势对相关监理情况进行汇总，并交给总监理的手中。便于总监理对全局的掌控有所全面性的了解。（10）根据相关监理人员呈报上来的监理结果，和相应的承建单位进行交涉，或者勒令其进行改进复修，或者签署全部验收合格协议，对相应的承建单位的工作予以全面肯定。（11）向上级单位递交最终的审计工程调查报告。5.4机械设备保障根据项目实施地点的地形和地质特征选择最佳的施工机械。如果发现某些机械不适合施工现场的需求，可以对其进行调整和改造。其次，在海棠花苑的绿化中