土地一级开发威尼斯水城项目可行性研究报告

威尼斯水城项目可行性分析报告TheFeasibilityAnalysisReportofVeniceWaterCityProjectXXXX（海南）旅游开发有限公司2023520日报告提纲5248.55202311XXXX（海南）旅游开发有限公司。2023114海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心海南）有限公司一方面针对项目的基本状况进行调查争辩，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性预备。海南权属状况、地类状况、居民人口状况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本状况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场状况，对项目操作的可行性进行了分析。2915.6五通一平工程成本约13.42118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不行行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目的65%2.12.7。在上述分析的基础上，本着保证公司实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入提成；整体投入，价格10%保底提成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先挨次。YYYY土地储备中心或许提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。名目报告提纲 错误未定义书签。项目背景及范围 错误未定义书签。项目区域基本状况调查 错误未定义书签。项目区域规划状况调查 错误未定义书签。地块数据记录 错误未定义书签。重要记录结果 错误未定义书签。类似案例调研 错误未定义书签。案例基本状况 错误未定义书签。双方分工及投入 错误未定义书签。土地价款之费用上缴 错误未定义书签。双方收益分派 错误未定义书签。分派模型破解 错误未定义书签。项目区域土地状况调查 错误未定义书签。项目区域土地面积 错误未定义书签。土地权属和村庄分布 错误未定义书签。村庄人口及户数 错误未定义书签。项目区域地类状况 错误未定义书签。项目开发成本计算及资金支配 错误未定义书签。土地征收成本 错误未定义书签。新增建设用地有偿使用费 错误未定义书签。征地补偿 错误未定义书签。青苗补偿 错误未定义书签。林木补偿 错误未定义书签。养殖水面补偿 错误未定义书签。耕地占用税 错误未定义书签。耕地占用复垦费 错误未定义书签。社会保障费 错误未定义书签。征地补偿记录 错误未定义书签。居民安排非钞票补偿 错误未定义书签。居民安排土地成本 错误未定义书签。居民安排钞票补偿 错误未定义书签。征地拆迁其他费用 错误未定义书签。土地征收总成本 错误未定义书签。工程建设成本 错误未定义书签。五通一平工程费用 错误未定义书签。项目前期后期费用 错误未定义书签。项目总投资 错误未定义书签。项目工期与资金支配 错误未定义书签。项目经济可行性分析 错误未定义书签。土地成交收益上缴 错误未定义书签。上缴项目分项 错误未定义书签。上缴项目总和 错误未定义书签。静态分析 错误未定义书签。当前市场状况 错误未定义书签。本项目规划指标 错误未定义书签。本项目土地出让净收益 错误未定义书签。本项目可分派收益 错误未定义书签。静态分析结论 错误未定义书签。动态分析 错误未定义书签。土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动错误定义书签。土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动错误未定义书签。待分派收益之于控规调整与市场预期的双因素变动错误义书签。结合双因素变动的待分派收益经济分析 错误未定义书签。合作模式选择 错误未定义书签。控规不调整的静态状况 错误未定义书签。控规调整的动态状况 错误未定义书签。控规调整目的 错误未定义书签。土地出让保底价格 错误未定义书签。合作模式一：分别投入，价格保底，按投入提成错误书签。合作模式二：整体投入，价格保底，按比例提成错误书签。合作模式三：整体投入，价不保底，土地提成错误!签。10%，整体投入，保底提成错误!签。本项目合作对策与措施 错误未定义书签。坚持推动控规调整 错误未定义书签。推举合作模型的选择优先挨次 错误未定义书签。预备应对对方提出收益封顶 错误未定义书签。作法一：分别投入，上缴10% 错误未定义书签。作法二：分别投入，上缴26% 错误未定义书签。作法三：整体投入，上缴10% 错误未定义书签。作法四：整体投入，上缴26% 错误未定义书签。保底封顶模式状况下的优先挨次 错误未定义书签。项目背景及范围2023年终海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。2023年1月14日与海口市国土局初次正式对接。依据现行《海口市江东组团片区把握性具体规划洽沟通的意见，目前的威尼斯水城涉及了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路5248.55（如下图所示）项目区域基本状况调查项目区域规划状况调查11（30#40#地块。地块数据记录依据江东片区现行规划分图则，整理列表如下：威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）建筑建筑绿地密度限高率用地地块用地地块编码用地性质性质代码用地面积容积率3001广场用地S2238833002防护绿地G22373113003河港用地T421107573004商业用地C21382341.230203531地块3101河港用地T421021163102防护绿地G22845759032地块3201防护绿地G2279801 903202一类居住用地R11263761 0.8 22 1（19） 4533（1.2）地块3301幼儿园用地R12108950.82513453302一类居住用地R112957450.8181（19）40（1.2）3303防护绿地G2261116（1.2）3303防护绿地G2261116903401防护绿地3401防护绿地G22100065903402宾馆酒店用地 C25802851430320.5（0.8）0.5151（23）503403一类居住用地R11181（19）45（0.8）3404学校R12246230.825164535地块3501防护绿地G2253834 903502宾馆酒店用地C2571836 0.5 18 1（19） 50（0.8）3503一类居住用地R1174625 0.5 18 1（19） 4536（0.8）地块3601一类居住用地R11183172 0.5 18 1（19） 4537（0.8）地块3701一类居住用地R11261869 0.5 18 1（19） 4538（0.8）地块3801公共绿地G111942148039地块3901公共绿地G113235328040地块4001公共绿地G116817780合计2687458合计2687458平方米 合4031.17亩重要记录结果23883835970212873108952462334274638234152121一类居住用地1222204平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩。可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计 1412559平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。见下表：类似案例调研案例基本状况202312YYYY股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让330063.35%。双方分工及投入在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各4050亩土地的征地、拆迁、国有YYYY73亿元用于项目地块一期和二期的土地一级YYYY股份有限公司具体负责完毕项目地块用地红线内土地一级开发YYYY重要负责工程工作并担当费用，土地储备中心重要负责土地征收工作并担当费用。土地价款之费用上缴依据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方依据项目土地出让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。双方收益分派关于土地出让收益分派，双方明确，项目地块一级开发完毕后，依照法律、法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每一笔土地出让收入，依据下列12、扣除全部3（1）在人民币壹拾柒亿元（含）以下部分，甲、乙双方分别依据的比例进行分派；（2）在人民币壹拾柒亿（ ¥1,700,000,000）元至贰拾亿元¥2,000,000,000（含）之前的部分，甲、乙双方分别依据6040%的比例进行（3）在人民币贰拾亿元（¥2,000,000,000）元至叁拾亿元（0（含）95：5（4）民币叁拾亿元（¥3,000,000,000）的部分，全部归甲方全部。分派模型破解在实际运作中，双方依据保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地125万元/YYYY7.6522.3574.5%：25.5%。据了解，西海岸新区一级开发的提成基本思绪是“投7回7”的模式，即投入77YYYY新区一级开发中，基本只负责项目区域内的“三通一平7元人民币左右（由于项目资金接受滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用7.650.65YYYY85%、102%、109%。项目区域土地状况调查项目区域土地面积项目范围内土地面积3499049.45平方米，计5248.55亩。计算方法，将区域依据规划划提成11个地块，然后记录地块的面积，以及划水系下面所占的面积（从规划水系的中线划分开来），则总面积 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35+S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37+H38+H39+H40+HW3=3499049.45（平方米，计5248.55亩。见下表：土地权属和村庄分布上述区域范围内，涉及的土地权属有：防潮堤、东营学校、国有地和农夫集体土地。重要经济社有：罗烈、罗王、大村、东排、郭宅、红光、后村、陶朗、良古、双坡、西排、用本上、南调上、南调中、南调下等。上述区域范围内，自然村重要有罗烈、罗王、陶朗、双坡、良古、南调。见下图：村庄人口及户数70323569623268722965421816956户；南调村（涉及上中下）750250户。项36591220户。见下表：项目区域地类状况依据国土局测绘院供应的“二调”数据，并记录显示，上述范围内重要地类面积及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34亩，占总面积的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32亩，占总面积的2.27%；（3）养殖水面1346147.80平方米，即2023.21亩，占总面积的38.47%；（4）平方米，即186.923.56%；（5）居民点371626.95平方米，即557.44亩，占总面积的10.62%；（6）48576.7572.861.39%；（7）未运用地397630.22平方米，即596.44亩，占总面积的11.36%。项目开发成本计算及资金支配土地征收成本新增建设用地有偿使用费依据财综【2023】48号文献，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩4.26万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为22358.82万元。征地补偿依据《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物（琼府【2023】41号，灵ft2805元2672930元/亩，即38277.68万元。青苗补偿依据《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物（琼府【2023】41号2023元/左右，则339.27万元。林木补偿依据《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物（琼府【2023】415845元（区域内大35元/167，即林木补偿费69.74万元养殖水面补偿（118日讯，鱼3500元/5500元/16000元/亩。按高位虾塘与低位虾塘各占一半的状况，对项目内养殖水面补偿状况进行预估，则养殖水面补偿费为2170.65万元。耕地占用税<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>（政217号35元/23333.45元/亩，本项目12246.44万元。耕地占用复垦费依据《海南省人民政府关于印发<海南省耕地开垦费收缴使用管理方法>（20237号12023耕地占用复垦6298.26万元。社会保障费依据《国务院关于加强土地调控有关问题的告知》的规定，被征地农夫社会保障费用依据政府、被征地农夫各分担一部分的原则，参照《海南东环铁路项目（118日讯元计收，本项目2624.28万元。征地补偿记录这里的征地补偿涉及了上述的征地补偿费、青苗补偿费、林木补偿费、虾塘等养殖水面补偿费、耕地占用税、耕地复垦费、被征地农夫社保费。七项之和为62026.31万元，见下表：居民安排非钞票补偿36591220面积有限，且容积率偏低，建议接受整体拆迁集中安排的拆迁安排方案。160平方米安排房考虑，共需建设安排19.52YYYY2700元/52704万元。80102700元/70（即居民安排非钞票补偿部分29646.00万元。居民安排土地成本2.09.76万平方米（=19.52/219.52万平方米为共计需建设的安排房总面积146.40亩=9.76/666.67。依据《海口市人民政府关于颁布实行<海口市城乡土地基准地价标准>的告知（202384号，灵ft镇居住用地三级土地基准地价22万元/亩，则需缴纳占用土地费用3220.80万元。居民安排钞票补偿36591220YYYY25.39万元钞票补偿，30975.8万元。270070189000540001800600元；拆房15007000元。见下表：征地拆迁其他费用3000万元5000万元8000万元。土地征收总成本土地征收总成本涉及了新征建设用地有偿使用费、征地补偿费、居民拆迁钞安排房建设的资金成本即财务费用等。土地征收各项费用总和156227.72万元。工程建设成本五通一平工程费用据估算，五通一平工程费用大约为每亩 25 万元，本项目工程费用约为131213.75万元。项目前期后期费用依据阅历估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为3000万元。项目总投资项目总投资涉及了土地征收费用、工程建设成本及项目前期后期费用三个部项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用=290441.47万元项目工期与资金支配5如下图所示：项目经济可行性分析在明确本项目现行把握性规划、项目区域内权属地类状况的基础上，以上已经计算出本项目的投入状况，下面将结合市场以及项目自身规划调整的或许进行经济可行性分析。分析涉及两个方面的内容：静态分析和动态分析。静态分析是指在现行规划条件下，依据目前市场状况，计算分析项目的收益状况。动态分析一方面，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政的比例。土地成交收益上缴将所提交的各个分项依据统一的基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础的总的上缴比例值。上缴项目分项农业开发资金<用于农业土地开发的土地出让金使用管理方法>（财2023288号土地收益基金依据《关于印发<国有土地使用权出让收支管理方法>（财综【2023】68号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款×3%土地出让金依据《海南人民政府关于进一步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作（202326号=×10%；被征地农夫保障资金依据《海南省政府办公厅<关于做好被征地农夫就业培训和社会保障工作>（202320号土地出让业务费之后，余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益。国家廉租房建设基金在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额 =土地出让净收益×10%；上缴项目总和上述上缴项目的计算基础都有不同，为计算便利，将上述上缴项目计算基础26%（接受了一般状况下估算的方式。扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。静态分析当前市场状况2023410001130.2882.53538.05元8150元/543.34万元/亩。折合楼面地价为3260元/平方米。本项目规划指标11块，总面积4031.172118.8352.56%40.37%0.8。本项目土地出让净收益20230013260元/2608元/173.87万元/亩。368400.9726%，则本272616.72万元。本项目可分派收益（即290441.47元，则本项目的可分派收益为-17824.7万元。静态分析结论依据以上计算与分析可知，在当前市场条件下，在现行规划指标不变的状况下，本项目的收益为负值。也就是说，项目收益无法抵偿项目投入，在当前静态的状况下是经济不行行的。动态分析在规划可出让面积可以调整的状况下，在市场价格发生变动的状况下，对项目收益的计算和分析，属于动态分析。下面以可出让面积和土地市场单价为双变动因素，综合分析在每一种不同组合条件下，项目的收益及可分派状况。土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动2118.835248.55通过规划调整，可以提高可出让面积的比例。同时，海口市土地市场始终处在变动之中。我们选取上述两个变数来模拟项目土地出让收入状况。见下表：土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动上表中，计算了在不同的可出让比例及不同的土地市场价格下的土地成交价款，在上述计算的基础上，将土地成交价款扣除上缴的26%，便是土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动状况。具体状况见下表：待分派收益之于控规调整与市场预期的双因素变动完毕上述土地出让净收益的计算后，减去项目开发总成本，得到的是项目待分派收益之于控规调整与市场预期的双因素变动状况。详见下图（分为负值）结合双因素变动的待分派收益经济分析投资收益率计算及分析待分派收益除以项目投入的总成本，等于项目的投资收益率，如上表所示，100%200%300%200%300%的状况。200万元/亩以下，如何提高可出让土地面积的比例，都无法实现投资收益率超过100%。在可出让比例45%以下时，无300%以上的状况，控规调整的难度已经格外大了。可出让土地面积比例调整目的综合规划调整的难度，并兼顾项目收益，建议规划可出让比例调整至65%，从而实现200%到300%的项目投资收益率水平。合作模式选择依据以上分析，在以下两种状况下，推举选择几种不同的操作模式。控规不调整的静态状况依据前文的分析，可知在当前市场和当前项目土地容积率水平和可出让面积从经济分析的角度项目不行行。在控规不调整的静态状况下，无法合作，建议不合作。控规调整的动态状况在此基础上提出几个合作模型。控规调整目的关于可出让土地所占比例，前文已经进行了分析，为了实现项目预期收益，可出让土地所占比例应当不小于65%，以下就容积率调整方向进行分析。3260元/平方米的容积率规调整指标3260元/1.62.0（为计算便利，未考虑修正系数）容积率指标随楼面地价的变动状况随着楼面地价的变化，实现土地市场预期的容积率保证也会有所不同，以下20235000地价有不同的预期，则可以得出不同的容积率调整目的。本项目合理的容积率调整指标202301相继出台房地产价格遏制政策，海南房地产水平也不会始终保持高位，现在已经元/亩的楼面地价不应当作为容积率计算的基本指标。元/实现项目预期土地售价的2.12.7。本项目综合控规调整目的综上所述，为保证项目实现预期收益，控规调整的总体目的方向是：可出让比例调整到65%，容积率指标调整至2.1至2.7。土地出让保底价格项目发生的税费在公司提成收入中，须缴纳的税种至少涉及：营业税及其附加（=5营业税×5营业税×3%（=0.1%、印花税（=0.03%、代征所得税（约=营业收入×3.75。综上所列，公司须缴纳税费约占其收入的9.3%。项目单位开发成本依据上述规划指标调整后，可出让土地面积调整为3411.5685.13万元/亩。保底价格计算8%一般行业利润率，公司税后单位收益应不小于91.94万元/101.37万元/136.99万元/亩。合作模式一：分别投入，价格保底，按投入提成工作分工与投入政府一方投入费用约15.6亿元，负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售13.4作。双方提成方法26%54%：46%。方案评价该方法的最大特点是风险共担、利益共享。该方案缺陷是土地出让由政府主导，由于政府要担当其他的社会责任，往往通过土地补偿进行兑现，从而致使该方案不能保证土地出让按最抱负价格实现。合作模式二：整体投入，价格保底，按比例提成工作分工与投入29.0程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方提成方法土地成交价款，在上缴省级以上约26%的各项费用后，双方提成比例按37%：63%，政府分派37%，公司分派63%。方案评价300万元亩价格状况下回收预期收益，上述提成比例就是据此计算得来的。该方案也有土地出让价格不保证的问题。合作模式三：整体投入，价不保底，土地提成工作分工与投入29.0程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方提成方法土地一级开发完毕后，将土地的40%以零地价转到公司名下，不再发生其他费用，政府将其余的60土地挂牌出让。方案评价该方案的最大特点是操作难度大，由于上市土地必需进入公开交易市场即挂212.82万元/限。然而，该方案的最大优点是，一旦可以实现公司获得土地，就可以避开政府挂牌土地中的任凭性问题，可以保证土地变现中的价格水平。工作分工与投入29.0程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方提成方法土地成交价款，在上缴省级以上约10%的各项费用后，双方提成比例按54%：46%，政府分派54%，公司分派46%。详见下图：方案评价该方案的优点是上缴比例小，待分派收益有增长。上述分派比例是依据公司300万元/土地出让过程中，由于各种因素，不能保证土地依据最抱负价格实现。本项目合作对策与措施针对本项目的上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。坚持推动控规调整调整的目的，前文已述，这里再反复一遍：在当前楼面地价3260元/平方米前提下，可出让比例65%，容积率在1.6至2.0之间。推举合作模型的选择优先挨次上述推举的四个合作模型各有特点，方案一，风险最小，回收较快；方案三300万元/100%的投资收益率。建议首选方案一，另一方面选择方案三，再次选择方案四，最终选择方案二。预备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功的土地一级合作开发的案例是与北京YYYY开发是西海岸新区，该案例接受的是保底封顶的做法。假如对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限。依据本报告其次部分对YYYY案例的调研，可知土地一级开发投资收益率最多为110%。假如与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，则必需考虑在投资收益率限定的条件下，投资得以快速而有保障地回收的问题。为此，形成建议分派模式如下：10%134213.7585%100%、的